Sentința civilă nr. 1715/2013. Hotărâre care să țină loc de vânzare
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR NR. _
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1715/2013
Ședința publică din data de_ Instanța este constituită din: PREȘEDINTE: C. C.
GREFIER: T. B.
Pe rol fiind acțiunea formulată de către reclamantele V. M. A. și V. M. împotriva pârâților P. O. I., P. M. și P. N., având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care țină loc de act autentic.
La ambele apeluri nominale se constată lipsa părților. Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că s-au înregistrat la dosar următoarele înscrisuri:
la data de 11 iunie 2013, din partea pârâtului P. O. I., concluzii scrise;
la data de 12 iunie 2013, din partea reclamantei, note scrise și chitanța nr. 6103174/1 reprezentând plata onorariului d-nei expert V. M. ;
De asemenea, se constată faptul că dezbaterile pe fond și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de_, care este parte integrantă din prezenta sentință.
T R I B U N A L U L,
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei C. -N. in data de_ sub nr._, reclamantele V. M. A. si V. M. au solicitat in contradictoriu cu paratii P. O. I.
, P. M. si P. N., sa se constate ca intre parti a intervenit un antecontract de vanzare- cumparare pentru imobilul - apartament situat in C. N., str.Mihai R. nr.5 sc.4 ap.47 avand o suprafata utila de 50 mp, balcon 5 mp; sa fie pronuntata o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare a imobilului mai sus descris, iar in cazul refuzului paratilor si din culpa lor, obligarea acestora in solidar la restituirea sumei de 60.000 euro achitata cu titlu de pret pentru imobil, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamantele au aratat ca au negociat cu paratii incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare pentru apartamentul mai sus mentionat, pentru suma de 60.000 euro și că la data de_ reclamanta V. M. a achitat suma de 2000 euro cu titlu de avans și in zilele urmatoare diferenta de 4000 euro, in total fiind făcută plata sumei de 6000 euro.
La data plății sumelor mai sus menționate, între parti s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare prin care s-a stabilit data la care se va incheia contractul in forma autentica, respectiv_, cu o perioada de gratie de 60 zile.
La data de_ partile au incheiat o noua promisiune de vanzare-cumparare, in care s-a stipulat termenul până la care promitenții cumpărători urmau să achite porețul în integralitate, fiind stabilită și data de_ ca termen de predare a apartamentului. La aceeasi data a fost predată diferenta de pret, de 54.000 euro, plata făcându-se prin B.C.R.
Desi au fost notificati sa se prezinte la notar pentru incheierea contractului de vanzare- cumparare in forma autentica, paratii nu si-au indeplinit aceasta obligatie contractuala, motiv pentru care a fost promovata actiunea în justiție.
Reclamanții au mai susținut că la data de_ pârâtul P. O. I., în nume propriu și în calitate de mandatar al celorlalți doi pârâți, s-a prezentat la sediul mandatarului reclamantelor, arătând că se obligă să se prezinte la o altă dată pentru soluționarea chestiunilor litigioase, ultima
notificare fiind pentru data de_ la notar public Vișan I. Almira, locație la care pârâții nu s-au prezentat.
Se susține de către reclamanți faptul că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate contractual și că prin raportare la disp. art.1294 și 1295 C.civ., cererea de chemare în jduecatăs e impune a fi admisă și obligați pârâții să încheie un act autentic de vânzare-cumpărare asupra imobilului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpăprare, în caz contrar sentința urmând să țină loc de act autentic.
Au fost invocate și disp. art.1074 C.civ., confrom cărora creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și, în caz contrar, are dreptul la dezdăunare.
Prin intampinarea depusa la dosar la data de_, paratii au aratat ca nu se opun admiterii actiunii, fiind de acord cu incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica pentru apartamentul nr.47 situat în C. -N., str. Mihai R., arătând totodată că reclamantelor le-a fost predată posesia apartamentului încă în luna decembrie 2008, reclamanta V. A. locuind în partament pânîă în vara anului 2010 când imobilul a fost debranșat dew la utilități ca urmare a neplății facturilor către furnizorii de utilități, deși apartamentul avea branșamente individuale.
