Decizia comercială nr. 941/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA C.Ă, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 941/2011
Ședința publică din 03 martie 2011
Completul compus din:
PREȘEDINTE : R.-R. D.
JUDECĂTOR : L. U. JUDECĂTOR : ANA M. T. GREFIER : V. D.
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții C. P. și C. C. L., împotriva ordonanței președințiale nr. 4492 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., în contradictoriu cu intimata SC A. F. S., având ca obiect ordonanță președințială - obligare la predarea cheilor apartamentului.
La apelul nominal făcut în ședința { F. |publică} s-a prezentat pentru recurenți, avocat C. C. și pentru intimată, avocat dr. M. E. B. și administratorul societății.
S-a făcut { F. |referatul} cauzei de către { F. { F. învederează} faptul că, recursul nu este timbrat, lipind dovada achitării taxei judiciare de timbru de 5 lei și timbru judiciar de 0,15 lei.
În data de (...), s-a înregistrat la dosar întâmpinare din partea intimatei, prin care s-a solicitat respingerea recursului, din care un exemplar s-a comunicat cu reprezentanta recurenților.
C.ea, din oficiu, în temeiul art. 1591 alin. 4 C. Pr. Civ., constată că, raportat la art. art. 3, al. 1 pct. 3, C. Pr. Civ. este competentă general, material și teritorial să judece pricina. Reprezentanta recurenților arată că, până la închiderea dezbaterilor se obligă să depună la dosar dovezile ce atestă achitarea taxelor de timbru și depune la dosar în probațiune o adeverință emisă de administratorul blocului din care rezultă că, apartamentul este inundat și nu se poate intra datorită faptului că, proprietarul nu este în posesia chei, din care un exemplar s-a comunicat cu reprezentanta părții adverse. Reprezentanții părților arată că, nu mai au de formulat alte cereri în probațiune, solicitând acordarea cuvântului pe fond. C.ea, în urma deliberării, apreciază că, prezenta cauză este în stare de judecată, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul reprezentanților părților asupra recursului, sub rezerva că, se vor depune la dosar dovezile ce atestă achitarea taxelor de timbru datorate. Reprezentanta reclamanților solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat inițial și completat ulterior, cu cheltuieli de judecată conform chitanței depuse la dosar, pentru motivele expuse pe larg în scris și susținute oral cu prilejul acordării cuvântului în dezbateri judiciare. S. îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 581 C. în ceea ce privește vremelnicia, urgența și neprejudecarea fondului. S.ul de canalizare și apă s-au defectat și rămâne așapentru că, recurenții nu pot intra, aspect dovedit și prin adeverința depusă azi la dosar. S. că, este indiscutabil că, posesia va reveni clienților săi indiferent de condiții, s-a solicitat rezilierea antecontractului de vânzare - cumpărare. Prin prezenta cerere se solicită predarea unui rând de chei, până la soluționarea irevocabilă a fondului, fiind vorba de o soluție vremelnică, care nu prejudecă fondul cauzei. Reprezentanta intimatei solicită respingerea recursului și menținerea hotărârii instanței de fond ca fiind pe deplin temeinică și legal, pentru motivele detaliate pe larg prin întâmpinare și susținute oral pe fond. S-a întocmit o adeverință pro cauza cu două zile în urmă, de către cel care a vândut apartamentul, dar dacă nu au chei de unde au știut că, apartamentul este inundat. Se afirmă că, se solicită să li se predea un rând de chei, însă în realitate s-a solicitat să li se predea cheile apartamentului, fiind absolut cert că, prin predarea cheilor se dorește clarificarea unui aspect care ține de fondul cauzei în sensul favorabil reclamanților. A. a fost și închiriat, însă ulterior a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare și din iunie 2009 nu s-a mai plătit chirie datorită viciilor ivite. În realitate este vădit că, doresc ca pe această cale să își reapropie dreptul de proprietate. Au predat posesia în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, dorind să premeargă fondul cauzei pe baza ordonanței președințiale. Aveau obligația să asigure funcționarea normală a utilităților . Adeverința depusă azi, întocmită pro cauza nu poate fi avută în vederea, datorită faptului că, nu au avut cheie să intre și să constate cele relevate. Arată de asemenea, că intimate este prejudiciată și că, aceasta a pus centrală în apartament că, a cerut toate garanțiile pentru a-și asigura dreptul de retenție și dreptul de creanță. Prin prezenta cauză se solicită lămurirea unei chestiunii privitoare la fondul cauzei, lucru ce nu este permis pe calea ordonatei președințiale, sens în care pune concluzii de respingere a recursului, cu cheltuieli de judecată conform chitanței depuse la dosar. După închiderea dezbaterilor, înainte de pronunțarea hotărâri, s-a prezenta avocat C. C., care a depus la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 5 lei și timbru judiciare de o,15 lei ( f. 26). C U R T E A Prin sentința civilă nr. 4. din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., a fost respinsă cererea de emitere a unei ordonanțe președințiale, cerere formulată de reclamanții C. P. și C. C. L. împotriva pârâtei SC A. F. S. C.