Decizia civilă nr. 80/2013. Obligatie de a face
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
T. UL SPECIALIZAT C. Dosar nr._
Cod operator date cu caracter personal 11553
DECIZIA CIVILĂ NR.80/2013
Ședința publică din data de 23 septembrie 2013 Instanța este constituită din: PREȘEDINTE: D. M. D.
JUDECĂTOR: C. G. GREFIER: A. VLAIC
Pe rol fiind apelul declarat de către apelantul C. LOCAL AL M. C. -N. împotriva sentinței civile nr.1879/2012 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, în dosarul nr._
, în contradictoriu cu intimații SC ABELLINO I. S., DS B., M. M., SC P. S.
, K. K. E., M. DP, M. R. A., SC I. E. S., SC C. SA, SC S. I.
SA, P. I. și P. E., având ca obiect în primă instanță pretenții.
La apelul nominal efectuat în cauză se prezintă reprezentanta intimatei SC ABELLINO I.
, d-na avocat Grama Linca, lipsind apelantul și restul intimaților. Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că la data de 20 septembrie 2013 s-a depus la dosar, din partea apelantului, un set de înscrisuri în susținerea apelului, din care un exemplar se comunică și reprezentantei intimatei prezente.
Reprezentanta intimatei SC A. I. S. arată că nu are alte cereri în probațiune.
ul, în urma deliberării, apreciind cauza în stare de judecată, acordă cuvântul pe fond părții prezente.
Reprezentanta intimatei solicită respingerea apelului și menținerea sentinței atacate ca legală și temeinică, pentru motivele arătate în cuprinsul întâmpinării. În ceea ce privește cheltuielile de judecată, precizează că le va solicita pe cale separată.
T. ul reține cauza în pronunțare.
T R I B U N A L U L,
Prin sentința civilă nr. 1879/2012 pronunțată la data de_ în dosarul nr._ al Judecătoriei C. N., fost admisă în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta SC A. I. S., în contradictoriu cu pârâții C. LOCAL AL M. C. -N.
, DS B., M. M., C. P. S.R.L., K. K. Etelca, M. DP, M. R. A. ,
S.C. I. E. S.R.L., S.C. C. S.A., S.C. S. I. S.A., PITICAN I. și PITICAN E. și s-a dispus rectificarea Cărții Funciare colective nr. 1. C. prin înscrierea noului apartament nr. 10, cu nr. top. nou 14/1/X, în suprafață utilă de 45,54 mp, situat la parterul imobilului, compus din magazin, cu părțile indivize comune de 7,10/100-parte înscrise în CF col. 1. teren atribuit în proprietate 42/594-parte, în partea I - descriptivă a cărții funciare, prin reînscrierea imobilului cu nr. top. 14/1, compus din construcție cu 9 apartamente, în aceeași carte funciară sub nr. seria nou ca și construcție cu 10 apartamente, conform raportului de expertiză tehnică extrajudiciară întocmit de expert tehnic ing. Toda M. . Prin aceeași hotărâre s-a dispus înscrierea imobilului apartament de mai-sus într-o nouă carte funciară individuală în favoarea Statului Român - Municipiul C. -N., cu recalcularea cotelor părți indivize înscrise în CF col. nr. 1. C. asupra apartamentelor 1- 9 din imobilul evidențiat în CF nr. 1. C., potrivit raportului de expertiză extrajudiciară întocmit de expert tehnic ing. Toda M. . Totodată, a fost obligat pârâtul de rândul 1 să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul apartament nr. 10, cu nr. top. nou 14/1/X, în suprafață utilă de 45,54 mp, situat la parterul imobilului, compus din magazin, cu părțile indivize comune de 7,10/100-parte înscrise în CF col. 1. teren atribuit în proprietate 42/594-parte, în caz contrar hotărârea instanței constituind act autentic apt de întabulare și s-a dispus întabularea dreptului de proprietate asupra apartamentului amintit într-o
nouă carte funciară pe seama reclamantei, cu titlu de cumpărare. Au fost respinse petitele I și II din cererea introductivă de instanță precizată ca inadmisibile și s-a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că în data de_, între pârâtul de rândul 1 - C. Local al Mun. C. -N., în calitate de vânzător, și reclamanta S.C.
A. I. S.R.L., în calitate de cumpărător, a intervenit contractul de vânzare-cumpărare nr. 223/_, perfectat în baza Legii nr. 550/2002 și HCL nr. 155/_ . Conform înțelegerii părților, consemnată în scris (art. II din contract), obiectul convenției constă în vânzarea, respectiv dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în mun. C. -N., str. Bolyai, nr. 4-6, spațiu cu destinație comercială, situat la parter, cu suprafață utilă de 46,52 mp, înscris în CF ind. 17439, cu teren în cotă indiviză în suprafață de 58,43 mp. S- a menționat la art. 3 din contract că imobilul a făcut obiectul contractului de asociere nr. 326/2005, dintre C. Local și S.C. A. I. S.R.L. Prețul de vânzare a imobilului, stabilit la suma de 250.000 lei pls TVA de 19%, a fost achitat de către societatea reclamantă, astfel cum rezultă fără echivoc din mențiunile adeverinței nr. 114840/413/_ eliberată de Prim. Mun. C.
