Sentința civilă nr. 1196/2013. Evacuare
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR NR. _
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1196/2013
Ședința publică din data de 19 aprilie 2013 Instanța este constituită din: PREȘEDINTE: V. LAURA OROS GREFIER: A. Z.
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii acțiunii înaintată de către reclamanta A. DE P. S. P. NR. 1, B. A4 C. -N. în contradictoriu cu pârâta SC V. I. E.
P. S. C. S., privind și pe intervenienta în interesul pârâtei SC P. M. S., având ca obiect evacuare.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că la dosar s-a transmis de către reclamantă, la data de 11 aprilie 2013, prin fax, concluzii scrise.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de 5 aprilie 2013, mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când tribunalul, pentru a da posibilitatea părtilor să depună concluzii scrise la dosar, a amânat pronuntarea pentru data de_, iar apoi, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronuntarea pentru data de azi.
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea, înregistrată pe rolul Judecătoriei C. -N. la_, sub numărul de dosar_, reclamanta A. DE P. S. P. NR. 1, C. -N. a chemat in judecată pe pârâta S. V. I. E. P. S. C. S., solicitând tribunalului ca prin hotărârea ce se va pronunța să dispună evacuarea pârâtei din spațiul în suprafața de 65,88 mp situat la parterul blocului A4 din C. -N., str. P., nr. 1, jud.C., ocupat in prezent in mod abuziv, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin contractul de inchiriere nr.28/1/_, a închiriat pârâtei un spațiu in suprafața de 1/1,20 mp, situat la parterul blocului din C. -N., str.P. nr.1. Durata inchirierii era de 1 an de zile. Ulterior, prin întocmirea unor acte adiționale, valabilitatea Contractului de închiriere nr.28/1/_ a fost pana la_, când contractul de inchiriere a expirat. Prin adresa 31/_, parata a fost notificata in privința expirării Contractului de inchiriere nr.28/1/_ incepand cu data de_, precum si cu privire la faptul ca datorează fata de A. suma de 5.258,44 lei. La_, parata a fost invitata sa participe la licitația din_ având ca obiect inchirierea spațiului ce făcuse obiectul Contractului nr._, participarea la licitație fiind condiționată de achitarea tuturor sumelor restante datorate locatoarei, A. de proprietari. Parata nu a achitat sumele restante si nu a participat la licitația organizata de A. de proprietari, contractul de inchiriere a spațiului de 171,20 mp situat la parterul blocului A4 din C. -N., str.P. nr.1, fiind atribuit unei alte societati comerciale, SC M. F. S. .
Reclamanta a mai arătat că, deși la_ contractul de închiriere nr._ incetase, ajungând la termen, paratei i-a fost acordat un termen de grație de 30 de zile pentru a elibera spațiul, fiind anunțata in acest sens prin adresa 34/_, la data de_ urmând sa intre in vigoare noul contract de închiriere semnat cu firma M. F.
S. . Parata recunoaște incetarea contractului de inchiriere si implicit faptul ca nu mai are vreun drept de folosința a spațiul, asa cum reiese din adresa 1078/_, aflata la dosarul cauzei, prin care parata a solicitat suplimentarea termenului de eliberare a spațiului cu câteva zile motivând ca transferul serviciilor de telefonie, internet necesare activității sale durează mai mult timp. La insistentele reclamantei, la_, pârâta a predat totuși o parte din spațiu, continuând sa ocupe o suprafața importanta de 65,88 mp din totalul de 171,20 mp.
Întrucât ulterior pârâta a refuzat să părăsească spațiul pe care-l ocupa abuziv, fara drept, si nici nu a mai achitat debitele restante, refuzând orice comunicare, reclamanta a fost obligată să o notifice în mod expres la_ prin intermediul executorului judecătoresc in privința interdictiei de a mai intra in spațiu, de a-l folosi in continuare si i-a solicitat sa predea spațiul si sa-si achite debitele restante. Deoarece nu a dat curs nici acestei solicitări si nici celor care au urmat de soluționare amiabila a diferendului si in prezent folosește fara nici un drept, in mod abuziv, o suprafața de 65,88 mp, parata, prin atitudinea sa, a pus reclamanta in imposibilitatea de a preda integral spațiul contractat de către chiriașa actuala, lucru ce îi cauzează prejudicii materiale.
În drept, actiunea a fost întemeiată pe prevederile art. 112 si art. 274 Cod proc.civ., si art. 1410 si urm. Cod civ.
Prin sentinta civilă nr. 3375/2012 pronuntată de Judecătoria Cluj-Napoca la_ în dosarul nr._, a fost admisă exceptia necompetentei materiale a Judecătoriei C.
-N., pusă în discutie din oficiu, si în consecintă, a fost declinată competenta de
solutionare a cauzei privind pe reclamanta A. | DE P. | S. | P. | NR. 1, C. -N. , | |
în contradictoriu cu pârâta S. V. I. E. | P. | S. | C. | S. | , având ca obiect |
evacuare, în favoarea Tribunalului Comercial C. .
