Decizia civilă nr. 157/2013. Vanzari spatii comerciale. Legea 550/2002
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr. 157/2013
Ședința publică de la 10 Ianuarie 2013
Completul compus din: PREȘEDINTE M. D.
Judecător R. -R. D. Judecător L. U. Grefier M. T.
S-a luat în examinare recursul formulat de pârâții C. LOCAL I. și P. MUNICIPIULUI I., împotriva sentinței civile nr. 7931/2012, pronunțată de Tribunalul Cluj, în dosarul nr._, în contradictoriu cu reclamanții SC L. SRL și SC L. SRL, respectiv pârâții S. ROMAN PRIN M. F. P. B. PRIN D. I., având ca obiect vânzări spații comerciale (Legea Nr.550/2002) ȘI CERERE DE SUSPENDARE.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pentru reclamantele intimate, avocat Bălăcescu L., cu delegație la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Curtea, din oficiu, în temeiul art. 1591alin. 4 C. Pr. Civ., constată că, raportat la art. art. 3, alin. 3, art. 299 C. Pr. Civ. și art. 20 din Legea nr. 554/2004 este competentă general, material și teritorial să judece pricina.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează faptul că recursul este scutit de la plata taxelor judiciare de timbru. La data de_ reclamantele intimate au depus la odsar întâmpinare. La data de_, recurenții au depus la dosar cerere de amânare pentru angajarea unui apărător, urmată de depunerea în păreziua termenului de judecată, a copie hotărârii de consiliu local prin care s-a stabilit apelarea la serviciile unei societăți de avocatură.
Repreztentanta reclamantelor intimatei arată că se opune la cererea de amânare.
Curtea, după deliberare, cu privire la cererea de amânare, nu neagă dreptul părții la apărare, însă acesta trebuie exercitat cu bună-credință, astfel încât, raportat la titularii recursului și cererii de amânare, la calitatea acestora de instituții publice, la nivelul cărora există organizate departamente de resort (juridice), urmează a respinge cererea de amânare, ca fiind vădit neîntemeiată.
Reprezentanta reclamantelor intimate arată că susține excepția inadmisibilității recursului așa cum aceasta a fost motivată în cuprinsul întâmpinării, precizând că părțile pe care le reprezintă s-au adresat instanței de judecată, în temeiul Legii nr. 550/2002.
Curtea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul atât asupra excepției, cât și asupra fondului recursului.
Reprezentanta reclamantelor intimate susține excepția inadmisibilității recursului, raportat la temeiul juridic al acțiunii. Pe fond, solicită respingerea recursurilor, cu obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.
Curtea reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 7931/_, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Cluj s-a:
Respins excepția inadmisibilității cererii principale pentru neefectuarea procedurii prealabile de către reclamantele-pârâte, ca neîntemeiată.
S-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților S. Român prin Ministerul Finanțelor Publice reprezentat prin Direcția Generală a F. P. a Județului I. și P. Municipiului I., în cererea principală.
S-a respins acțiunea în contradictoriu cu aceste pârâte, urmare a admiterii excepției lipsei calității lor procesuale pasive.
S-a admis excepția prescripției dreptului la acțiune în privința cererii reconvenționale pentru plata drepturilor bănești aferente perioadei_ .
S-au respins excepțiile neefectuării concilierii și a prescripției dreptului la acțiune în privința cererii reconvenționale pentru drepturile bănești aferente perioadei 02._ formulate de către reclamantele pârâte, ca neîntemeiată.
S-a respins și excepția de inadmisibilitate și lipsei de obiect, invocate de C. Local I. prin înscrisurile din_ și_ .
Admis acțiunea principală formulată de reclamantele-pârâte SC L. SRL și SC L. SRL în contradictoriu cu pârâtul-reclamant C. Local I. și pe cale de consecință:
A fost obligată pârâta să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare cu SC L. SRL pentru spațiul comercial din I., str. Cuza V. nr.1, bL.8, parter - subsol în suprafață utilă totală de 258 mp. precum și cu privire la terenul aferent construcției
- 16,59 mp., la prețul de 44.587 USD (cu TVA inclus), acesta fiind deja achitat;
A fost obligată pârâta să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare cu SC L. SRL pentru spațiul comercial din I., str. Străpungerii Ș. cel M. și S. nr.4, în suprafață utilă totală de 115,73 mp, precum și terenul aferent construcției - 20,37 mp., la prețul de 20.612 USD (cu TVA inclus), acesta fiind deja achitat.
