Decizia civilă nr. 293/2013. Hotărâre care să țină loc de vânzare
| Comentarii |
|
R O M A N I A
T. UL SPECIALIZAT C. DOSAR NR. _
Cod operator de date cu caracter personal 11553
DECIZIA CIVILĂ nr. 293/R/2013
Ședința publică din data de 13 mai 2013 Instanța este constituită din :
PREȘEDINTE - V. | -L. | O. |
JUDECĂTOR - S. | I. | |
JUDECATOR - C. | G. |
GREFIER -S. M.
Pe rol fiind soluționarea recursului formulat de recurenții M. R. M. și M. S. F. împotriva sentinței civile nr. 12256/_ pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în contradictoriu cu intimații T. D., G. C. C.
, și G. A. L., având ca având ca obiect hotărâre care sa țină loc de act de vânzare-cumpărare.
La apelul nominal, la prima strigare, se constată lipsa părților iar la cea de a doua strigare, se prezintă reprezentanta recurenților, d-na avocat G. C., lipsind celelalte părți.
P. edura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei și se constată că la data de 16 aprilie 2013, Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară C. a înregistrat copia certificată
"conform cu exemplarul aflat în arhivă"; a dosarului de carte funciară nr. 81104/2007, în care se află antecontractul de vânzare - cumpărare certificat sub nr. 5/_ de către avocat Liviu Coldea, precum și declarația numitului D. Toma, autentificată sub nr. 4825/_ de către notar public G. - Maximilian Ciugudean.
La solicitarea instanței, reprezentanta recurenților depune la dosar notificarea emisă la data de_ pentru a face dovada faptului că recurenții au fost invitați la notarul public de către intimatul T. D. .
Reprezentanta recurenților arată că nu are alte cereri de formulat în probațiune sau excepții de invocat.
Nefiind alte cereri sau excepții de invocat și constatând că prezenta cauză se află în stare de judecată, tribunalul acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta recurenților solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat și pe cale de consecință să se dispună schimbarea în totalitate a sentinței civile nr. 12256/2012 pronunțată de către Judecătoria C. - N., respectiv admiterea cererii de chemare în judecată formulată de reclamanții M.
R. M. și M. S. F., în contradictoriu cu pârâții T. D., G. C.
și G. A. L., în sensul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 16 situat în comuna F., str. Florilor nr. 193, etaj II, corp C1, jud. C., înscris în cartea funciară nr. 50076-C1-U11 F. . Solicită obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată constând în taxa judiciară de timbru, timbre judiciare fără onorar avocațial. Din probele existente la dosar, rezultă faptul că recurenții au fost notificați în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare în
formă autentică și achitarea restului de preț. Intimatul T. D. nu s-a prezentat, s-a prezentat doar intimatul G. C. C. care nu a deținut la acel moment o procură specială pentru a înstrăina bunul ce face obiectul litigiului și pentru a încasa restul de preț.
T. ul reține cauza spre soluționare.
T R I B U N A L U L,
Prin sentința civilă nr.12256/2012 pronunțată la_ în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanții M. R. și soția M. S. F. în contradictoriu cu pârâții T.
, G. C. C. și G. A. L., fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că reclamantul G. C. C. a obținut Autorizația de construire/desființare nr.329/_, privind construirea unui imobil în loc.F. pe terenul identificat în CF 5050, nr.top 794/1, 793/1, 796/1/1, 795/1.
Prin contractul de construire și antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de_ pârâții G. C. C. și G. A. L. au promis reclamanților M. R. M. și M. S. F. să construiască un bloc de
locuințe colective cu regim de înălțime D+P+E+M, edificiu ce va fi amplasat pe terenul înscris în CF 5050 F., cu nr.topo 794/1, 793/1, 796/1/1, 795/1 în suprafață totală de 6435 mp, situat în F., str.Florilor, conform autorizației de construire nr.138/2007. S-a precizat că terenul se află în proprietatea antevânzătorului.
Totodată pârâții G. C. C. și G. A. L. s-au obligat să vândă reclamanților întreg dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.16, sc.1, et.2 ( mansardă) cu 2 camere în corpul C1, situat în imobilul de apartamente cu destinație de locuințe ce va fi construit pe terenul situat în F., str.Florilor, jud.C., compus din 2 camere, bucătărie, baie, hol cu suprafața utilă de 58,00 mp, plus balcon cu suprafața de 3,65 mp.
