Decizia civilă nr. 255/2013. Obligatie de a face
| Comentarii |
|
DOSAR NR. _
ROMÂNIA
T. UL SPECIALIZAT C.
Cod operator date cu caracter personal 11553
DECIZIA CIVILĂ nr. 255/2013
Ședința publică din data de 22 aprilie 2013 Instanța este constituită din:
PREȘEDINTE: D. H. JUDECĂTOR: M. C. B. JUDECĂTOR: C. C. GREFIER: N. N.
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de către recurenții C. LOCAL AL
C. - N. și M. C. - N. împotriva sentinței civile nr. 19056/_, pronunțate de către Judecătoria Cluj-Napoca, în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimatul B. Ș., cauza având ca obiect în primă instanță obligația de a face.
La apelul nominal se prezintă reprezentanta intimatului, d-na avocat Opriș Anastasia, cu împuternicire avocațială existentă la fila 17 din dosarul T. ului C., lipsind reprezentantul recurenților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, reprezentanta intimatului depune la dosar dovada achitării onorariului avocațial.
ul, în temeiul dispozițiilor art. 1591C.proc.civ. coroborat cu art. 2 pct. 3 C.proc.civ., verificându-și, din oficiu, competența constată că este competent general, material și teritorial să soluționeze prezenta cauză.
Nemaifiind cereri de formulat, tribunalul acordă reprezentantei intimatului cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta intimatului solicită respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată. În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a M. C. -
, reprezentanta intimatului solicită respingerea acesteia, ca neîntemeiată, arătând că partea ce o reprezintă a înțeles să cheme în judecată și M. C. -N. prin prisma petitului de despăgubire întrucât, C. Local nu are patrimoniu propriu, pe când M. C. - N. are.
Cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiune solicită, de asemenea, respingerea acesteia.
ul reține cauza în pronunțare.
T R I B U N A L U L,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 19056/_ pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria Cluj-Napoca a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul B. S. în contradictoriu cu pârâții M. C. -N. și C. LOCAL AL M. C. -N. . A obligat pârâtul M. C. -N. să plătească reclamantului suma de 7.450 lei reprezentând despăgubiri. A obligat pârâtul M. C. -N. să plătească reclamantului suma de 1.179 lei reprezentând cheltuieli de judecată. A obligat pârâtul
C. -N. să plătească Statului Român suma de 279 lei reprezentând contravaloarea ajutorului public judiciar acordat reclamantului.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:
Între reclamant, în calitate de locatar, și pârâtul C. LOCAL AL M. C.
, în calitate de locator, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 2254/453/_ având ca obiect suprafața de 14,44 mp situată în C. -N., Piața Unirii nr. 14 în vederea desfășurării de activități de comerț. Potrivit art. 11 din contract, pârâtul locator s-a obligat să predea suprafața închiriată reclamantului locatar în starea normală de folosință existentă la data închirierii, iar potrivit art. 12 din contract locatarul s-a obligat, printre altele, și să efectueze la timp și în bune condiții lucrările de întreținere
și reparații la suprafețele locative deținute în exclusivitate și în comun, necesare bunei desfășurări a activității pentru care a fost închiriat spațiul.
Spațiul a fost predat pârâtului, ca urmare a rezilierii contractului, în data de _
, starea tehnică și de întreținere a acestuia la predare fiind corespunzătoare, potrivit mențiunilor din procesul verbal de constatare din aceeași dată.
În ceea ce privește starea bunului dat în locațiune, instanța a reținut cele arătate de reclamant, respectiv loc de depozitare a pubelelor, pârâtul nerăspunzând în mod nejustificat la această întrebare punctuală formulată la interogatoriul care i-a fost administrat. Potrivit concluziilor raportului de expertiză, încăperii închiriate i-au fost aduse o serie de îmbunătățiri, potrivit celor menționate în anexa raportului de expertiză, îmbunătățiri aduse de către reclamant pe perioada locațiunii.
Potrivit art. 1421 cod civil aplicabil, locatorul trebuie să predea locatarului lucrul în așa stare încât să poată fi întrebuințat, reparațiile ce decurg din faptul locațiunii, cele locative, rămânând în sarcina locatarului. Totuși, normele amintite sunt de ordine privată și au caracter dispozitiv, astfel că părțile pot deroga de la acestea prin prevederi contractuale exprese. În acest sens, instanța a reținut că locatorul s-a obligat să predea spațiul în starea normală de folosință existentă la data închirierii, iar în sarcina locatarului s-a prevăzut obligația efectuării lucrărilor necesare bunei desfășurări a activității pentru care a fost închiriat spațiul. În lipsa altor precizări, instanța va reține că părțile nu au derogat expres de la prevederile legale aplicabile contractului de închiriere și, prin urmare locatorului îi revenea obligația predării spațiului în starea corespunzătoare destinației de activități de comerț fiind astfel obligat să efectueze înainte de predare toate reparațiile necesare în acest scop, inclusiv cele locative, prevederile referitoare la obligația locatarului de a efectua reparațiile enumerate în contract urmând a fi interpretată în sensul că vizează reparațiile necesare în cursul locațiunii.
