Decizia civilă nr. 30/2013. Hotărâre care să țină loc de vânzare
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
T. UL SPECIALIZAT C. DOSAR NR._
Cod operator date cu caracter personal 11553
DECIZIA CIVILĂ NR.30/2013
Ședința publică din data de 21 ianuarie 2013 Instanța este constituită din:
PREȘEDINTE: S. I. JUDECĂTOR: C. G. JUDECĂTOR: V. L. O. GREFIER: C. P.
Pe rol fiind recursul declarat de recurenta SC CRISTICUS S. împotriva sentinței civile nr. 8867/2012 pronunțate la data de_ de Judecătoria Cluj- Napoca în dosarul nr._, privind și pe intimații M. M., M. D. și
M. L. M., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act de vânzare- cumpărare.
La apelul nominal se constată lipsa părților la prima strigare a cauzei iar la a doua strigare se prezintă reprezentantul intimatei M. M., d-l avocat Luca M.
, cu împuternicirea avocațială depusă la dosar la acest termen de judecată, lipsind recurenta și intimații M. D. și M. L. M. .
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, T. ul constatând că recurenta a fost citată cu mențiunea de a face dovada achitării unei taxe judiciare de timbru în cuantum de 1.842,8 lei și timbre judiciare în valoare de 5 lei, obligație care nu a fost îndeplinită până la acest termen de judecată.
Reprezentantul intimatei invocă excepția nelegalei timbrări a recursului solicitând admiterea acestei excepții și anularea recursului.
T. ul reține cauza în pronunțare cu privire la excepția nelegalei timbrări a recursului.
T. UL
Prin sentința civilă nr. 8867/2012 pronunțată la data de 23 aprilie 2012 în dosarul civil nr._ a fost admisă acțiunea precizată formulată de reclamanta
M. M., în contradictoriu cu părți S.C. C. S.R.L., M. D. M. L. M.
; s-a dispus rezoluțiunea promisiunii de vânzare cumpărare încheiată la data de_ între reclamanta și pârâta S.C. C. S.R.L. pentru neîndeplinirea culpabilă de către promitenta vânzătoare a obligațiilor sale contractuale cu consecința restituirii în favoarea reclamantei a tuturor sumelor de bani achitate cu titlu de preț (avans din preț), plus dobânda legală, calculată de la data promovări acțiunii, 5 mai 2012, până la achitarea efectivă; a fost obligată pârâta SC C. S. să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 5360,2 lei.
Pentru a pronunța această sentința, instanța de fond a reținut căîntre reclamantă în calitate de promitent cumpărător și pârâta SC C. S. în calitate de
promitent s-a încheiat la data de_ un act intitulat promisiune de vânzare cumpărare. Prin acest act pârâta s-a obligat să vândă, iar reclamanta s-a obligat să cumpere imobilul identificat în C., str. Ciocanului, nr. 13. Reclamanta a plătit un avans de 10.000 euro după cum rezultă din contractul încheiat între părți, factura și chitanța depuse la dosarul cauzei.
Prin contract reclamanta s-a obligat să plătească și suma de 10.000 de euro la data de_, sub rezerva ca pârâta să compartimenteze apartamentul, să-l branșeze la utilități, să se monteze geamuri și ușa exterioară.
Pârâții M. D. și M. L. M. au încheiat cu SC C. S. contract în participațiune prin care cei dintâi puneau la dispoziția societății comerciale terenul de 388 m.p. și autorizația de construire, pe care societatea urma s-o transcrise pe numele său. Așa se justifică prezența pârâților în proces, fiind proprietarii terenului asupra căruia se edifică apartamentul reclamantei.
Potrivit concluziilor din expertiză la data redactării lui, noiembrie 2011, apartamentul ce a făcut obiectul promisiunii sinalagmatice nu era edificat, nu există plan autorizat iar partea de pod în care urma să fie edificat apartamentul calmantei nu respectă autorizația de construire emisă de Primăria Cluj-Napoca.
Potrivit prevederilor art. 1020 și 1021 Cod civil, condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna in contractele sinalagmatice.
În cazul în care una dintre părți nu-și îndeplinește obligațiile contractul nu este desfiintat de drept, creditorul obligației neexecutate având dreptul de a alege între executarea obligației și desființarea contractului cu daune interese. Desfiintarea trebuie sa se ceara instanței de judecată, care, dupa circumstante, poate acorda un termen părtii actionate.