S-a dispus ca pârâta să le recunoasca reclamantelor un drept de retenție asupra spațiilor comerciale sus amintite până la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare asupra acestora.
Respins cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți C. Local I. și P. Municipiul I. în contradictoriu cu reclamantele-pârâte SC L. SRL și SC L. SRL, având ca obiect despăgubiri și evacuare.
A fost obligat pârâtul C. Local I. la plata sumei de 18.760 lei cheltuieli de judecată în favoarea reclamantelor reprezentând onorar avocat, onorar experți, taxă de timbru.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin decizia civilă nr.449/_ pronunțată in dosar nr.2007/2006 de către Curtea de Apel I. (f.83-86) a fost admis recursul formulat de reclamantele SC L. SRL I. și SC L. SRL I. împotriva deciziei civile nr.1011/_ pronunțată de Tribunalul Iași, decizia pe care a modificat-o in tot în sensul că a fost admis apelul formulat de aceste reclamante împotriva sentinței civile nr.812/2005 a Judecătoriei
I., sentință care a fost schimbată in tot în sensul că a fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamantele susmenționat prin reprezentant legal împotriva pârâtului
C. Local I. și a fost constată nulitatea absolută a contractului de vânzare- cumpărare încheiat intre reclamanta SC L. SRL I. și C. Local I. având drept obiect spațiul comercial situat in municipiul I., str.Cuza V. nr.1A, bl.8P5, contract autentic autentificat sub nr.220 din_ la B.N.P.Cote Ș. . A fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamanta SC L. SRL I. și C. Local al Municipiului I. având drept obiect spațiul comercial din I., str.Străpungerii Ș. cel M. nr.4, parter, contract autentificat sub nr.219/_ la B.N.P. Cote Ș. . Li s-a recunoscut acestor societăți comerciale un drept de retenție asupra spațiilor care au format obiectul vânzării până la achitarea integrală a contravalorii lucrărilor de amenajări interioare executate.
În motivarea acestei decizii instanța de recurs a reținut culpa exclusivă a pârâtului C. Local I. pentru fraudă la lege, acesta sustrăgându-se intenționat de la aplicarea dispozițiilor legale, dispoziții reprezentate prin art.3, 4 și art.6 din HG nr.505/1998. Respectiv s-a reținut că nu s-a calculat corect prețul minim de vânzare, în cadrul acestuia necalculându-se, cu intenția certă de a prejudicia reclamantele, și investițiile făcute de cumpărător asupra spațiilor ce se doreau a fi cumpărate. A mai reținut instanța de recurs faptul că aceste investiții au fost deliberat omise, deoarece recunoașterea acestora ar fi obligat vânzătorul la stabilirea unui alt preț minim de vânzare, care ar fi fost cel real și in concordanță cu dispozițiile legale incidente in cauză, respectiv art.5 din HG nr.505/1998. S-a mai reținut faptul că atitudinea contractuală frauduloasă a rezultat și din faptul că in procesul verbal s-a consemnat nereal că nu s-au făcut investiții de către cumpărător, mențiunea fiind in contradicție cu realitatea, iar pe de altă parte, din expertizele efectuate în cauză Barbu Suhan Botez a rezultat faptul că investițiile făcute de cumpărător au fost strict necesare, utile și imperios justificat de debutul și desfășurarea activității comerciale specifice, valoarea acestora apropiindu-se de valoarea spațiilor înstrăinate. Aceste expertize au stabilit că SC L. SRL a realizat investiții in spațiul din st.Cuza V. în sumă de 878.081.910 lei care in prezent sunt reactualizate la suma de 1.917.890.364 lei, investiții care au fost realizate cu acordul intimatei cât și bază de autorizație de construcție. Din aceleași rapoarte de expertiză a rezultat că spațiul situat în str.Străpungerea Ș. cel M., SC L. SRL
I. a realizat investiții in sumă de 348.675.190 lei, investiții realizate de asemenea cu acordul intimatei și in baza autorizației de construcție.