-N., cerere având ca obiect obligarea pârâtei de a le preda reclamanților cheile apartamentului nr.1 situat în C.-N., str. Gh. Șincai nr. 17. Au fost obligați reclamanții să-i achite pârâtei suma de 2.480 lei cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că în conformitate cu prev. art.581 alin.1 C., instanța va putea să ordone măsuri vremelnice în cazuri grabnice pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente și care nu s-ar putea repara, precum și pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări, alineatul 3 statuând asupra faptului că ordonanța poate fi dată și fără citarea părților și chiar atunci când există judecată asupra fondului. Condițiile de admisibilitate ale cererii sunt urgența, vremelnicia și neprejudecarea fondului. Prima condiție care justifică folosirea ordonanței președințiale este urgența, aceasta urmând a fi apreciată în concret de cătreinstanță în raport de circumstanțele obiective ale cauzei, instanța putând să încuviințeze ordonanța președințială în măsura în care sunt îndeplinite și celelalte condiții de admisibilitate, respectiv vremelnicia și neprejudecarea fondului. Urgența nu trebuie însă confundată cu celeritatea, cu promptitudinea în rezolvarea unei pricini și această condiție trebuie să persiste pe tot parcursul judecății, nefiind suficient ca ea să existe la data introducerii cererii și să dispară ulterior acestui moment. A doua condiție de admisibilitate este ca măsura ordonată de instanță să fie vremelnică. Pe calea ordonanței președințiale nu se pot lua măsuri definitive, care privesc rezolvarea fondului litigiului, ci numai măsuri provizorii care tind să păstreze un drept periclitat prin întârziere sau să preîntâmpine o pagubă iminentă și ireparabilă. În principiu, măsurile luate pe această cale sunt limitate în timp până la rezolvarea în fond a litigiului. Cea de a treia condiție de admisibilitate este ca măsura luată să nu prejudece fondul dreptului și decurge din cea anterioară. Condiția decurge și din prevederea legală conform căreia ordonanța va putea fi dată chiar și atunci când există judecată asupra fondului. A nu prejudeca fondul înseamnă că instanța de judecată nu are de cercetat fondul cauzei și în consecință să statueze asupra existenței sau inexistenței dreptului, ci numai să facă o examinare sumară asupra aparenței acestuia. Făcând aplicarea dispozițiilor legale sus enunțate, în cazul în speță, instanța a reținut că nu se justifică nici una din condițiile cerute a fi întrunite în mod cumulativ de disp. art.581 alin.1 C. Aceasta întrucât, astfel cum arată reclamanții în cuprinsul cererii introductive, aceștia au încheiat cu pârâta la data de 21 octombrie 2008 un antecontract de vânzare-cumpărare a apartamentului nr.1 situat în C.-N., str. Gh. Șincai nr.17, la subsol, părțile stabilind de comun acord prețul de vânzare- cumpărare a imobilului ca fiind 100.000 euro, din care la data încheierii antecontractului a fost achitată suma de 40.000 euro, urmând ca ulterior, la 20 decembrie 2008, să fie plătită suma de 10.000 euro, iar restul de preț de 50.000 euro la data semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare, dată stabilită cel târziu pentru (...). În conformitate cu dispozițiile aceluiași antecontract, părțile au convenit de comun acord ca predarea posesiei asupra imobilului să se facă la data semnării antecontractului, împrejurare față de care pârâta a intrat în posesia apartamentului. Deși reclamanții susțin că la aceeași dată, respectiv 21 octombrie 2008, s- a încheiat cu pârâta un contract de închiriere și că, în fapt, în baza acestui contract pârâta ar fi intrat în posesia spațiului, instanța a apreciat ca nerelevantă această împrejurare, atâta timp cât durata contractului de închiriere a expirat, întrucât, conform convenției părților, perioada pentru care s-a încheiat contractul s-a împlinit la data de (...), iar pârâta a rămas în spațiu în continuare. Această păstrare a posesiei imobilului cu privire la care se solicită predarea cheilor de către reclamanți se impune a fi analizată de către instanță în vederea stabilirii faptului dacă pârâta are în favoarea sa o aparență a dreptului care-i conferă atributul posesiei sau această aparență a dreptului este în favoarea reclamanților. Este reală împrejurarea că reclamanții sunt proprietari tabulari asupra imobilului situat în C.