-N. - Direcția Economică - S. Rate, Chirii, T. fe și Prețuri .
Din examinarea conținutului Cărții Funciare nr-. 17439 C., se observă că, în partea descriptivă a imobilului - partea A, sub A+1 este înscris imobilul cu nr. top 14/1, "casă în strada Iuliu Maniu nr. 8";, cu o suprafață de 165 stj., sub A+2 este înscris imobilul cu nr. top. 14/2
"casă în strada Alexandru Vlahuță";, în suprafață de 141 stj., iar sub A+3 figurează imobilul cu nr. top. 14/2/2 "teren curte în str. Bolyai nr. 4";, în suprafață de 101 mp. Potrivit notării de sub B.11, în data de_, în baza unei documentații tehnice, imobilul de sub A+1 s-a dezlipit de această CF, transcriindu-se împărțit în apartamente în CF col. Nr. 1. și CF ind. 1. în favoarea Statului Român, dispunându-se sistarea cărții funciare în care s-a efectuat operațiunea din lipsă de imobil, conform mențiunii de sub B.12. Ulterior, prin încheierea de CF nr. 41097, conform mențiunii de sub B.13, s-a procedat la îndreptarea erorii materiale din înscrierea nr. 15458/1997, în sensul că se radiază înscrierea de sub B.12, imobilul de sub A+3 nefiind, în realitate, înscris în altă carte funciară. Totodată, s-a radiat mențiunea de "sistare"; a CF din foaia A, întrucât numai imobilul de sub A+1 s-a transcris cu încheierea nr. 15458/1997.
Examinând cuprinsul cărții funciare nr. 1. C., se observă că sub A+1 figurează imobilul cu nr. top. 14/1, compus din construcție cu 9 apartamente, având ca părți indivize comune: terenul, fundațiile, fațadele, acoperiș tip șarpantă, cu învelitoare de țiglă, racordurile de apă, canal, electricitate, gaz, casa scării, pod, wc, cosurile, spălătoria de la etajul nr. I. Proprietățile individuale apartamente sunt înscrise în cărți funciare individuale, iar părțile indivize comune sunt menționate în CF nr. 1. C. .
Potrivit CF ind. nr. 1. C., este reliefată situația unităților individuale apartamente, cu reflectarea suprafeței utile și a cotei corespunzătoare fiecărui apartament din părțile indivize comune. În acord cu mențiunile din CF nr. 1. C., se observă că și în CF nr. 1. C. figurează 9 apartamente, proprietatea pârâților din cauză, astfel cum rezultă din întreg materialul probator existent la dosar (cărți funciare individuale).
În conformitate cu concluziile raportului de expertiză extrajudiciară întocmit de exp. Tehnic ing. Toda M. și a răspunsului la obiecțiuni, valorificat ca probă în dosar în lipsa opoziției părților, imobilul apartament obiect al contractului intervenit între reclamantă și pârâtul de rd. 1, având destinația de spațiu comercial, este situat la parterul imobilului situat în mun. C. -
, str. Bolyai, nr. 6, jud. C. . Imobilul apartament se compune din 2 încăperi, cu destinația de magazin, având o suprafață utilă de 45,54 mp, rezultată în urma măsurătorilor. Expertul a identificat documentația tehnică care a stat la baza întăbulării în CF a imobilului, împărțit pe apartamente, documentație din care însă s-a omis evidențierea apartamentului obiect al contractului amintit, cu consecința neînscrierii acestuia în cartea funciară. Imobilul din str. Bolyai nr. 6 este înscris, așa cum s-a expus mai-sus în CF col. Nr. 1., compus din construcție cu 9 apartamente și teren în suprafață de 594 mp.
Ca atare, instanța a avut în vedere suprafață reală a imobilului apartament obiect al contractului de vânzare-cumpărare, determinată prin măsurători, aceea de 45,54 mp, iar nu cea înscrisă în contract de 46,52 mp. Mai mult, societatea reclamantă și-a manifestat voința în sensul
că nu dorește recuperarea contravalorii suprafeței de 1 mp, cu prilejul ieșirii la fața locului a expertului. În instanță, reclamanta a învederat instanței că înțelege să susțină demersul judiciar în acord cu concluziile expertului și materializate în cuprinsul raportului de expertiză extrajudiciară amintit.
