Decizia comercială nr. 61/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA C.Ă, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL DOSAR NR. (...)
DECIZIE CIVILĂ NR. 61/2011
Ședința a de 4 aprilie 2011
Instanța constituită din :
PREȘEDINTE : A. C. JUDECĂTOR : M. I. I. GREFIER : L. F.
S-au luat în examinare, pentru pronunțare, apelurile declarate de reclamantul Ț. R. și pârâta SC B. R. E. S. împotriva sentinței comerciale nr.
6583 din 26 octombrie 2010 pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalul
Comercial Cluj, având ca obiect pretenții.
În data de 31 martie 2011 s-a înregistrat la dosarul cauzei o adresă din partea apelantei pârâte, la care a anexat planul de situația care face parte din documentația aferentă autorizației de construire.
În data de 1 aprilie 2011 s-au înregistrat la dosarul cauzei concluzii scrise din partea apelantului reclamant Ț. R.
Se constată că mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 28 martie 2011, încheiere care face partea integrantă din prezenta hotărâre, când pronunțarea hotărârii s-a amânat pentru termenul de azi.
C U R T E A :
Prin sentința comercială nr. 6.483 din data de 26 octombrie 2010 pronunțată în dosarul nr. (...) de Tribunalul Comercial Cluj, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul T. R., în contradictoriu cu pârâta SC B. R. E. S. și a fost obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 174.233,13 lei cu titlu de penalități de întârziere calculate pentru perioada (...)-(...), precum și suma de 5.871 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că prin contractul de construire și antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de (...), pârâta SC B. E. S. s-a obligat să construiască un bloc de locuințe în zona Valea Gârbăului și să vândă reclamantului T. R. dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 30 din corpul C1 compus din o zonă zi, două dormitoare, o bucătărie, două băi cu suprafața utilă de 75,14 mp. De asemenea, obiectul contractului l-au format și cotele aferente apartamentului ce vor reveni din părțile indivize comune ale construcției (casa scării, spații comune, etc.), precum și cotele indivize din terenul aferent (f.11-14 din dosarul judecătoriei).
Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 85.141,75 euro, echivalentul a
166.705,86 lei, prețul urmând a fi achitat la cursul de 1 euro= 3,4 lei. Din prețul stabilit, suma de 86.844,56 lei, echivalentul a 25.542,52 euro a fost plătită la data încheierii actului, suma de 115.792,78 lei, echivalentul a 34.056,7 euro trebuia achitată la data la care se lucrează la nivelul la care se află apartamentul, suma de 43.422,28 lei, echivalentul a 12.771,26 euro trebuia achitată la data semnării procesului verbal de predare primire, iar diferența de 43.422,28 lei, echivalentul a 12.771,26 euro trebuia achitată la momentul întabulării apartamentului în cartea funciară.
Conform art. 3 din contract, apartamentul trebuia predat în următorul stadiu: semifinisat cu centrala termică și caloriferele aferente (în stare de funcționare), ușa metalică montată la intrarea în apartament, cu tâmplărie exterioară termopan, pereți tencuiți, finisaje la casa scărilor și exteriorul clădirii, amenajarea terenului aferent, cu utilități trase și pozate (curent, gaz, ap, canal- necontorizate). P.rea apartamentului în posesia promitentului cumpărător trebuia să se facă la data semnării procesului verbal de predare primire.
Promitentul vânzător avea obligația, conform art. 7 din contract, să semneze procesul verbal de recepție cel târziu până la data de (...) și să depună, în cel mai scurt timp, actele necesare obținerii dovezii de luare în folosință a imobilului. De asemenea, pârâta trebuia să efectueze, pe cheltuiala sa, proiectele și avizele necesare racordării clădirii la rețeaua de energie electrică, gaz, apă și canal.
Promitentul vânzător și-a asumat obligația de a plăti penalități de 0,2% din valoarea imobilului ce formează obiectul contractului, mai puțin sumele care nu au fost achitate de cumpărător, pentru fiecare zi de întârziere ce depășește data stabilită pentru recepție, penalitățile urmând a se calcula până la finalizarea și predarea apartamentului conform clauzelor contractuale. P.itățile nu se aplică dacă termenul de recepție este prelungit, dar nu mai mult de 60 de zile de la data stabilită pentru terminarea construcției.
A mai precizat tribunalul că părțile au semnat un act adițional la antecontractul de vânzare cumpărare, prin care s-a stipulat că în obiectul contractului intră și o parcare aferentă blocului C1. scara B, prețul acesteia fiind de 2.380 euro și urmând a fi achitat până cel târziu în data de (...)(f.15 din dosarul judecătoriei).