Prin întâmpinare, s-a solicitat respingerea petitului 3 al actiunii si respingerea cererii având ca obiect obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecata.
Prin precizarea de actiune depusa la data de_, reclamantele au aratat ca renunta la judecata in ce priveste primele doua capete de cerere din actiunea formulata si isi mentin pretențiile aferente petitului 3 al actiunii, prin care se solicita obligarea paratilor, în solidar, la restituirea sumei de 60.000 euro achitata cu titlu de pret pentru imobilul situate în C. -N., str. Mihai R. nr. 5, ap. 47.
In motivare reclamantele au aratat ca au efectuat demersuri la OCPI pentru a li se prezenta un extras de carte funciară, ocazie cu care au constatat ca imobilul din care face parte apartamentul in litigiu nu este inscris in cartea funciara, astfel ca nu este posibila incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.
In drept, a fost invocate imbogatirea fara justa cauza si art.1074 si urm.Cod civil.
La data de_ reclamantele au depus o nouă precizare de actiune, prin care au solicitat rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de_ si a promisiunii de vanzare-cumparare incheiata la data de_, cu consecinta obligării pârâților la restituirea sumei de 60.000 euro.
In drept, au fost invocate prev. art.1298 Cod civil.
Pârâtul P. O. a depus la dosar întâmpinare înregistrată la data de 24 iunie 2011, solicitând respingerea cererii formulate de reclamante, susținând că a intrat în posesia procesului- verbal care atestă stadiul fizic al construcției ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare- cumpărare, făcând și declarații de impunere la primărie, în baza căreia a obținut certificatul de atestare fiscală necesar întabulării imobilului.
S-a mai susținut că parcela de teren pe care este ridicată construcția necesită rectificarea suprafeței de la 1.084 mp cât figurează în careta funciară la 1.395 mp și că această lucrare este în desfășurare la OCPI.
În plus, a fost obținut și procesul-verbal de desființare a imobilelor edificate inițial pe parcela pe care a fost edificat imobilul la data de_, astfel încât pentru întabularea construcției este necesară o perioadă de aproximativ 2-3 luni de zile.
Pârâtul a mai arătat, totodată, că dorește întabularea apartamentului nr. 47 în favoarea reclamantelor și că reclamanta V. A. are posesia apartamentului din 2008, fără însă a achita contravaloarea utilităților, motiv pentru care a achitat facturile la gaz în sumă de 2.000 lei, precum și contravaloarea facturilor aferente serviciilor de furnizare a apei.
Prin incheierea civila nr.9092/_ pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca a fost admisă exceptia litispendentei privind dosarele nr._ si nr._, constatand ca actiunea ce a fost inregistrata sub nr._, a fost inregistrata si sub nr._ .
Prin sentința civilă nr. 10946/_ a fost admisă excepția necompetenței materiale a Judecătoriei C. -N. de soluționare a litigiului dedus judecății, dispunându-se declinarea competenței de soluționare a acestuia în favoarea Tribunalului Comercial C. prin raportare la
disp. art.2 pct.1 lit.a C.pr.civ. în vigoare la data respectivă, avându-se în vedere faptul că în speță valoarea obiectului cererii dedusă judecății depășește suma de 100.000 lei.
Dosarul a fost înregistrat la registratura instanței specializate sub nr._ .
La data de 29 septembrie 2011 reclamantele au depus la dosar o nouă precizare și completare a cererii de chemare în judecată, solicitând instanței, în contradictoriu cu pârâții, să dispună rezoluțiunea celor două antecontracte de vânzare-cumpărare, respectiv a celui încheiat la data de 18 iulie 2008 și a celui încheiat la 9 septembrie 2008, pentru imobilul situat în C. -N., str. Mihai R. nr. 5, sc. 4, ap. 47, ca urmare a neexecutării culpabile a obligației de către pârâți. S-a solicitat, totodată, repunerea părților în situația anterioară și obligarea pârâților, în solidar, la restituirea sumei de 60.000 euro achitată cu titlu de preț și la plata daunelor interese reprezentând dobânda legală aferentă sumei începând cu data introducerii cererii de chemare în judecată și până la plata efectivă.