Pe de altă parte, expertul a concluzionat în sensul că, la întocmirea documentației de întăbulare pentru imobilul din str. Bolyai nr. 6 din C. -N., omițându-se acest spațiu comercial de 45,54 mp, calculul cotelor părți indivize s-a realizat doar pentru cele 9 apartamente inițial înscrise, însă în realitate există 10 apartamente (inclusiv cel al reclamantei și înstrăinat de pârâtul de rd. 1), fapt pentru care se impune rectificarea stării de carte funciară și recalcularea cotelor indivize comune aferente tuturor apartamentelor din imobil, de natură a se reflecta în mod riguros situația reală tehnică și juridică a imobilului cu apartamente de la adresa amintită. S-a mai constatat că spațiul comercial obiect al contractului de vânzare-cumpărare în litigiu nu face parte din părțile indivize comune, ci constituie o unitate distinctă (apartament - spațiu comercial de sine-stătător), ceea ce este de natură a afecta cotele părți asupra părților indivize comune ale imobilului și aferente celor 9 apartamente înscrise inițial.
Prin cererea de chemare în judecată formulată, reclamanta a învestit instanța cu un petit având ca obiect acțiune în constatare, solicitând instanței să constate că între aceasta și pârâtul de rd. 1 a intervenit în data de_, contractul de vânzare-cumpărare nr. 223/_, având ca obiect apartamentul nr. 10, situat la parterul imobilului din C. -N., str. Bolyai, nr. 4-6, cu suprafață utilă de 46,52 mp, suprafață totală desfășurată fiind de 58,43 mp, compus din magazin în suprafață utilă de 46,52 mp și teren în cotă indiviză în suprafață de 58,43 mp. Văzând dispozițiile art. 111 teza a II-a C.proc.civ. și ținând seama că reclamantei îi este deschisă calea acțiunii în realizare, acest capăt de cerere apare ca fiind de neprimit, urmând a fi respins ca inadmisibil.
Petitul II din acțiunea introductivă de instanță are ca obiect constatarea, în condițiile art. 111 teza I C.proc.civ. a unei stări de fapt, respectiv a împrejurării că apartamentul obiect al contractului de vânzare-cumpărare face parte din imobilul situat în mun. C. -N., str. Bolyai, nr. 4-6, compus din 10 apartamente, înscris în CF col. 1. C. . Întrucât se tinde la constatarea unei stări de fapt, iar reclamanta a învestit instanța și cu un petit de rectificare CF (tocmai pentru reflectarea stării tehnice și juridice reale a imobilului cu 10 apartamente), capătul de cerere II din acțiune este, în egală măsură, inadmisibil, astfel că a fost respins ca atare.
Relativ la petitul III din acțiune, având ca obiect rectificare CF, instanța a reținut că, în drept, in actuala forma a Legii nr. 7/1996, a cadastrului si publicitatii imobiliare, republicata si modificata in baza Legii nr. 247/2005, legiuitorul face distinctia intre rectificarea inscrierii (care se poate realiza prin radiere, indreptare sau mentionarea oricarei operatiuni, susceptibilă de a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara - art. 33 alin. 2 din lege), modificarea mentiunilor referitoare la aspectele tehnice ale imobilului (art. 33 alin. 3) si indreptarea erorilor materiale savarsite cu prilejul inscrierilor (art. 33 alin. 5).
Toate aceste operatiuni, indiferent de denumirea sau de obiectul asupra carora poarta, au ca elemente comune scopul si efectul imediat pe cale le determina. Scopul instituirii lor este acela de a se restabili concordanta intre situatia pe care o releva inscrierea din cartea funciara si situatia reala a imobilului sau a dreptului ce formeaza obiectul inscrierii, iar rezultatul comun al acestor procedee tehnico-juridice este schimbarea situatiei tabulare, in acord cu situatia juridica reala.
In sens larg, termenul de rectificare desemneaza operatiunea tehnico-juridica de remediere a neconcordantelor, a inexactitatilor existente intre mentiunile efectuate in cartea funciara si situatia juridica reala a imobilului asupra caruia ele poarta.
In sens restrans, in considerarea starii actuale a Legii nr. 7/1996 (în vigoare la data formulării acțiunii și supunerii judecății dreptului litigios), rectificarea se realizeaza doar prin radiere, îndreptare sau mentionarea unei operatiuni susceptibile a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara (art. 33 alin. 2), aceasta operatiune fiind reglementata distinct, atat in raport cu operatiunea de modificare (art. 33 alin. 3), avand ca obiect exclusiv aspectele tehnice ale imobilului, dar si fata de operatiunea de indreptare (art. 33 alin. 5), care vizeaza erorile materiale savarsite cu prilejul inscrierii in cartea funciara.
In ceea ce priveste actiunea in rectificare, instanta a retinut ca aceasta reprezinta un mijloc de aparare pe cale judiciara a drepturilor subiective civile, susceptibile de inscriere in cartea funciara, care confera oricarei persoane al carei drept este vatamat printr-o inscriere inexacta, posibilitatea sa solicite inlaturarea inexactitatii si corelarea inscrierii cu situatia juridica reala a drepturilor ce formeaza obiectul inscrierii. Referitor la obiectul rectificarii, notiune privita in sensul sau larg, s-a remarcat ca acesta este dat de orice inscriere efectuata in cartea funciara, indiferent ca este vorba de o inscriere cu continut juridic (care naste, modifica sau stinge drepturi si situatii juridice in legatura cu imobilul inscris in cartea funciara) sau despre o mentiune cu continut tehnic (de ordin descriptiv).