Dosarul a fost înaintat Tribunalului Specializat C. la_, fiind înregistrat pe rolul acestui din urmă tribunal sub numărul_ .
Pârâta S. V. I. E. P. S. C. S. a depus întâmpinare la dosar la termenul de judecată din_, prin care a solicitat respingerea cererii ca rămasa fara obiect, arătând în apărare că a avut incheiat contractul de inchiriere nr.28/_ cu reclamanta, pentru ap. 51 (spatiu comercial) situat in C. -N. str. P., nr.l, bl.A4 jud.
C., inscris in C.F. nr.1. C. cu nr. top. 23396/S/XLI pana la data de 5 decembrie 2010. In contractul de inchiriere la pct.5 lit.(d), reclamanta îi aducea la cunoștința existenta unui litigiu cu SC Agromag SA care are ca obiect dreptul de proprietate asupra spațiului care face obiectul contractului de inchiriere cu mențiunea ca se va considera reziliat din condiții fortuite contractul de inchiriere in cazul unei decizii nefavorabile.
Pârâta a mai arătat că in luna noiembrie 2010 a fost notificata de SC P. M. S. in privința faptului este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului pe care parata il deținea cu titlu de chiriaș si ca in temeiul art. 480, art.482 si art.523 din vechiul Codul civil, este singura indreptatita sa dispună de imobil, in mod exclusiv si absolut. De asemenea îi aducea la cunoștința ca in temeiul dreptului de proprietate si titulara a dreptului de folosința este singura indreptatita sa culeagă fructele civile produse de respectivul imobil. In susținerea celor afirmate, SC P. M. S. i-a pus la dispoziție Contractul de vanzare-cumparare nr.2.205 din_ incheiat intre SC Agromag SA si
SC P. M. S. si autentificat de BNP Laura Moigradean sub nr. 1395/_, extras din Cartea Funciara, dovezi privind plata taxelor si impozitelor la zi. Având in vedere aceasta situație a incheiat contract de inchiriere cu SC P. M. S. in calitate de proprietar al spațiului.
Având in vedere ca reclamanta A. de P. a inceput sa o șicaneze in folosirea spațiului, fapte pentru care a formulat plângeri penale aflate in cercetarea organelor abilitate ale statului, a denunțat contractul de inchiriere si a predat spațiul proprietarei SC P. M. S. . Deoarece in momentul de fata parata SC V. Impex S. nu mai deține posesia spațiului considera ca cererea formulata de reclamanta A. de
P. a rămas fara obiect.
La_, intervenienta S. P. M. S. a depus la dosar cerere de intervenție în interesul pârâtei S. V. I. E. P. S. C. S., prin care a solicitat respingerea actiunii, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii de interventie, intervenienta a arătat că justifică interes prin aceea că, în calitate de proprietar si locator al imobilului închiriat pârâtei prin contractul de închiriere nr. 12/_ aflat încă în vigoare, are obligatia de a garanta pe pârâta locatară, conform art. 1420 pct. 3 Cod civ., de tulburările din partea unui ter, respectiv din partea reclamantei. Intervenienta a invocat exceptia lipsei unui drept subiectiv al reclamantei, în sustinerea căreia a arătat că reclamanta, nefiind proprietara asupra bunului închiriat, intervenienta fiind proprietara, si neavând nici un alt titlu legal asupra lui, exercită prin actiunea promiovată un drept locatar abuziv, cu rea-credintă, în contra art. 3 din Decretul nr. 31/1954.
Totodată, intervenienta a invocat exceptia lipsei de interes a reclamantei, arătând că interesul acesteia este nelegitim deoarece, fără a avea calitatea de proprietar, a închiriat pârâtei, imobilul. Intervenienta a invocat si exceptia inadmisibilitătii actiunii, întrucât recurenta îsi arogă calitatea de proprietar neposesor care tinde a obtine un titlu constângător împotriva pârâtei, care detine spatiul pentru altul pe care-l indică ca fiind proprietar, astfel că actiunea reclamantei capătă caracter petitoriu, fiind o actiune reală în revendicare, si nu o simplă actiune în evacuare.
În drept, intervenienta a invocat prevederile art. 49, art. 51-55, art. 109 alin. 1 si art. 723 alin. 2 Cod proc.civ., art. 3 din Decretul nr. 31/1954, si art. 480, art. 1420 pct. 3, art. 1437 si art. 1452 Cod civ.
Prin notele de ședință depuse la dosar la_, pârâta S. V. I. E. P.