În plus, s-a solicitat și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamantele au susținut că prin intermediul unei agenții imobiliare au vizionat apartamentul în litigiu aflat în stadiul de construcție "în roșu";, fiind de acord să încheie un antecontract de vânzare-cumpărare cu pârâții la 18 iulie 2008 și să achite suma de
2.000 euro cu titlu de avans și în zilele următoare încă 4.000 euro.
Au fost reiterate susținerile din cuprinsul cererii introductive, cu mențiunea că la 9 septembrie 2008 vânzătorii au insistat să fie încheiată o altă promisiune de vânzare-cumpărare în cadrul căreia s-a stabilit în sarcina reclamantelor obligația de a achita integral prețul și data la care urma să fie predat imobilul ca fiind 1 octombrie 2011.
În plus față de cererea introductivă s-a susținut că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile prevăzute contractual la cap.II alin.8 al antecontractului încheiat la 0_, în sensul că nu le-au predat reclamantelor imobilul în baza unui proces-verbal de predare-primire, nefiind îndeplinite nici obligațiile contractuale referitoare la finisajul interior al apartamentului astfel cum s-au stipulat în alineatul 6 din cap.II.
Pârâții nu și-au îndeplinit aceste obligații nici în urma notificărilor comunicate prin intermediul executorului judecătoresc M. O. în luna iulie 2009 și 25 iunie 2011, prin ultima notificare pârâții fiind invitați la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
S-a mai arătat că pârâții nu sunt în măsură să-și îndeplinească obligațiile asumate contractual atâta timp cât imobilul nu apare înscris în cartea funciară, în extrasul CF eliberat la 8 martie 2007 fiind identificat doar un imobil alcătuit din două camere.
Prin înscrisul înregistrat la dosar la data de 8 decembrie 2012 reclamantele și-au precizat cererea, arătând că solicită obligarea pârâților la plata dobânzii legale achitate de B.C.R. începând cu data introducerii acțiunii și până la zi.
Analizând cererea formulată de reclamante, cu luarea în considerare a ansamblului probator existent la dosarul cauzei, ținând cont și de poziția procesuală exprimată de pârâți prin întâmpinare depusă la dosar, tribunalul reține următoarele:
Între reclamante, în calitate de promitente cumpărătoare și pârâți, în calitate de promitenți vânzători s-a încheiat la data de 18 iulie 2008 un antecontract de vânzare-cumpărare, contract în baza căruia vânzătorii se obligau să înstrăineze în viitor promitentelor cumpărătoare apartamentul nr.47 din imobilul aflat în construcție, situat în C. -N., str. Mihai R. nr. 5, sc. 4, etaj 2, în suprafață utilă de 50 mp șio balcon de 5 mp.
Prin același antecontract au fost stabilite dotările pe care urma să le aibă apartamentul la primire și faptul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică urma să se facă până cel târziu la data de_, cu o perioadă de grație de 60 de zile.
Prețul a fost stabilit de părți la 60.000 euro, la data semnării antecontractului fiind achitată suma de 2.000 euro de către reclamante, iar diferența urma să se achite până cel mai târziu la_ .
În antecontract a fost prevăzută și data limită de finalizare a apartamentului ca fiind _
, precum și obligația promitenților vânzători de a pune la dispoziția beneficiarului cumpărător toate actele necesare în vederea întabulării în CF a dreptului de proprietate.
La data de 0_ s-a încheiat între aceleași părți un nou antecontract de vânzare- cumpărare pentru același apartament, antecontractul fiind certificat de avocat P. Laura E. conform încheierii de certificare nr.52/2008.
În cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare a fost menționat în mod neechivoc obiectul convenției, apartamentul aflându-se în curs de edificare în imobilul situat pe terenul înscris în CF nr.1. C. -N., nr.top.13170/2/1/1.
Prin convenția părților a fost menționat faptul că apartamentul urma să fie compus din living cu bucătărie inclusă, un dormitor, baie cu geam, în suprafață utilă totală de 50 mp și un balcon în suprafață de 5 mp, la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare apartamentul fiind în stadiul de construcție "în roșu";.