A mai stabilit instanța de recurs că, chiar dacă aceste investiții trebuiau deduse din prețul minim de vânzare, intimatele le-au ignorat, încălcând in mod flagrant dispozițiile art.5 din Norme.
Prin încheierea dată în ședința camerei de consiliu din_ de către Curtea de Apel I. în același dosar s-a lămurit aplicarea dispozitivului deciziei civile nr.449/2006 în sensul că nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr.220 și 219/_ la B.N:P. Coste Ș. s-a extins doar asupra actului premergător de stabilire a prețului, restul procedurilor administrative rămânând valabile. A stabilit Curtea de Apel în cadrul considerentelor că scopul desființării contractelor de vânzare-cumpărare a fost înlăturarea fraudei suferite de recurentele-reclamante, repunerea acestora in situația anterioară încheierii contractului și asigurarea posibilității acestora de a beneficia de aplicarea dispozițiilor legale la care erau îndreptățite (f.88-89 Vol.I).
Pornind de la cele două hotărâri judecătorești, a apreciat că în cauză există o putere lucru judecat în ceea ce privește dreptul reclamantelor de a cumpăra spațiile comerciale anterior amintite, instanța de recurs repunând părțile în situația anterioară în sensul de a se asigura posibilitatea părților de a beneficia de aplicarea corectă a dispozițiilor legale în privința prețului de vânzare-cumpărare a acestor spații.
Cu toate acestea, C. Local I. refuză și în prezent încheierea acestor două contracte de vânzare-cumpărare, cu toate că după pronunțarea deciziei nr.449/2006 reclamantele au formulat două notificări către C. Local I. să se prezinte la notarul public în vederea încheierii celor două contracte de vânzare- cumpărare în formă autentică la prețul minim de vânzare de 44.587 USD pentru SC
SRL și 20.612 USD, ambele cu TVA inclus, demersuri rămase fără rezultat întrucât nu s-a prezentat niciun reprezentant al pârâtului la notarul public. De menționat că sumele de bani sus descrise sunt deja din anul 2000 în contul pârâtei și totodată acest preț de vânzare este stabilit ca fiind cel real de expertiza Barbu Suhan Botez cât și de expertiza David A. efectuată în prezenta cauză.
Avându-se în vedere acest refuz, s-a promovat prezenta acțiune în cadrul căreia C. Local I. și-a menținut aceeași poziție procesuală, mai mult a
formulat o cerere reconvențională prin care a solicitat să fie obligat la plata unor sume de bani reprezentând contravaloare chirie sau lipsa de folosință a acestor spații pe perioada octombrie 1999-august 2006 și evacuarea din spațiile comerciale. Totodată, părțile au invocat excepția inadmisibilității cererii principale, excepția lipsei calității procesuale pasive a S. ui Român și a P. ui Municipiului
I. în cererea principală, excepția prescripției dreptului la acțiune în privința cererii reconvenționale și excepția lipsei procedurii concilierii in cererea reconvențională, excepții care au fost soluționate prin sentința nr.905/CA pronunțată de către Tribunalul Iași la data de_ .
Astfel, prin această sentință a fost respinsă excepția inadmisibilității cererii principale pentru neefectuarea procedurii prealabile de către reclamante, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale a pârâților S. Român și P. Municipiului I. in cererea principală, a respins cererea principală formulată de reclamante SC L. SRL și SC L. SRL în contradictoriu cu pârâții S. Român și
Economiei și F. și P. Municipiului I. ca fiind formulat împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasivă, a admis excepția prescripției dreptului la acțiune în privința cererii reconvenționale pentru plata drepturilor bănești aferente perioadei 1999-februarie 2000, a respins excepțiile neefectuării concilierii și a prescripției dreptului la acțiune în privința cererii reconvenționale pentru drepturile bănești aferente perioadei februarie 2000-august 2006 formulat de către reclamantele-pârâte ca neîntemeiate și în cele din urmă a disjuns cererea principală precum și cererea reconvențională, cu excepția capetelor de cerere din cererea reconvențională privind obligarea reclamantelor-pârâte la plata drepturilor bănești aferente perioadei 1999-februarie 2000 de cererea principală formulată de reclamantele-pârâte în contradictoriu cu S. Român și M. Economiei și F. și de capetele de cerere din cererea reconvențională privind obligarea reclamantelor- pârâte la plata drepturilor bănești aferente perioadei 1999-februarie 2000, dispunându-se formarea unui nou dosar.