S. C. S. a solicita instanței să constate că acțiunea formulată de reclamantă a rămas fără obiect, arătând în motivare că pârâta nu mai folosește spațiul din care solicita evacuarea reclamanta și nu mai este in posesia respectivului imobil, fapt probat prin răspunsul dat de reclamanta la interogatoriul administrat acesteia, astfel că evacuarea pârâtei nu se mai poate efectua faptic. Din răspunsul reclamantei la interogatoriu rezulta, ceea ce pârâta a susținut prin întâmpinare, că nu mai deține posesia imobilului din care se solicita evacuarea deoarece reclamanta a blocat accesul in respectivul spațiul. Prin răspunsul reclamantei la interogatoriu se induce ideea ca nimeni nu are acces in spațiul respectiv in momentul de fata, susținerile reclamantei sunt false se deoarece blocarea de către reclamanta a ușii de acces s-a realizat prin interior, imobilul fiind dotat cu doua intrări/ieșiri, dintre acestea una fiind la dispoziția exclusiva a reclamantei, așadar reclamanta are acces in spațiul respectiv. Din probatoriul administrat rezulta ca spațiul din care se solicita evacuarea nu mai este in posesia pârâtei și in consecința nu poate fi obligată sa îl predea reclamantei deoarece ar fi obligată la o prestație imposibila.
De asemenea, pârâta a solicitat instanței sa constate acțiunea formulata de reclamanta inadmisibila deoarece contractul de închiriere in baza căruia solicita evacuarea reclamanta este nul. Întrucât între părți a fost încheiat un contract de închiriere prin vicierea consimțământului paratei - error in personam, solicita instanței sa constate nulitatea respectivul contract. Reclamanta A. de proprietari nu este titulara dreptului de proprietate sau a altui drept care sa permită exercitarea atributele, dreptului de proprietate asupra respectivului imobil. Din înscrisurile prezentate de SC
P. M. S. rezulta ca aceasta este proprietarul tabular, si in calitate fie titulara a dreptului de folosința (fructus-jus fruendi) este singura îndreptățită să culeagă fructele civile, îndreptățită sa încheie contract de închiriere pentru respectivul imobil. Reclamanta A. de proprietari cu rea credința s-a prezentat ca proprietara a imobilului și a încheiat contractul de închiriere cu parata viciindu-i consimțământul.
Pârâta a mai arătat că ulterior a încheiat contract de închiriere cu numita SC P.
M. S. întrucât aceasta i-a prezentat extras de carte funciara, unde figurează ca proprietara a spațiului, dovezi de achitare la zi a impozitului pe clădiri, precum și alte acte care fac dovada dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv. Deoarece reclamanta solicita evacuarea pe temeiul unui contact de închiriere lovit de nulitate, invocata, in apărare de parată, desființându-se titlul reclamantei, pierde și posibilitatea de-a solicita instanței evacuarea din respectivul imobil, acțiunea devenind inadmisibila. Prin poziția scrisă depusă la dosar la_, reclamanta a arătat că prin Contractul de inchiriere nr.28/1/_ a inchiriat paratei V. I. E. P. S.
C. S. un spațiu in suprafața de 171,20 mp, situat la parterul blocului de pe str.P. nr.l. Durata inițiala a inchirierii era de 1 an de zile, iar chiria convenita de parti era de 550 USD(fara TVA). S-a depus si o garanție de 1289,2 lei (echivalentul a 550 USD). La pct.5 lit.d) din contract, A. de proprietari, in calitate de locator, aducea la cunoștința chiriașului despre existenta unui litigiu pe rolul instanțelor judecătorești intre A. de proprietari si proprietarii din asociație cu firma AGROMAG SA.
Cererea de evacuare formulata de intervenienta P. M. S., care a făcut obiectul dosarului_ si care a fost respinsa irevocabil de instanțele de judecata, inclusiv de Înalta C. e de Casație si Justiție, era îndreptată atât impotriva Asociației de proprietari, dar si impotriva chiriașilor asociației, M. M. S., R C M SS si AUTENTIC MOD
S., in care asociații paratei din prezenta cauza, dețineau de asemenea parti sociale.
La_, prin Actul adițional nr.l, durata Contractului de inchiriere nr.28/1/_ a fost prelungita pentru inca un an. La_, printr-un nou act adițional, părțile contractante au convenit modificarea chiriei de la 550 USD la 550 EURO. La_, tot printr-un act adițional, părțile contractante au agreat prelungirea duratei Contractului de inchiriere nr.28/1/_ pana la_ . Totodată, i s-a dat acordul paratei ca sa poată utiliza același spațiu in baza unor contracte de comodat sau sublocatiune pentru alte entități juridice in care asociații din V. I. E. P. S. C. S. dețineau participatiuni, acestea fiind nominalizate după cum urmează: Fundația Umanitara Doris, AUTENIC MOD S., C&C S., LAVSIL S. . În acest spațiu funcționează si societatea AUTENTIC MOD S., deoarece aceasta a fost acționată in judecata de către P.
M. S. in dosarul nr._ . Prin urmare, susținerile paratei din apărările formulate, cum ca ar aflat despre pretinsul drept de proprietate al P. M. S. abia in noiembrie- decembrie 2010, nu reflecta adevărul, nefiind decât o incercare de a induce in eroare instanța de judecata.