Prin contract părțile au convenit prețul vânzării la suma de 45.900 euro, din care reclamanții au achitat un avans de 18.500 euro, suma de 13.700 euro urmând să se achite în momentul în care construcția este ridicată în roșu dar nu mai târziu de data de_, iar restul de 13.700 euro urmând să se achite la data predării apartamentului, dar nu mai târziu de_ .
Anterior perfectării contractului de construire și antecontractului de vânzare cumpărare, între pârâtul G. C. C., în calitate ce cumpărător și
T. D., în calitate de vânzător s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare, cu privire la terenul "Arător la Felsoter"; cu suprafața de 6435 mp, înscris în CF 5050, nr.topo 794/1, 793/1, 796/1/1, 795/1 pentru prețul de
1.030.000 euro.
Prin contract s-a convenit că vânzătorul va primi și 3 apartamente, la alegere din cele construite pe terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare.Tot prin contract cumpărătorul s-a obligat ca pe terenul de 6435 mp să obțină autorizație de construire pentru imobile de locuințe, pe care să le contruiască și să le vândă.
Prin actul de dezmembrare autentificat de Societatea Civilă Notarială " N. Lex"; sub nr.1844/_ (f.79-106) pârâtul G. C. C., în calitate de
declarant a solicitat, iar pârâtul T. D., în calitate de partajant a consimțit la radierea din CF nr.505 F. a notării " antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.5/_ și a declarației autentificate sub nr.4825/_ încheiată între T. D. promitent vânzător și G. C. C. promitent cumpărător"; notată sub B4 și radierea notării interdicției de înstrăinare și grevare în favoarea lui G. C. C. de sub B5.
Pârâtul T. D., în calitate de proprietar al imobilului situat în loc.F., str.Florilor, jud.C., înscris în CF 5050 F., A+2 cu nr.top794/1, 793/1, 796/1/1, 795/1, compus din teren și imobile de locuințe dobândite de acesta cu titlu de cumpărare a hotărât dezmembrarea imobilului prin formarea mai multor parcele compuse din teren și apartamente de locuit.
În baza actului de parcelare, pârâtul T. D. a solicitat întabularea în CF a dreptului său de proprietate asupra imobilelor astfel cum au fost identificate în actul mai sus menționat.
Prin încheierea de CF nr.50560/_, pârâtul T. D. a fost întabulat în cartea funciară asupra imobilelor teren și apartamente de locuit, cu titlu de cumpărare și partaj, construire și dezmembrare în cotă de 1/1 parte.
Potrivit extrasului CF nr.50076 -C1-U11 F., nr.cadastral 12178-C1- U16, pârâtul T. D. și-a înscris dreptul de proprietate și asupra apartamentului nr.16, situat în loc.F., str.Florilor, nr.193, jud.C. .
Prin cererea de chemare în judecată reclamanții au solicitat instanței să oblige pe pârâtul T. D. să încheie contract autentic de vânzare cumpărare cu privire la imobilul apartament nr.16, situat în loc.F., str. Florilor nr.193, jud.C., în caz contrar sentința să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Analizând probele de al dosar în raport de obiectul acțiunii, instanța a reținut că, titular al autorizației de construire al imobilului situat în loc.F., str.Florilor nr.193, jud.C. este pârâtul G. C. C. și care, după obținerea autorizației de construire s-a obligat față de reclamanți să construiască pentru aceștia un apartament pentru prețul de 45.900 euro, achitat parțial.
Anterior obținerii autorizației de construire, pârâtul G. C. C. a încheiat cu pârâtul T. D. un antecontract de vânzare cumpărare cu privire la terenul în suprafață de 6435 mp asupra căruia urma să fie edificat imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare mai sus enunțat.
Cu toate că pârâtul G. C. C. a edificat imobilul în discuție, cum de altfel rezultă și din poziția procesuală a acestuia exprimată în ședința publică din data de 1 martie 2012, întreg imobilul compus din teren și construcții a fost întabulat în cartea funciară în favoarea pârâtului T. D., în baza unui act de parcelare autentificat de notarul public, astfel cum rezultă din dosarul de carte funciară existent la f.60-108 din dosar.
Rezultă așadar că în prezent, proprietar tabular asupra apartamentului nr.16 din loc.F. este pârâtul T. D. cu titlu de construire și partaj.
Este real că între reclamanți și pârâții G. C. C. și G. Andrea L. s-a perfectat un antecontract de vânzare cumpărare, însă prima instanță a reținut că aceștia nu au calitatea de proprietari tabulari asupra imobilului în litigiu, calitate care aparține pârâtului T. D. .