Această sentință a fost menținută prin decizia civilă nr.2008/2009 pronunțată de Curtea de Apel Cluj - Secția comercială, de contencios administrativ și fiscal în dosar nr._ .
Pe fondul acțiunii principale, reține că în acord cu decizia nr.449/2006 a Curții de Apel I. și în condițiile în care la apariția Legii nr.550/2002 reclamantele aveau depuse cereri de cumpărare in baza HG 389/1996 modificată prin HG nr.305/1998, cereri care fuseseră aprobate de comisia de specialitate, procedurile fiind in faza de stabilire a prețului final, în raport de prevederile art.23 din Legea nr. 550/2002, în conformitate cu care procedurile de vânzare a spațiilor comerciale aflate in curs de derulare la data intrării in vigoare a prezentei legi vor continua cu recunoașterea valabilității actelor și a etapelor consumate până la această dată, potrivit dispozițiilor legale anterioare, reține că toate procedurile sus menționate sunt conservate in favoarea reclamantelor.
Pe cale de consecință, procedura de vânzare a spațiilor deținute de cele două societăți comerciale se impunea a fi reluată de la momentul stabilirii prețului, dispozițiile hotărârii 449/2006 a Curții de Apel I. fiind foarte clare in acest sens.
Prin urmare, în acord cu prevederile art.8, 9 și 26 din Legea nr. 550/2002 și în raport de considerentele anterior amintite, instanța a admis acțiunea principală formulată de reclamante și a obligat pârâta să perfecteze contractul de vânzare- cumpărare cu SC L. SRL pentru spațiul comercial din I., str. Cuza V. nr.1, bL.8, parter - subsol în suprafață utilă totală de 258 mp. precum și cu privire la terenul aferent construcției - 16,59 mp., la prețul de 44.587 USD (cu TVA inclus), acesta fiind deja achitat; a obligat pârâta să perfecteze contractul de vânzare- cumpărare cu SC L. SRL pentru spațiul comercial din I., str. Străpungerii Ș. cel M. și S. nr.4, în suprafață utilă totală de 115,73 mp, precum și terenul
aferent construcției - 20,37 mp., la prețul de 20.612 USD (cu TVA inclus), acesta fiind deja achitat.
Totodată, datorită faptului că prețul este achitat și nu se cunoaște data la care pârâtul va duce la îndeplinire obligația de încheiere a contractelor, a dispus ca pârâta să le recunoască reclamantelor un drept de retenție asupra spațiilor comerciale sus amintite până la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare asupra acestora.
În privința daunelor cominatorii solicitate, de 1000 lei pe fiecare zi de întârziere, instanța a respins această solicitare, în cauză reclamantele având la dispoziție procedura prevăzută de art. 580 ind. 3 C. pr. civilă.
În privința cererii reconvenționale formulate de către pârât prin care solicită obligarea la plata unor sume de bani reprezentând chirie sau lipsă de folosință pentru perioada 03._ (deoarece perioada anterioară a fost soluționată prin admiterea excepției prescripției dreptului la acțiune), instanța a respins-o ca nefondată, deoarece între părți nu a existat un contract de închiriere și în aceste condiții nu se poate discuta de plata unei sume de bani cu titlu de chirie și de asemenea nu datorează vreo sumă de bani nici pentru lipsa de folosință, câtă vreme instanța de recurs care a pronunțat decizia nr.449/2006 a recunoscut societăților reclamante un drept de retenție asupra acestor spații care au format obiectul vânzării până la achitarea integrală a contravalorii lucrărilor de amenajare interioară executate, contravaloare care nu a fost achitată nici până în prezent de către pârâtă. Mai apoi s-a respins și cererea de evacuare solicitată de către pârât avându-se în vedere admiterea acțiunii principale, în aceste condiții cererea de evacuare rămânând fără obiect.