Cu toate acestea, din interpretarea sistematica a prevederilor Legii nr.7/1996 (art. 33), se impune concluzia potrivit careia legiuitorul a inteles sa stabileasca un regim juridic diferit in ceea ce priveste caile de remediere a neconcordantelor dintre situatia de carte funciara si situatia reala a imobilului, in functie de categoriile de inscrieri, fie de natura inexactitatii. Asadar, in ceea ce priveste schimbarile referitoare la aspectele tehnice ale imobilului (schimbari care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil), art. 33 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, republicata, prevede procedura de modificare a inscrierilor din Partea I a cartii funciare, procedura care se poate declansa doar la cererea titularului dreptului de proprietate. In cazul in care inexactitatea se datoreaza unei erori materiale savarsite cu prilejul inscrierii, art. 33 alin. 5 din acelasi act normativ prevede ca instrument de remediere, indreptarea erorii materiale, la cerere sau din oficiu.
Ca atare, ca atat modificarea aspectelor tehnice ale imobilului, cat si indreptarea erorilor materiale savarsite cu prilejul inscrierii sunt operatiuni tehnico-juridice care au un obiect strict determinat.
Instanta a retinut ca "ruptura"; intre starea tabulara a imobilului si cea existenta in realitate se poate datora nu numai greselilor ce tin de indentificarea cadastrala sau de inscriere, dar si unor cauze ce tin de valabilitatea si eficienta actului care a stat la baza inscrierii sau de conditiile de existenta ale dreptului inscris ori, pur si simplu, cand, din diferite motive, inscrierea nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului.
Prin urmare, rectificarea cartii funciare intervine atunci cand exista o nepotrivire sau discordanta intre cuprinsul cartii funciare si situatia juridica reala, in scopul de a se restabili echilibrul intre ceea ce exista in realitate si ceea ce apare in evidenta imobiliara. Rectificarea vizeaza astfel inscrieri si mentiuni referitoare la starea juridica a imobilului, rectificarea putand fi ceruta de orice persoana interesata.
Potrivit Legii nr. 7/1996, republicata, cazurile in care se poate promova actiunea in rectificarea cartii funciare sunt stabilite de art. 34 din lege, text in conformitate cu care orice persoana intresata poate cere rectificarea inscrierilor, daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca: 1. Inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil; 2. Dreptul inscris a fost gresit calificat; 3. Nu mai sunt indeplinite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea; 4. Inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului.
Prevederile art. 34 din lege reprezinta dreptul comun in materie de rectificare, indiferent de natura inscrierii (intabulare, inscriere provizorie, notare).
Față de prevederile legale enunțate anterior - art. 34 din Legea nr. 7/1996 și ținând seama că starea juridică și tehnică reală a imobilului cu apartamente situat în C. -N., str. Bolyai nr. 6, jud. C., nu este în concordanță cu starea tehnică și juridică reflectată prin înscrierile din CF col. nr. 1. C., instanța a dispus rectificarea Cărții Funciare colective nr. 1. C. prin înscrierea noului apartament nr. 10, cu nr. top. nou 14/1/X, în suprafață utilă de 45,54 mp, situat la parterul imobilului, compus din magazin, cu părțile indivize comune de 7,10/100-parte înscrise în CF col.
teren atribuit în proprietate 42/594-parte în partea I - descriptivă a cărții funciare, conform raportului de expertiză tehnică extrajudiciară întocmit de expert tehnic ing. Toda M. . Astfel, imobilul cu nr. top. 14/1, compus din construcție cu 9 apartamente, înscris în partea A a Cărții Funciare nr. 1. C., se va reînscrie în aceeași carte funciară sub nr. serial nou ca și construcție cu 10 apartamente, iar apartamentul nou-format cu nr. 10, compus din magazin și depozit cu
suprafață utilă de 45,54 mp se va înscrie într-o carte funciară nouă în favoarea Statului Român - Municipiul C. -N. . Corelativ, se va proceda la recalcularea cotelor părți indivize aferente celorlalte 9 apartamente, în acord cu dispozițiile art. 42 și 43 din Legea nr. 7/1996 și a raportului de expertiză extrajudiciară întocmit de expert tehnic ing. Toda M. .
Raportat la dispozițiile art. 1073 C.civ. corob. cu art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, pentru că pârâtul de rd. 1 nu și-a îndeplinit obligația de a preda reclamantei act apt de întăbulare, instanța a dispus obligarea acestuia din urmă să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la dreptul de proprietate al pârâtului asupra imobilului - apartament nr. 10, cu nr. top. nou 14/1/X, în suprafață utilă de 45,54 mp, situat la parterul imobilului, compus din magazin, cu părțile indivize comune de 7,10/100-parte înscrise în CF col. 1. teren atribuit în proprietate 42/594-parte, în caz contrar, prezenta hotărâre va ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, apt pentru întăbulare.