Prin derogare de la prevederile art. 1021 Cod civil, care consacră caracterul juridic al rezoluțiunii, părțile pot înscrie în convenția lor clauze exprese privind rezoluțiunea contractului pentru nerespectarea sau neexecutarea de obligații, denumite pacte comisorii care urmăresc să reducă sau să înlăture rolul instanțelor judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii contractelor.
In măsura în care în antecontractul analizat nu s-a prevăzut expres rezoluțiunea de plin drept a contractului și nu s-a prevăzut nici cel puțin că în cazul în care o parte nu-și execută în mod culpabil obligațiile până la un anumit termen, cealaltă parte poate desființa unilateral contractul, pactul comisoriu nu produce efecte decât în condițiile art. 1021 Cod civil.
In concluzie, în speță nu sunt îndeplinite cerințele pentru a opera rezoluțiunea de drept a contractului.
In plus, cel mai important aspect care trebuie subliniat în această analiză, este acela că rezoluțiunea este o sancțiune, condiționată de culpă, care, evident, trebuie să aparțină cocontractantului și nu părții care o invocă.
In speță, clauza mai sus citată, în care se arată clar că vina aparține promitentului vânzător care, așa cum a rezultat din expertiză, nu numai că nu a edificat apartamentul, dar nici nu a obținut avizele necesare edificării lui.
Referitor la rezoluțiunea judiciară, instanța a constatat că obligațiile pretins neexecutate de către promitenta vânzătoare se referă la neplata tranșei a doua din preț.
In privința prețului, așa rezultă din actul adițional, plata era condiționată de efectuarea compartimentărilor interioare la apartament, racordarea lui la utilități, montarea geamurilor și a ușii exterioare.
Prin urmare, având în vedere că pârâta nu și-a executat în mod culpabil obligația prevăzută în contract, iar reclamanții în mod justificat nu și-au îndeplinit această obligație, precum și faptul că pârâta s-a angajat să restituie avansul plătit, în baza art. 969, 1020 din Codul civil, instanța a admis acțiunea reclamantei și a obligat pârâta SC C. S. să restituie suma de 10.000 euro, în lei, la cursul BNR din ziua plății, fiind obligată pârâta la plata dobânzii legale, de la data promovări acțiunii, 5 mai 2012, data punerii în întârziere, până la achitarea efectivă.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta SC C. S., solicitând instanței de control judiciar admiterea recursului formulat împotriva sentinței civile nr. 8867/_ pronunțata de Judecătoria Cluj-Napoca în dosar nr._, modificarea sentinței civile atacate ca fiind netemeinica și nelegala în sensul respingerii cererii de chemare în judecata.
În motivarea recursului, recurenta a arătat că hotărârea instanței de fond este nelegala și neîntemeiată.
În ceea ce privește excepția prematurității formulării petitul nr. III de către reclamanta raportat la lipsa procedurii prealabile prevăzute de dispozițiile art. 720 ind. 1 Cod pr. Civila
Conform dispozițiilor art. 720 ind. 1 Cod pr.civila, în procesele și cererile în materie comerciala evaluabile în bani, inainte de introducerea cererii de chemare în judecata, reclamantul va incerca soluționarea litigiului fie prin mediere, fie prin conciliere directă.
Recurenta având calitatea de comerciant, prezentul litigiu având un caracter comercial, reclamanții trebuia sa o convoace legal la o conciliere pentru a soluționa în prealabil litigiul pe cale amiabila în ceea ce privește petitul de rezolutiune a antecontractului de vânzare cumpărare.
Reclamantul nu a expediat niciodată o notificare și convocare la conciliere cum în mod imperativ impun dispozițiile art. 720 ind. 1 Cod pr.civila în ceea ce privește petitul de rezolutiune a antecontractului de vânzare cumpărare.
Pe de alta parte, recurenta nu a fost niciodată pusa în intarziere de către reclamanta pentru rezolutiunea antecontractului de vânzare cumpărare formulat de reclamanta prin completarea acțiunii introductive.
Instanța de judecata a respins aceasta excepție în mod nelegal și neîntemeiat.