Instanța dă o astfel de interpretare clauzelor contractuale întrucât nu s-a prevăzut expres că aceste reparații vizează inclusiv aducerea spațiului la starea de normală folosință potrivit destinației date bunului închiriat și, înainte de a fi enumerate, acestea au fost denumite "lucrările de întreținere și reparații";, presupunând astfel starea corespunzătoare a bunului închiriat, iar potrivit art. 983 Cod Civil aplicabil, clauzele îndoielnice se interpretează în favoarea celui care se obligă, în speță fiind vorba despre reclamantul chiriaș care, contrar dreptului comun în materie, s-ar fi obligat prin clauză expresă la mai mult. De asemenea, instanța constată că nici o clauză contractuală nu se opune acestei interpretări, nerezultând nici faptul că prețul locațiunii - chiria - a avut în vedere starea degradată - existentă la momentul închirierii.
În ceea ce privește lucrările - îmbunătățiri aduse de reclamant imobilului, instanța a constatat că cele enumerate în anexa nr. 1 din raportul de expertiză se circumscriu unei stări corespunzătoare destinației în vederea căreia a fost închiriat bunul și sunt aferente întregii perioade de închiriere, în speță din anul 2001 până în anul 2009. Nu au fost relevate mai multe lucrări de același fel și a fost evidențiat gradul de uzură al acestora aferent întregii perioade de locațiune.
Astfel, în lipsă de probă contrară, instanța a reținut că bunul a fost predat de către pârâtul locator reclamantului chiriaș în lipsa acestor lucrări necesare, inclusiv locative, deși obligația de a le realiza, potrivit celor mai sus arătate, îi revenea celui dintâi, în calitate de locator. Prin urmare, instanța a reținut cele arătate de către pârât în privința obligației chiriașului reclamant de a efectua reparațiile de întreținere însă reține că ceea ce face obiectul cauzei reprezintă contravaloarea lucrărilor efectuate de către chiriaș în locul locatorului, clauzele contractuale, interpretate potrivit celor de mai sus, neputând susține apărările pârâtului referitoare la art. 12 din contract.
În raport de cele mai sus expuse, instanța a reținut că răspunderea pârâtului este una esențialmente contractuală, pârâtul locator neîndeplinindu-și obligația de a preda bunul în stare corespunzătoare destinației pentru care a fost încheiat contractul, chiriașul având posibilitatea în această situație de a invoca excepția de neexecutare a contractului față de solicitarea locatarului de plată a chiriei, opțiune de care se pare că nu a uzat, nimic neîmpiedecându-l însă să se îndrepte ulterior împotriva locatorului
pentru despăgubiri odată cu încetarea contractului prin reziliere. Instanța constată totodată că și celelalte condiții ale răspunderii contractuale sunt îndeplinite, precum culpa, raportul de cauzalitate și lipsa unei cauze exoneratoare de răspundere.
În privința cuantumului acestor despăgubiri, instanța a reținut concluziile raportului de expertiză, inclusiv cele în privința gradului de uzură a lucrărilor, arătând totodată că aprecierea în privința lucrărilor nu utilizează drept criteriu atât distincția între reparațiile necesare, utile și voluptorii, cât lucrările necesare pentru aducerea bunului la starea corespunzătoare destinației în vederea căruia a fost închiriat, sens în care a apreciat că lucrări precum cele de tencuială și zugrăveală, instalarea curentului electric și a instalației de apă, etc. îndeplinesc aceste criterii, în anexa raportului de expertiză nefiind relevate lucrări cu caracter voluptoriu. Referitor la susținerile pârâtului referitoare la contractul de asociere în participațiune, instanța a observat obiectul de activitate al acestuia și constată că este tot o activitate de comerț și, chiar dacă urmarea încheierii acestui contract a fost apreciată de către pârât drept o schimbare a destinației bunului închiriat, fără a analiza acest aspect, instanța constată că aceste împrejurări nu au nici o influență în privința despăgubirilor pretinse de către reclamant.
Împotriva sentinței menționate au declarat recurs pârâții M. C. -N. și C. LOCAL AL M. C. -N., solicitând modificarea acesteia, în sensul respingerii acțiunii.
În motivarea recursului, recurenții au arătat că în motivarea soluției date instanța de fond arată că locatorul trebuia să predea spațiul ce face obiectul contractului în cauză, in stare normala de folosința, respectiv in asa stare incat sa poată fi intrebuintat, reparațiile ce decurg din faptul locatiunii, cele locative rămânând in sarcina locatarului. In lipsa altor precizări instanța va retine ca părțile nu au derogat expres de la prevederile legale aplicabile contractului de închiriere si, prin urmare, locatorului ii revenea obligația predării spațiului in starea corespunzătoare destinației de activități de comerț, fiind astfel obligat să efectueze înainte de predare toate reparațiile necesare in acest scop, inclusiv cele locative, prevederile referitoare la obligația locatarului de a efectua reparațiile enumerate în contract urmând a fi interpretată în sensul că vizează reparațiile necesare în cursul locațiunii. In ceea ce privește lucrările - îmbunătățirile aduse de către reclamant imobilului, instanța arată că cele enumerate în anexa nr. 1 din raportul de expertiza administrat in cauza se circumscriu unei stări corespunzătoare destinației in vederea căreia a fost închiriat bunul si sunt aferente întregii perioade de locatiune. Instanța mai retine ca, in lipsa de proba contrara, bunul a fost predat de către paratul locator, in lipsa acestor lucrări necesare.