Din prețul stabilit, reclamantul a achitat la data încheierii contractului suma de 86.844,56 lei, apoi în data de (...) suma de 115.793 lei, iar la data de (...) suma de 43.423,28 lei, rămânând de achitat numai ultima rată din preț, respectiv suma de 43.423,28 lei(f.16-17 din dosarul judecătoriei).
Pârâta SC B. E. S. l-a invitat pe reclamantul T. R. să se prezinte în data de (...), iar apoi în data de (...) și în data de (...), pentru a face recepția apartamentului nr. 30 din blocul C1, însă reclamantul a refuzat semnarea procesului verbal de recepție deoarece lucrările nu erau finalizate (f.18-27 din dosarul judecătoriei).
M.ivul pentru care reclamantul a refuzat semnarea procesului verbal de recepție a fost reprezentat de faptul că imobilul nu a fost racordat până la data de (...) la rețeaua de energie electrică, gaz, apă și canal și nu a fost asigurat drumul de acces spre clădire potrivit cu destinația sa (f.27 din dosarul judecătoriei).
În foaia de recepție din data de (...), reclamantul a menționat că nu este de acord cu efectuarea recepției deoarece nu sunt terminate finisajele la bloc, imobilul nu este racordat la rețeaua de gaz și aleea de acces la bloc nu este terminată (f.33 din dosarul judecătoriei).
Din adresa nr. 31.500/(...) a SC E.ON GAZ SA rezultă că la data de (...) imobilul situat în F., Mănăștur Vest, bloc C1, nu era racordat la rețeaua de gaz (f.35 din dosarul judecătoriei), iar din adresa de la fila 52 din dosarul tribunalului rezultă că racordarea imobilului la rețeaua de gaz s-a făcut în data de (...).
Faptul că racordarea imobilului la rețeaua de gaz nu s-a realizat la data la care trebuia să se facă recepția imobilului, respectiv (...), rezultă și din declarațiile martorilor M. I.-R., C. N. și K. B., care au declarat că racordarea blocului C1 la gaz s-a realizat la sfârșitul anului 2009(f.48-50 din dosarul tribunalului).
Pârâta SC B. E. S. a susținut prin întâmpinarea formulată în cauză că prin contractul încheiat cu reclamantul nu s-a obligat să racordeze apartamentul la rețeaua publică de gaz. R. a susținut că obligația sa avea ca obiect ca utilitățile aferente să fie trase și pozate-necontorizate, ceea ce presupune că imobilul trebuia să beneficieze de instalațiile necesare pentru ca ulterior să poată fi racordat la rețeaua de curent, gaz, apă și canal.
Raportat la clauzele contractuale, tribunalul a apreciat că interpretarea pe care pârâta a dat-o nu corespunde înțelesului acestora și interesului pe care părțile l-au urmărit prin încheierea contractului. A., în art. 3 din contract părțile au prevăzut că apartamentul va fi predat cu utilitățile trase și pozate, dar necontorizate, iar conform art. 7.3 pârâta trebuia să efectueze, pe cheltuiala sa, toate proiectele și avizele necesare racordării clădirii la rețeaua de energie electrică, gaz, apă, canal. În legătură cu utilitățile, în contract s-a stipulat că promitentul cumpărător trebuie doar să încheie contractul de furnizare a utilităților și să monteze aparatele de măsură a acestora. Nici o clauză a contractului nu face referire la faptul prin utilități se înțeleg de fapt numai instalațiile necesare asigurării acestora nu și racordarea imobilului, în mod efectiv, la aceste utilități.
Prin sintagma ";utilități trase"; se înțelege că imobilul este racordat la utilități, adică sunt asigurate serviciile specifice acestora. În situația în care pârâta s-ar fi obligat să asigure numai instalațiile necesare utilităților, nu se justifică obligația acesteia de a obține proiectele și avizele necesare racordării la utilități, după cum nu s-ar putea justifica care au fost motivele pentru care aceasta a asigurat racordul imobilului C1 la rețeaua de apă, canal și la rețeaua electrică, racord care s-a realizat conform declarației martorului K. B. până la sfârșitul anului 2008. De asemenea, pârâta a realizat și racordul imobilului la gaz, însă mult mai târziu. Efectuarea acestor racorduri nu se explică decât prin faptul că pârâta a urmărit să-și execute obligațiile contractuale asumate. R. nu a susținut că apartamentul său trebuia să fie racordat la gaz, conform contractului pârâta neavând obligația de a racorda fiecare apartament la utilități, însă aceste utilități trebuiau să existe în clădire la momentul predării apartamentului, pentru ca promitenții cumpărători să poată să efectueze racordul și contorizarea individuală a fiecărui apartament.
