Decizia comercială nr. 256/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 256/2011
Ședința din data de 14 D. 2011
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE M. B. JUDECĂTOR F. T. GREFIER D. C.
S-a luat în examinare apelul declarat de către reclamanta B. A. M. împotriva sentinței comerciale nr. 4118 din data de (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului C., în contradictoriu cu pârâta SC S. S., având ca obiect - obligația de a face.
Prin Serviciul Registratură, la data de (...) apelanta-reclamantă a depus la dosarul cauzei concluzii scrise.
Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 07 decembrie 2011, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
C.EA
Din examinarea actelor dosarului constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.4118 pronunțată la data de (...) în dosar nr.(...) al
Tribunalului C. a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta B. A. M. în contradictoriu cu pârât S. S. S.
Pentru a dispune astfel instanța a reținut că prin antecontractul de vânzare cumpărare nr. 4/(...), pârâta SC S. S., în calitate de prominetă vânzătoare, s-a obligat să vândă reclamantei B. A. M., precum și lui B. A. C., în calitate de promitente cumpărătoare, imobilul apartament nr. 4 situat în C.-N., str.
Câmpului nr. 161, sc. 2, bl. A demisol format din bucătărie, living, dormitor, baie și sas, cu suprafața utilă de 50,82 mp. P. vânzării a fost stabilit la suma de
36.500 euro din care s-a achitat suma de 30.000 euro la momentul încheierii antecontractului, diferența de 6.500 euro urmând a fi achitată la data încheierii contractului în formă autentică. Părțile au convenit ca finalizarea apartamentului să aibă loc la data de (...), iar apoi prin actul adițional încheiat la data de (...) s-a stabilit ca încheierea contractului în formă autentică să aibă loc în termen de 10 zile de la momentul obținerii extrasului de carte funciară(f.6-13).
Din extrasul CF 2.-C1-U21 C.-N. rezultă că pârâta este proprietara spațiului tehnic de la scara 2 din imobilul situat în C.-N., str. Câmpului nr. 161 compus din trei spații tehnice cu suprafața de 50,38 mp(f.29-30).
Din cuprinsul raportului de expertiză tehnică extrajudiciară efectuat de expert M. S. rezultă că apartamentul care a format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de (...) este situat la demisol și se identifică cu imobilul înscris în CF 2.-C1-U21 C.-N.. Deși în cartea funciară este înscris un spațiu tehnic, expertul a concluzionat că imobilul îndeplinește condițiile unui spațiu de locuit(f.37-41).
Din autorizațiile de construcție eliberate pentru corpul A(f.45-48) rezultă că, inițial, s-a autorizat construcția a patru locuințe cuplate D+P+E+M, iar apoiprin autorizația nr. 4. s-a modificat soluția constructivă, autorizându-se realizarea de locuințe mici D+P+E+M. Din planul demisol al corpului A al imobilului situat în C.-N., str. Câmpului nr. 161, plan care face parte din proiectul tehnic de execuție al autorizației nr. 4. și care a fost vizat de P. M. C.- N.(f.60), rezultă că la demisolului imobilului trebuiau realizate spații tehnice, și nu spații locative. De altfel, înscrierea în cartea funciară a corpului A s-a realizat în conformitate cu planul de execuție, spațiile de la demisol fiind înscrise ca și spații dethnice și nu ca apartamente cu destinația de locuință.
Din prevederile art. 33 din Legea nr. 7/1996 rezultă că în cazul în care cuprinsul cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridical reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia. Prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
În cazul de față modificarea cărții funciare în sensul schimbării schimbării destinației unui spațiu din spațiu tehnic în spațiu locativ nu a fost solicitată de titularul dreptului de proprietate, respectiv de pârâta SC S. S., însă tribunalul apreciază că reclamanta își justifică legitimitatea procesuală activă prin prisma dispozițiilor art. 974 c.civ., formulând cererea pe calea unei acțiuni oblice în locul creditorului său care se află în pasivitate.
Însă se consideră, că raportat la înscrisurile aflate la dosar, că atât reclamanta, cât și pârâta, al cărei reprezentant a arătat că este de acord cu admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată de reclamantă, urmăresc, în realitate, schimbarea destinației spațiului prin eludarea dispozițiilor Legii nr. 50/1991. La realizarea lucrărilor de construcție nu a fost respectată autorizația de construire și proiectul tehnic de execuție care prevedea că la demisol se execută spații tehnice. La demisolul clădirii au fost realizate apartamente, astfel încât aceste spații au primit această destinație încă din momentul execuției. Conform legii, prin modificare se întelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului. Acest fapt presupune că imobilul a avut o anumită destinație, care a fost modificată ulterior, pe când în cazul de față spațiul în litigiu a fost construit cu destinația de apartament, încălcându-se autorizația de construire.