Totodată, s-a respins și excepția inadmisibilității și lipsei de obiect invocate de
Local I. prin înscrisurile din mai și iunie 2012 deoarece obiectul cererii principale al reclamantelor îl reprezintă cele două spații de la parter și subsol, nu de la mezanin, care sunt proprietatea lor, pentru a se putea spune că acțiunea principală este inadmisibilă și lipsită de obiect.
În temeiul art. 274 C. pr.civ a obligat pârâtul C. Local I. la plata sumei de 18.760 lei cheltuieli de judecată în favoarea reclamantelor reprezentând onorar avocat, onorar experți, taxă de timbru.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții P. MUNICIPIULUI I. și C. LOCAL AL MUNICIPIULUI I.
solicitând admiterea recursului așa cum a fost formulat.
În dezvoltarea motivelor de recurs, au arătat recurenții că, prin intampinarea depusa la dosarul cauzei s-a invocat exceptia inadmisibilitatii cererii de chemare in judecata motivat de faptul ca, aceasta este intemeiata pe dispozitiile HG 389/1996 modificata prin HG 505/1998, care au fost abrogate prin HG 1341/2002 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii 550/2002, si nicidecum pentru neindeplinirea procedurii de conciliere, asa cum in mod nelegal instanta a apreciat.
Conform art. 2 al HG 1341/2002 "pe data intrarii in vigoare a prezentei hotarari HG 389/1996 ... si HG 505/1998 .... precum si orice alte dispozitii contrare se abroga." In consecinta, nu pot fi admisibile in temeiul acestor acte normative capetele de cerere privind obligarea C. ui Local lasi la incheierea contractelor de vanzare-cumparare si nici capatul de cerere privind constatarea achitarii pretului minim, intrucat acest pret a fost stabilit in temeiul unor acte normative abrogate.
Cat priveste Legea 550/2002 privind vanzarea spatiilor comerciale proprietatea privata a statului si a celor de prestari servicii, aflate in administrarea consiliilor judetene sau a consiliilor locale, precum si a celor aflate in patrimoniul regiilor autonome de interes local, lege invocata de asemenea de catre reclamante in sustinerea actiunii, consideră ca nu este aplicabila in speta de fata din mai multe motive.
Astfel, Legea 550/2002 prevede la art. 17 obligativitatea celor ce detin spatiul in temeiul unui contract de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune, asociere in participatiune sau leasing, incheiat in conditiile legii si valabil la data intrarii in vigoare a respectivei legi, de a depune cerere de cumparare in termen de 30 de zile de la data intrarii in vigoare a Legii 550/2002. Nedepunerea cererii in acest termen se sanctioneaza cu decaderea din dreptul de a cumpara spatiul prin negociere directa. Reclamantele nu au depus cerere in termenul prevazut de art. 17 din Legea 550/2002 si nici nu pot fi repuse in acest termen, avand in vedere faptul ca este un termen de decadere, asa incat nu pot cumpara spatiile prin negociere directa.
Mai mult, prin faptul ca a fost constatata nulitatea absoluta a contractelor de vanzare-cumparare nu inseamna ca societatile reclamante au redevenit chiriase, iar nefiind chiriase nu sunt indeplinite nici conditiile impuse de art. 16 al Legii 550/2002 privind vanzarea directa. La data intrarii in vigoare a Legii 550/2002 reclamantele erau proprietare ale spatiilor respective.
Fata de aceasta motivare a exceptiei inadmisibilitatii actiunii pe care pârâtele au invocat-o, solicită ca instanța să aibă in vedere faptul ca instanta de fond a respins aceasta exceptie retinand ca .inscrisurile depuse la dosar atesta ca in prealabil acestea s-au adresat C. ui Local pentru incheierea din nou a contractelor de vanzare-cumparare pentru cele doua spatii" ceea ce nu are legatura cu motivarea exceptiei pe care a invocat-o.