Fată de împrejurarea că pârâta nu a realizat racordul la gaz al clădirii decât la data de (...), tribunalul a apreciat că aceasta nu și-a îndeplinit la termen obligațiile contractuale, încălcând dispozițiile art. 969 c.civ., conform cărora convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Faptul că la data de (...) a fost semnat procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor pentru imobilul de locuințe corp C1 și prin acest act s-a constatat că lucrările au fost finalizate, astfel cum prevăd dispozițiile L. 5., nu înseamnă că pârâta a făcut dovada îndeplinirii obligațiilor contractuale asumate. Pârâta avea obligația, conform art. 3 teza finală din contract să predea apartamentul beneficiarului la data semnării procesului verbal de predare primire a imobilului, iar semnarea acestui act trebuia să se facă până cel târziu în data de (...). A., afirmația pârâtei că în contract nu a fost stipulat un termen de predare a apartamentului este nefondată. De asemenea, finalizarea lucrărilor în sensul L. 5., nu înseamnă că recepționarea lucrării nu mai trebuia să se efectueze în acord cu clauzele contractului încheiat între părți.
Semnarea procesului-verbal de recepție și predarea apartamentului nu se putea efectua dacă pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a preda bunul astfel cum s-a obligat prin prevederile art. 3 din contract, astfel încât, în mod temeinic, reclamantul a refuzat semnarea procesului verbal de recepție pentru motivul că imobilul nu era racordat la rețeaua de gaz, invocând practic excepția de neexecutare a contractului de către cealaltă parte contractantă și nu se poate susține că acesta a acționat cu rea-credință.
A mai arătat tribunalul că reclamantul a invocat în cuprinsul cererii de chemare în judecată și faptul că pârâta nu și-a executat o altă obligație asumată prin contract, respectiv aceea de a amenaja căile de acces la imobilul în care se afla apartamentul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare.
La art. 3 contract s-a stipulat că predarea apartamentului include și amenajarea terenului aferent, fără a se preciza în cuprinsul contractului ce se înțelege prin această sintagmă. Martorul M. I.-R. care a încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare cumpărare pentru un imobil din același ansamblu rezidențial, a arătat că anterior încheierii contractului reprezentații pârâtei s-au obligat să amenajeze trei căi de acces, iar martora C. N., care de asemenea a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare, a arătat că la încheierea contractului reprezentanții pârâtei i-au spus că au existat discuții cu reprezentanții primăriei pentru amenajarea căilor de acces și că acestea trebuiau amenajate de pârâtă în colaborare cu primăria. Având în vedere declarațiile acestor martori, precum și faptul că noțiunea de „. înseamnă aranjarea sau organizarea unui bun în vederea obținerii unei anumite utilități, instanța apreciază că înțelegerea părților a fost aceea că amenajarea terenului aferent include și asigurarea căilor de acces deoarece numai astfel terenul aferent imobilelor poate fi utilizat conform scopului urmărit de părți.
Însă aceeași martori, după cum și martorii K. B. și P. F. I. au arătat că erau amenajate căi de acces la clădirile din ansamblul rezidențial edificat de pârâtă și aceste căi de acces erau întreținute. Chiar dacă aceste căi de acces erau numai pietruite la sfârșitul anului 2008 și nu erau betonate, iar uneori accesul era îngreunat, acest fapt nu înseamnă că nu au fost executate obligațiile contractuale asumate de pârâtă, ci poate duce doar la concluzia că pârâta și-a executat în mod necorespunzător obligațiile contractuale. Executarea necorespunzătoare a obligațiilor dă posibilitatea celeilalte părți să solicite daune interese compensatorii dacă dovedește că i s-au cauzat prejudicii, însă nu dă posibilitatea de a pretinde daune interese moratorii care reprezintă echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a executării cu întârziere a obligațiilor contractuale asumate.
În concluzie, instanța a apreciat că în cauză s-a dovedit faptul că pârâta
și-a executat obligația de a amenaja terenul aferent prin asigurarea căilor de acces, astfel încât sub acest aspect nu se poate reține că nu a fost executat contractul.
În cuprinsul cererii de chemare în judecată formulate de reclamantul Ț. R. s-a invocat că pârâta nu și-a executat două din obligațiile contractuale asumate, respectiv neracordarea imobilului la gaz și neamenajarea căilor de acces. În cursul litigiului derulat între părți, prin probele administrate în cauză, părțile au pus în discuție și alte aspecte legale de executarea contractului, respectiv amenajarea casei scărilor și finisarea balcoanelor, însă aceste aspecte nu vor fi analizate de instanță deoarece reclamantul nu înțeles să invoce faptul că pârâta nu și-a executat și alte obligații contractuale decât cele indicate inițial.