Cu referire la fondul cauzei, recurenta precizează că prin cererea de chemare în judecata, reclamanta în calitate de promitent cumpărător, au solicitat în contradictoriu cu subscrisa parata în calitate de promitenta vânzătoare, ca Onorata Instanța sa dispună predarea apartamentului de 70 mp, un petit de prestație tabulara, iar în plan secundar, să dispună rezolutiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat în data de_ .
În motivarea acestor petite, reclamanta arata ca recurenta nu și-a îndeplinit obligația asumata prin antecontractul de vânzare cumpărare, anume aceea de a preda un apartament ce urma sa fie construit în C. N., str. Ciocanului, nr. 13.
Prețul contractului stabilit de comun acord este de 25000 Euro + TVA, din care suma de 10000 Euro a fost remisa la data semnării antecontractului.
Antecontractul de vânzare cumpărare conține o clauza expresa în care sunt precizate toate componentele noului apartament.
Reclamanții s-au conformat inițial achitând avansul de 10000 euro, insa nu au mai achitat a doua transa de 10000 euro, dar nici TVA-ul; aferent primei transe în cuantum de 1900 euro la cursul BNR. Transa a II urma sa fie achitata de către promitenta cumpărătoare pana la data de_ .
Până la data achitării ratei scadente în cuantum de 10.000 euro reprezentând transa a II stabilita a fi achitata pana la data de_, nu putem fi de accord nici cu predarea apartamentului în suprafața de 70 mp, dar nici cu petitul II privind prestația tabulara.
La semnarea antecontractului de vânzare cumpărare le-a prezentat graficul de lucrări și autorizația de construcție. Ulterior semnării antecontractului de vânzare cumpărare, recurenta a început să efectueze lucrările de construire a apartamentului. Reclamanții nu precizează insa la modul concret care sunt elementele stării de fapt din care rezulta culpa recurentei, în calitate de promitenta vânzătoare.
Potrivit dispozițiilor art. 1020 și art. 1021 Cod civil, rezolutiunea unui contract sinalagmatic poate fi solicitata de către partea care și-a îndeplinit sau este gata sa își indeplineasca prestația asumata în cazul în care cealalta parte contractanta nu și-a îndeplinit prestația la care s-a angajat.
Totodată legiuitorul oferă instanței de judecata posibilitatea de a da un termen de gratie, la cererea pârtii interesate pentru ca aceasta sa își indeplineasca prestația stabilita în contract.
Așadar, desființarea contractului nu este unica soluție pe care o are la îndemâna onorata instanța cu ocazia soluționării unei acțiuni de rezolutiune, ci aceasta poate acorda un termen de gratie debitorului prestației neexecutate pentru ca acesta sa-și îndeplinească obligația asumata.
Reglementarea legala a acestei facultăți corespunde nevoilor de asigurare a securitatii raporturilor juridice obligationale și totodată preocupării legiuitorului de a preveni abuzul de drept pe care l-ar putea savarsi unul dintre contractanți în cazul în care celalalt contractant nu a respectat angajamentul asumat.
În speța, nu este vorba de o neexecutare a prestației de către recurentă în calitate de promitenta vânzătoare, ci doar de o întârziere a finalizării executării prestației la care s-a îndatorat. În alți termeni, prestația asumata de către recurentă prin antecontractul de vânzare cumpărare convenit cu reclamanții este practic executata, dar cu o anumita întârziere (din punctul de vedere al reclamanților).
Executarea fie și cu o intarziere conform spuselor reclamantei, nu poate fi asimilata cu neexecutarea, motiv pentru care, promovarea unei acțiuni de rezolutiune a antecontractului este inadmisibila în aceasta situație.
Cererea reclamantei ar putea fi justificata, doar atunci când reclamanta ar putea proba ca datorita nerespectarii unei scadente asumata de către recurentă, acesta ar fi pusa în situația de a nu mai putea folosi prestația executata cu intarziere, în scopul pentru care ei au contractat.
Evident o asemenea proba în speța de fata nu este posibila pentru reclamanta, intrucat ea a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare în scopul de a-și procura o locuința pe care sa o folosească în viitor, fie în scopuri personale (folosind-o ei personal), fie în scop de profit, adică de a o închiria în favoarea altor persoane.