Consideră asadar ca instanta de fond nu a raspuns exceptiei de inadmisibilitate a actiunii. O reiterează pe aceasta cale si solicită admiterea exceptiei inadmisibilitatii cererii principale pentru motivele aratate.
Cat priveste exceptia prescriptiei dreptului la actiune pentru plata drepturilor banesti aferente perioadei_, solicită instanței a avea in vedere faptul ca instanta de fond nu a motivat admiterea acestei exceptii. Potrivit art. 261 alin. 1 pct. 5 C.pr.civ. hotararea trebuie sa cuprinda motivele de fapt si de drept care au format convingerea instantei. Nestiind pe ca criterii s-a pronuntat instanta cu privire la aceasta exceptie le este imposibil să-și motiveze respingerea acesteia. Sustine ca sunt indreptati la plata acestor sume incepand cu luna octombrie 1999 si pe cale de consecinta solicită sa se respingă exceptia.
Cu privire admiterea actiunii principale formulata de reclamantele-parate SC L. SRL si SC LlMASOR SRL in contradictoriu cu paratul C. Local lasi, instanta de fond obliga paratul la perfectarea contractului de vanzare-cumparare cu SC LlMASOR SRL pentru spatiul comercial din lasi, str. Cuza V. nr. 1, bloc 8 parter-subsol si teren aferent la perfectarea contractului de vanzare-cumparare cu SC L. SRL pentru spatiul comercial din lasi, str. Strapungerii S. cel M. si S. nr. 4 si teren aferent.; dispune ca paratul C. Local lasi sa recunoasca reclamantelor un drept de retentie asupra spatiilor comerciale pana la perfectarea contractelor de vanzare-cumparare Pentru a se pronunta astfel instanta retine ca fiind aplicabile prevederile HG 389/1996 modificata prin HG 505/1998 si ale Legii 550/2002, in acord cu decizia 449/2006 a Curtii de Apel lasi.
Consideră nelegala hotararea sub acest aspect, raportat la Decizia 170/CAl2008 irevocabila, care trimite in vederea rejudecarii la instanta de fond.
Potrivit art. 315 alin. 1 C.pr.civ. in caz de casare hotararile instantei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate... sunt obligatorii pentru judecatorii fondului.
Examinand actele si lucrarile dosarului, Curtea de Apel lasi prin hotararea sus mentionata, retine ca, chiar daca prin Decizia 449/2006 s-a constatat nulitatea absoluta a contractelor de vanzare-cumparare, "din punct de vedere al procedurilor administrative, nu poate exista continuitate intre demersurile facute de reclamante anterior datei de 16 februarie 2000, ce au premers incheierii actului civil, materializat in contractul de vanzare-cumparare, si demersurile facute ulterior pronuntarii deciziei mentionate, intrucat primele s-au consumat si si-au produs efectele pe data la care C. Local lasi a hotarat asupra cererilor de vanzare ce i-
au fost adresate de cele doua societati comerciale, iar cele din urma decurg dintr-o situatie juridica noua, generata de chiar actiunea reclamantelor-cumparatoare" .
Instanta de control a mai retinut faptul ca "din punct de vedere administrativ, s-a nascut un nou raport juridic, in coordonate si cadru legislativ total diferite". In atare situatie, tribunalul era obligat "sa stabileasca care era cadrul prezent de drept material si de drept procesual in care reclamantele puteau sa-si valorifice pretinsul drept."
Astfel, cu putere de lucru judecat Curtea de Apel lasi a considerat ca demersurile facute de reclamante in temeiul HG 389/1996 si HG 505/1998 nu continua sa produca efecte si dupa data perfectarii contractelor de vanzare- cumparare si, mai mult decat atat, ele nu sunt de natura sa infranga dispozitiile Legii 550/2002. A lua in considerare hotararea privind lamurirea dispozitivului deciziei 449/2006 in dispretul considerentelor hotararii 170/CA/17 martie 2008 ce investeste instanta in rejudecare echivaleaza cu incalcarea principiului justei solutionari a cauzei si aflarii adevarului, pentru ca hotararea finala sa se bucure de un adevar absolut.