În fine, în baza art. 20, art. 27 din Legea nr. 7/1996, instanța a dispus întăbularea dreptului de proprietate asupra apartamentului amintit într-o nouă carte funciară pe seama reclamantei, cu titlu de cumpărare.
Văzând și dispozițiile art. 274 C.proc.civ., s-a lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel în termen legal, apelantul C. LOCAL AL
C. -N., solicitând admiterea apelului și modificarea în parte a hotărârii atacate.
În susținerea apelului, apelantul a criticat temeinicia si legalitatea hotărârii apelate apreciind ca in mod eronat instanța a pronunțat sentința civila nr. 1879/2012.
În ceea ce privește petitul privind obligarea paratului de rând 1, C. LOCAL AL M. CLUI-N., sa incheie cu reclamanta contract de vanzare-cumparare cu privire la apartamentul nr.10, cu nr.top.nou 14/1/X, in suprafața utila de 45,54 mp situat la parterul imobilului, compus din magazin, cu pic de 7,10/100 parte inscrise in C.F.col.1. teren atribuit in proprietate 42/594 parte, in caz contrar hotărârea instanței constituind act autentic apt pentru intabulare, apelantul a arătat că dispoziția instanței de fond nu poate fi pusa in aplicare motivat de împrejurarea ca, actul inițial, respectiv Contractul de vânzare cumpărare nr.223 din 31 martie 2008 având ca obiect apartamentul nr.10 situat la parterul imobilului, cu suprafața utila de 46,52 mp, suprafața totala desfășurata fiind de 58,43 mp, compus din magazin in suprafața utila de 46,52 mp si teren in cota indiviza in suprafața de 58,43 mp nu a fost anulat. Ca atare, in conformitate cu dispozițiile legale, nu se poate încheia un alt contract de vânzare- cumpărare atâta timp cat cel anterior nu a fost anulat de către instanța, respectiv acesta este inca in vigoare, produce efecte juridice si a fost recunoscut de către ambele parti. În situația in care exista un contract de vanzare-cumparare valabil incheiat care produce efecte juridice exista DOAR posibilitatea încheierii unui act adițional la contractul de vânzare cumpărare, respectiv la Contractul nr.223 din 31 martie 2008, in conformitate cu dispozitivul sentinței apelate si nicidecum nu se poate proceda la încheierea unui nou contract de vânzare-cumpărare ce vizează același obiect, respectiv apartamentul nr.10 situat in str.Bolyai nr.6, cu nr.top.nou 14/1/X.
Mai mult, apelantul a apreciat ca, la soluționarea spetei deduse judecații, instanța trebuie sa aibă in vedere și faptul ca in urma reanalizării raportului de expertiză întocmit în această cauză, de către expert judiciar ing. Toda M. (coroborat cu dispozitivul sentinței apelate), a constatat faptul că există o eroare, care se regăsește practic inserata si în cuprinsul hotărârii apelate. Eroarea constă în faptul că expertul transmite în proprietatea coproprietarilor din cadrul acestui imobil, întreaga suprafață aferentă proprietății, respectiv și teren curte, care nu a făcut obiectul nici unui contract de vânzare cumpărare între Statul Român, reprezentat prin C. LOCAL AL M. C. -N. și actualii proprietari ai apartamentelor care compun acest corp de clădire.
Practic din informațiile apelantului, (în baza contractelor de vânzare cumpărare întocmite pentru transferul în proprietatea actualilor proprietari a apartamentelor ce compuneau imobilul), a reieșit faptul ca s-a transmis în proprietate acestora numai terenul de sub construcție, nu și terenul curte, care a rămas în indiviziune în administrarea C. UI LOCAL AL M. C. -
.
De aceea, în opinia apelantului, expertul ar fi trebuit să identifice suprafața construită/amprenta la sol a imobilului, care apoi, conform cotelor indivize ce revin coproprietarilor apartamentelor din imobil să le fie transmisă acestora în proprietate.
Apelantul a arătat faptul că, la baza afirmațiilor anterioare a stat un simplu calcul matematic; însumând suprafața din terenul transmis celor 10 apartamente care compun imobilul (conform propunerii expertului prin calculul efectuat de către acesta în baza cotelor indivize aferente apartamentelor), rezultă că întreaga suprafață de teren aferentă proprietății de 594 mp, se transmite în proprietatea acestora, situație care nu este în concordantă cu contractele de vânzare cumpărare întocmite conform legislației în vigoare. De exemplu, proprietarii care au dobândit apartamentele în baza Legii nr.112/1995 (apartamentele de la etaj), au dobândit drept de proprietate cu titlu gratuit asupra terenului pe care este amplasată construcția nu și asupra curții / teren liber de construcții, care în cazul de față este afectat de utilități.