La data predării-primirii apartamentului acesta urma să beneficieze de finisaje interioare detaliate în cuprinsul convenției, precum și de toate instalațiile aferente (gaz, curent electric, apă, canalizare, încălzire - centrală termică proprie, contorizare apă, telefon,. Internet, cablu, interfon) și obiecte sanitare, de asemenea, menționate în contract.
Predarea-primirea apartamentului urma să se facă în baza unui proces-verbal de predare- primire cel mai târziu la data de_, odată cu apartamentul promitenții vânzători obligându- se ă înstrăineze și cotele indivize din construcție și terne aferente apartamentului.
Prețul convenit de părți a fost de 60.000 euro, achitat în două tranșe, 6.000 euro la data semnării promisiunii de vânzare-cumpărare, iar diferența de 54.000 euro în 24 ore de la data semnării convenției.
În cuprinsul art.IV din antecontract se stipula obligația de predare a apartamentului până cel târziu în_, dată după care transferul dreptului de proprietate urma să se realizeze prin act autentic de vânzare-cumpărare, vânzătorul obligându-se să-i pună la dispoziția cumpărătorului toate actele necesare în vederea întabulării imobilului.
Promitenții vânzători se obligau să pună la dispoziția promitentului cumpărător și schița, proiectul și autorizația de construcție, procura nr.2986/_, anexe la promisiunea de vânzare- cumpărare și să facă toate demersurile necesare întabulării pe numele și în favoarea promitentului cumpărător imediat după data finalizării construcției și eliberării actelor necesare întabulării.
Instanța consideră că prin acest înscris intitulat "promisiune de vânzare-cumpărare"; încheiat la data de 0_ părțile contractante au încheiat o nouă convenție, în baza căreia a fost desființată în mod tacit promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată la data de_ . Astfel, solicitarea reclamantelor de a se dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat al data menționată a rămas fără obiect, din perspectiva faptului că între părți s-a încheiat un nou antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect același apartament nr. 47 ce a făcut și obiectul antecontractului anterior, cu mențiunea că în noul antecontract părțile au înțeles să detalieze în plus obligațiile asumate contractual și să modifice modalitatea de plată a prețului. În plus, prin noul antecontract de vânzare-cumpărare promitenții vânzători și-au asumat obligația de a întocmi procesul-verbal de predare-primire a apartamentului și implicit de a-l preda promitenților cumpărători cel târziu la data de_, spre deosebire de_ dată menționată ca termen de finalizare a apartamentului în contractul din 18 iulie 2008.
Pe cale de consecință, noua convenție încheiată la data de 0_ va fi analizată de instanță din perspectiva solicitărilor reclamantelor, astfel cum au fost precizate în mod repetat, solicitări care, în final, s-au concretizat în cererea de a se dispune rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare și repunerea părților în situația anterioară, obligarea pârâților la restituirea prețului în cuantum de 60.000 euro și obligarea la plata de daune interese constând în dobânda legală aferentă debitului începând cu data formulării acțiunii și până la plata efectivă a acestuia.
Cererea de rezoluțiune se circumscrie disp. art.1020, 1021 C.civ., în conformitate cu aceste dispoziții instanța fiind îndreptățită să dispună, la solicitarea părții care și-a îndeplinit obligația, în condițiile în care cealaltă parte a contractului sinalagmatic nu-și execută prestațiile la care s-a îndatorat rezoluțiunea contractului sau executarea acestuia prin raportare la disp. art.969 C.civ.
Rezoluțiunea a fost reglementată de legiuitor ca fiind o modalitate de desființare a unui contract sinalagmatic cu titlu de sancțiune, la cererea uneia dintre părți pentru motivul că cealaltă parte nu și-a executat culpabil obligațiile sale.
Pentru a fi admisibilă cererea de rezoluțiune se impun a fi întrunite o serie de condiții și anume: una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce îi revin; neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.
Acțiunea în rezoluțiune poate fi introdusă numai de partea care și-a executat propriile obligații contractuale sau este gata să le execute, cealaltă parte care nu își execută obligațiile neavând acest drept.