-N., str. Gh. Șincai nr.17, imobil înscris în CF nr.1. C., A+1, nr.top.426/2/2/1, fapt ce rezultă în mod expres din extrasul de carte funciară depus la judecătorie la dosar la filele 14-15. Însă, în cazul în speță nu se pune în discuție dreptul de proprietate, ci doar folosința, posesia imobilului, posesie pe care, la momentul actual, pârâta o deține. Instanța a considerat că aparența dreptului este în favoarea pârâtei, atâta timp cât aceasta a încheiat cu reclamanții un antecontract de vânzare- cumpărare în conformitate cu care s-a menționat predarea posesiei în favoarea promitentei cumpărătoare, pe de o parte iar, pe de altă parte, întrucât acest antecontract de vânzare-cumpărare a cărui rezoluțiune s-a solicitat de către reclamanți în dosarul nr.(...) este încă în ființă, urmând a se stabili caracterul fondat al cererii și a fi analizată împrejurările care au justificat formularea cererii de rezoluțiune și, implicit, o eventuală culpă a pârâtei în pronunțarea rezoluțiunii. În cadrul procedurii ordonanței președințiale instanța nu este îndreptățită să prejudece fondul, motiv pentru care nu va face o analiză a aspectelor pe care reclamanții le-au invocat în cuprinsul cererii prin care se solicită rezoluțiunea antecontractului, reținând în favoarea pârâtei doar faptul că aparența dreptului său de a deține posesia imobilului este justificată de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, de plata avansului în cuantum de 40.000 euro la data semnării antecontractului, precum și de plata sumei de 10.000 euro cu titlu de preț parțial, plată ce se impunea a se face conform convenției părților la data de 20 decembrie 2008, necontestată de către reclamanți. Împrejurarea că reclamanții sunt proprietari ai imobilului nu are relevanță în speță, întrucât în cazul în speță ceea ce se impune a fi analizat este doar un atribut al dreptului de proprietate și anume posesia, posesie care a fost transmisă pârâtei în baza antecontractului de vânzare-cumpărare. Analizând condiția urgenței ce se impune a fi îndeplinită în condițiile în care se solicită pronunțarea unei ordonanțe președințiale, instanța a considerat că nu poate fi reținută în cauză, motivat pe următoarele argumente. Contractul de închiriere în conformitate cu care reclamanții susțin că s-a făcut predarea posesiei către pârâtă și-a încetat efectele la data de (...), astfel cum s-a menționat în convenția părților, ulterior acestei date, respectiv de la data de 1 noiembrie 2009 și până la data formulării cererii de ordonanță președințială, 5 mai 2010, reclamanții stând în pasivitate, în condițiile în care pârâta a încetat plata chiriei, astfel cum de altfel a recunoscut și cu ocazia acordării cuvântului în fond, în luna iunie 2009. Deși în conformitate cu clauzele contractului de închiriere pârâta era obligată să achite chiria cel puțin până la data de 31 octombrie 2009, reclamanții au stat în pasivitate și nu au făcut dovada faptului că urmare neachitării contravalorii folosinței imobilului au solicitat în instanță plata acesteia sau au solicitat evacuarea chiriașului motivat de neexecutarea obligațiilor contractuale. Drept urmare, atâta timp cât reclamanții au stat în pasivitate după momentul încetării efectelor contractului de închiriere, mai mult de 6 luni de la împlinirea termenului contractual, aceștia nu pot să justifice urgența în formularea cererii de predare a spațiului. Urgența nu se justifică nici din perspectiva susținerilor acestora în sensul că pârâta ar provoca degradări imobilului, degradări care le-ar produce reclamanților pagube iminente, întrucât chiar în situația în care pretinsele pagube ar fi fost provocate de către pârâtă, reclamanții sunt îndreptățiți să solicite obligarea acesteia la despăgubiri, neputându-se acredita ideea conform căreia ar exista o pagubă iminentă care nu s-ar putea repara. De altfel, în răspunsul la interogatoriul luat reclamanților la solicitarea pârâtei aceștia au recunoscut faptul că pârâta a efectuat o serie de lucrări deamenajare după posesia imobilului, precum și faptul că au fost invitați de pârâtă la apartamentul respectiv pentru a viziona imobilul și a verifica starea acestuia și lucrările efectuate de pârâtă, însă reclamanta C. C. L. nu a răspuns invitației, motivat pe faptul că nu avea timp, iar reclamantul C. P. a fost o singură dată la invitația pârâtei în spațiu, ocazie cu care a văzut îmbunătățirile făcute de aceasta la imobil. Deși reclamanții au încercat să acrediteze ideea conform căreia au predat apartamentul pârâtei într-o stare care nu justifica efectuarea unor modificări și, mai mult decât atât, au susținut că pârâta a efectuat la imobilul respectiv o serie de lucrări care ar fi necesitat acordul lor în calitate de proprietari, instanța apreciază