Recurenții au mai arătat că în fapt, imobilul in litigiu - spațiu cu alta destinație, i-a fost închiriat reclamantului in cauza începând cu anul 2001, prin contractul de închiriere numărul 2254/_, contractul fiind reînnoit prin Act adițional in anul 2008, pana la momentul soluționării cererii de revendicare a imobilului in litigiu.
Pe cale de excepție solicita admiterea recursului si respingerea acțiunii pentru lipsa calității procesuale pasive a M. C. -N., raportat la întemeierea în drept a hotărârii, instanța invocând in susținerea admiterii acțiunii față de acest pârât îndeplinirea condițiilor legale pentru antrenarea răspunderii contractuale, ori, în speță,
M. C. -N. nu este parte contractuala in raportul juridic dedus judecații, semnatar al contractului de închiriere fiind C. Local al mun. C. -N. .
Una din condițiile pentru a fi parte in procesul civil sau pentru exercitarea acțiunii civile, alături de capacitatea procesuala si existenta interesului judiciar.
Calitatea procesuala consta in identitatea intre persoana reclamantului si cel care este titular al dreptului, precum si intre persoana paratului si cel despre care se pretinde ca este obligat in raportul juridic supus judecații, ori, in speța, un asemenea raport este inexistent. Sarcina indicării calității procesuale revine reclamantului, care, prin cererea de chemare in judecata, trebuie să expună împrejurările din care să rezulte că el este îndreptățit să-l cheme în judecată pe pârât.
Instanța sesizată trebuie să verifice atât calitatea procesuala activa, cat si calitatea procesuala pasiva.
Lipsa calității procesuale poate fi invocata pe cale de excepție in tot cursul judecații si duce la respingerea acțiunii, fiind o excepție de fond, absolută și peremtorie.
De asemenea, tot pe cale de excepție, raportat la momentul efectuării investițiilor recurenții considera ca cererea este tardiv formulata, pretențiile reclamantului fiind prescrise.
Totodată, recurenții mai arată că din documentele deținute de către ei reiese faptul ca acesta a demarat lucrări de investiții in anul 2001, întrucât a înștiințat instituția noastră despre acest fapt, prin adresa înregistrata sub nr. 67762/45/_ .
Pe fondul cauzei, recurenții arată că o prima critica pe care o aduce hotărârii instanței de fond este legata de reținerea acesteia potrivit căreia paratul trebuia sa predea spațiul ce face obiectul contractului in cauza, in stare normala de folosința, respectiv in asa stare incat sa poată fi intrebuintat, reparațiile ce decurg din faptul locatiunii, cele locative rămânând in sarcina locatarului, instanța arătând si ca imobilul-spatiu cu alta destinație aflat in litigiu, a fost predat de către paratul locator, in lipsa acestor lucrări necesare.
Se mai arată ca la punctul VI, art. 12 din Contractul de inchiriere nr. 2254/_
, incheiat intre reclamant C. Local al mun. C. -N., sunt prevăzute in mod expres "obligațiile locatarului", pe care reclamantul și le-a însușit fără obiecțiuni, prin semnarea contractului.
Mai mult, instanța de fond a invocat doar trunchiat o parte din art. 11 al contractului de închiriere in susținerea neexecutării obligațiilor lor contractuale, si anume " predarea bunului in stare corespunzătoare destinației pentru care a fost încheiat contractul", ori, in cuprinsul art. 11 din contract, unde sunt prevăzute "obligațiile locatorului", se arata ca acesta trebuie sa predea bunul "in stare normala de folosința existenta Ia data inchirierii si incheind un proces-verbal". Clauza menționata înseamnă că locatorul preda bunul în starea existenta în care se afla la momentul închirierii.
De asemenea, recurenții reiterează starea tehnica a imobilului a fost însușită prin procesul-verbal de predare-primire al imobilului ce face obiectul contractului. Dacă reclamantului nu i-ar fi convenit starea in care se afla spațiul închiriat ar fi trebuit să refuze primirea acestuia, prin nesemnarea procesului verbal sau să ceară rezilierea contractului, însă acesta nu a uzat de niciuna dintre aceste posibilități.
Apoi, contrar celor susținute de către instanța de fond, aceste clauze sunt exprese și nu sunt deloc "îndoielnice", pentru a se putea face aplicarea art. 983 Cod civil, cum în mod eronat reține instanța. Locatarul de la acea vreme - reclamantul in speța, cunoscând starea tehnica a spațiului închiriat, care este prevăzuta si in procesul-verbal de predare-primire ce face parte integranta din contract si-a însușit toate clauzele contractuale, acceptând investițiile ce urmau a fi efectuate cu privire la spațiul închiriat. Reclamantul și-a însușit și procesul-verbal mai sus menționat, încheiat și semnat de către acesta la data de_, in care este specificat că "spațiul- obiect al închirierii se află în stare relativ bună, necesitând investiții".
Faptul că procesul-verbal de predare-primire face parte integrantă din contract reiese din prevederile art. 2 din acesta, unde este specificat :" predarea-primirea suprafețelor închiriate este consemnată în procesul-verbal, anexă la contract".
Așa fiind, este evident că reclamantul și-a însușit atât clauzele ce prevăd obligațiile sale în calitate de locatar, prevăzute în contract, cât și mențiunile privitoare la starea imobilului litigios și a necesității efectuării de investiții, inserate în cuprinsul procesului-verbal menționat.