Mai arată instanță că este de reținut și faptul că, în conformitate cu dispozițiile art. 24 și art. 26 din Legea nr. 51/1990 constituie infracțiune, respectiv contravenție, executarea lucrărilor de construcție cu încălcarea autorizației de construire și a planului tehnic de execuție.
Admiterea cererii de modificare a cărții funciare prin înscrierea unui spațiul locativ în loc de spațiu tehnic ar avea drept efect asigurarea unei aparențe de legalitate pentru executarea unor lucrări de construcții cu încălcarea dispozițiilor legale și denaturarea rolului pe care îl are judecătorul în a asigura respectarea legii.
Împotriva soluției arătate a declarat apel reclamanta solicitând admiterea acestuia modificarea hotărârii în sensul admiterii acțiunii introductive.
În susținerea celor solicitate se arată că instanța a procedat la soluționarea cauzei fără a pune în dezbatere chestiunile avute în vedere la pronunțare conducând astfel la o soluție greșită ce nu rezultă din probele administrate.
A. se arată că în mod corect s-a reținut de instanță că între părți a intervenit antecontractul prin care intimata se obligă să vândă imobilul apartament situat în C.-N. str. Câmpului nr.161 situat în scara 2 bloc A (corpul
A) la demisol și format din bucătărie, living, dormitor, baie și sas cu suprafața de
70 m prețul convenit fiind de 36.500 euro din care achitat 30.000 euro; ca imobilul promis a fost calificat înscris de intimată în CF 2. - C1-U21 cu descrierede spațiu tehnic identitatea cu obiectul litigiului fiind probată prin concluziile raportului de expertiză tehnică ca prin autorizația de construire nr.4. a fost autorizată realizarea lucrărilor de construire pentru locuințe mici beneficiarul fiind pârât că are legitimitate procesuală de a solicita modificarea cărții funciare în ceea ce privește aspectele tehnice ale imobilului și ca părțile au contractat astfel încât încheierea actului translativ este subsidiară cererii de evidențiere. Cu toate acestea însă prima instanță nu a pus în discuție chestiunile legate de edificarea construcției și autorizare, nu a avut în vedere natura acestora, starea probată și corecta aplicare a dispozițiilor Legii nr.50/1991. Fără nici un suport a reținut instanța că la realizarea lucrărilor de construcție nu a fost respectată autorizația și proiectul tehnic iar în realitate se urmărește schimbarea destinației spațiului prin eludarea dispozițiilor Legii nr.51/1991.
Autorizația de construire a fost deplin respectată și aceasta reiese din certificatul de atestarea edificării construcțiilor noi, procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.02/(...) și din dispozițiile Legii nr.50/1991 anexa 2 potrivit căreia recepția lucrărilor…este actul prin care se certifică finalizarea lucrărilor executate în conformitate cu prevederile proiectului tehnic și cu detaliile de execuție. În cauză conformitatea lucrărilor executare cu proiectul tehnic și deci implicit și cu autorizația este certificată. Mai mult expertiza depusă la dosar atestă că lucrările de construire au fost realizate în acord cu autorizația tehnică și documentația aferentă acesteia. Prima instanță nu observă nici că legea 50/1991 are ca obiect de reglementare autorizarea lucrărilor de construcții. In acest sens art2 Legea 50/1991 stabilește că autorizația de construire "constituie actul final ... pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcții. .. ", În art. 1 Legea 50/1991 fiind prevăzut expres că executarea lucrărilor de construcții este permisă doar în baza unei autorizații de construire.
In atare condiții reținerea unei nerespectări a unei autorizații de construire poate să fie realizată doar prin raportare la modalitatea de realizare a chiar lucrărilor de construire pentru că doar acestea fac obiect al autorizării.