Prin sentinta recurata autoritatea publica locala este obligata la vanzarea spatiului comercial din lasi, str. Cuza V. nr. 1, bloc 8 parter-subsol in suprafata utila totala de 258 mp si teren aferent de 16,59 mp, precum si vanzarea spatiului comercial din lasi, str. Strapungerii S. cel M. si S. nr. 4 in suprafata utila totala de 115,73 mp si teren aferent constructiei de 20,37 mp, in dispretul inscrisurilor inaintate la dosarul cauzei care dovedesc faptul ca reclamantele- intimate au instrainat prin contracte de vanzare-cumparare parti integrante din aceste imobile.
Astfel, prin contractele de vanzare-cumparare nr. 2023/_ si nr. 2024/_ reclamantele prin administrator Balanescu Sorin au instrainat catre sotii Balanescu Sorin si L. parti integrante din imobilele ce fac obiectul litigiului.
La cea 2 saptamani de la instrainare acestia din urma au transmis proprietatea ce face parte integranta din imobilele cu privire la care instanta îi obliga a proceda la vanzare, catre SC ITALIAN SRL (contract nr. 35/_ ), care la randul sau le vinde catre Nita Razvan si Nita Ana Corina (contract nr. 200/_ ).
Prin autorizatiile de construire nr. 1116/_, 29/1999 si 901/1999 intimatele au executat modificari, supraetajare, compartimentari si amenajari interioare ale spatiilor obiect ale contractelor constatae nule absolute prin Decizia nr. 449/2006. Aceste lucrari de construire, care in fapt au creat noi spatii comerciale, prin micsorarea inaltimii de 5 metri a imobilelor ce faceau obiectul contractelor nule, au fost retinute potrivit deciziei sus mentionate ca fiind investitii, recunoscandu-se un drept de retentie pana la achitarea integrala a contravalorii acestora, drept de retentie asupra imobilelor ce au facut obiectul contractelor autentificate sub nr. 219/2000 si 220/2000.
Prin hotararea recurata Tribunalul Cluj obliga autoritatea publica locala sa perfecteze contractele de vanzare-cumparare asupra imobilelor din litigiu, ignorand inscrisurile care dovedesc faptul ca, asa cum a precizat mai sus, autoritatea publica locala nu detine in fapt si in drept imobilele in integralitatea lor.
Precizează ca este vorba despre spatii comerciale aflate la parterul unor cladiri-blocuri de locuinte cu mai multe apartamente si nu constructii independente a caror suprafata ar fi putut fi marita cu supraetajarea executata, ca mai apoi sa poata fi instrainate. Dimpotriva, supraetajarea s-a executat in interiorul spatiilor, diminuand astfel imobilele pe care intimatele le-au detinut cu contract de inchiriere. Autoritatea publica locala a intentat actiuni in revendicarea spatiilor comerciale nou create prin autorizatiile de construire sus mentionate care in fapt au diminuat in inaltime imobilele cu privire la care, prin hotararea recurata, instanta
obliga la perfectarea actelor de vanzare-cumparare.
Cu privire la pretul de vanzare al imobilelor consideră ca nu este serios cata vreme in speta nu sunt aplicabile prevederile Legii 550/2002 . Chiar daca am considera aplicabile aceste prevederi pretul trebuie recalculat intrucat nu poate fi mentinut cel intemeiat pe prevederile unor acte normative abrogate (HG 389/1996, HG 505/1998).
Mai mult, asa cum a aratat si prin obiectiunile formulate la raportul de expertiza, pretul minim la care au fost obligati sa vândă a fost calculat ilegal si incorect, prin scaderea din valoarea de piata a spatiilor a pretinselor imbunatatiri, pentru care, asa cum a aratat, intimatele au incasat contravaloarea lor prin vanzare.