că aceste aspecte nu justifică admiterea cererii de predare a cheilor apartamentului și, implicit, a posesiei imobilului, întrucât pârâta deține imobilul în baza antecontractului de vânzare-cumpărare care conferă aparența dreptului în favoarea sa. Reclamanții nu au făcut dovada faptului că pârâta i-a împiedicat să verifice starea imobilului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare- cumpărare și nu au făcut nici dovada faptului că au suferit un prejudiciu a cărui reparare ar fi imposibilă. În plus, instanța a considerat că nu s-a făcut nici dovada vremelniciei măsurii solicitate a fi dispusă de către instanță, întrucât prin predarea cheilor imobilului în cauză măsura dispusă ar avea un caracter definitiv, în condițiile în care nu se solicită ca predarea acestor chei să se facă în vederea realizării unor lucrări care ar fi justificate de degradările pretins a fi provocate de către pârâtă. P.rea cheilor imobilului ar echivala cu predarea posesiei acestuia, împrejurare care, de altfel, face și obiectul cererii înregistrate în cadrul dosarului nr.(...) aflat pe rolul J. C.-N., în condițiile în care unul dintre petitele acestei acțiuni, subsidiare cererii de rezoluțiune, este acela de predare a folosinței imobilului. Ori, pe calea ordonanței președințiale nu poate fi dispusă o măsură care să rezolve litigiul dintre părți și nici o măsură care ar necesita ulterior, pentru restabilirea situației de fapt, intervenția instanței de judecată, fără ca această restabilire să rămână la latitudinea pârâtei. P.rea cheilor apartamentului ar aduce atingere dreptului pârâtei rezultat în urma încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, drept în conformitate cu care acesteia ia fost predată posesia, urmând ca celelalte atribute specifice dreptului de proprietate să-i fie transferate la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Împrejurarea că ar exista posibilitatea rezoluționării acestui antecontract nu justifică admiterea cererii de ordonanță președințială, atâta timp cât în această procedură sumară nu poate fi analizată culpa părții într-o eventuală rezoluțiune, chestiune ce poate fi analizată doar pe fondul litigiului dintre părți, cu atât mai mult cu cât pârâta apreciază, astfel cum rezultă din răspunsul la interogatoriul administrat în cauză, că această culpă poate fi reținută în sarcina reclamanților și că rezoluțiunea antecontractului este imputabilă acestora. Nu a putut fi reținut în sarcina pârâtei un abuz de drept și nici lipsa unui titlu care să justifice posesia asupra imobilului, situație față de care instanța a apreciat că cerințele prevăzute de art.581 C. nu sunt îndeplinite în cauză, reclamanții nefăcând dovada faptului că au în favoarea lor aparența dreptului și că pârâta are un comportament abuziv, că cererea justifică dispunerea unei măsuri urgente și cu caracter vremelnic și că, pe cale de consecință, au fost aplicabile în speță dispozițiile legale mai sus enunțate. Urmare respingerii cererii de emitere a ordonanței președințiale, raportat la prev. art.274 C., reclamanții au fost obligați să-i plătească pârâtei cheltuieli dejudecată constând în onorariu avocațial în cuantum de 1.240 lei achitat în recurs și respectiv 1.240 lei achitat în urma rejudecării cauzei după casarea cu reținere, fiind în culpă procesuală. Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanții C. P. și soția C. C. L. solicitând in temeiul art. 312 C. pr. Civila, raportat la disp.art. 304 pct. 9 si 304 ind.1 C. pr. Civila, admiterea recursului; schimbarea în totalitate a hotărârii atacate în sensul de a admite cererea reclamanților înregistrata inițial la Judecătoria Cluj-Napoca sub nr.(...) si drept urmare: să fie obligați parata S.C. "A. F." sa îi predea cheile apartamentului situat in C.-N., str.Gh.Sincai nr.17 inscris in CF.1. C., apartament ce constituie proprietatea acestora tabulara; să se pronunțe aceasta ordonanța președințiala executorie, vremelnica, fara considerare la caile de atac, fara somatie si fara trecerea vreunui termen; să fie obligată parata la plata cheltuielilor de judecata conform chitantelor doveditoare, atat la fond cat si in recurs. În considerentele recursului, reclamanții au arătat că prin ordonanta presedintiala pronuntata de Tribunalul Comercial Cluj s-a respins cererea reclamanților pentru emiterea unei ordonante presedintiale. În motivarea recurusului, reclamanții arată că sunt proprietarii tabulari ai imobilului situat in C.