Este de observat ca nerespecaterea unei scadente de către recurentă privind predarea locuinței nu este de natura sa compromită scopul în vederea căruia reclamanții au cumpărat aceasta locuința. Insa predarea efectiva a apartamentului s-a făcut, aspect recunoscut și de către parați.
În prezent reclamanta în calitate de promitentă-cumpărătoare nu și-a mai achitat transa a II-a din contract în cuantum de 10000 euro, astfel că recurenta poate invoca excepția neindeplinirii clauzelor contractuale de către aceasta.
Reclamanta invoca practic ca recurneta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, insa nu reflecta ca ea nu și-a respectat obligația de achitare a transelor necesare pentru finalizarea apartamentului de către recurenta. S-a arătat că reclamanta nu își poate invoca propria culpa în executarea antecontratului de vânzare cumpărare. Obligația de a achita ratele reprezintă obligația esențiala și principala a reclamantei. În lipsa respectării acestei obligații, nu pot solicita cu succes de cauza ca instanța dispună rezolutiunea antecontractului de vânzare cumpărare, nefiind indeplinite condițiile cumulative ale rezolutiunii antecontractului de vânzare cumpărare.
S-a mai arătat că recurenta ar avea la rândul ei de suferit un prejudiciu daca antecontractul ar fi rezolutionat asa cum o cer reclamanții, astfel incat, cel puțin din aceasta perspectiva, o repunere a partilor în situația anterioara ridicării construcției nu mai este posibila.
Recurenta a arătat că, la rândul său. a înaintat o serie de cheltuieli legate de plata muncitorilor, de plata materialelor de construcție. Prin rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare recurenților li s-ar crea un prejudiciu și ca urmare a faptului ca recurenta era legata contractual cu reclamanții privind apartamentul pe care acesta s-au obligat sa il cumpere și nu a putut instraina altor persoane la acea data.
Lipsa achitării transei a II-a la timp de către reclamanta, a determinat-o pe recurentă sa intre intr-o plina recesiune economica, ce se afla inca în desfășurare. În noile condiții, pe de o parte s-a produs o scădere semnificativa a preturilor imobiliare, iar pe de alta parte a scăzut și interesul potențialilor cumpărători de a achiziționa bunuri imobiliare datoria scăderii considerabile a resurselor financiare a acestora.
Prin întâmpinare, intimata M. M. a solicitat respingerea recursului și menținerea sentinței atacate ca fiind temeinica și legala, cu cheltuieli de judecata
În susținerea poziției procesuale intimata a arătat că sentința civila nr.8867/2012 pronunțata de Judecătoria Cluj-Napoca, în dosar nr._, este temeinica și legală.
În ceea ce privește excepțiile invocate în recurs de recurenta intimata arată că acestea sunt nefondate deoarece, asa cum rezulta din actele de la dosar, a îndeplinit procedura prealabila prevăzuta de art. 720 ind. 2 Cod Procedura Civila, privind procedura concilierii directe, astfel incat exceptia prematuritatii nu este fondata.
Mai mult decât atât, s-a arătat ca aceasta excepție a fost respinsa prin incheierea din data de_, iar recurenta nu a atacat și aceasta încheiere.
Intimata a susținut că acțiunea în rezoluțiunea promisiunii de vanzare- cumparare încheiat la data de_ este întemeiata deoarece recurenta nu și-a îndeplinit obligațiile stabilite în acel înscris, asftel incat intimata este îndreptățită sa
recupereze cei 10.000 euro reprezentând avansul, plus dobânda legala, asa cum a solicitat.
În mod corect instanța de fond retine faptul ca "potrivit concluziilor din expertiza la data redactării lui, noiembrie 2011, apartamentul ce a făcut obiectul promisiunii sinalagmatice nu era edificat, nu exista plan autorizat iar partea de pod în care urma sa fie edificat apartamentul reclamantei nu respecta autorizația de construire emisa de Primăria Cluj-Napoca";.
Prin urmare, conform raportului de expertiza, rezulta fara putința de tăgada faptul ca recurenta nu și-a îndeplinit obligațiile stabilite în contractul încheiat intre părți, astfel incat art. 1021 cod civil este aplicabil în cauza. Intr-adevar art. 1021 cod civil prevede faptul ca întotdeauna condiția rezolutorie este subinteleasa intr-un contract sinalagmatic când una dintre parti nu își îndeplinește obligația stabilita în contract.