Mai mult în Anexa nr. 2 a legii 50/1991 legiuitorul a prevăzut expres că "În întelesul prevederilor art. 3, este necesară emiterea unei autorizații de construire și/sau desființare, după caz, numai în situația în care pentru realizarea schimbării de destinație a spațiilor sunt necesare lucrări de construcții pentru care legea prevede emiterea unei autorizații de construire"
In mod greșit reține prima instanță și relevanța indicării unor funcțiuni ale unor spații din demisol. Chiar dacă în proiect planurile demisolului indică realizarea unor spații ,așa zis tehnice (ex. sală sport) ace stă împrejurare nu poate conduce la grevarea dreptului de a utiliza într-o funcțiune diversă aceste spații. Ceea ce prezintă relevanta este doar respectarea proiectului autorizat prin efectuarea tuturor și numai a lucrărilor autorizate există situații în care unul și același spațiu construit poate să primească utilizări diverse potrivit proprietarului, ca expresie a exercitării atributelor dreptului de proprietate.
A. utilizare nu este subordonată unor cerințe de prealabilă autorizare decât in cazul în care "pentru realizarea schimbării de destinație a spațiilor sunt necesare lucrări de construcții pentru care legea prevede emiterea unei autorizații de construire"
A. dispoziție legală este pe deplin coroborată cu procesul și reglementările aplicabile în ceea ce privește emiterea AC . Intr-adevăr potrivit Anexei 2 a Legii
350/2001 în calculul indicilor urbanistici se includ toate spațiile cu înălțimea mai mare de 1.80 indiferent de funcțiunea preconizată prin proiect. in prezentul caz demisolul are o înălțime de 2,35 m (potrivit expertizei) astfel încât nu este vorba de spatii supuse unui regim derogatoriu de folosință.
Caracteristicile acestor spații permit folosirea lor ca spații de locuit fără nicio modificare, doar în acord cu voința proprietarului ca expresie a plenitudinii dreptului de proprietate. A. este îndreptățita să solicit modificarea cuprinsului cărții funciare potrivit celor asumate de către promitentul vânzător, ace stă împrejurare ne putând fi calificată ca o încercare de eludare a legii atâta vreme cât legiuitorul a prevăzut expres că "În înțelesul prevederilor art. 3, este necesară emiterea ~unei autorizații de construire și/sau desființare, după caz, numai în situația în care pentru realizarea schimbării de destinație a spațiilor sunt necesare lucrări de construcții pentru care legea prevede emiterea unei autorizații de construire" (anexa nr. 2 a legii 50/1991 ).
Instanța de fond nu are în vedere că este investită cu cererea reclamantului iar reclamanta nu este în nicio măsură constructorul clădirii.
Dimpotrivă este promitentul cumpărător al unui imobil, promitent cumpărător care cu bună credință a contractat în sensul cumpărării (după edificare) a unui imobil realizat în mod legal în baza unei autorizații de construire. Nu îi este imputabilă nicio împrejurare legată de construirea imobilului, nefiind titluarul dreptului de a construi, având doar situația juridică a promitentului cumpărărtor.
Cu observarea celor de mai sus trebuie observat că toate trimiterile la sancțiunile prevăzute în legea 50/1991 sunt străine, astfel de sancțiuni putând fi aplicate doar constructorului. În aceeași măsură nu poate fi reținută ca și culpă nicio chestiune legată de edificarea constricției vis-a-vis de autorizația de construire.
Prin dezvoltarea ulterioară apelanta arată că în mod nefondat prima instanță a reținut că folosința imobilului în scop de locuință echivalează cu o schimbare a destinației pentru care legiuitorul a prevăzut în mod obligatoriu ca și condiție prealabilă existența unei autorizații de construire. A. societatea intimată s-a angajat să transfere dreptul de proprietate asupra locuinței și prin urmare are obligația de a schimba folosința imobilului. Calitatea de proprietar conferă dreptul de a stabili modalitatea de folosință a bunului iar stabilirea folosinței nu este supusă nici unei condiții prealabile. Legea nr.50/1991 prevede obligativitatea de realizare a lucrărilor de construire inclusiv pentru schimbarea destinației clădire numai în baza și cu respectarea unei autorizații.
Cu toate acestea atunci când pentru schimbarea destinației nu sunt necesare lucrări de construire nu este necesară pentru această schimbare o autorizație . În concret imobilul este un imobil a cărei schimbare de destinație nu necesită nicio lucrare de construire. A. împrejurare este certificată de expertiza tehnică depusă și reiese din dispozițiile anexei 2 a Legii nr.50/1991 dar și reținută în practica.
Analizând argumentele aduse prin apelul declarat prin prisma actelor dosarului a normelor juridice incidente și a art.296 C.pr.civ. C.ea reține că acestea nu pot conduce la modificarea hotărârii atacate.