Recurenții critică soluția instanței de fond față de soluția favorabilă la solicitarea reclamantului de a i se achita îmbunătățirile aduse imobilului in cauza si pentru alte considerente decât cele arătate deja. In acest sens arată ca, mai sus numitul, in calitate de chiriaș, pe lângă clauzele cuprinse în contract la care s-a obligat avea oricum obligația întreținerii imobilului ca un bun proprietar.
Nelegala este soluția instanței și datorită faptului că reclamantul nu a făcut dovada pretențiilor sale, suma solicitata cu titlu de despăgubiri nefiind certa, lichida si
exigibila, reclamantul nedepunand documente justificative in acest sens: chitanțe, devize de plata...etc.
Considera ca instanța nu îi putea obliga la a plăti despăgubiri evaluate in baza unui raport de expertiza, intocmit fara a se cunoaște starea tehnica a imobilului la data preluării cu titlu de chirie de către reclamant si de asemenea fara a cunoaște momentul la care s-au efectuat aceste investiții.
Strict referitor la raportul de expertiză, deoarece instanța de fond nu a ținut seama de obiecțiunile formulate de către instituția lor cu privire la acesta, reiterează, in secundar, faptul ca expertul, in procedura de evaluare a imobilului litigios, nu a aplicat nici o uzură fizică. Or, din punctul lor de vedere, la aceste amenajări care au fost efectuate în 2001, trebuia aplicată uzura fizică, majoritatea lucrărilor de amenajare având o durată de viață din care s-au scurs aproximativ unsprezece ani.
In secundar, consideră că raportul de expertiză ar trebui modificat și aplicată uzura fizică corespunzătoare fiecărei lucrări de amenajare, conform duratei normale de viață a acestora, sens în care solicită trimiterea cauzei spre rejudecare.
Instanța de fond, in mod nelegal, nu a luat in considerare nici faptul ca reclamantului i s-a pus in vedere, incepand cu anul 2003, si nu 2008 cum arata acesta, faptul ca imobilul este revendicat si ii va fi inchiriat doar pana la soluționarea cererii de revendicare (dar nu mai mult de cinci ani), astfel incat acesta nu putea, astfel cum susține, sa aibă certitudinea unei perioade indelungate de locatiune, care sa justifice amenajări de anvergura ale imobilului litigios.
In acest sens este HCL 421/2003, prin care s-a aprobat asocierea reclamantului cu SC Anuca Still SRL, in vederea utilizării in comun a spațiului litigios, pentru destinația de atelier de croitorie. La art. 2 din acesta este prevăzuta durata asocierii pana la soluționarea revendicării conform legii 10/2001. Ulterior, in data de_, in urma adoptării acestui HCL, prin Actul adițional nr. 2 la contract a fost schimbata si destinația spațiului, in "atelier de croitorie".
Aceste documente menționate sunt relevante, pe de-o parte pentru a demonstra ca reclamantul nu putea avea certitudinea unei locatiuni îndelungate întrucât avea cunoștința de faptul ca imobilul este revendicat si poate fi oricând restituit si, pe de alta parte ca destinația inițiala a spațiului, cuprinsa in contract, a fost modificata din "activități de comerț", in "atelier de croitorie" ceea ce poate duce la concluzia ca investițiile sunt mai mici decât cele preconizate inițial de către chiriaș.
Nici motivarea potrivit căreia reclamantul a investit in spațiul inchiriat in vederea incheierii unui contract de asociere in participatiune nu poate fi primita, atâta timp cat, pentru a incheia un asemenea act era imperativ necesar acordul locatorului, care a dat aviz negativ in acest sens.
Pentru a întări considerentele expuse recurenții menționează ca reclamantul a formulat și o cerere de cumpărare a spațiului, cerere care a fost refuzată prin adresa comunicată petentului cu nr. 65410/453/_, in cuprinsul căreia se regăsesc motivele legale pentru care o asemenea solicitare nu poate fi aprobată.
Din toate aceste acte reiese fără echivoc că reclamantul nu avea nici o certitudine cu privire la o perioadă îndelungată de locațiune sau cu privire la posibilitatea achiziționării spațiului în speță, astfel că nu se justifică nici o investiție, alta decât din cele prevăzute în mod expres in contractul de inchiriere.
Așadar, considera ca soluția instanței este nelegala, in speța nefiind indeplinite condițiile cerute in mod cumulativ pentru antrenarea răspunderii civile contractuale, instituția lor nefiind in situația de "neexecutare a clauzelor contractuale", in mod culpabil, cum in mod eronat motivează instanța.
In concluzie, prin contractul de închiriere încheiat între reclamantul B. Ș. și instituția recurenților, mai sus numitul si-a asumat obligația prevăzuta de art. 12 conform căreia chiriașul are obligativitatea de a efectua (numeroase) lucrări de intretinere si reparații, pentru buna funcționare a spațiului, având in vedere destinația sa corelativă, instituția neavând obligația efectuării reparațiilor si investițiilor după data de la care acest contract își începea valabilitatea.
Intimatul B. S. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului arătând că prin recurs se invocă excepția lipsei calității procesuale pasive a M.
C. -N., motivându-se că M. C. -N. nu este parte în contractul de închiriere.
Referitor la această excepție, solicită instanței respingerea excepției ca neîntemeiată.