S-a susținut că în mod greșit arata recurenta faptul ca în calitate de debitori ar avea un termen de gratie atâta timp cat din actele de la dosar rezulta ca recurenta nu și-a îndeplinit obligația de a le preda apartamentul asa cum au convenit. Intimata arată că nu poate fi prejudiciată în continuare de recurenta, care a incasat avansul dar nu și-a îndeplinit obligația de a construire și a le preda apartamentul.
Tot la fel de greșit arata recurenta faptul ca ar fi vorba de o intarziere de finalizare a lucrărilor din partea lor, când în contract a fost stabilit un termen clar pentru finalizarea lucrărilor iar și o simpla intarziere echivalează practic cu neexecutarea culpabile a obligației stabilita în contract.
De asemenea, se invocă prevederile art. 1021 al Codului civil care prevede faptul ca partea în privința căruia angajamentul nu s-a executat are posibilitatea sa ceara desființarea cu daune interese a contractului.
Rezulta foarte clar din punctul 4.2 al contractului incheiat intre părți ca recurenta se obliga ca pana la data de_ sa finalizeze construcția apartamentului și sa il predea cumpărătorului, or construcția nu era edificata nici la data de 31 noiembrie 2011, nu exista un plan autorizat iar partea de pod în care urma sa fie edificat apartamentul reclamatei nu respecta autorizația de construire emisa de Primăria Cluj-Napoca.
Este fara putința de tăgada ca recurenta nu și-a îndeplinit obligația asumata, iar contractul trebuie sa fie rezolutionat, iar părțile trebuie sa fie puse în situația anterioara.
Prin decizia civilă nr.852/R/2012 pronunțată la data de 26 septembrie 2012 în dosarul nr._ al T. ului C., a fost admisă excepția necompetenței materiale și s-a dispus declinarea competenței de soluționare a recursului în favoarea
T. ului Specializat C. .
În ședința publică din data de 21 ianuarie 2013instanța a ridicat, din oficiu, excepția netimbrării recursului.
Analizând excepția ridicată, tribunalul o găsește întemeiată pentru următoarele considerente:
Art. 11 din Legea nr. 146/1997 actualizată prevede obligația achitării taxei judiciare de timbru, iar art. 1 din OG nr. 32/1995 prevede obligativitatea achitării timbrului judiciar în vederea examinării recursului promovat.
Având în vedere aceste dispoziții legale, tribunalul, în temeiul disp. art. 20 alin.2 din Legea nr. 146/1997 actualizată, li-a adus la cunoștință recurentei, odată cu citația emisă pentru termenul de judecată, obligația legală privind achitarea taxei judiciare de timbru, în cuantum de ½ parte din taxele legal achitate la instanța de fond (f.4).
Astfel, față de împrejurarea că, potrivit dispozițiilor legale mai sus arătate, recurentei i s-a pus în vedere cuantumul taxei judiciare de timbru pe care trebuie să o achite, însă până la termenul de judecată stabilit pentru judecarea recursurilor aceasta nu a înțeles să facă dovada achitării taxei judiciare de timbru aferentă recursului promovat și nici a timbrului judiciar și având în vedere disp. art. 20 alin.3 din Legea nr. 146/1997 actualizată, care prevede sancțiunea aplicabilă în cazul neachitării taxelor judiciare de timbru, tribunalul va admite excepția netimbrării recursului și va anula ca netimbrat, recursul declarat de recurenta SC C. S. .
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Admite excepția netimbrării recursului și, în consecință, anulează ca netimbrat recursul declarat de recurenta SC C. S. în contradictoriu cu intimata M. M. împotriva sentinței civile nr. 8867/2012 pronunțate la data de_ de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._, pe care o menține în întregime.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 21 ianuarie 2013.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTORI, | GREFIER, | |||
S. | I. C. G. | V. | L. O. | C. P. |
Red.CG/MM 2 ex./_
Judecător fond: C. M. C., Judecătoria Cluj-Napoca.
| ← Decizia civilă nr. 293/2013. Hotărâre care să țină loc de vânzare | Sentința civilă nr. 1715/2013. Hotărâre care să țină loc... → |
|---|