Pe de altă parte, din actele dosarului nu rezultă că între reclamanți și pârâtul T. D. există un raport obligațional de perfectare în viitor a unui contract autentic de vânzare cumpărare cu privire la apartamentul nr.16 din F.
, str.Eroilor nr.193, jud.C., identificat în CF nr.50076 -C1-U11 F., nr.cadastral 12178-C1-U16, ci antecontractul de vânzare cumpărare a fost perfectat între reclamanți și pârâții G. .
Instanța a mai reținut că, prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între pârâtul T. D. și G. C. C., primul, în calitate de vânzător s-a obligat doar să vândă terenul asupra căruia s-a edificat construcția, fără să-și asume vreo obligație față de promitenții cumpărători ai apartamentelor ce urmau să se edifice și fără să preia drepturile și obligațiile pârâtului G. pe care acesta și le-a asumat față de reclamanți prin contractul de construire și antecontractul de vânzare cumpărare.
Mai mult, reclamanții au achitat o parte din prețul vânzării pârâtului G. și nicidecum pârâtului T. D., astfel încât acesta din urmă nu este obligat față de reclamanți în sensul solicitat de aceștia prin cererea de chemare în judecată.
Or, pentru a putea fi pronunțată o hotărârea care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, prin care să se constate transferul dreptului de proprietate de la promitentul vânzător la promitentul cumpărător, este necesar ca reclamanții să facă dovada că promitentul vânzător are calitatea de proprietar tabular asupra imobilului, împrejurare nedovedită în speță.
Atâta vreme cât actul de partajare autentificat de notarul public și care a stat la baza întabulării în CF a dreptului de proprietate al pârâtului T. D. nu a fost anulat, dreptul de proprietate al acestuia asupra apartamentului nr.16 este consolidat prin înscrierea în cartea funciară. Totodată, potrivit celor menționate mai sus, pârâtul T. D. nu are nici o obligație față de reclamanți în privința perfectării unui contract autentic de vânzare cumpărare având în vedere că antecontractul de vânzare cumpărare a fost încheiat cu pârâții G. care au și
încasat o parte din preț.
În considerarea celor enunțate, instanța a respins acțiunea ca neîntemeiată.
În temeiul art.274 Cod pr.civ., instanța a luat act că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs, în termen legal, recurenții M.
R. M. și M. S. F., care au înțeles să critice hotărârea pronunțată de prima instanță pe motive de netemeinicie și nelegalitate. S-a arătat că prima instanță nu a analizat toate probele administrate în cauză și a respins proba testimonială solicitată de reclamanți.
Recurenții au arătat că intimatul T. D. a fost proprietar al terenului pe care au fost edificate construcțiile, iar familia G. a construit blocuri pe acest teren, însă nu a reușit să achite integral prețul terenului, motiv pentru care proprietarul terenului a devenit și proprietar al apartamentelor. Intimatul T. D. a notificat pe toți cumpărătorii, inclusiv pe recurenți, solicitându-se să se prezinte la notar pentru semnarea actului de vânzare-cumpărare, astfel încât acesta a preluat în mod clar toate obligațiile asumate de promitenții vânzători ai apartamentelor.
Deși recurenții au achitat cu titlu de preț suma de 32.000 euro, apartamentul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu le- a fost predat încă.
În drept, au fost invocate disp.art.304 pct.7, 8 și 9 C.pr.civ.
Intimații T. D., G. C. C. și G. A. L., nu au formulat întâmpinare în cauză.
Prin decizia civilă nr.907/R/2012 Tribunalul Cluj a declinat competența de soluționare a recursului declarat de recurenții M. R. M. și M. S. F.
, în favoarea T. ului Specializat C., reținându-se natura comercială a litigiului dedus judecății.
Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs invocate, cu luarea în considerare a prevederilor art.304, 3041și 312 C.pr.civ., tribunalul reține următoarele:
M. ivele de recurs invocate de recurenți vizează netemeinicia hotărârii pronunțate de prima instanță, astfel încât tribunalul va analiza acest recurs prin prisma disp. art.3041 C.pr.civ., în cauză nefiind incidente disp. art.304 pct.7, 8 și 9 C.pr.civ.
Prima instanță a analizat în mod corect starea de fapt a cauzei, însă a apreciat în mod greșit probele în ceea ce privește existența în sarcina pârâtului T.
D. a unei obligații de a încheia cu reclamanții act autentic de vânzare- cumpărare cu privire la apartamentul nr.16 din F., str.Eroilor nr.193, înscris în CF nr.576-C1-U11 F., nr. cad. 12178-C1-U16.