Conform prevederilor art. 969 c.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar conform art. 1.073 c.civ., creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației. În situația în care nu sunt executate obligațiile contractuale, creditorul are dreptul de a pretinde și de a obține de la debitor repararea prejudiciului care i-a fost cauzat prin neexecutarea, executarea cu întârziere sau necorespunzătoare a obligațiilor asumate. Prin contractul încheiat, părțile au înțeles să insereze o clauză penală prin care au evaluat despăgubirile pe care pârâta-debitoare le datorează în situația în care nu-și execută la termen obligația de a semna procesul verbal de recepție. A., conform art. 7.6 din contract promitentul vânzător și-a asumat obligația de a plăti penalități de 0,2% din valoarea imobilului ce formează obiectul contractului, mai puțin sumele care nu au fost achitate de cumpărător, pentru fiecare zi de întârziere ce depășește data stabilită pentru recepție, respectiv data de (...), penalitățile urmând a se calcula până la finalizarea și predarea apartamentului conform clauzelor contractuale.
R. și-a îndeplinit propriile obligații contractuale asumate, respectiv de a plăti prețul în rate la datele stabilite în contract. A. a achitat primele trei tranșe din preț, rămânând diferența de 43.422,48 lei care trebuia plătită la momentul întabulării apartamentului. Pârâta nu a dovedit faptul că apartamentul care a format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare a fost înscris în cartea funciară, astfel încât obligația de plată a ultimei tranșe din preț nu a devenit scadentă. Chiar și în ipoteza în care această obligație ar fi devenit scadentă, în condițiile în care pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a preda imobilul conform prevederilor contractuale, în mod temeinic reclamantul s-a opus executării în continuare a propriilor obligații asumate.
Instanța a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul T. R. în contradictoriu cu pârâta SC B. R. E. S. și a obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 174.233,13 lei cu titlu de penalități de întârziere calculate pentru perioada (...), data la care trebuia semnat procesul verbal de predare primire -(...), dată la care s-a realizat racordul imobilului la gaz și la care imobilul putea fi predat reclamantului conform contractului. La stabilirea perioadei pentru care sunt datorate penalitățile de întârziere, tribunalul nu a scăzut cele 60 de zile conform art. 7.6 din contract, deoarece nu s-a făcut dovada faptului că părțile au convenit prelungirea termenului de recepție.
Reținând culpa procesuală a pârâtei, în temeiul art. 274 c.pr.civ. s-a dispus obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 5.871 lei reprezentând taxa judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat.
Împotriva aceste sentinței au declarat apel atât reclamantul Ț. R. cât și pârâta S. B. R. E. S.
În apelul formulat de reclamantul T. R. se solicită modificarea în parte ahotărârii atacate, în sensul admiterii în totalitate a cererii sale de chemare în judecată și obligării societății pârâte la plata de penalități de întârziere în cuantum de 144,74 E. zi ( adică 492,116 RON) până la data predării către reclamant a imobilului apartament situat în F., zona Valea Gârbăului, nr. 30. etaj
3. corp CI, jud. C., înscris în CF nr. 50797-Cl-U22 F. (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 21.100 F.), cu nr. ser. Al, cu nr. cadastral 11114-C1-U30.
În motivarea apelului său, reclamantul a învederat că pe parcursul soluționării litigiului, SC B. R. E. S. și-a îndeplinit obligațiile contractuale invocate prin cererea de chemare în judecată, imobilul aflându-se actualmente în stare de predare. T., societatea pârâtă refuză în continuare să-i predea posesia apartamentului. Printr-o invitație adresată în cursul lunii februarie 2010, SC B. R. E. S. l-a invitat pe reclamant la notar în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, urmată de punerea în posesie. Proiectul de contract pregătit de către pârâtă cuprindea însă două clauze care condiționau semnarea contractului de recunoașterea faptului că predarea posesiei s-ar fi realizat la data de (...) și de renunțarea la penalitățile de întârziere pe care aceasta le datora potrivit înțelegerii, clauze care nu au fost acceptate de către reclamant. A. susține că nu se află nici în prezent în posesia apartamentului deși a fost dispus să plătească inclusiv ultima tranșă din prețul stabilit.
Apelantul pretinde că instanța de fond a scăpat din vedere faptul că reclamantul nu se găsește în posesia imobilului și a acordat penalitățile doar pentru perioada cuprinsă între data la care trebuia să-i fie predat apartamentul (0(...)) și data la care a apreciat că imobilul se afla în starea de finalizare convenită (data de (...), aceea a racordării imobilului la rețeaua de gaz). În condițiile în care la data pronunțării hotărârii apelate, reclamantul nu se afla în posesia apartamentului din cupla pârâtei care refuză predarea acestuia, în mod greșit calculul instanței privind perioada de acordare a penalităților s-a oprit la data de (...) deși trebuia să curgă până la data predării posesiei apartamentului.