-N., str.Gh.Sincai nr.17/1 apartament incris in CF.I27832 C.. Intre reclamanți și pârâta au intervenit doua conventii distincte cu privire la acest spatiu si anume: a) un antecontract de vanzare-cumparare incheiat la data de (...) prin care aceștia se obligă să instraineze catre parata imobilul cel mai tarziu la data de (...), odata cu achitarea integrala a pretului convenit; b) un contract de inchiriere incheiat tot la data de (...), pe o perioada de 1 an, cu plata unei chirii lunare de 500 E. Fata de cele invederate anterior este evident ca predarea posesiei si folosintei apartamentului s-a facut in baza contractului de inchiriere, contract semnat pe o durata egala cu timpul maxim estimat pana la semnarea contractului authentic. Intre obligatiile specifice cuprinse in contractul de inchiriere s-a stipulat la pct. 7.6 "chiriasul este obligat la incetarea contractului sa restituie locatorului spatiul inchiriat in starea in care I-a fost predat, exceptand uzura normala", articol care se coroboreaza cu cele le art.6.4 in care subsemnatii, in calitate de locatori se obligă sa efectueze "intretinerea si reparatiile exterioareale apartamentului si structura de rezistenta" pe cheltuiala lor, pe toata durata inchirierii. Din cuprinsul clauzelor contractuale susaratate rezulta ca reclamanții nu și-au dat nicicand acordul cu privire la vreo modificare interioara sau exterioara pe care parata a efectuat-o, aceste lucrari de amenajari nu numai ca nu au avut acordul lor dar sunt efectuate si fara autorizatie (de exemplu daramarea unui zid de sprijin, de rezistenta pentru inglobarea in acets spatiu si a unei pivnite invecinate), motiv pentru care -cel putin intr-o prima faza- reclamanții sunt raspunzatori pentru acestea in fata oricaror terti, deci si a Primariei C.-N., a Inspectoratului Judetean in Constructii etc. Reclamanții mai apreciază că aceste lucrari, pentru a caror calitate in executie nu aveau nici un reper, pot afecta in continuare spatiul in litigiu, pagubele fiind iminente si de valori considerabile. Condiția urgentei se impune intrucat odata cu aparitia iernii degradari le unui spatiu nefolosit sunt accentuate, lipsa de incalzire ducand la igrasie, distrugerea peretilor etc. Reclamanții , in calitate de proprietari, au vrut să se conserve calitatea bunului proprietatea acestora, fiind in present singurii interesati cu privire la acest aspect. Prin lucrarile pe care parata le-a efectuat fara acordul acestora, fara autorizatie, aceasta a adus prejudicii clare acestui amplasament, din fotografiile comparative ale apartamentului depuse la dosar, atat de reclamanți cat si de parata, rezultand faptul ca in present acest spatiu nu mai poate fi folosit ca locuinta, conform destinatiei sale initiale si actuale, nu poate avea o alta destinatie decat cea , eventual, de crama , sau bar de noapte, spre deosebire de spatiul pe care reclamanții l-au predat, amenajat corespunzator oricarei destinatii ( locuinta, cabinet medical, birouri etc), cu toate utilitatile racodate si functionale ( a se observa din fotografii ca spatiul era amenajat, luminat etc). S.rile paratei sunt nefondate cu privire la lipsa de igiena a spatiului (ca ar fi fost soareci, sobolani etc.), cu privire la inexistenta racordului de curent electrice din actele depuse chiar de parat rezultand ca a incheiat contracte de furnizare a curentului electric pe un echipament existente anexa 3 pct.6) si ca aceste contracte au expirat la (...), data de la care acest apartament nu mai este bransat din culpa acestora) sau a celorlalte utilitati. Reclamanții sunt insa cei care, in continuare achită toate taxele de intretinere catre asociatia de locatari, impozitele etc. .fara a se putea bucura de folosinta spatiului. In ceea ce priveste problema neprejudecarii fondului litigiului este evident ca prin solicitarea acestora de predare a cheilor, obiectul prezentului litigiu, pe care aceștia în calitate de reclamanti l-au definit, este total diferit de obiectul dosarului (...) al J. C.-N. in care au solicitat rezolutiunea antecontractului. Avand in vedere termenele deosebit de lungi ce se acorda in judecarea pe fond a litigiului, conditia urgentei este cu atat mai mult indeplinita. Este de remarcat, cu privire la dosarul de fond ca: a). conform notificarii expediate de catre parata la adresa reclamanților aceasta invoca vicii ale antecontractului. Indiferent de forma in care fiecare parte doreste desfiintarea acestui antecontract, rezultatul final este ca acesta apartament va ramane in proprietatea tabulara a reclamanților. b). parata nu a facut dovada faptului ca in dosarul de fond ar fi solicitat instituirea vreunui drept de retentie pentru presupusele investitii pe care le-a facut in spatiul in litigiu. Drept urmare pretentia acesteia de a avea cheile spatiului, fara a-l folosi si intretine in continuare, este o pretentie abuziva, in dauna intereselor acestora, dar si fara satisfacerea vreunui interes propriu (dreptul de retenție). În consecința prin predarea cheilor acestui apartament catre reclamanți nu se aduce atingere vreunui presupus drept al paratei, doar dreptului de proprietate, fara a antama in vreun fel dosarul de fond, motiv pentru care cererea de emitere a unei ordonante presedintiale apare cu atat mai intemeiata, pentru păstrarea dreptului ce s-ar pagubi prin intarziere. Conditia vremelniciei este cu atat mai mult indeplinita in condițiile in care, din cuprinsul hotararii instantei de fond din dos.