Partea în privința căreia obligațiile nu au fost executate este îndreptățită să aleagă între solicitarea de a se dispune obligarea celeilalte părți să execute prestațiile asumate contractual ori să ceară desființarea contractului cu obligarea părții în culpă la plata unor daune interese.
Acțiunea în rezoluțiunea contractului este admisibilă și în situația în care executarea obligațiilor asumate de partea adversă este necorespunzătoare sau în situația în care obligațiile au fost îndeplinite cu întârziere.
În cazul în speță, reclamantele au solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare- cumpărare, invocând culpa pârâților și neexecutarea de către aceștia a obligațiilor asumate contractual.
Pentru a stabili dacă sunt întrunite condițiile de admisibilitate a cererii în rezoluțiunea antecontractului încheiat la data de 0_, instanța se va raporta la clauzele antecontractului, clauze în conformitate cu care promitenții cumpărători își asumau obligația de a finaliza apartamentul nr.47 aflat în stadiul de construcție "în roșu"; la data încheierii promisiunii, de a-l finisa în condițiile stabilite în mod clar și neechivoc prin contract, printre obligațiile pârâților fiind menționată și aceea de rezultat, constând în finisarea apartamentului și racordarea acestuia la instalațiile de apă, gaz, curent electric, apartamentul urmând să fie dotat și cu instalațiile electrice, sanitare și termice.
În plus, suprafața apartamentului stabilită contractual era de 50 mp, cuprinzând și un balcon în suprafață de 5 mp, un aspect esențial pe care părțile l-au stabilit prin convenția lor în sarcina promitenților vânzători fiind obligația acestora de a le preda reclamantelor apartamentul pe baza unui proces-verbal de predare-primire cel mai târziu la data de_ .
Va fi reținută și obligația asumată de promitenții vânzători de a transfera ulterior predării apartamentului dreptul de proprietate asupra acestora în favoarea reclamantei V. M.
A. și obligația de a-i pune la dispoziția acesteia schița, proiectul și autorizația de construcție, procura nr. 2986/_, precum și aceea de a efectua demersurile necesare întabulării imediat după data finalizării construcției și eliberarea actelor necesare întabulării.
Prin raportare la aceste clauze contractuale, tribunalul reține faptul că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate, apartamentul fiind predat în luna decembrie 2012, aspect care a fost susținut de către pârâtul P. O., recunoscut de reclamanta V. A. prin interogatoriul administrat acesteia la data de 6 iunie 2013.
Din cuprinsul aceluiași interogatoriu, instanța mai reține faptul că apartamentul a fost în posesia reclamantei și că aceasta a refuzat la un moment dat achitarea cheltuielilor referitoare la utilități, motivat pe faptul că apartamentul nr. 47 ce i-a fost predat nu avea încheiate contracte individuale cu furnizorii, fiind vorba în cauză de furnizarea gazului metan și a curentului electric. Deși va reține faptul că predarea și respectiv primirea apartamentului s-a făcut către reclamantă la sfârșitul anului 2008, instanța apreciază că această predare era doar unul dintre elementele esențiale ale contractului și că esențial în derularea raporturilor dintre părți era și
încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Astfel, prin antecontractul încheiat la data de 0_ pârâții s-au obligat să pună la dispoziția cumpărătorului proiectul, autorizația de construcție, procura și anexele la promisiunea de vânzare-cumpărare și, mai mult decât atât, să facă toate demersurile necesare în vederea întabulării, imediat după finalizarea construcției.
Or, în întâmpinarea depusă la dosar la fila 64 în fața Judecătoriei C. -N., pârâtul P.
O. I. a recunoscut, la data de 24 iunie 2011, faptul că imobilul în care era edificat și apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanta la data de 0_ nu era întabulat în CF și că procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor s- a încheiat abia la data de_, astfel cum rezultă din înscrisul depus la dosar la fila 73.
Conform acestui proces-verbal, la data de_ se atesta desființarea corpurilor existente edificate pe terenul situat în C. -N., str. Mihai R. nr. 5, în baza autorizației de desființare nr. 44/_ eliberată de Consiliul Local.