În opinia apelantului, concluzia instanței de fond în ce privește îndeplinirea obligației de asigurare a drumului de acces este greșită sub un dublu aspect: pe de o parte, drumul de acces care era amenajat la finele anului 2008 este cel din față, iar nu cel care înconjoară blocul, iar pe de altă parte, existența unui drum atât de defectuos încât să nu permită accesul la imobil nu poate răspunde cerinței de amenajare a terenului aferent pentru a putea fi utilizat scopului urmărit de către părți. C. în care se găsește apartamentul în discuție este una atipică: ansamblul este edificat pe trepte terasate la nivelul solului, pe înălțimea dealului unde se află construcția, astfel încât există o mare diferență de nivel între etaje în funcție de ușa prin care se realizează accesul. A., dacă accesul în bloc se face pe drumul din față, apartamentul reclamantului este la etajul nouă, iar dacă accesul se face pe drumul care înconjoară blocul și care trebuia amenajat potrivit antecontractului de către societatea pârâtă, apartamentul reclamantului este la etajul 1. Datorită arhitecturii sale speciale, imobilul nu dispune de lift, motiv pentru care varianta de acces care a fost avută în vedere la încheierea contractului este cea prin ușa la care se ajunge înconjurând blocul pe drumul ce trebuia amenajat de către societatea pârâtă. Așa cum rezultă din depozițiile tuturor martorilor, inclusiv a celor propuși de către pârâtă, acel drum era impracticabil inclusiv la finele anului 2009.
În apelul declarat de pârâta S. B. R. E. S. se solicită modificarea în tot asentinței atacate, respingerea acțiunii și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului său, pârâta a arătat că și-a asumat obligația de a preda apartamentul în stadiul semifinisat, respectiv cu "centrală termică și calorifere aferente (în stare de funcționare), ușa metalică montată la intrarea în apartament, tâmplărie exterioară termopan, pereți tencuiți, finisaje la casa scărilor și exteriorul clădirii, amenajarea terenului aferent, utilitățile trase și pozate (curent, gaz, apă, canal- necontorizate).", fapt ce nu presupunea racordarea imobilului la rețeaua de gaz. În sprijinul acestei susțineri mai vine și faptul că la art. 3 se prevede că se vor monta doar instalațiile necesare fără a se monta și contoarele aferente, deci, din moment ce nu și-a asumat obligația de a monta contoarele rezultă că nu și-a asumat nici "obiectul" contorizării - gazul.
Cu privire la obligația de amenajare a căilor de acces, pârâta consideră că instanța de fond a apreciat în mod greșit că aceasta îi incumba, în condițiile în care adeverința nr. 8839/(...) emisă de P. C. F. arată fără dubiu că aceste drumuri de acces sunt drumuri publice, aparținând domeniului public al comunei F. Or, este de notorietate faptul că asemenea lucrări nu se pot face în lipsa unei autorizații în acest sens și în lipsa unei licitații publice organizate de autoritățile locale. Terenul din imediata vecinătate a imobilului și care este proprietatea pârâtei, a fost amenajat prin plantarea de arbuști și prin amenajarea de locuri de parcare.
Pe de altă parte, pârâta a subliniat faptul că accesul la imobil se putea face fără probleme pe două căi de acces - un drum pe lângă complexul comercial
Polus și altul pe lângă magazinul Metrou.
În ce privește daunele interese pe care pârâta s-a obligat a le achita cumpărătorului conform art. 7 din antecontract constând în 0,2% din sumele incasate de la cumpărător, se arată că acestea sunt datorate numai în cazul unei neexecutări totale, nu și în cazul unei executări parțiale a obligațiilor contractuale. În cazul în care debitorul își îndeplinește obligația în mod necorespunzător, acesta nu poate fi obligat decât la repararea prejudiciului cauzat prin executarea necorespunzătoare, nu la penalități de întârziere.
În ipoteza în care s-ar admite că pârâta avea obligația de a racorda imobilul la rețeaua de gaz se impune a se stabili dacă neexecutarea acestei obligații reprezintă o executare necorespunzătoare a obligațiilor asumate, o neexecutaretotală a obligațiilor asumate sau o neexecutare parțială a obligațiilor asumate. În cazul executării parțiale și a executării necorespunzătoare trebuie făcută distincția dacă partea neexecutată a obligației este sau nu esențială, astfel încât să echivaleze cu o neexecutare totală.
Pârâta arată că a depus la dosarul cauzei procesul-verbal de recepție nr.
295 din data (...) semnat de C. de recepție a P. F. care atestă că imobilul era finalizat la acea dată și prin urmare, putea fi preluat de promitenții cumpărători. Rezultă deci că din punctul de vedere al L. nr. 5. racordarea la rețeua de gaz nu este de esența finalizării unei construcții. De altfel, marea majoritate a promitenților cumpărători au și preluat apartamentele contractate încă de la sfârșitul anului 2008 au și început să facă lucrările de finisare, după cum a reieșit și din declarațiile martorilor audiați În fața instanței de fond.