In condițiile in care parata ar fi deținut spațiul in baza unui contract de inchiriere incheiat cu P. M. S., asa cum susține si cum probează cu contractul de inchiriere nr. 12/_, se pune intrebarea fireasca de ce ar mai fi predat vreun spațiu către A. de
proprietari, la data de_, ulterior semnării contractului de inchiriere cu P. M. S. . Prin intampinarea depusa si pozițiile ulterioare formulate, parata susține ca a aflat abia in noiembrie 2010 ca proprietarul tabular al spațiului este P. M. S., care l-ar fi notificat in acest sens. Mai arata ca ar fi denunțat ulterior contractul de inchiriere si ar fi părăsit spațiul din cauza presupuselor șicane ale Asociației de proprietari. În afara depunerii, la solicitarea expresa a instantei, a contractului de inchiriere semnat cu P.
M. S., parata nu-si probează afirmațiile. Nu s-a depus vreo notificare de la P. M. S. privind titularul dreptului de proprietate, nu depune procesul verbal de predare- primire al spațiului intre P. M. S. si parata, notificarea de denunțare unilaterala, nu indica data la care a părăsit spațiul, cu atât mai mult nu se face dovada achitării vreunei sume către P. M. S. cu titlu de chirie. Acest contract de inchiriere este incheiat ulterior si antedatat, cu singurul scop de a conferi un oarecare confort scriptic in vederea prelungirii posesiei abuzive asupra spațiului de 65,88 mp, a cărui evacuare a solicitat-o reclamanta. A fost formulată si o ordonanța presedentiala pentru evacuare (dosar nr._ ), care a fost respinsa de către Judecătoria Cluj-Napoca si Tribunalul Comercial Cluj, care au apreciat ca acest diferend nu poate fi soluționat pe calea ordonanței presedentiale, ci doar pe calea dreptului comun. Tribunalul Comercial Cluj a soluționat irevocabil cauza ce făcea obiectul dosarului_ la data de_, insa pe tot parcursul acelui proces, asa cum reiese si din cuprinsul Deciziei Comerciale nr.232/2011, nu a fost invocata lipsa de obiect a cererii, tocmai pentru ca la acea data in mod cert parata avea posesia spațiului ce face obiectul prezentului dosar.
La_ parata a fost notificata prin intermediul executorului judecătoresc Bolos M. sa părăsească spațiul si a fost invitata la o conciliere pentru reglementarea problemelor dintre parti. Ca urmare a acestei notificări, la_, a avut loc o intalnire intre reprezentanții asociației si reprezentanții paratei, asistați de avocat, fara sa se fi găsit o soluție de stingere a diferendului. Interesant de menționat este faptul ca la acea data nu i-a fost adusa la cunoștința existenta contractului de inchiriere cu intervenienta
P. M. S. . Reprezentanții paratei au cerut insa o amânare de 10 zile pentru a parași spațiul. La_, intrucat nu a fost predat spațiul s-a emis o noua notificare care parata, solicitandu-i sa părăsească spațiul in aceeași zi si sa achite debitele restante ajunse la 7.534,16 lei. A mai fost emisa la_ o invitație la conciliere către parata insa intrucat aceasta nu a dat curs solicitărilor Asociației de proprietari, au fost formulate cererile de evacuare din spațiu, una prin ordonanța presedentiala(dosar._ ) si alta de drept comun (ce face obiectul prezentului dosar).
Se mai arată că după pronunțarea Deciziei nr.232/_ de către Tribunalul Comercial Cluj, cu ocazia unor discuții intre parti, parata a amenințat asociația de proprietari ca va preda cheile spațiului din spatele imobilului din C. -N., str.P. nr. 1, intervenientei, P. M. S., cu care reclamanta asociație este in litigiu de foarte mulți ani si care nu a deținut niciodată posesia acestui spațiu. Întrucât proprietarii din asociație au observat aproximativ pe la sfârșitul lunii aprilie-inceputul lunii mai 2011 ca angajații paratei nu mai intra in spațiu, s-a luat măsura intrării in spațiu printr-o usa interioara ce făcea legătura cu spațiul din fata al imobilului, aflat in prezent in folosința chiriașului M. F. S. . Usa respectiva a fost scoasa din balamale, si in interiorul spațiului pe care-l folosea parata a găsit usi sigilate si numeroase bunuri lăsate in spațiu. Usa de acces in spațiul folosit de parata din spatele imobilului era inchis din exterior cu un lacăt de către parata. A. a amplasat un lacăt din interiorul ușii de acces prin spatele imobilului, pentru a se asigura ca acel spațiu nu va fi predat către intervenienta P. M. S., si a inchis din nou usa ce permitea comunicarea intre partea
din fata si partea din spate a imobilului fara a se atinge de bunurile paratei, așteptând o soluție a instanței de judecata.
Din aceste considerente, se solicită să se constate ca parata nu mai are niciun drept de folosința asupra spațiului in discuție, ca bunurile deținute de aceasta si lăsate in spațiu trebuie ridicate de aceasta si eliberat spațiul spre folosința locatorului. Deși la modul teoretic, asociația ar putea intra in spațiu prin usa care face comunicarea intre partea din fata si partea din spate a imobilului, insa practic din cauza bunurilor paratei aflate in spațiu, acest spațiu nu poate fi folosit, in condițiile in care parata a formulat amenințări cu plângeri penale pentru sustrageri de bunuri.