Din cuprinsul întâmpinării reiese faptul că la data de 24 iunie 2011 mai era necesară rectificarea suprafeței de teren care în CF era mai mică decât cea reală, pârâtul susținând că pentru întabularea construcției noi edificate era necesară o perioadă de aproximativ 2-3 luni.
În urma susținerilor reclamantei conform cărora pe rolul instanțelor există înregistrate două dosare cu nr._ și respectiv_ în cadrul cărora se pune în discuție demolarea imobilului edificat de pârâți pe terenul situat în str. Mihai R. nr. 5, imobil din care face parte și apartamentul antecontractat, instanța a dispus efectuarea unei adrese către Municipiul C. -N.
.
Prin adresa nr.108016/303/_ depusă la dosar în vol. II la fila 41 a fost comunicat instanței faptul că pârâții sunt beneficiarii autorizației de construire nr.895/12 iunie 2006 eliberată pentru lucrările de construirea unui imobil de birouri și locuințe colective cu regim de înălțime S+P+2E+M, împrejmuire proprietate, amenajare incintă și microstație de epurare și că motivat pe faptul că nu a fost respectată autorizația de construire, în sensul că imobilul autorizat a fost extins pe două laturi, nu s-a eliberat procesul-verbal de luare în folosință și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Mai mult, s-a confirmat faptul că pe rolul Tribunalului C. se află dosarul nr._, în baza cererii formulate de pârâtul P. O. I. prin care se solicită instanței obligarea pârâtului Primarul municipiului C. -N. la eliberarea certificatului de urbanism conform cererii și documentației înregistrate sub nr.281538/_ și concomitent, la emiterea autorizației de construire de modificare pentru imobilul situat administrativ în C. -N., str. Mihai R. nr. 5, înscris în CF 2., nr. top. 13170/2/1/1.
Totodată, pe rolul Judecătoriei C. -N. a fost promovată de către Primăria Municipiului C. -N. acțiunea ce face obiectul dosarului nr._, în vederea obligării pârâtului P. O. I. la desființarea construcției realizate nelegal. Acest dosar a fost suspendat în temeiul prev. art.244 alin.1 pct.1 C.pr.civ. până la soluționarea dosarului nr._ .
Din cuprinsul aceleiași adrese rezultă și faptul că autorizația de construire nr.895/_ nu a fost prelungită.
Prin raportare la conținutul acestei adrese, tribunalul apreciază că obligațiile asumate de către pârât de a proceda imediat după finalizarea construcției la întabularea imobilului, etapă ce presupune efectuarea tuturor demersurilor necesare întabulării, pe numele și în favoarea promitentului cumpărător, nu au fost respectate, atâta timp cât la data de 24 iunie 2011, după trecerea unei perioade îndelungate de timp față de luna decembrie 2008, când a fost predat apartamentul către reclamantă, existau probleme legate de un litigiu în cadrul căruia se punea problema desființării construcției edificate nelegal, iar pârâtul P. O. I. făcea demersuri pentru a intra în legalitate și a i se elibera de către primărie autorizația de construcție pentru imobil astfel cum fusese edificat.
Se mai reține faptul că din extrasul CF depus în copie xerox la dosar la fila 57 vol. II, sub A.10 s-a notat respingerea cererii de înregistrare a construcției edificate de pârâți pe terenul situat în C. -N., str. Mihai R. nr. 5, înscris în CF 2., încheierea de respingere având nr.8314/22 iulie 2011.
Întabularea apartamentului care a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate cu reclamantele s-a făcut abia la data de 4 aprilie 2012 (f.61), sub B.4 fiind menționat faptul nefinalizării construcției, menționându-se că se impun a fi finalizate amenajările exterioare (incinta).
Apartamentul nr. 47 a fost înscris în CF individuală nr.2. -C2-U47, având o suprafață utilă de 41,17 mp, față de 50 mp prevăzută în antecontractul din 0_ și un balcon în suprafață de 5,40 mp, întabularea făcându-se și în ceea ce privește părțile indivize comune înscrise în CF colectivă.