Prin urmare, apreciază că lipsa racordului imobilului la rețeaua de gaz nu echivalează cu o neexecutare totală a obligațiilor, ci cel mult cu o îndeplinire necorespunzătoare a acestor obligații, mai ales că obiectul antecontractului îl reprezintă construirea și vânzarea unui apartament în stadiul de semifinisat. C. pârâta că în acest caz reclamantul ar fi putut obține cel mult o reparare a prejudiciului cauzat în măsura dovedirii acestuia.
Cu privire la perioada de grație de 60 de zile prevăzută de art. 7.6 din antecontract, pârâta a apreciat că instanța de fond a interpretat în mod greșit că aceasta s-ar aplica numai în cazul în care reclamantul ar fi fost de acord cu prelungirea termenului de recepție ulterior semnării antecontractului. În realitate, faptul că aceasta clauză a fost inserată în cuprinsul antecontractului echivalează cu o asumare a acesteia de către promitentul-cumpărător. Prin urmare, rezultă că promitentul cumpărător a fost de acord încă de la momentul semnării antecontractului cu faptul că pârâta putea prelungi termenul de recepție cu 60 de zile, până la data de (...).
Pârâta consideră că instanța de fond a apreciat greșit că penalitățile ar fi datorate întrucât nu s-a semnat la timp procesul-verbal de recepție a apartamentului deși reclamantul a refuzat cu rea-credință recepția imobilului încă din data de (...), când a fost invitat să facă recepția.
Analizând apelurile formulate, Curtea le apreciază ca fiind nefondate pentru următoarele considerente:
În primul rând, se constată că apelanții aduc critici atât sub aspectul situației de fapt stabilite de prima instanță cât și sub aspectul modului de interpretare a clauzelor contractuale încheiate de către părți.
Întrucât apelanții nu au solicitat administrarea unor probe suplimentare în etapa apelului, Curtea a procedat la o reexaminare a probațiunii administrate în fața primei instanțe pentru a verifica temeinicia criticilor aduse de apelanți cu privire la situația faptică care a generat formularea cererii de obligare a pârâtei SC B. R. E. S. la plata de penalități de întârziere de 144,74 euro/zi începând cu data de 0(...) până la data predării apartamentului.
A., Curtea reține că la 20 iunie 2007 s-a încheiat între reclamant și pârâtă contractul de construire și antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 30 din blocul C1, et. 3 amplasat pe terenul înscris în CF F. nr.
5368 cu nr. top. 1547/a/2/2, contra prețului de 85.141,75 euro plătibil în mai multe rate la un curs fix de 3,4 lei/euro, potrivit graficului prezentat în antecontract. R. a susținut că și-a executat întocmai obligația de plată a prețului, aspect necontestat de către pârâtă.
Părțile contractante au puncte de vedere divergente asupra noțiunii de „ apartament semifinisat"; deși articolul 3 din contractul de construire enumeră în mod exhaustiv dotările și lucrările ce trebuiau executate de către pârâtă, acest aspect nefiind lăsat la latitudinea constructorului. Mai exact, discuțiile au apărut în ce privește asumarea obligației de a racorda la rețeaua de gaz imobilul în careeste situat apartamentul în litigiu, pârâta-apelantă negând că i-ar fi revenit vreo astfel de obligație. A. susține că obligația sa se limita la executarea instalațiilor pentru curent, gaz, apă și canal, fapt ce nu presupunea și racordarea efectivă a imobilului la aceste utilități.
Teza pârâtei nu poate fi primită, Curtea achiesând la toate argumentele instanței de fond evocate pentru înlăturarea acestei apărări. Este ilogic a se admite că prin „ utilități trase și pozate"; se înțelege doar executarea instalațiilor pentru curent, gaz, apă și canal, iar nu și racordarea efectivă la aceste utilități deoarece simpla executare a instalațiilor nu este de natură a satisface nevoile cumpărătorului care a achiziționat apartamentul pentru a fi utilizat potrivit destinației sale, aceea de locuință. Împrejurarea că pârâta a fost exonerată de obligația de a monta aparatele de contorizare pentru fiecare utilitate în parte nu conduce în nici un caz la concluzia că nu îi revenea obligația de a racorda imobilul la utilități deoarece instalarea unor aparate de măsurare a apei, a gazului și a energiei electrice presupune existența racordurilor, fiind etapa premergătoare utilizării efective a acestor surse de energie. De altfel interpretarea dată de apelanta-pârâtă noțiunii de „. trase și pozate"; este contrazisă în primul rând de conduita sa contractuală, aceasta procedând din proprie inițiativă la racordarea imobilului la apă, canal și energie electrică, iar după sesizarea instanței de judecată și la executarea racordului la rețeaua de gaz, deși astfel de lucrări sunt extrem de costisitoare. Cu siguranță pârâta nu ar fi întreprins astfel de demersuri dacă nu era conștientă că și-a asumat această obligație contractuală.