Reclamanta a mai arătat ca a avut nenumărate intalniri cu reprezentanții paratei si s-a purtat o corespondenta stufoasa cu aceasta, solicitandu-i sa-si achite debitele facturate al căror cuantum se ridica la 5.983,75 lei si sa-si preia bunurile din spațiu, atât cele predate cu proces-verbal de predare primire cat si cele ramase in spațiul pe care nu l-au predat pana in prezent. Parata refuza sa achite facturile motivând ca sunt facturi de penalități in principal si solicitand sa se compenseze creanța cu bunurile predate, soluție pe care asociația nu o poate pune in practica. Totodată, reclamanta a arătat că nu are posibilitatea sa valorifice bunuri si nici nu știe valoarea acestora daca acoperă sau nu debitele paratei.
Prin notele de sedintă depuse la dosar la termenul de judecată din_, pârâta
S. V. I. E. P. S. C. S. a invocat nulitatea contractului de închiriere si a actelor aditionale subsecvente, încheiate între ea si reclamantă, iar în subsidiar inadmisibilitatea actiunii în evacuare, arătând în motivare că acel contract este nul absolut întrucât a fost încheiat de o persoană fără capacitatea juridică de a încheia actul, asociatia de proprietari având ca obiect de activitate administrarea spatiilor comune aflate în proprietatea comună indivizibilă a proprietarilor asociati. Totodată, pârâta a invocat nulitatea contractului de închiriere ca fiind încheiat prin inducerefa sa în eroare, error in personam, întrucât reclamanta nu este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului.
La termenul de judecată din_, tribunalul a încuviintat în principiu cererea de intervenție în interesul pârâtei S. V. I. E. P. S. C. S. formulată de intervenienta S. P. M. S., a respins ca neîntemeiată exceptia inadmisibilitătii actiounii reclamantei, invocată de către intervenientă, a calificat exceptia lipsei unui drept subiectiv al reclamantei, invocată de către intervenientă, ca reprezentând tot exceptia lipsei de interes, a unit cu fondul cauzei exceptia lipsei de interes invocată de către intervenientă si a calificat exceptia lipsei de obiect a cererii, invocată de către pârâtă, ca reprezentând o apărare de fond.
La termenul de judecată din_, tribunalul a luat act de precizarea pârâtei în sensul că exceptia nulitătii contractului de închiriere invocată de aceasta reprezintă o apărare de fond.
Analizând materialul probator administrat în cauză, tribunalul reține următoarele:
Între reclamanta A. DE P. S. P. NR. 1, C. -N., în calitate de locatoare, si pârâta S. V. I. E. P. S. C. S., în calitate de locatară, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 28/1/_, constatat prin înscris însusit de ambele părti prin semnătură necontestată si stampilă (filele 7-11 dosar judecătorie), în baza căruia reclamanta a transmis pârâtei folosinta spatiului situat la parterul blocului din C. -N., str. P. nr. 1, în suprafată de 171,20 mp, cu destinatia de magazin de bunuri de larg consum, pe durată de un an, de la_ si până la_, cu posibilitatea prelungirii duratei de închiriere cu acordul ambelor părti, folosinta
spatiului fiind transmisă pârâtei în schimul plătii de către aceasta a chiriei lunare de 550
$ fără TVA. Prin clauza inserată la art. 5 lit. d din contract, s-a mentionat că reclamanta a adus la cunostinta pârâtei faptul că este în litigiu pentru spatiu cu S. AGROMAC S.A., drept pentru care, părtile au convenit ca în cazul unei decizii juridice nefavorabile acesteia, contractul să se considere reziliat din cauze fortuite.
Între aceleasi părti au fost încheiate trei acte aditionale la contractul de închiriere nr. 2811/_, toate constatate prin înscrisuri însusite prin semnături necontestate si stampilă de către ambele părti. Astfel, prin actul aditional nr. 9/_, a fost prelungit termenul de închiriere a spatiului cu un an, până la_, prin actul aditional nr. 19/_ a fost stabilită chiria lunară ca fiind de 550 euro fără TVA începând cu_, iar prin actul aditional nr. 20/_ a fost prelungit termenul de închiriere a spatiului până la_ (filele 12-14 dosar judecătorie).
Prin adresa nr. 31/_ emisă de către reclamantă, care a fost primită de către pârâtă la_ sub semnătură necontestată (fila 15 dosar judecătorie), reclamanta i-a comunicat pârâtei că la_ expiră contractul de închiriere încheiat între ele, că prelungirea acestuia se va face prin renegociere sau licitatie, conditionat de plata la zi a datoriilor pârâtei fată de reclamantă, cu privire la care s-a arătat că sunt în cuantum de 5258,44 lei, din care 2359,61 lei reprezentând chiria aferentă lunii octombrie, iar restul de 2898,83 lei, reprezentând penalităti de întârziere.