A. se reține că apelanta prin demersul său face o expunere a situației locative dat fiind faptul că proprietarul - intimata din cauză - prin antecontract s-a obligat să-i vândă un apartament identificat cu nr.4 în cadrul imobilului autorizat a se edifica în baza autorizației de construire nr.299/(...); o expunere a dreptului de proprietate ce conferă atributul schimbării destinației imobilului cât și o expunere a edificării imobilului ce respectarea legii în condițiile în care a fost emis procesul verbal de recepție a lucrărilor și certificatul de atestare a edificării construcției iar aceste acte au fost ignorate de prima instanță
În apel în condițiile încuviințării probei apelanta a depus extrase CF, proiect, autorizația nr.1445 din (...), nr.38/(...), nr.1238/(...), nr.436/(...), nr.219/(...) susținând că acestea sunt utile soluționării cauzei.
Din actele depuse reiese că intimata este proprietar al unor imobile situate în C.-N. str. Câmpului a căror soluție constructivă a fost modificată de mai multe ori în decursul executării.
Pe tot parcursul modificărilor corective solicitate intimata nicicând nu a solicitat și autorizarea schimbării destinației spațiului tehnic ce a fost autorizat potrivit proiectului tehnic - parte a documentației avute în vedere la autorizare. A. unei schimbări a destinației se impune în condițiile Legii nr.50/1991 care prin dispozițiile sale statuează că autorizația se eliberează pentru lucrări de construire
, reconstruire, modificare, schimbare de destinație. A. act normativ mai prevede că autorizația se emite în temeiul și cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism avizate și aprobate potrivit legii.
În vederea realizării unui cadru unitar Legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului, regulamentul urbanistic general/ regulamentul urbanistic zonal - aprobat prin HCL reglementează regulile urbanistice ce vizează procente de ocupare a terenului coeficienți de utilizare a acestuia, căi circulați acces pietonal, spații verzii și a.
Potrivit dispozițiilor legii menționate nr.350/2001 indicatori urbanistici - instrumente urbanistice specifice de lucru pentru controlul proiectării și al dezvoltării durabile a zonelor urbane, care se definesc și se calculează după cum urmează:
- coeficient de utilizare a terenului (CUT) - raportul dintre suprafața construită desfășurată (suprafața desfășurată a tuturor planșeelor) și suprafața parcelei inclusă în unitatea teritorială de referință. Nu se iau în calculul suprafeței construite desfășurate: suprafața subsolurilor cu înălțimea liberă de până la 1,80 m, suprafața subsolurilor cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor, spațiile tehnice sau spațiile destinate protecției civile, suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și copertinelor necirculabile, precum și a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare, trotuarele de protecție;
- procent de ocupare a terenului (POT) - raportul dintre suprafața construită
(amprenta la sol a clădirii sau proiecția pe sol a perimetrului etajelor superioare)
și suprafața parcelei. Suprafața construită este suprafața construită la nivelul solului, cu excepția teraselor descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, a platformelor, scărilor de acces. P. la sol a balcoanelor a căror cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat și a logiilor închise ale etajelor se include în suprafața construită.
Excepții de calcul al indicatorilor urbanistici POT și CUT:
- dacă o construcție nouă este edificată pe un teren care conține o clădire care nu este destinată demolării, indicatorii urbanistici (POT și CUT) se calculează adăugându-se suprafața planșeelor existente la cele ale construcțiilor noi;
Din cele enunțate reiese că legea conferă posibilitatea de a se construi cu respectarea regulilor urbanistice ce se iau în calcul în modalitatea enunțată, în baza autorizației cerute atât pentru construire, extindere , modificare soluție constructivă cât și pentru schimbarea funcțiunii și acestea din urmă întrucât se modifica caracteristicile tehnice raportat la calculul CUT ,POT precizate. Cu alte cuvinte schimbarea destinației impune la rândul său verificarea și respectarea regulilor urbanistice iar acestea trebuie să concorde cu legea și regulamentele aprobate și să fie autorizată. Ori în speță nu numai că nu a fost cerută o atare autorizație schimbare destinație (spațiu tehnic -în spațiu de locuit) dar nici nu se face dovada respectării regulilor urbanistice CUT, POT în funcție de luarea în calcul a spațiului cu o nouă destinație. În condițiile în care spațiul tehnic ce inițial nu a fost luat în calcul la autorizarea construcției devine spațiu locuibil se modifica indicatorii si acestia trebuie sa concorde cu cei aprobati prinregulamentul zonal aprobat. De asemenea CUT și POT respectiv caracteristici cerute de lege trebuie avuti in veder ca soluție modificatoare iar din această perspectivă reținerile instanței cu privire la încălcare și modificare este corectă.