La solicitarea reclamantei, instanța a dispus efectuarea în cauză a unei expertize tehnice judiciare pentru a stabili împrejurarea dacă apartamentul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare este identic cu apartamentul ce face parte din corpul 2 de clădire înscris în CF nr. 2. -C2-U47, suprafața reală a acestuia, modul de compartimentare precum și faptul dacă pe terenul menționat au fost edificate mai multe corpuri de clădire și dacă edificarea imobilului din care face parte apartamentul în litigiu s-a făcut cu respectarea autorizației de construire eliberată pe seama pârâților.
Din concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză instanța reține faptul că apartamentul expertizat este cel care a făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare încheiat între părțile litigante, pârâtul refuzând să pună la dispoziția expertului documentația aferentă autorizației de construire nr. 895/_ conținând planșele cu ștampila "vizat spre neschimbare"; pentru a se stabili împrejurarea dacă edificarea imobilului din care face parte și apartamentul în litigiu s-a făcut cu respectarea acestora.
Din cuprinsul raportului de expertiză rezultă și faptul că suprafața utilă măsurată a apartamentului este de 41,47 mp, suprafața balconului de 4,88 mp., iar suprafața totală de 46,35 mp., existând o diferență față de suprafața menționată în antecontract, suprafața utilă a apartamentului fiind cu 8,53 mp mai mică decât cea menționată în convenția părților, diferența care procentual reprezintă 17%, iar suprafața balconului cu 0,12 mp, ceea ce reprezintă o diferență de 2,4%.
Aspectele mai sus relevate conduc la concluzia că pârâții nu și-au îndeplinit obligația asumată într-un termen rezonabil, cu atât mai mult cu cât la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare imobilul din care făcea parte și apartamentul în litigiu se afla edificat în stadiul de construcție "în roșu";, aspect care o îndreptățea pe reclamantă să considere că finalizarea apartamentului urma să fie realizată într-un termen relativ scurt.
Trecerea unui termen de aproximativ 3 ani de la data predării apartamentului nu poate fi considerată ca un termen imediat de întabulare a acestuia pe numele reclamantei, incertitudinea în ceea ce privește legalitatea edificării construcției existând de altfel și pe parcursul derulării procesului.
Faptul că apartamentul a fost predat inițial reclamantei V. A. și ulterior înscris în CF la data de_ este considerat de instanță un motiv temeinic pentru a se admite cererea de rezoluțiune a antecontractului de vânzare-cumpărare din 0_ și a reține faptul că pârâții sunt în culpă pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate contractual.
De asemenea, se impune a se menționa și faptul că reclamantele și-au îndeplinit obligația de a-i notifica pe pârâți în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul în litigiu, fapt ce rezultă în mod clar și neechivoc din notificările adresate acestora, comunicate prin intermediul BEJ BUZATU CONSTANTIN la data de 9 iunie 2010 (f.21-26), ocazie cu care pârâții au fost invitați pentru data de 25 iunie 2010, ora 11,00, la cabinetul notarului Vișan I. Almira, situat în B-dul Eroilor nr. 20, ap. 5, C. -N., în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în caz contrar urmând ca pârâții să le restituie reclamantelor prețul achitat și să suporte cheltuielile de judecată ocazionate cu formularea unei cereri în instanță.
Notificările adresate pârâților au scopul de a-i pune în întârziere pe aceștia, în condițiile în care rezoluțiunea impune în prealabil formulării cererii punerea în întârziere a debitorului.
Pe de altă parte, tribunalul va reține că reclamanta și-au îndeplinit obligația asumată contractual de a achita integral contravaloarea apartamentului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, fapt pe care pârâții, de altfel, nu l-au contestat, fiind achitat întregul preț în cuantum de 60.000 euro stabilit prin convenția părților.
Față de considerentele mai sus reținute, tribunalul apreciază că se impune a fi admisă cererea precizată formulată de reclamante având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de
vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții la data de 0_, motivat pe faptul că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate contractual în mod culpabil.