Este adevărat că antecontractul de vânzare-cumpărare și contractul de construire încheiat la data de_ a avut ca părți pe reclamanții M. R. M. și M. S. F., în calitate de promitenți cumpărători și pe pârâții intimați G.
C. C. și G. A. L., în calitate de promitenți vânzători și că, în temeiul disp. art.969 C.civ., aceștia aveau obligația de a perfecta actul de vânzare- cumpărare în formă autentică. Însă, între promitenții vânzători și pârâtul T. D. a intervenit o înțelegere care însă nu a fost concretizată într-un act scris, în sensul că obligațiile asumate de promitenții vânzători G. să fie executate de către T. D. . Astfel, intimatul T. D. era proprietar al terenului în suprafață de 6.435 mp înscris în CF nr. 5050 F., pe care a fost edificat blocul de locuințe colective cu regim de înălțime D+P+E+M, edificarea fiind făcută de către intimații G., în temeiul autorizației de construire nr.329/_ .
Cu privire la terenul pe care a fost edificat blocul de locuințe a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare prin care T. D. s-a obligat să vândă acest teren pârâtului G. C. C. . Însă, această convenție nu a mai fost
finalizată în sensul încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare. Ulterior, prin actul de dezmembrare autentificat de Societatea Civilă Notarială N. LEX sub nr.1844/_, pârâtul G. C. C., în calitate de declarant, a solicitat, iar pârâtul T. D., în calitate de partajant, a consimțit la radierea din CF nr.5050 F. a notării antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între cele două părți și notat în CF sub B.4.Prin același act de dezmembrare cele două părți și-au exprimat acordul ca întabularea dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate pe terenul înscris în CF nr. 5050 F. să se facă în favoarea pârâtului T. D. . Astfel, potrivit extrasului CF nr.50076-C1-U11 F.
, nr. cad. 12178-C1-U16, pârâtul T. D. și-a înscris dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.16 situat în loc. F., str.Florilor nr.193, jud.C., apartament care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ între pârâții G. și reclamanții M. .
În fața primei instanțe pârâtul G. C. C. a arătat că a predat pârâtului T. D. toate antecontractele de vânzare-cumpărare și că reclamanții trebuie să achite diferența de preț acestui pârât (f.121 dosar fond). De asemenea, se reține că, deși pârâții au fost citați cu mențiunea "la interogatoriu"; în fața
primei instanțe pentru termenul de judecată din data de_, aceștia nu au răspuns solicitării instanței și nici nu au justificat lipsa lor de la acest termen de judecată.
T. ul reține că pârâții intimați T. D. și G. C. C. au notificat-o pe reclamanta M. S. F. prin intermediul executorului judecătoresc Stolneanu Romeo M. să se prezinte la biroul notarial SCN N. LEX în data de_, ora 10,00, pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare- cumpărare având ca obiect apartamentul cu nr.16, sc.1, et.2, corp C.1, situat în
. Notificarea a fost depusă de către recurenți în fața instanței de recurs la termenul de judecată din data de_ (f.138).
Din cuprinsul încheierii de certificare nr. 3852/_ încheiate de notarul public Ciugudean G. -Maximilian din cadrul Societății Civile Notariale "N. Lex"; rezultă că intimatul T. D. nu s-a prezentat în fața notarului public pentru a perfecta actul autentic de vânzare cumpărare, deși inițiativa prezentării la notar a aparținut și acestui intimat(f.5 din dosarul judecătoriei).
Raportat la disp. art.225 C.pr.civ., conform cărora dacă partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la interogatoriu sau nu se înfățișează, instanța poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină sau ca un început de dovadă în folosul părții adverse, tribunalul reține că lipsa la interogatoriu a pârâtului T. D., coroborată cu notificarea prin care acesta a solicitat reclamantei-recurente să se prezinte la notarul public în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, face dovada raportului juridic obligațional pretins de reclamanți prin cererea de chemare în judecată. În condițiile în care intimatul T. D. și-a exprimat în mod clar acordul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamanți și pârâții G. ,
înseamnă că acesta și-a asumat obligațiile născute inițial în sarcina promitenților vânzători, urmând ca în calitate de proprietar al terenului, precum și al blocului de locuințe edificat pe acest teren, să procedeze la încheierea actelor autentice de vânzare-cumpărare pentru apartamentele promise spre vânzare de către pârâții
.