Prin cererea cu care a învestit instanța reclamantul a solicitat plata sumei reprezentând valoarea îmbunătățirilor aduse spațiului deținut în chirie, situat administrativ în C. -N., P-ța. Unirii nr. 14; obiectul judecății, îl reprezintă deci un drept cu caracter patrimonial.
Astfel, așa cum rezultă din cuprinsul art. 121-126 ale Legii nr. 215/2001 privind administrația publică locală, "consiliile locale și consiliile județene sunt cele care, potrivit legii, hotărăsc asupra administrării bunurilor ce aparțin domeniului public sau privat, de interes local sau județean, președinții acestora, respectiv primarii reprezentând aceste autorități și, implicit, unitățile administrativ-teritoriale corespunzătoare".
Actele procedurale ale primarului, respectiv ale președintelui consiliului județean, în limitele puterilor ce le-au fost conferite, fiind actele unității administrativ- teritoriale înseși.
M. are patrimoniu propriu, iar consiliul local nu, chiar dacă el este parte în contract, iar calitatea procesuală pasivă a municipiului se justifică din perspectiva petitului de despăgubire.
Totodată, potrivit art. 9 alin. 1 din Legea nr. 215/2001 în cadrul politicii economice naționale, comunele, orașele, municipiile și județele au dreptul la resurse financiare proprii, pe care autoritățile administrației publice locale le stabilesc, le administrează și le utilizează pentru îndeplinirea competențelor și atribuțiilor ce le revin, în condițiile legii.
De fapt, art. 20 din Legea administrației publice locale enumera printre unitățile administrativ-teritoriale (în care se exercită autonomia locală) și municipiile, iar art. 10 arată că "autoritățile administrației publice locale administrează sau, după caz, dispun de resursele financiare ...".
Prin urmare, chiar dacă locatorul bunului în privința căruia solicit îmbunătățiri a fost C. Local, orice sume de bani pot fi pretinse doar de la persoana juridică de drept public deținătoare de fonduri (fonduri în care la un moment dat a fost virată și chiria achitată de reclamant pentru spațiul în discuție).
Intimatul mai arată că prin recursul formulat, recurenții M. C. -N. și C. Local al M. C. -N. invocă excepția tardivității acțiunii, considerând că pretențiile sunt prescrise.
Cu privire la această excepție, intimatul arată că prin adresa nr. 1., 198082/4525/_ a P. ului, i s-a dus la cunoștință rezilierea unilaterală a contractului de închiriere nr.1964/_ încheiat între recurenta C. Local al M.
C. -N. prin primar și intimat.
Potrivit art. 7 alin. 1 din Decretul 167/1954 (aplicabil în cazul de față întrucât este vorba despre un termen de prescripție care a început să curgă sub legea veche), prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune.
Intimatul mai arată că în cazul de față a intervenit rezilierea contractului de închiriere care a operat în baza declarației unilaterale de reziliere conținută în adresa nr. 1., 198082/4525/_ a P. ului M. C. -N. .
Or, prescripția dreptului la acțiune în restituirea prestațiilor făcute în temeiul unui act desființat prin reziliere începe să curgă de la data la care a luat cunoștință de declarația de reziliere.
În cazul de față, interesul său de a solicita contravaloarea îmbunătățirilor aduse spațiului deținut în chirie situat administrativ în C. -N., Piața Unirii, nr. 14, s-a născut la momentul la care i s-a adus la cunoștință declarația unilaterală a recurentei de reziliere a contractului de închiriere.
Prin adresa nr. 202299/_, intimatul susține că a învederat recurentului C. Local al M. C. -N. faptul că este de acord cu încetarea contractului de închiriere.
Anterior formulării acestei adrese, la data de_, a introdus și cererea de chemare în judecată având ca obiect contravaloarea îmbunătățirilor aduse spațiului închiriat.
Așadar, dreptul la acțiune s-a născut la momentul la care i s-a adus la cunoștință declarația unilaterală de reziliere a contractului de închiriere, respectiv _
. Ori, cererea în pretenții a fost introdusă în cadrul termenului general de prescripție de 3 ani, respectiv la data de_ .
Față de aceste aspecte, susținerile recurenților sunt neîntemeiate, pretențiile sale nefiind prescrise.
Intimatul mai arată că prin recursul formulat, recurentele critică soluția instanței de fond, apreciind că aceasta a realizat o interpretare greșită a clauzelor contractuale de la art. 12 privind obligațiile locatarului, respectiv a art. 11 din contract privind obligațiile locatorului.
Astfel, consideră că instanța de fond a invocat doar trunchiat o parte din art. 11 al contractului de închiriere în susținerea neexecutării obligațiilor sale contractuale, și anume predarea bunului în stare corespunzătoare destinației pentru care a fost încheiat contractul", ori, în cuprinsul art. 11 din contract, unde sunt prevăzute obligațiile locatorului, se arată că acesta trebuie să predea bunul "în starea normala de folosința existenta la data închirierii si încheind un proces-verbal".
Consideră astfel că această clauză trebuia interpretată în sensul că locatorul preda bunul în starea existentă în care se află la momentul închirierii, asumată de către intimat prin semnarea procesului verbal de predare-primire, și că a acceptat investițiile ce urmau a fi efectuate cu privire la spațiul închiriat.