(...) al J. C.-N. ar rezulta o alta stare de fapt (eventual obligarea la incheierea unui act authentic), ar fi obligați, la acea data , să predea și posesia și folosința imobilului, deci si predarea cheilor pe care le-a obtine urmare a prezentei cereri. Drept urmare apreciază ca sunt indeplinite conditiile cumulative ale art.581 C.pr. civila si toate celelalte aparari ale paratei sunt fie in afara cadrului procedural (ar trebui sustinute in cadrul dosarului de fond), fie facute cu rea credinta in conditiile in care in present acest spatiu nu este folosit in nici un fel, degradarea inerenta se poate stopa doar prin masuri de intretinere constanta pe care parat nu este dispusa sa le faca, contractul de inchiriere a expirat, iar semnarea contractului authentic de vanzare-cumparare este putin probabila in conditile economice actuale in care si disponibilitatile banesti. Pentru toate aceste motive solicită admiterea cerereii asa cum a fost formulata. Prin întâmpinarea înregistrată la data de 24 februarie 2011 intimatapârâtă SC A. F. S. C.-N. a solicitat respingerea ca neîntemeiată a recursului și menținerea în totalitate a ordonanței președințiale ca temeinică și legală, precum și obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată. În motivare, pârâta a arătat că prin ordonanța președințială nr. 4. instanța a respins cererea reclamanților pentru emiterea unei ordonanțe președințiale având ca obiect obligarea subscrisei la predarea cheilor imobilului situat în C. N., str. Gh. Șincai nr. 17, ap.l. În esență, instanța a reținut faptul că nu sunt îndeplinite condițiile prev. de lege pentru admiterea unei asemenea cererii. Recurenții critică hotărârea T.ui C. C. prin prisma prev. art. 304 pct. 9 și art.3041 C.pr.civiIă, considerând greșită hotărârea instanței, întrucât în cauză a fost dovedită îndeplinirea cumulativă a condițiilor privind urgența, vremelnicia și neprejudecarea fondului litigiului. Pârâta consideră că se impune respingerea recursului formulat de către recurenți, acesta fiind neîntemeiat, având în vedere următoarele aspecte: Instanța a analizat în mod judicios toate probele aflate la dosar și a evidențiat în motivarea hotărârii toate considerentele pentru care cererea reclamanților nu îndeplinește condițiile prev. de art. 581-582 C. C. 1. Cu privire la vremelnicia măsurii Consideră justă argumentarea instanței în sensul că prin predarea cheilor ar avea loc o soluționare cu caracter definitiva cererii din dosarul de fond nr. (...) aflat pe rolul J. C. N., în ceea ce privește capătul de cerere prin care s-a solicitat de către reclamanți ca pârâta să fie obligată la predarea folosinței imobilului. În realitate, ceea ce urmăresc recurenții este obținerea unei măsuri cu caracter definitiv și nicidecum vremelnic. Cererea de predare a cheilor exprimă de fapt dorința clară din partea reclamanților de a-și reapropria posesia imobilului. Or, în mod evident o atare măsură nu are caracter vremelnic. Chestiunea reaproprierii posesiei ține de aspectele executării obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare și prin contractul de închiriere, ca atare, este circumscrisă unei chestiuni de fond în privința diferendului dintre părți. Or, pe calea ordonanțe! președințiale nu pot fi dispuse măsuri care să rezolve litigiul în fond,și nici măsuri a căror executare să nu mai facă posibilă, ulterior, restabilirea situației de fapt schimbate. Pe de altă parte, prin obligarea pârâtei la predarea cheilor s-ar aduce atingere chestiunilor de fond privind posesia asupra imobilului, aspecte ce urmează a fi discutate în cadrul litigiului din dosarul de fond nr. (...). Recurenții reiterează în cuprinsul recursului aspectele invocate cu privire la predarea posesiei și susțin că aceasta s-a făcut în baza contractului de închiriere și nicidecum în baza antecontractului de vânzare cumpărare. Solicită instanței să observe probele administrate în fața T.ui C. C. și constatările ce rezultă din acestea, respectiv faptul că în cuprinsul pct. IV art. 4.1 din Antecontractul de vânzare cumpărare s-a stipulat expres faptul că predarea posesiei asupra imobilului ce face obiectul antecontractului are loc la data semnării acestuia iar cu ocazia semnării antecontractului pârâta a achitat reclamanților suma de 40.000 euro, iar la data de 19 decembrie 2008 a mai achitat 10.000 euro. Prin urmare, apreciază ca fiind corectă soluția primei instanțe de a considera că aparenta dreptului este în favoarea pârâtei atât timp cât contractul de vânzare cumpărare nu a fost desființat. 