Curtea reține apoi că instanța de fond a dat o interpretare corectă probelor administrate, stabilind că a avut loc o întârziere în executarea obligației contractuale de predare a posesiei apartamentului în stadiul convenit prin antecontractul de vânzare-cumpărare și o executare necorespunzătoare a obligației de amenajare a căilor de acces la imobil.
În ce privește obligația de amenajare a căilor de acces Curtea, raportat la declarațiilor martorilor, reține că amenajarea a fost finalizată în cursul anului
2009, fără ca vreun martor să fie în măsură să indice o dată exactă în ce privește îndeplinirea acestei obligații. De asemenea martorii C. N. și K. B. au declarat că accesul la imobil era posibil inclusiv în anul 2008, deși atunci nu exista un drum asfaltat, iar pe vreme ploioasă accesul era mai dificil, dar nu imposibil. Prin urmare, concluziile primei instanțe referitoare la executarea deficitară a acestei obligații și cu o oarecare întârziere concordă cu probatoriul administrat.
După cum recunoaște inclusiv reclamantul prin apelul formulat, pe parcursul judecării cauzei de către prima instanță, construcția a fost finalizată potrivit înțelegerii părților. R. pretinde însă că predarea posesiei apartamentului nu a avut loc nici măcar până la acest moment astfel că este îndreptățit la încasarea penalităților de întârziere în continuare până la data predării efective a imobilului, iar nu doar până la data de (...) când s-a realizat racordul la rețeaua de gaz.
Pârâta a contestat susținerea reclamantului, invocând faptul că acesta, cu rea-credință, a refuzat să preia imobilul construit deși a fost invitat încă din (...) să facă recepția apartamentului.
Verificând aceste susțineri, Curtea constată că pârâta l-a invitat în cursul lunii decembrie 2008 pe reclamant să se prezinte în vederea recepționării imobilului ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare. La data de 18 decembrie 2008 a fost încheiat un înscris intitulat „ foaie de recepție"; ( f. 32 dosar Judecătorie C. N. ) în cuprinsul căreia au fost consemnate mai multe deficiențe cu privire la apartamentul în litigiu respectiv „ lipsa baghete bucătărie și dormitor, termopan baie trebuie reglat, lipsă glafuri exterioare"; precum și mențiunea „ am primit un set de chei";. Acest înscris, deși nu poartă vreosemnătură a reclamantului, a fost prezentat instanței de către reclamant, fiind anexat cererii de chemare în judecată, iar prin răspunsul dat la întrebarea nr. 3 din interogatoriul luat reclamantului de către Tribunalul Comercial Cluj ( f. 22 dosar T. C. C. ) acesta recunoaște că el a fost cel care a indicat deficiențele notate în foaia de recepție din (...). Chiar dacă răspunsul la interogatoriu nu se referă în mod expres și la persoana care a inserat mențiunea „ am primit un set de chei";, cât timp grafia acestei mențiuni este identică cu scrierea celorlalte mențiuni olografe de pe același înscris pe care reclamantul și le-a însușit, Curtea concluzionează că tot reclamantul a fost cel care a primit și setul de chei pentru apartamentul în litigiu.
Primirea cheilor apartamentului nu este lipsită de orice relevanță juridică ci în conformitate cu prevederile art. 1315 C.civ echivalează cu predarea posesiei imobilului.
În cazul de față predarea posesiei la data de 18 decembrie 2008 nu s-a făcut însă cu respectarea întocmai a clauzelor contractuale, deoarece în decembrie 2008 racordul la rețeaua de gaz nu era executat, iar căile de acces la imobil nu erau asfaltate, astfel că pârâta datorează penalitățile de întârziere până la predarea apartamentului conform clauzelor contractuale obligație asumată la art. 7.6 din antecontractul de vânzare-cumpărare.
Începând cu data de 18 septembrie 2009, data realizării racordului la rețeaua de gaz, și raportat la împrejurarea că reclamantul se afla în posesia unui set de chei a apartamentului, nu mai exista nici un temei pentru a se considera că predarea posesiei imobilului nu ar fi valabilă. Așadar refuzul reclamantului de a semna foia de recepție fără obiecțiuni până la data de 18 septembrie 2009 este unul justificat și nu poate conduce la exonerarea pârâtei de la plata penalităților de întârziere datorate până la această dată.
După acest moment, reclamantul nu mai este îndrituit la încasarea unor penalități de întârziere pentru nepredarea imobilului deoarece obligațiile asumate de către pârâtă au fost executate până la această dată, iar reclamantul se află în posesia unui set de chei ale apartamentului așa încât nimic nu îl împiedică să intre în posesia imobilului.