Potrivit adresei nr. 32/_ emisă de către reclamantă si primită de către pârâtă sub semnătură necontestată, acesteia i s-a adus la cunostintă data, respectiv_, ora si locatia licitatiei pentru închirierea spatiului si pentru depunerea ofertei, cu precizarea că participarea pârâtei la licitatie este conditionată de plata debitului acesteia în cuantum de 2898,83 lei (fila 16 dosar judecătorie).
Prin adresa emisă de către pârâtă si având numărul de înregistrare 1078/_, aceasta a comunicat reclamantei că, întrucât în anul 2010 nu s-a încheiat act aditional de prelungire a contractului de închiriere nr. 28/1/_, a făcut demersurile necesare pentru a se muta si a elibera spatiul obiect al contractului, punând în vedere reclamantei că dacă doreste poate uza ¾ din spatiu, petnru restul reprezentând partial din partea din spate, solicitând câteva zile pentru mutarea numărului, liniei telefonice si a internetului (fila 18 dosar judecătorie).
Din procesul verbal încheiat între reclamantă si pârâtă sub semnături necontestate, la_, rezultă că la acea dată pârâta a predat partea din fată a spatiului conform procesului verbal cu lista obiectelor de inventar încheiat între pârâtă si numita
S. LAVASIL S., listă de asemenea depusă la dosar în copie certificată, în acelasi proces verbal mentionându-se că la acea dată reclamanta a pus sistemul propriu de închidere si reprezentanta pârâtei, numita Micle Dorica, nu mai are acces în spatiu prin fată (filele 19-20 dosar judecătorie).
Între reclamantă, în calitate de locatoare, si numita S. M. F. S., în calitate de locatară a fost încheiat contractul de închiriere nr. 37/_ având ca obiect folosinta spatiului situat la parterul blocului din C. -N., str. P. nr. 1, în suprafată de 171,20 mp, cu destinatia de magazin îmbrăcăminte si încăltăminte second hand, cu durata de închiriere începând cu_ si până la_, cu posibilitatea de prelungire cu acordul ambelor părti (filele 21-22 dosar judecătorie).
Pârâta S. V. I. E. P. S. C. S. a depus la dosar copia contactului de închiriere nr. 12/_ încheiat între ea, în calitate de locatară, si intervenienta S. P. M. S., în calitate de locatoare, având ca obiect spatiul situat în
C. -N., str. P. nr. 1A, la parter, pe durată de 6 luni începând cu_, cu posibilitatea prelungirii prin acordul părtilor (fila 167 dosar tribunal). Cu privire la
acest contract, tribunalul retine că, în conditiile în care este contestat de către reclamantă sub aspectul datei încheierii lui, sarcina probei acestei date revine pârâtei, fată de prevederile art. 57 alin. 1 si 2 Cod com., aceasta trebuind s-o dovedească prin probe opozabile reclamantei în conditiile art. 46 Cod com. Astfel, în cauză a fost audiat martorul L. Dutu, având calitatea de administrator al intervenientei S. P. M. S.
, acesta declarând că intervenienta a încheiat cu pârâta contract de închiriere în noiembrie 2010, dar nu a încasat nici o chirie pentru acesta întrucât a dat pârâtei o perioadă de gratie de 3-4 luni, după care pârâta a anuntat, în decembrie 2010 sau ianuarie 2011 că nu mai poate intra în spatiul închiriat (fila 230 dosar tribunal).
În ce priveste invocarea de către pârâtă a nulitătii contractului de închiriere încheiat între ea si reclamantă, tribunalul retine că o astfel de apărare nu este de natură să conducă la respingerea actiunii reclamantei si prin urmare nu poate fi în sprijinul pozitiei procesuale a pârâtei, raportat la obiectul cauzei. Astfel, de vreme ce pârâta a intrat în posesia spatiului în suprafată de 171,20 mp de la parter din blocul situat în C.
-N., str. P. nr. 1, în baza contractului de închiriere încheiat cu reclamanta, primind posesia spatiului de la reclamantă, aceasta nu are interes să se prevaleze de nulitatea acelui contract de închiriere, întrucât ar însemna că ea însăsi a intrat în posesia spatiului fără bază legală, si deci ar trebui să îl elibereze. În plus, tribunalul constată din pozitia procesuală a pârâtei, că aceasta nu a solicitat respingerea actiunii reclamantei pentru motivul că ea însăsi ar avea un titlu în baza căruia să poată continua să folosească spatiul în litigiu. Dealtfel pârâta nici nu detine un astfel de titlu, termenul de închiriere stabilit prin contractul de închiriere încheiat între ea si intervenientă, pe care a indicat-o ca fiind proprietara spatiului în litigiu, fiind expirat. Astfel acest din urmă contract de închiriere a fost încheiat pe durata de 6 luni începând cu_, cu posibilitatea prelungirii prin acordul părtilor, iar părtile nu au făcut dovada intervenirii între ele a unui acord în acest sens.