Un alt motiv de nelegalitate invocat de către recurente este legat de faptul că intimatului i s-a recunoscut dreptul de a fi despăgubit, "fără a face dovada pretențiilor sale, suma solicitată cu titlu de despăgubiri nefiind certă, lichidă și exigibilă, nedepunând documente justificative în acest sens: chitanțe, devize de plată..." Apreciază că instanța de fond nu putea obliga recurentele la despăgubiri în baza unui raport dee expertiză, reiterând faptul că "instanța de fond nu a ținut cont de obiecțiile acestora cu privire la expertiză, precum și faptul că expertul, în procedura de evaluare a imobilului litigiu, nu a aplicat nici o uzură fizică".
Pentru aceste considerente solicită trimiterea cauzei spre rejudecare.
Recurentele consideră că în mod greșit instanța de fond nu a luat în considerare faptul că intimatului i s-a pus în vedere faptul că începând cu anul 2003 imobilul este revendicat și că astfel acesta nu putea avea certitudinea unei perioade îndelungate de locațiune care să justifice amenajări de anvergură ale imobilului litigios.
În final, recurentele apreciază că nu sunt întrunite condițiile pentru antrenarea răspunderii civile contractuale, deoarece "acestea nu sunt în situația de neexecutare a clauzelor contractuale".
Intimatul arată că referitor la clauzele contractuale de la art. 12 privind obligațiile locatarului, respectiv a art. 11 din contract privind obligațiile locatorului, este vorba despre un contract de locațiune încheiat sub legea veche, se aplică dispozițiile vechiului Cod civil cu privire la contractul de locațiune.
Conform art. 1421 Cod Civil (1864), "locatorul trebuie să predea locatarului lucrul în așa stare încât să poată fi întrebuințat, reparațiile care decurg din faptul locațiunii, cele locative, rămânând în sarcina locatarului".
Referitor la starea bunului din momentul predării imobilului, așa cum a arătat și prin cererea de chemare în judecată, acesta era un loc de depozitare a pubelelor, fără nici o amenajare.
Astfel, potrivit art. 11 alin. 1 din contract, locatorul se obligă "să predea suprafața locativă închiriată în șatre normală de folosință existentă la data închirierii, încheiind proces verbal de predare-primire.
La art. 12 din contract sunt enumerate reparațiile pe care trebuie să le facă locatarul în cursul locațiunii.
Pentru o soluție corectă aplicabilă în prezenta cauză, se impune interpretarea acestor clauze contractuale.
Referitor la acest aspect, contractul de locațiune încheiat între părți nu conține, așa cum în mod corect a apreciat și prima instanța de judecată, prevederi contrare dispozițiilor legale aplicabile în materie de locațiune.
Prin urmare, locatorului îi revenea obligația să predea spațiul într-o stare corespunzătoare destinației de activități de comerț fiind astfel obligat să efectueze înainte de predare toate reparațiile necesare în acest scop, inclusiv cele locative, prevederile referitoare obligația locatarului de a efectua reparațiile enumerate la art. 12 din contract urmând a fi interpretată, în sensul că vizează reparațiile necesare în cursul locațiunii.
Astfel, așa cum în mod corect a reținut instanța de fond, se impune o astfel de interpretare a clauzelor contractuale întrucât nu s-a prevăzut expres în contract că aceste reparații vizează inclusiv aducerea spațiului la starea de normală folosință potrivit destinației date bunului închiriat și, înainte de a fi enumerate, acestea au fost denumite "lucrările de întreținere și reparații", presupunând astfel starea corespunzătoare a bunului închiriat, iar potrivit art. 983 Cod Civ. aplicabil, clauzele îndoielnice se interpretează în favoarea celui care se obligă, în speță fiind vorba despre reclamantul chiriaș.
În ceea ce privesc criticile că reclamantul a fost despăgubit fără a face dovada pretențiilor sale, intimatul arată că acestea sunt complet nefondate.
Astfel, în prezenta cauză a fost efectuat un raport de expertiză tehnică judiciară, printre ale cărei obiective a fost și acela de a preciza valoarea tehnică a îmbunătățirilor realizate și sporul adus valorii.
Prin raportul de expertiză, valoarea acestora a fost stabilită inițial la suma de
8.400 lei cu TVA inclus. Ulterior ca urmare a obiecțiunilor formulate de către recurente, aceasta a fost redusă la suma de 7450 lei, ca rezultat al cererii recurentelor pârâte de a se aplica uzura fizică necesară în condițiile în care respectivele operațiuni au avut loc în anul 2001.
Contrar susținerilor recurentelor, instanța de fond a ținut cont de uzura fizică a lucrărilor de îmbunătățire. Redă în acest context dispozițiile din considerentele instanței de fond, care arată că "în privința cuantumului despăgubirilor, instanța reține concluziile raportului de expertiză, inclusiv cele în privința gradului de uzură a lucrărilor. "
Totodată, în aprecierea lucrărilor, instanța a ținut cont de lucrările necesare pentru aducerea bunului la starea corespunzătoare destinației în vederea căruia a fost închiriat, sens în care instanta apreciază că lucrări precum cele enumerate la art. 12 din contract înndeplinesc aceste criterii.
Susținerile recurentelor că "instanța de fond nu a luat în considerare faptul că intimatului i s-a pus în vedere faptul că începând cu anul 2003 că imobilul este revendicat si ca astfel acesta nu putea avea certitudinea unei perioade îndelungate de locațiune care să justifice amenajări de anvergură ale imobilului litigios" sunt de asemenea neîntemeiate.