La data de 3 iunie 2013, intimata S.C. ABELLINO I. S.R.L. a formulat întâmpinare, solicitând instanței respingerea apelului și menținerea sentinței apelate ca fiind temeinică și legală.
În susținerea poziției procesuale intimata a arătat că o primă critică a apelantului vizează partea din dispozitiv care se referă la obligarea sa să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare cu privire la apartament nr.10 cu nr. topo nou 14/1/X, în suprafață utilă de 45,54 mp situat la parterul imobilului compus din magazin cu părțile indivize comune de 7,10/100-parte înscrise în CF colectivă 1. C. teren atribuit în proprietate 42/594-parte, în caz contrar hotărârea instanței constituind act autentic apt de întabulare, pe motivul că această dispoziție a instanței nu poate fi pusă în aplicare deoarece, actul inițial, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr.233 din_ având ca obiect apartamentul nr.10 situat la parterul imobilului, cu suprafața utilă de 46,52 mp, suprafața totală desfășurată fiind de 58,43 mp, compus din magazin în suprafață utilă de 46,52 mp și teren în cotă indiviză în suprafață de 58,43 mp nu ar fi fost anulat, concluzionând că în conformitate cu dispozițiile legale, nu se poate încheia un alt contract de vânzare-cumpărare atâta timp cât cel anterior nu a fost anulat de către instanța de judecată, acest contract inițial fiind încă în vigoare producând efecte juridice și fiind recunoscut de către ambele părți. Se susține în continuare că în situația în care a existat un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat care produce efecte juridice există doar posibilitatea încheierii unui act adițional la contractul de vânzare-cumpărare nr.233/_, în conformitate cu dispozitivul sentinței apelate și nicidecum nu se poate proceda la încheierea unui nou contract de vânzare-cumpărare ce vizează același obiect, respectiv apartamentul nr. 10, cu nr.topo nou 14/1/X.
Referitor la această critică total nefondată, intimata a arătat, în primul rând, că apelantul a fost în eroare referitor la natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare nr.233 din_ având ca obiect apartamentul nr.10 situat la parterul imobilului din str. Bolyai nr.4-6. Prin această convenție, care este un act sub semnătură privată, pârâtul s-a obligat să transfere dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu pentru suma de 250.000 lei plus TVA, sumă ce a fost achitată integral de către reclamantă, totodată fiindu-i predat și imobilul obiect al contractului.
Conform prevederilor art.27 alin.l din Legea nr..7/1996, "cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator să-i predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept";, aceste prevederi corespunzând prevederilor art. 22 din Decretul Lege nr. 115/1938 conform cărora "cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept."; conform prev. art.27 alin.1 și 3, "În situația în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea instanței de judecată va suplini consimțământul la înscriere";
Așadar, prestația tabulară îndreptată împotriva autorului reclamantului urmărește fie obținerea - iar în caz de refuz suplinirea - consimțământului la întabulare, fie obținerea înscrisurilor necesare pentru înscrierea dreptului reclamantului.
În ce privește consimțământul la întabulare, se cunoaște faptul că Legea nr. 7/1996 a renunțat la menținerea acestuia ca o condiție a înscrierii drepturilor reale. Art. 20, al. 1 - care cuprinde reglementarea generală a cerințelor pentru întabulare - stabilește că dreptul de
proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.
Spre deosebire de decretul-lege, Legea nr. 7/1996 nu condiționează producerea între părți a efectelor actului juridic de realizarea formalităților de publicitate.
Prin urmare, cât timp drepturile reale se transmit/constituie inter partes în momentul încheierii valabile a actului juridic, acceptul sau refuzul fostului proprietar în legătură cu înscrierea în cartea funciară a dreptului dobânditorului nu își poate păstra relevanța juridică avuta în Decretul Lege 115/1938.
In concluzie, intimata a precizat faptul că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 233/_, pârâtul C. LOCAL AL M. C. -N. a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al contractului către reclamantă fără ca ulterior să accepte înscrierea acesteia în cartea funciară prin predarea unui act apt de întabulare, adică a unui contract autentic de vânzare-cumpărare.
S-a arătat că raționamentul dezvoltat de către pârât, în susținerea că ar fi trebuit cerută constatarea nulității actului inițial, nu are o construcție logico-juridică de natură a permite identificarea unor texte legale care să impună o asemenea cerință. Din raționamentul expus nu a rezultat că pârâtul a înțeles care a fost obiectul acțiunii introductive și nici care au fost obligațiile sale izvorâte din convenția încheiată cu reclamanta.
În al doilea rând, din solicitarea pârâtului de a se modifica doar în parte sentința apelată în sensul celor arătate prin memoriul cuprinzând motivele de apel, achiesând implicit la restul dispozițiilor sentinței, reiese cu puterea evidenței că pârâtul nu a înțeles nici până la acest moment procesual nici care a fost scopul promovării prezentului litigiu și nici care este rolul sentinței pronunțate.