Susține însă apelanta că nu era necesară autorizarea aceasta fiind cerută numai în situația în care pentru realizarea schimbării destinației sunt necesare lucrări de construire. S. nu poate fi primită câtă vreme autorizația este actul în baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege și este cerută tuturor lucrărilor de construire, extindere, modificare cât și schimbare de destinație fără excepție singura derogare expresă fiind aceea a nesolicitării documentației și nu a lipsei autorizării pentru situațiile enunțate. Pe de altă parte nu trebuie omis că schimbarea caracteristicilor impune potrivit legii o nouă autorizare conform art.7 din Legea nr.50/1990.
Mai susține apelanta că nu este vorba de o modificarea întrucât proiectul tehnic autorizat a fost respectat iar acesta a fost validat prin procesul verbal de recepție și certificatul de luare în folosință . Este adevărat că au fost emise actele arătate însă acestea certifică calitatea lucrărilor și finalizarea acestora în conformitate cu un proiect raportat la situația existentă în acel moment respectiv a neluării în calcul a spatiului tehnic la indicatorii urbanistici CUT , POT conform legii mai sus menționate. Noua situație cerută - schimbare destinație spațiu - devenit locativ modifică indicatorii. Ori această situație nu mai concordă cu cele aprobate prin planul urbanistic zonal și respectiv cel avizat prin proiectul ce a stat la baza autorizațiilor de construcție. Prin această modalitate schimbare destinație spațiu tehnic - devenit spațiu de locuit (apartament) se încearcă a nu se respecta cele cerute de reglementările urbanistici mai exact cele zonale care depășite impun derogări ce trebuie autorizate în baza unui nou proiect documentație care se poate să nu fie aprobate dacă nu concordă cu legea.
Proiectul tehnic inițial și evocat în susținerea demersului respectă cerințele urbanistice raportat la destinația parte tehnic - ce nu se ia în calcul nu și totalitate spațiului care raportat la solicitare determină alte caracteristici. Dacă schimbarea ar fi fost cerută inițial situația ar fi impus cu totul alt CUT, POT, utilități, alte procente.
A accepta soluția propusă de apelantă inseamna a permite ca sub pretextul schimbării destinației să nu se mai verifice indicatori urbanistici - pentru că nu se fac modificări constructive) și a valida edificarea unei construcții cu nerespectarea regulilor în materie aceea ce este inadmisibil.
Susține totodată apelanta că lucrările au fost autorizate fără indicarea funcțiunii însă omite a avea în vedere că autorizația este dată ținând seama de proiectul tehnic/documentație ce face parte integrantă din acesta iar proiectul invocat a prevazut ca functiune spatiu locuit iar la demisol parte spațiu tehnic - ce nu se lua în calcul la procentul indicatorilor urbanistici.
Prin urmare câtă vreme se prevede funcțiunea nu se poate susține ca nefiind precizată aceasta ,nu se poate reține o altă situație. Legat de aceasta mai susține apelanta că expertiza efectuată relevă respectarea condițiilor. S. nu poate fi primită deoarece expertiza nu face o analiză a concordanței cu regulile urbanistice și nici un calcul în funcție de cele cerute de lege.
Ori în atare situație doar precizarea că spațiul poate fi utilizat conform destinației cerute nu poate acoperii neregularitatea.
În plus nici susținerea că folosința spațiului este în acord cu voința proprietarului ca expresie a plenititudinii dreptului de proprietate nu poate fi primită întrucât dreptul de proprietate trebuie exercitat în concordanță cu respectarea legii, a normelor în vigoare norme ce includ și regulile urbanistice.
Asadar constatand ca nu sunt motive intemeiate in baza art.296 c.pr.civ. curtea va da o solutie de respingere a apelului declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge apelul declarat de B. A. M. cu domiciliul în T. str. P. nr.1, et.1, ap.46, jud. C. împotriva sentinței civile nr. 4118 din 28 iunie 2011, pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului C. pe care o menține în întregime.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 14 decembrie 2011.
PREȘEDINTE
JUDECĂTOR
GREFIER
M. B.
F. T.
D. C.
Red.F.T./S.M.D.
4 ex./(...)
| ← Sentința comercială nr. 543/2011, Curtea de Apel Cluj -... | Decizia comercială nr. 599/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