2. Cu privire la urgența măsurii: Recurenții arată în cuprinsul motivelor de recurs faptul că se impune predarea cheilor întrucât este necesară efectuarea unor lucrări urgente, spațiul fiind supus degradărilor datorită igrasiei, lipsei de încălzire etc. Afirmațiile recurenților sunt vădit netemeinice și sunt contrazise de înscrisurile aflate la dosar. Pârâta a fost cea care a preluat imobilul într-o stare avansată de degradare, fiind debranșat pentru neplată de la utilități situație care ilustrează indiferența și pasivitatea recurenților față de starea fizică a imobilului. Pârâta a avansat sume importante de bani pentru întocmirea proiectelor pentru utilități, obținerea de avize, refacerea instalațiilor, montarea de contoare, montarea centralei termice și a caloriferelor, sume pe care aceasta le-a justificat cu facturi, chitante și acte doveditoare, toate acestea fiind necesare și urgente pentru stoparea deteriorării imobilului și aducerea acestuia în stare de funcționare. Toate acestea fac dovada că pârâta s-a preocupat, după intrarea în posesie, să ia toate măsurile urgente și necesare pentru a preveni orice deteriorare a imobilului și pentru a asigura funcționarea acestuia. Prin urmare, în prezent, starea fizică a imobilului este foarte bună, fiind complet renovat și racordat la utilități. T., pentru orice degradare la care ar fi supus imobilul datorită acțiunilor sau inacțiunilor pârâtei, recurenții au la îndemână mijloace legale care să le asigure recuperarea integrală a prejudiciului, astfel că nu sunt în situația unui prejudiciu ce nu ar putea fi reparată în alt mod. Dimpotrivă, măsura predării cheilor către recurenți, cu consecința de a le deschide posibilitatea luării de măsuri cu caracter definitiv privitoare la spațiu, poate atrage pagube în privința pârâtei și nu în patrimoniul lor. De altfel, nu sunt reale nici susținerile recurenților că pârâta nu era îndreptățită să realizez aceste lucrări atât timp cât în cuprinsul art.7 al Contractului de închiriere încheiat de pârâtă cu recurenții, la punctul 7.4 și 7.5 s-a stipulat faptul că aceasta în calitate de chiriaș are dreptul să schimb destinația imobilului, ba chiar mai mult are dreptul să subînchiriez acest imobil fără acordul recurenților. În concluzie, pârâta apreciază corect aspectele reținute de către instanță cu privire la inexistența unei "urgențe" în sensul prev. C. 3. Cu privire la condiția neprejudecării fondului cauzei: Pârâta a învederat în fața instanței faptul că ceea ce se urmărește prin promovarea cererii de ordonanță președințială este obținerea mai rapidă a unei hotărâri care să readucă folosința spațiului în favoarea recurenților, deși acesta este un aspect ce interesează în mod evident fondul cauzei. Astfel, trebuie avut în vedere că petitul 3 al cererii de chemare în judecată formulată de către recurenții vizează exact predarea folosinței apartamentului. După cum a arătat și mai sus, predarea cheilor echivalează în situația de față cu predarea folosinței imobilului, iar simpla diferență de exprimare nu poate conduce la obținerea unui rezultat ce interesează și prejudecă fondul, iar în mod direct, în ceea ce o privește, atrage și riscul ca o astfel de măsură să o prejudicieze prin lipsirea pârâtei de garanții și drepturi în litigiul de fond (spre exemplu, în procesul de fond a solicitat a i se recunoaște un drept de retenție, or, prin predarea cheilor, deci, în esență, a posesiei imobilului, garanția rămâne fără conținut încă înainte de a putea fi analizată de instanța învestită cu fondul cauzei). În aceste condiții, consideră corectă soluția pronunțată de către instanță, care a statuat în sensul celor arătate anterior, iar recursul promovat ca fiind vădit nefondat. În drept, pârâta invocat prevederile art. 115 comb. cu art. 312 alin. 1 și cu art. 581-582 C.pr.civiIă, art. 274 C.pr.civiIă. Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, a apărărilor formulate cât și a dispozițiilor legale pertinente incidente în materie C.ea reține următoarele: Este de principiu că prin ordonanța președințială se pot lua, conform art. 581 C., doar măsuri provizorii, vremelnice, grabnice, cu privire la păstrarea unui drept sau prevenirea unei pagube iminente, ori pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări. Astfel, C.ea reține că prin măsura solicitată a fi luată pe calea ordonanței președințiale se tinde la rezolvarea definitivă a unui conflict axat pe obligația imputată pârâtei de nerespectare a unor clauze contractuale ceea ce vine în coliziune cu textul art. 581 alin.1 C. care prevede in terminis că pe calea acestei proceduri nu se pot ordona decât măsuri vremelnice. Soluționarea cererii de