Refuzul pârâtei de a perfecta contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, la care a făcut referire reclamantul prin motivele de apel, nu intră sub incidența clauzei inserate la art. 7.6 din antecontract, nefiind sancționat în mod expres prin plata unor penalități de întârziere, astfel că acordarea penalităților de întârziere până la perfectarea acestui contract și efectuarea recepției nu se justifică.
Apelanta SC B. R. E. S. a invocat atât în fața instanței de fond cât și în fața instanței de apel că a convenit cu reclamantul asupra unui termen de grație de
60 de zile în ce privește predarea imobilului ce a expirat la 30 noiembrie 2008, astfel că în intervalul de timp 1 octombrie -30 noiembrie 2008 plata penalităților de întârziere ar fi fost suspendată.
Curtea apreciază că această clauză de limitare a răspunderii inserată la art. 7.6 din contract, de care se prevalează pârâta-apelantă, nu este incidentă în cazul de față deoarece pârâta nu a prezentat un act adițional prin care părțile să fi prelungit termenul de predare a posesiei. Prelungirea acestui termen nu operează în mod automat în favoarea pârâtei în baza contractului inițial, ci este condiționată de un acord expres în acest sens deoarece părțile au stipulat că aceste penalități nu se vor datora"; dacă termenul de recepție este prelungit"; ceea ce presupune un acord de voință survenit ulterior prin care părțile consimt în mod expres asupra prelungirii termenului, împrejurare ce nu a fost probată de către pârâtă. De asemenea nu se poate susține că pârâta beneficiază de un termen de grație de 60 de zile pentru predarea posesiei, de vreme ce acest lucru nu reiese în mod neechivoc din convenția părților. D. de 60 de zile vizeazăperioada cu care putea fi prelungită scadența în eventualitatea unui acord în acest sens între părți.
Suma acordată de instanța de fond reprezintă daune interese moratorii cuantificate de părți prin cele statuate în contract, la nivelul a 0,2% din prețul ce a fost achitat pentru apartamentul în discuție. O astfel de clauză privind estimarea daunelor-interese datorate pentru executarea cu întârziere a obligațiilor contractuale este permisă de disp. art. 1066 C.civil care completează materia obligațiilor comerciale.
Nu poate fi primită apărarea pârâtei că aceasta ar datora penalități de întârziere doar în cazul unei neexecutări totale a obligațiilor contractuale de vreme ce prin clauza penală inserată în antecontractul de vânzare cumpărare părțile s-au referit la daunele moratorii, iar nu la cele compensatorii. D. acestea din urmă se datorează după cum debitorul a înțeles sau nu să-și execute în tot sau în parte obligațiile asumate și pot fi diminuate în cazul unei executări parțiale de către instanța de judecată în conformitate cu prevederile art. 1070
C.civ.. În schimb, daunele moratorii se datorează inclusiv în ipoteza în care debitorul își execută în natură obligația asumată însă cu depășirea scadenței convenite.
În cauza de față, pârâta a fost cea care a convenit cu reclamantul asupra estimării daunelor moratorii cauzate prin executarea cu întârziere a obligațiilor contractuale, preferând evaluarea convențională celei judiciare. P. în această modalitate, intervenția instanței de judecată în evaluarea despăgubirilor a fost limitată, criteriile de determinare a daunelor-interese fiind prestabilite de părți încă de la perfectarea antecontractului astfel că instanța de fond nu avea posibilitatea să diminueze daunele moratorii pretinse de reclamant în considerarea executării parțiale a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare.
În concluzie, interpretarea clauzei penale de la art. 7.6 în modalitatea prezentată de pârâtă prin motivele de apel contravine principiului libertății contractuale care se impune atât părților cât și instanței de judecată.
Față de aceste considerente, Curtea în temeiul art. 296 C.proc.civ, va respinge ca nefondate apelurile declarate de reclamantul Ț. R. și de pârâta S. B. R. E. S. împotriva sentinței comerciale nr. 6.583 din 26 octombrie 2010, pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., pe care o va menține în întregime.
Întrucât apelurile ambelor părți au fost respinse, prevederile art. 274
C.proc.civ. nu sunt incidente astfel că fiecare parte urmează să își suporte cheltuielile ocazionate de judecarea cauzei în fața instanței de apel.
PENTRU ACESTE M.IVE ÎN NUMELE L.
D E C I D E :
Respinge apelurile declarate de reclamantul Ț. R. și pârâta S. B. R. E. S. împotriva sentinței comerciale nr. 6.583 din 26 octombrie 2010, pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., pe care o menține în întregime.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 4 aprilie 2011.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
A. C. M. I. I. L. F.
Red.M.I.I./(...) Dact.H.C./2 ex./ Jud.fond:S.Ivănescu
| ← Decizia comercială nr. 259/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 114/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