Ca efect imediat la rezoluțiunii se va dispune în sarcina pârâților obligarea, în solidar, să le restituie reclamantelor suma de 60.000 euro, respectiv echivalentul în lei la cursul BNR de la data restituirii, cu dobânda legală calculată în conformitate cu dispozițiile OG nr.13/2011, calculată cu începere de la data pronunțării prezentei - 13 iunie 2013 și până la data restituirii integrale a sumei.
Nu va fi admisă integral solicitarea formulată de reclamantă de a se dispune obligarea pârâților la plata dobânzii legale începând cu data formulării cererii de chemare în judecată, întrucât acestea sunt îndreptățite la restituirea prețului achitat în favoarea pârâților promitenți vânzători cu începere doar de la data pronunțării hotărârii, pronunțarea sentinței având efect constitutiv de drepturi, de la această dată născându-se dreptul reclamantei de a solicita restituirea prestației.
Va fi respinsă cererea formulată de reclamante având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții la data de_, motivat pe faptul că această cerere a rămas fără obiect, antecontractul fiind desființat prin încheierea celui de al doilea antecontract din 0_ .
În baza disp. art.274 C.pr.civ., pârâții vor fi obligați, în solidar, să le achite reclamantelor suma de 9.807,58 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, sumă ce cuprinde onorariu avocațial în sumă de 2.000 lei, taxa judiciară d e timbru în cuantum de 6.704,08 lei aferentă doar precizării cererii formulată de reclamante la data de_, 5 lei timbru judiciar aferent aceleiași precizări, 920 lei reprezentând cota de ½ din contravaloarea raportului de expertiză tehnică ordonat în cauză suportată de reclamantă și suma de 178,5 lei contravaloarea notificărilor expediate pârâților la data de 9 iunie 2010 prin intermediul BEJ BUZATU CONSTANTIN.
Nu vor fi acordate cu titlu de cheltuieli de judecată taxele judiciare de timbru și timbrele judiciare achitate de reclamante pentru cererile formulate în fața judecătoriei și nici contravaloarea taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar achitată pentru dobânda cuantificată prin înscrisul depus la dosar la data de 8 decembrie 2011 (f.22), întrucât dobânda nu a fost acordată în cuantumul solicitat de reclamante și nici pentru perioada pentru care a fost calculată.
Nu vor fi acordate nici restul cheltuielilor menționate de către reclamantă prin înscrisul intitulat "Borderou de cheltuieli de judecată"; depus la dosar la data de 12 iunie 2013, dat fiind faptul că înscrisurile depuse în dovedirea acestor cheltuieli au fost înregistrate după momentul închiderii dezbaterilor, astfel încât instanța nu le mai poate lua în considerare, nefiind respectat principiul contradictorialității.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E :
Admite, în parte, cererea precizată formulată de reclamantele V. M. A. și V.
M., ambele cu domiciliul în R. V., str. R. M. nr. 10, bl. C. 3, ap. 10, jud. V., în contradictoriu cu pârâții P. O. I., cu domiciliul procesual ales în C. -N., Calea Dorobanților nr. 9, ap. 8, jud.C., P. M., dom. în sat C., comuna C. nr. 197, jud. Sălaj și
P. N., dom. în C. -N., str. C. B. nr. 5, jud. C. și în consecință:
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părți la data de 0_ pentru apartament și dispune repunerea părților în situația anterioară.
Obligă pârâții în solidar să le restituie reclamantelor suma de 60.000 euro, respectiv echivalentul în lei la cursul BNR de la data restituirii, cu dobânda legală calculată în conformitate cu dispozițiile OG. nr. 13/2011 calculată cu începere de la data pronunțării prezentei,_ și până la data restituirii integrale a sumei.
Respinge cererea formulată de reclamante având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de_ și solicitarea de acordare a dobânzii legale începând cu data introducerii acțiunii și până la data pronunțării prezentei.
Obligă pârâții în solidar să le achite reclamantelor suma de 9,807,58 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale.
Executorie.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 13 iunie 2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
C. C. T. B.
Red.CC/MM 7 ex./_
| ← Decizia civilă nr. 30/2013. Hotărâre care să țină loc de vânzare | Decizia civilă nr. 14/2013. Investire cu formulă executorie → |
|---|