În al treilea rând, s-a arătat că mențiunile și înscrierile în Cartea Funciară reprezintă forme opozabile ale actelor translative de proprietate și în nici un caz nu afectează încheierea valabilă a acestora. Existența contractului de vânzare-cumpărare nr.233/_ nu poate duce la concluzia că instanța nu putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic apt pentru întabulare, ci dimpotrivă, tocmai datorită efectelor produse de încheierea acestui contract, în temeiul art.27 alin. 1 din Legea nr.7/1996 are competența de a da o astfel de sentință.
Intimata a mai arătat că o a doua critică adusă hotărârii primei instanțe se referă la o presupusă eroare strecurată atât în raportul de expertiză tehnică de specialitate cât și în cuprinsul hotărârii atacate. Această aserțiune a apelantului a fost urmată de concluzia că expertul transmite în proprietatea coproprietarilor din cadrul acestui imobil, întreaga suprafață aferentă proprietății, respectiv teren și curte, care nu a făcut obiectul niciunui contract de vânzare-cumpărare între Statul Român, reprezentat prin C. LOCAL AL M. C. -N. și actualii proprietari ai apartamentelor care compun acest corp de clădire.
Conform opiniei pârâtului, bazate pe informațiile pe care le deține ar reieși faptul că prin contractele încheiate s-ar fi transmis proprietarilor doar terenul aflat sub construcție, nu și terenul curte, care ar fi rămas în indiviziune în administrarea pârâtului.
Intimata a precizat instanței că și această critică a fost nefondată deoarece, în primul rând, pârâtul nu a înțeles să formuleze vreo obiecțiune la raportul de expertiză sub acest aspect, deși a avut această posibilitate. Prezentul litigiu a fost promovat în anul 2009, deci s-a aflat pe rolul instanței de mai bine de 4 ani, raportul de expertiză tehnică fiind depus la dosarul cauzei încă de la început. Pârâtul a dispus de suficient timp pentru a analiza și reanaliza concluziile acestui raport. Cu toate acestea, pârâtul-apelant nici măcar acum nu s-a aplecat cu suficient interes asupra aspectelor semnalate, ci făcând o analiză superficială, a invocat o așa-zisă eroare de calcul a cotelor părți indivize aferente apartamentelor ce compun imobilul, făcând abstracție de probele existente la dosar, probe care clarifică și justifică totodată, cel puțin din punctul de vedere al reclamantei, atât concluziile expertului cât și soluția temeinică a instanței.
S-a mai aratat ca în cele 9 cărți funciare individuale apar ca fiind atribuite cumpărătorilor cote părți indivize din totalul suprafeței 594 mp înscrise în CF colectiv nr. 1. C. -N., așadar, fostul proprietar C. LOCAL AL M. C. -N. a înstrăinat către cumpărători întreaga suprafață și nu doar cea aflată sub construcție așa cum afirmă fără a dovedi în nici un fel afirmația.
În al doilea rând, intimata a menționat că terenul curte liber de construcții nu apare a fi evidențiat în cărțile funciare amintite în mod separat de cel aflat sub construcție, iar pârâtul deși susține că acest teren s-ar afla în continuare în indiviziune în administrarea C. ui Local, nu a indicat titlul în baza căruia ar deține acest drept de administrare în indiviziune.
Pe de altă parte, pârâtul a invocat un drept asupra unei suprafețe de teren fără a specifica întinderea exactă a acestei suprafețe.
Analizând hotărârea atacată prin prisma si in limitele motivelor de apel invocate, cu luarea în considerare a susținerilor din cuprinsul întâmpinării, tribunalul reține următoarele:
T. ul retine ca între pârâtul de rândul 1 - C. Local al Mun. C. -N., în calitate de vânzător, și reclamanta S.C. A. I. S.R.L., în calitate de cumpărător, a intervenit contractul de vânzare-cumpărare nr. 223/_, perfectat în baza Legii nr. 550/2002 și HCL nr. 155/_
, cu privire la imobilul situat în mun. C. -N., str. Bolyai, nr. 4-6, spațiu cu destinație comercială, situat la parter, cu suprafață utilă de 46,52 mp, înscris în CF ind. 17439, cu teren în cotă indiviză în suprafață de 58,43 mp, cu mentionarea faptului ca imobilul a făcut obiectul contractului de asociere nr. 326/2005, dintre C. Local și S.C. A. I. S.R.L.
Apelanta critica in primul rand hotararea primei instante sub aspectul faptului ca nu se poate încheia un alt contract de vânzare- cumpărare atâta timp cat cel anterior nu a fost anulat de către instanța, ci exista doar posibilitatea încheierii unui act adițional.
T. ul apreciaza ca aceasta critica este nefondata, sens in care retine ca fiind intemeiate si apararile intimatei, referitoare la aceea ca apelantul este în eroare cu privire la natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare nr.233 din_ .