Prin urmare, retine că chiar dacă pârâta contestă calitatea reclamantei de proprietară a spatiului, invocând faptul că această calitate apartine intervenientei, totusi aceasta nu a făcut dovada că ar fi în posesia unui titlu locativ care să producă în contiunare efecte, în baza căruia să poată păstra folosinta si posesia spatiului, efectele contractului de închiriere încheiat între aceasta si intervenientă încetând la_, data expirării termenului prevăzut prin contract, în conditiile în care pârâta nu a mai avut folosinta spatiului după ce reclamanta a montat un lacăt blocând usa dinspre exterior de acces în spatiu, după cum a invocat chiar pârâta. Astfel, retine că pârâta formulând, prin pozitiile procesuale depuse la dosar, o recunoastere a faptului că nu a mai avut folosinta spatiului după ce reclamanta a montat un lacăt blocând usa dinspre exterior de acces în spatiu, aceasta nu se mai poate prevala de o situatie de fapt în sens contrar, fată de dispozitiile art. 1204 Cod civ.
Revenind la nulitatea contractului de închiriere încheiat între reclamantă si pârâtă, invocată de către pârâtă, tribunalul retine că apărarea pârâtei în acest sens nu este pertinentă si concludentă solutionării cauzei, de vreme ce acel contract de închiriere si-a produs efectele pe toată durata de închiriere stabilită prin acesta si actele aditionale la acesta, pe acea durată reclamanta transmitându-i efectiv pârâtei folosinta si posesia spatiului, iar aceasta din urmă plătind chirie reclamantei. În acest sens, retine de asemenea că detinerea titlului de proprietate asupra imobilului închiriat nu este o conditie necesară pentru valabila încheiere a contractului de închiriere cu privire la acesta, dealtfel locatarul unui bun putând în mod valabil să îl subînchirieze la rândul său, potrivit art. 1418 Cod civ., aceasta fiind o consecintă firească a faptului că prin
contractul de locatiune nu se transmite dreptul de proprietate asupra bunului, ci doar dreptul de folosintă a acestuia.
Nici faptul că reclamanta nu ar fi putut încheia în mod valabil contractul de închiriere cu pârâta nu poate fi opus de către pârâtă acesteia, de vreme ce evacuarea pârâtei este solicitată de către reclamantă tocmai pe motivul lipsei unui titlu locativ al pârâtei cu privire la spatiul în cauză, fiind relevant sub acest aspect dacă aceasta ar fi datorată încetării efectelor contractului de închiriere încheiat între reclamantă si pârâtă sau nulitătii acestui contract.
Pe de altă parte, retine însă că în cauză pârâta a dovedit faptul că nu mai are posesia si folosinta spatiului din care se solicită evacuarea sa de către reclamantă. Astfel, reclamanta a recunoscut în cadrul interogatoriului administrat acesteia, că pârâta nu are acces în spatiul din care solicită evacuarea acesteia, deoarece reclamanta a pus un lacăt pe usa de acces în spatiu, pentru a evita intrarea intervenientei în spatiu (fila 146 dosar tribunal). De asemenea, din declaratia martorului Z. M., având calitatea de administrator al reclamantei, coroborată cu declaratia martorului L. Dutu, având calitatea de administrator al intervenientei, a rezultat că spatiul în cauză are trei usi de acces, dintre care doar una dă înspre exteriorul clădirii, celelalte făcând legătura cu restul spatiului de la parterul blocului, iar la usa de la exteriorul clădirii este montat un lacăt înspre exterior si o yală a căror cheie este detinută de către pârâtă, dar si un lacăt în interiorul spatiului, care a fost montat de către reclamantă, care împiedică accesul pârâtei în spatiu. Prin urmare, tribunalul retine că reclamanta nu se poate prevala de faptul că pârâta a lăsat mai multe bunuri în spatiul în cauză, pentru a invoca faptul că aceasta ar folosi în continuare spatiul, de vreme ce a împiedicat ea însăsi pe pârâtă să îsi ridice acele bunuri, prin aceea că a montat un lacăt pe interiorul usii de acces care dă înspre exteriorul clădirii, iar la celelalte două usi, care dau înspre interiorul clădirii, nu s-a probat că pârâta ar detine cheile de acces.
Dealtfel, reclamanta însăsi a fost în măsură, să intre în spatiul în cauză, din declaratia martorului Z. M. coroborat cu fotografiile de la filele 193-196 dosar, cu privire la care retine că au valoare probatorie în măsura si în conditiile în care martorii au făcut referire la acestea, a rezultat că reclamanta a intrat în spatiul în cauză, prin demontarea si montarea la loc a uneia dintre usile din interiorul spatiului de la parterul blocului, ocazie cu care au fost realizate fotografiile mentionate. Acest martor a declarat de asemenea că pârâta poate să-si ridice bunurile din spatiul în discutie doar după ce achită suma pe care i-o datorează si că pârâta nu are acces în spatiu nici prin usa dinspre magazin deoarece aceasta datorează bani reclamantei.