predare a cheilor accesoriu al cererii de rezoluțiune a antecontractului ce face obiectul dosarului de fond nr. (...) pendinte la Judecătoria Cluj-Napoca pune problema rezolvării definitive a litigiului privind acest capăt de cerere și implicit tranșarea unei cereri accesorii capătului principal din acțiunea de fond. Astfel conform dispozițiilor art. 1315 din Codul civil, obligația de a preda imobilele se îndeplinește din partea vânzătorului prin remiterea cheilor, dacă e vorba de o clădire, sau prin remiterea titlului de proprietate. Așa fiind, obligația de a preda cheile reprezintă realizarea unei obligații de a face specifică contractului de vânzare-cumpărare și incumbă vânzătorului iar odată realizată cererea de obligarea de predare a cheilor în caz de rezoluțiune judecătorească presupune repunerea părților în situația anterioară ca efect retroactiv al acestei sancțiuni civile. N. că o atare soluție presupune că instanța pe calea sumară a ordonanței președințiale să tranșeze litigiul ce are ca obiect cererea de desființare cu caracter retroactiv a contractului cu consecința repunerii părților în situația anterioară ceea ce nu ar putea fi admis, având în vedere că pe calea procedurii ordonanței președințiale nu se poate tranșa fondul pricinii. Justificările prezentate de recurentă pentru soluția de predare a imobilului pe cale provizorie și urgență în vederea efectuării de reparații nu sunt de natură să infirme previzibilul caracter definitiv al măsurii solicitate. Dacă cel ce posedă sub nume de proprietar aparent și contestat cauzează un prejudiciu prin fapta sa ilicită și culpabilă acesta este ținut să repare prejudiciul pe calea dreptului comun conform regulilor specifice în materia răspunderii patrimoniale. DECIZIA - ORDONANȚA PREȘEDINȚIALĂ nu are ca scop stabilirea definitivă a drepturilor părților, partea nemulțumită chiar de soluția dată în cererea de ordonanță președințială are posibilitatea să se adreseze instanței pe calea dreptului comun. În lipsă de alte dovezi certe și verificabile, limitarea prejudiciului ori împiedicarea folosinței imobilului legal dobândită nu se poate realiza prin utilizarea mecanismului ordonanței președințiale dacă obiectul asupra căruia poartă dreptul nu este supus stricăciunii de așa natură încât să existe riscul dispariției sale ori alterării bunului în substanța sa. Cât privește urgența, deși se reclamă existența unui proces pe rolul J. C.- N., recurenții nu au oferit date și elemente certe care să formeze convingerea că măsura solicitată reclamă urgență iar dacă o atare măsură nu s-ar lua în timp optim s-ar păgubi un drept pretins ori s-ar preveni o pagubă iminentă care nu s- ar mai putea repara. Cât privește cerința neprejudecării fondului cauzei, deși în doctrină și jurisprudență se afirmă că pe calea procedurii sumare a ordonanței președințialenu se antamează fondul ci se permite doar „pipăirea"; acestuia, C.ea reține că dat fiind specificul raporturilor părților grefate pe executarea unui contract de vânzare-cumpărare nu se poate stabili cu certitudine ori pe baza unei aproximări rezonabile de partea cui aparține dreptul, chiar dacă instanța de fond a făcut o oarecare analiză în această direcție. Față de cele ce preced, C.ea reține că obiectul cererii deduse judecății în forma și finalitatea pe care o urmărește reclamanta și ținând seama de raporturile litigioase dintre părți excede cadrului special și sumar al procedurii ordonanței președințiale. Pe cale de consecință, C.ea constată că instanța de fond a făcut o corectă apreciere și interpretare a dispozițiilor art. 581 C. motivul de recurs prevăzut la art.304 pct.9 C. nu este fondat încât în temeiul art.312 alin.1 rap.la art.582 C. C.ea va respinge recursul cu consecința păstrării soluției dată cererii de ordonanță președințială. Ținând seama de soluția din recurs și raportat la dispozițiile art. 274 corelat cu art. 277 C., recurenții vor fi obligați să plătească intimatei pârâte suma de 1.240 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial în recurs (f. 24). PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE LEGII D E C I D E : Respinge recursul declarat de reclamanții C. P. și C. C. L. împotriva ordonanței președințiale nr. 4. din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C. pe care o menține în întregime. Obligă recurneții în solidar să plătească intimatei SC A. F. S. suma de 1240 lei, cheltuieli de judecată în recurs. Decizia este irevocabilă. Pronunțată în ședința publică din 03 martie 2011. PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER R.-R. D. L. U. ANA M. T. V. D. Red.L.U./Dact.S.M 2 ex./(...). Jud.fond. C. C.
| ← Decizia comercială nr. 201/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 24/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