Conform prevederilor art.27 alin.l din Legea nr..7/1996, "cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator să-i predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept convenție, care este un act sub semnătură privată, pârâtul s-a obligat să transfere dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu pentru suma de 250.000 lei plus TVA, sumă ce a fost achitată integral de către reclamantă, totodată fiindu-i predat și imobilul obiect al contractului.
Se retine ca prima instanța a avut în vedere suprafață reală a imobilului apartament obiect al contractului de vânzare-cumpărare, determinată prin măsurători, aceea de 45,54 mp, iar nu cea înscrisă în contract de 46,52 mp si ca in mod corect a retinut ca sunt incidente in speta dispozițiile art. 1073 C.civ. corob. cu art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, pentru că pârâtul de rd. 1 nu și-a îndeplinit obligația de a preda reclamantei act apt de întăbulare, dispunand obligarea acestuia din urmă să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la dreptul de proprietate al pârâtului asupra imobilului - apartament nr. 10, cu nr. top. nou 14/1/X, în suprafață utilă de 45,54 mp, în caz contrar hotărârea instanței constituind act autentic apt de întabulare.
In concluzie, dupa cum subliniaza si intimata, T. ul apreciaza ca tocmai in considerarea existentei contractului de vânzare-cumpărare nr.233/_ si a refuzului de a preda act apt de intabulare, hotararea apelata este legala si temeinica.
In ceea ce priveste critica apelantei, referitoare la aceea ca hotararea conform expertizei transmite în proprietatea coproprietarilor din cadrul acestui imobil, întreaga suprafață aferentă proprietății, respectiv și teren curte, care nu a făcut obiectul nici unui contract de vânzare cumpărare între Statul Român, reprezentat prin C. LOCAL AL M. C. -N. și actualii proprietari ai apartamentelor care compun acest corp de clădire, T. ul o apreciaza ca nefondata.
In acest context, T. ul retine ca la momentul întabulării dreptului de proprietate asupra imobilului situat în C. -N., str. Bolyai nr. 6, pârâtul a înscris intreaga suprafață teren- curte ,ca fiind aferentă imobilului-construcție, iar ulterior a vandut odată cu apartamentele ce compun imobilul și cotele părți indivize raportate la întreaga suprafață și nu doar la suprafața de teren aflată sub edificiu. T. ul retine ca raportul de expertiză a fost întocmit pe baza unor cărți funciare existente, și anume a cărții funciare colective nr. 1. C. și a celor 9 cărți funciare individuale in care apar ca fiind atribuite cumpărătorilor cote părți indivize din totalul suprafeței 594 mp înscrise în CF colectiv nr. 1. C. -N. .
Pe de alta parte, T. ul observa si faptul ca paratul nu a formulat obiectiuni la raportul de expertiza, nu l-a contestat, desi putea si trebuia sa faca acest lucru in fata primei instante, sens in care se retin intemeiate apararile partii intimate.
In baza tuturor considerentelor mentionate, T. ul va respinge ca nefondat apelul declarat de către apelantul C. Local al M. C. -N., în contradictoriu cu intimata SC ABELLINO I. S., , împotriva sentinței civile nr. 1879/_ pronunțată de Judecătoria C. N. în dosar nr._, pe care o va menține în totalitate.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge ca nefondat apelul declarat de către apelantul C. Local al M. C. -N.
, cu sediul în C. -N., str.Moților nr.1-3, jud.C., în contradictoriu cu intimații SC ABELLINO
I. S., cu sediul procesual ales în C. -N., Piața S. cel M. nr.5, ap.62, jud.C., DS B.
, dom. în com. F., sat F., str. Cetății nr. 3, bl. Corp 1, sc. 1, ap. 5, județul C., M. M.
, dom.în C. -N., str. Bolyai nr. 6, ap. 2, jud. C., SC P. S., cu sediul în C. -N., str. Bolyai nr. 6, ap. 3, județul C., K. K. E., dom. în C. -N., str. Bolyai nr. 6, ap. 4, județul
C., M. DP, M. R. A., ambii cu domiciliul în C. -N., str. G. nr. 1 D, județul
C., SC I. E. S., cu sediul în C. -N., str. Paris nr. 79, ap. 24, județul C., SC C. SA, cu sediul în C. -N., str. D. nr. 25, jud. C., SC S. I. SA, cu sediul în C. -N., str. D. nr. 25, județul C., P. I. și P. E., ambii cu domiciliul în C. -N., str. T. nr. 10, ap. 4, județul C., împotriva sentinței civile nr. 1879/_ pronunțată de Judecătoria C. N. în dosar nr._, pe care o menține în totalitate.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din data de 23 septembrie 2013.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTOR, | GREFIER | |
D. M. D. | C. G. | A. VLAIC |
Red.DMD/MM
15 ex./_
Judecător fond: G. -R. F. -Hîngan, Judecătoria Cluj-Napoca.
| ← Încheierea civilă nr. 1683/2013. Obligatie de a face | Încheierea civilă nr. 2523/2013. Obligatie de a face → |
|---|