Fată de acestea, tribunalul retine că pârâta nu are folosinta spatiului în suprafața de 65,88 mp situat la parterul imobilului din C. -N., str. P. nr. 1, jud. C., neavând acces la acesta, iar faptul că bunuri ale acesteia au rămas în acel spatiu nu poate conduce la concluzia că aceasta ar mai folosi în continuare acel spatiu, de vreme ce ea însăsi o împiedică pe pârâtă să ridice acele bunuri, reclamanta neputându-se prevala de propria culpă pentru a obtine câstig de cauză, fată de principiul de drept potrivit căruia nimeni nu se poate prevala de propria culpă pentru a câstiga un drept, nemo auditur propriam turpitudinem allegans. Pentru aceste motive, constată că actiunea reclamantei este neîntemeiată.
Pe de altă parte, tribunalul nu va transa aici chestiunea calitătii reclamantei de proprietar în ce priveste imobilul în cauză, întrucât este tinută de principiul disponibilitătii, potrivit dispozitiilor art. 129 alin. 6 Cod proc.civ., în sensul că nu se poate pronunta decât asupra cererilor cu care a fost învestită. Or, obiectul cauzei de fată nu îl constituie o actiune în revendicare formulată de către reclamantă sau de către
intervenienta S. P. M. S., care fiecare îsi arogă prin pozitiile procesuale calitatea de proprietar cu privire la spatiul în cauză, tribunalul nefiind investit cu o cerere în acest sens.
Obiectul cauzei constă în cererea în evacuare formulată de către reclamantă, care a predat pârâtei folosinta spatiului situat la parterul blocului din C. -N., str. P. nr. 1, în suprafată de 171,20 mp, si căreia pârâta i-a restituit la încheierea contractului de închiriere doar o parte din acel spatiu, cu privire la restul spatiului însă pârâta nemaiavând folosinta ca urmare a montării de către reclamantă a unui lacăt în interiorul usii dinspre exteriorul clădirii si întrucât restul spatiului din interiorul clădirii a fost închiriat unei alte societăti. După cum am arătat, nu prezintă relevantă sub aspectul solutionării cauzei de fată împrejurarea dacă reclamanta sau pârâta sunt proprietare ale spatiului, relevant fiind dacă pârâta poate invoca un titlu locativ cu privire la spatiu, titlu pe care, după cum s-a retinut mai sus, aceasta nu îl detine în prezent. Acesta este si motivul pentru care va respinge excepția lipsei de interes invocată de intervenienta S. P. M. S. în interesul pârâtei S. V. I. E. P.
S. C. S.
Or, dat fiind faptul că pârâta nu mai are nici folosinta spatiului si că aceasta nu este în măsură să îsi ridice bunurile din spatiu, accesul în spatiu fiindu-i împiedicat de către reclamantă, iar pe de altă parte reclamanta are acces în spatiu, putând intra în acesta, după cum a procedat când a realizat fotografiile de la filele 193-196 dosar, tribunalul va respinge cererea formulată de reclamanta A. DE P. S. P. NR. 1, C. -N., în contradictoriu cu pârâta S. V. I. E. P. S. C. S.
În acest sens, retine că nu a fost investită nici cu o actiune având ca obiect obligatia de a face, respectiv de obligare a pârâtei să îsi ridice bunurile din spatiul în cauză, iar faptul dacă reclamanta sau intervenienta au calitatea de proprietar asupra spatiului de asemenea nu poate fi transat decât în cadrul unei actiuni în revendicare.
Față de prevederile art. 274 alin. 1 Cod proc.civ., potrivit cărora "partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată";, întrucât reclamanta nu a avut câștig de cauză, fiind în culpă procesuală, tribunalul va obliga reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 1000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocatial conform chitantei nr. 103/_ si facturii nr. 106-_ (fila 251 dosar tribunal).
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepția lipsei de interes invocată de intervenienta S. P. M. S. în interesul pârâtei S. V. I. E. P. S. C. S.
Respinge cererea formulată de reclamanta A. DE P. S. P. NR. 1, C. -
N., cu sediul în mun. C. -N., str. P. nr. 1, bl. A4, jud. C., în contradictoriu cu pârâta S. V. I. E. P. S. C. S., cu sediul în mun. C. -N., str. P. nr. 5, bl. 1, ap. 8, jud. C. .
Admite cererea de intervenție în interesul pârâtei S. V. I. E. P. S.
C. S. formulată de intervenienta S. P. M. S., cu sediul în mun. C. -N., str.
F. de Z. nr. 8, bl. S15, ap. 3, jud. C., în contradictoriu cu reclamanta A. DE P. S. P. NR. 1, C. -N. .
Obligă reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 1000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședință publică azi,_ .
JUDECĂTOR GREFIER
V. LAURA OROS A. Z.
Fiind în concediu de odihnă semnează grefier sef
Red./O.V.L./Dact./U.L.;O.V.L. 5ex./_
| ← Decizia civilă nr. 154/2013. Evacuare | Sentința civilă nr. 834/2013. Evacuare → |
|---|