Intimatul apreciază acest lucru deoarece obiectul cauzei este reprezentat de contravaloarea lucrărilor efectuate de către intimatul reclamant pentru a aduce imobilul în stare de întrebuințare, lucrări efectuate în locul locatorului.
Prin urmare împrejurările invocate de către recurentă nu au nici o influență în privința despăgubirilor pretinse de către reclamant.
De asemenea intimatul apreciază că în mod corect a reținut prima instanță că sunt întrunite toate condițiile prevăzute de lege pentru a atrage răspunderea contractuală a locatorului, respectiv: fapta ilicită a locatorului, locatorul neîndeplinindu-și obligația de a preda bunul în stare corespunzătoare destinației pentru care a fost încheiat contractul, vinovăția: apreciază că atâta timp cât pârâții nu au dovedit vreunul din cazurile exoneratoare de răspundere, este de părere că aceștia se fac vinovați de neexecutare culpabilă, raport de cauzalitate și prejudiciu.
Prin decizia civilă nr. 64/2013 pronunțată la data de 29 ianuarie 2013 Tribunalul Cluj a dispus declinarea competenței de soluționare a recursului în favoarea T. ului Specializat C. .
Pentru a dispune în acest sens, instanța a reținut că prin cererea formulată reclamantul BALLAI Ș. a solicitat obligarea pârâților M. C. -N. și C. LOCAL AL M. C. -N. la plata îmbunătățirilor aduse spațiului situat în C. -N.
, Piața Unirii nr.14, invocând raporturi juridice născute prin contractul de închiriere nr.2254/2001 privind spațiul menționat, folosit pentru activități de comerț.
Astfel, în cauză trebuie analizate raporturi juridice privind persoane care au calitatea de profesioniști în materia activităților de producție, comerț sau prestări de servicii și care privesc un spațiu folosit pentru activități de comerț.
Prin înființarea T. ului Comercial C., acesta a preluat potrivit dispozițiilor art.37 alin.3 din Legea nr.304/2004 cauzele de competența tribunalului în domeniul în care s-a înființat, respectiv cauzele de natură comercială, în prezent și litigiile dintre sau cu profesioniști.
Se reține în acest sens faptul că, deși criteriul de delimitare a cauzelor prin raportare la dreptul material și-a pierdut funcționalitatea, niciuna dintre normele noului Cod civil ori ale Legii nr.71/2011 de punere în aplicare a acestuia, nu interzice separarea litigiilor în care cel puțin una dintre părți are calitatea de profesionist în materia "activităților de producție, comerț sau prestări de servicii"; (expresie care, conform art. 8 din Legea nr. 71/2011, înlocuiește expresiile "acte de comerț";, respectiv
"fapte de comerț";) de celelalte litigii care implică profesioniști în alte materii și conferirea competenței de soluționare a primei categorii tribunalelor specializate, astfel cum a procedat, implicit, Consiliul Superior al Magistraturii prin Hotărârea nr. 654/31 august 2011.
Recursul a fost înregistrat pe rolul T. ului Specializat C. la data de 15 februarie 2013.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate precum și a disp. art. 304, 3041și 312 C.pr.civ., tribunalul reține următoarele:
În ceea ce privește primul motiv de recurs, respectiv lipsa calității procesuale pasive a pârâtului M. C. -N., T. ul reține că o asemenea apărare nu este întemeiată, urmând a fi respinsă, întrucât potrivit art. 20 alin. 1 din Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, persoana juridică titulară a drepturilor și obligațiilor izvorâte din contractul de închiriere nr. 2254/_ aflat în litigiu este fără urmă de îndoială M. C. -N. . Este adevărat că acesta a fost reprezentat potrivit art. 23 din Legea nr. 215/2001 prin C. Local al municipiului C. -N., în calitate de autoritate deliberativă. Pe de altă parte, obligarea la plata unei sume de bani a unei entități fără personalitate juridică și, implicit fără patrimoniu, este un demers lipsit de finalitate juridică, deoarece un virtual titlu executoriu nu va putea fi folosit de creditorul reclamant împotriva debitoarei, nefiind susceptibil de a fi pus în executare.
Al doilea motiv de recurs invocat de recurenți privește prescripția dreptului material la acțiune al reclamantului intimat Ballai Ș. și, în urma analizării ansamblului materialului probator, T. ul constată că acesta este întemeiat pentru următoarele argumente:
În fapt, între recurentul C. Local al municipiului C. -N., în calitate de locator și intimatul Ballai Ș., în calitate de locatar s-a încheiat la data de_ contractul de închiriere nr. 2254/453/_, având ca obiect ˝suprafețele situate în Piața Unirii nr. 14, C. -N. ˝.
Din conținutul raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit în cadrul litigiului de fond, s-a consemnat că la fața locului s-au prezentat ambele părți litigante, iar din declarația reclamantului Ballai S. reiese că lucrările de îmbunătățire la imobilul situat administrativ în C. -N., Piața Unirii nr. 14, jud. C. au fost executate în anul 2001.
Totodată, primul obiectiv al raportului de expertiză îl constituie precizarea datei la care au fost realizate aceste lucrări de îmbunătățire, iar concluzia expertului consemnată în concluziile la acest raport este aceeași.