T. ul apreciază că în cauză nu era necesar ca proba raportului juridic obligațional existent între reclamanții M. și pârâtul T. D. să se facă prin acte scrise, conform disp. art.1191 C.civ. Raportul juridic născut între părțile din prezentul litigiu are o natură comercială care rezultă din faptul că promitenții vânzători, iar apoi și pârâtul T. D., care a devenit proprietar al blocului de
locuințe edificat de către pârâții G. și care și-a manifestat intenția de a vinde aceste locuințe, au urmărit desfășurarea unei activități comerciale care să le aducă profit din vânzarea de locuințe. Astfel, în cauză sunt aplicabile disp. art.56 Cod comercial, precum și cele ale art.46 cod comercial, raportul juridic dedus judecății fiind născut la momentul la care era în vigoare Codul civil din 1864 și Codul comercial din 1887.
Față de cele reținute, tribunalul apreciază că hotărârea pronunțată de prima instanță este netemeinică și, raportat la probele administrate în fața primei instanțe, precum și în fața instanței de recurs, urmează ca în conformitate cu disp. art.3041 coroborat cu art.312 alin.3 C.pr.civ., să admită recursul și să modifice în întregime sentința civilă nr.12256/2012, în sensul admiterii cererii de
chemare în judecată formulată de reclamanții M. R. M. și M. S. F.
.
În temeiul disp. art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 se va dispune obligarea pârâtului T. D. să încheie cu reclamanții M. R. M. și M.
S. F. act autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 16 situat în com. F., str. Florilor nr. 193, etaj II, corp C1, jud. C., înscris în cartea funciară nr. 50076-C1-U11 F., compus dintr-un living, o bucătărie, un dormitor, o baie, un hol, un balcon, având suprafața utilă de 58,85 mp, cu părți indivize comune de 3,24/100 înscrise în cartea funciară colectivă nr. 21971 F.
, și cu teren în proprietate de 38/4954 mp înscris în cartea funciară nr. 21735 F.
, pentru prețul de 45.900 euro, din care s-a achitat suma de 32.200 euro, în caz contrar prezenta hotărâre va ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Reținând culpa procesuală a pârâtului T. D., în temeiul art.274 C.pr.civ., acesta va fi obligat să plătească reclamanților suma de 8.237,62 lei cu titlu de cheltuieli de judecată aferente fondului litigiului, constând în taxă judiciară de timbru, timbru judiciar, contravaloarea notificărilor realizate în vederea realizării procedurii prealabile, precum și onorariul avocațial.
Având în vedere că intimatul T. D. s-a aflat în culpă procesuală, în temeiul art.274 C.pr.civ. va fi obligat să plătească recurenților suma de 2.133,50 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Admite recursul declarat de recurenții M. | R. M. | și M. | S. | F. | |
, în contradictoriu cu intimații T. D., G. | C. | C. | și G. | A. | L. |
împotriva sentinței civile nr. 12256/2012 pronunțată la_ în dosarul nr._ de către Judecătoria Cluj-Napoca, pe care o modifică în întregime în sensul că admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M. R. M. și M. S. F., în contradictoriu cu pârâții T. D., G. C. C. și G.
A. L., obligă pe pârâtul T. D. să încheie cu reclamanții M. R. M. și M. S. F. act autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 16 situat în com. F., str. Florilor nr. 193, etaj II, corp C1, jud. C., înscris în cartea funciară nr. 50076-C1-U11 F., compus dintr-un living, o bucătărie, un dormitor, o baie, un hol, un balcon, având suprafața utilă de 58,85 mp, cu părți indivize comune de 3,24/100 înscrise în cartea funciară colectivă nr. 21971 F., și cu teren în proprietate de 38/4954 mp înscris în cartea funciară nr. 21735 F., pentru prețul de 45.900 euro, din care s-a achitat suma de 32.200 euro, în caz contrar prezenta hotărâre ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare, și obligă pe pârâtul T. D. la plata către reclamanții M. R. M. și M. S. F. a sumei de 8237,62 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată la fond.
Obligă pe intimatul T. D. la plata către recurenții M. R. M. și M.
S. F. a sumei de 2133,50 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs. Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 13 mai 2013.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTORI, | GREFIER, | ||||
V. L. O. | S. | I. | C. | G. S. | M. |
Red.SI/MM 2 ex./_
Judecător fond: E. Pădurariu, Judecătoria Cluj-Napoca.
| ← Decizia civilă nr. 117/2013. Hotărâre care să țină loc de vânzare | Decizia civilă nr. 30/2013. Hotărâre care să țină loc de vânzare → |
|---|