De altfel, chiar recurenții susțin faptul că în data de 13 noiembrie 2001 au fost informați de chiriaș prin adresa nr. 67762/2011 că reclamantul a efectuat lucrări de îmbunătățire la imobilul închiriat.
Astfel, sub aspect probatoriu T. ul reține că în cursul anului 2001 reclamantul intimat a efectuat lucrări de îmbunătățire la imobilul pe care l-a primit în chirie potrivit contractului nr. 2254/2001.
De asemenea, Judecătoria Cluj-Napoca a fost sesizată cu acțiunea având ca obiect recuperarea cheltuielilor astfel învestite în cuantum de aproximativ 20.000 de lei, după estimarea inițială a reclamantului Ballai S., la data de 08 iulie 2010.
Raportat la termenul legal de prescripție, întrucât dreptul dedus judecății este un drept de creanță, potrivit art. 3 alin. 1 din Decretul 167/1958 privind prescripția extinctivă, termenul legal de prescripție a dreptului la acțiune este de 3 ani de zile, aspect necontestat de nici una dintre părțile litigiului.
Data nașterii dreptului la acțiune, atunci când dreptul de creanță izvorăște din lucrările de îmbunătățire aduse de chiriaș în cursul locațiunii imobilului închiriat nu a primit o reglementare specială din partea legiuitorului.
Astfel, regula de drept comun aplicabilă și în acest caz este instituită de dispozițiile art. 7 alin. 1 din Decretul 167/1958: prescripția începe să curgă de la data la care se naște dreptul la acțiune.
Or, dreptul la acțiune în restituirea cheltuielilor efectuate de chiriaș s-a născut în anul 2001, la data finalizării lucrărilor de îmbunătățire și a cunoașterii cuantumului acestor sume.
T. ul nu poate primi apărarea intimatului Ballai S. potrivit căruia acesta, până la momentul în care i s-a notificat rezilierea contractului din partea C. ui Local al municipiului C. -N., acesta nu a avut nici un interes pentru a solicita restituirea acestor cheltuieli, deoarece interesul său concret, pur comercial nu are relevanță din punct de vedere juridic sub aspectul identificării datei prevăzute de lege la care începe să curgă termenul de prescripție.
Atunci când legiuitorul a avut intenția de a prevedea excepții de la dispozițiile art. 7 alin. 1 al Decretului 167/1958 cu privire la momentul nașterii dreptului la acțiune a făcut-o în mod expres, a se vedea în acest sens ipotezele reglementate de art. 8-12 din același act normativ. Nici în cuprinsul reglementării normelor legale relative la contractul de locațiune din vechiul Cod civil nu se face vorbire despre acțiunea locatarului de a-și recupera cheltuieli efectuate cu prilejul locațiunii și mai ales a datei de la care începe să curgă un asemenea drept.
De altfel, nu au fost invocate de către chiriaș cazuri de suspendare sau de întrerupere a termenului de prescripție.
În consecință, intimatul a avut dreptul a de solicita cheltuielile deduse judecății încă din anul 2001, din acel moment începând să curgă termenul de prescripție de 3 ani, termen care s-a împlinit în cursul anului 2004. Astfel, introducerea acțiunii având ca obiect obligarea locatorului la restituirea cheltuielilor efectuate de locatar cu ocazia lucrărilor de îmbunătățire aduse imobilului închiriat în 2001 la data de 08 iulie 2010 s- a făcut cu încălcarea termenului de prescripție.
Excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de recurenți ca motiv de recurs este o excepție de fond, peremptorie și de ordine publică, absolută. Întrucât normele care reglementează prescripția au un caracter imperativ, întreaga societate fiind interesată de înlăturarea cât mai rapidă a incertitudinii drepturilor, excepția prescripției, in lumina acestei reglementări, poate fi invocată în orice fază procesuală inclusiv în recurs.
Fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.p.c., respectiv hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii, în temeiul art. 312 alin. 3 C.p.c. T. ul urmează a admite recursul declarat de recurenții M. C. -N. și C. LOCAL AL M. C. -N. în contradictoriu cu intimatul BALLAI Ș. împotriva sentinței civile nr. 19056/2012 pronunțate de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._ pe care urmează a o modifica în integralitate și, în rejudecare va admite excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de pârâți și în consecință va respinge ca prescrisă acțiunea formulată de reclamantul BALLAI Ș. în contradictoriu cu pârâții
M. C. -N. și C. LOCAL AL M. C. -N. .
PENTRU ACESTE M. IVE,
ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenții M. C. -N. și C. LOCAL AL M.
C. -N. în contradictoriu cu intimatul BALLAI Ș. împotriva sentinței civile nr. 19056/2012 pronunțate de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._ pe care o modifică în integralitate și, în rejudecare:
Admite excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de pârâți și în consecință:
Respinge ca prescrisă acțiunea formulată de reclamantul BALLAI Ș. în contradictoriu cu pârâții M. C. -N. și C. LOCAL AL M. C. -N. .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 22 aprilie 2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
D. H. C. C. M. C. B. N. N.
Red.DH/tehnored.LU 2 ex./_
Judecător de fond I. a T. Judecătoria Cluj-Napoca
| ← Decizia civilă nr. 87/2013. Obligatie de a face | Decizia civilă nr. 173/2013. Obligatie de a face → |
|---|