Reiterează nulitatea raportului de expertiza efectuat in cauza, pentru nelegala convocare la efectuarea lucrarii precum si lipsei vizei de certificare pentru conformitate. Solicită a se constata ca in expertiza efectuata in fata Tribunalului Cluj expertul nu identifica si nu precizeaza in ce anume ar consta aceste imbunatatiri, limitandu-se doar la a intocmi un centralizator cu cheltuielile efectuate pentru amenajarea spatiului comercial in care sunt indicate generic o serie de societati comerciale, facturi si sume fara a se indica in mod concret ce anume reprezinta aceste sume si fara a se preciza daca pretinsele lucrari de imbunatatire au fost efectiv efectuate in cele doua spatii comerciale.
S-au evaluat spatiile la starea lor de dinainte de a se face lucrarile de extindere si amenajare, prin urmare din pret nu trebuia scazuta valoarea acestora. Daca evaluatorul dorea sa scada din pret valoarea extionderii si a amenajarilor efectuate de fostii chiriasi trebuia sa evalueze spatiile la starea fizica de dupa efectuarea acestora. pentru suprafetele rezultate din modernizare, respectiv 350,26 mp si 234,76 mp .
Precizează totodata faptul ca a fost sesizat si organul de urmarire penala in vederea constatarii savarsirii unei fapte de natura penala in scopul tragerii la raspundere a persoanelor care se fac vinovate de producerea prejudiciului bugetului autoritatilor publice.
In concluzie, consideră ca intimatele, in mod nelegal se considera indreptatite sa cumpere de la C. Local lasi spatiile comerciale pe care tot acestea le-au injumatatit pe verticala si le-au instrainat, incasand sume deloc de neglijat, cu toate ca pe rolul instantei de judecata acestea au intentat actiune in constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare-cumparare incheiate in forma autentica. Aceasta constituie in fapt o marire a patrimoniului prin micsorarea patrimoniului autoritatii publice locale, creand astfel un grav prejudiciu.
Prin hotararea recurata instanta respinge cererea reconventionala formulata de C. Local lasi si P. Municipiului lasi avand ca obiect despagubiri si evacuare. Asa cum a aratat in prima instanta, de necontestat este faptul ca intimatele au posesia si folosinta imobilelor ce au facut obiectele contractelor de vanzare-cumparare constatate nule, in mod continuu, de la data perfectarii contractelor de inchiriere.
Ca efect al constatarii nulitatii absolute a contractelor de vanzare-cumparare, titlul de proprietate al intimatelor a fost desfiintat in mod retroactiv, ceea ce duce la dreptul C. ui Local de a pretinde si obtine contravaloarea lipsei de folosinta a imobilelor respective, in caz contrar fiind ignorat dreptul de administrare.
Intrucat instanta de judecata a apreciat ca fiind indreptatite intimatele la a cumpara imobilele respective, in considerarea dreptului conferit de Legea 550/2002, potrivit careia numai chiriasii au acest drept, nu intelege ce anume a determinat aceeasi instanta sa respinga cererea pârâților prin care au solicitat obligarea la plata contravalorii chiriei. Daca instanta a retinut lipsa contractului de inchiriere ca fiind un impediment la obligarea la plata contravalorii folosintei imobilelor, cu atat mai mult aceasta situatie de fapt nu putea fi retinuta ca temei pentru admiterea cererii principale formulata de intimate.
Este adevarat faptul ca incepand cu data pronuntarii deciziei 449/2006, respectiv mai 2006, intimatelor li s-a recunoscut un drept de retentie asupra imobilelor din litigiu, dar aceasta are efect pentru viitor si nu pentru perioada anterioara conferirii acestui drept de retentie, respectiv 2000-2006. Retinerea dreptului de retentie nu poate fi justificata pentru a nu obliga intimatele sa plateasca contravaloarea folosintei imobilelor respective anterior pronuntarii deciziei 449/2006.
Mai mult, a aratat instantei de judecata reaua credinta a intimatelor, constand in aceea ca acestea au exploatat imobilele respective, incasand venituri, din punctul pârâților de vedere fiind o imbogatire fara justa cauza.
Cu privire la aprecierea potrivit careia contravaloarea investitiilor nu a fost achitata nici pana in prezent de catre C. Local lasi, tine sa precizeze faptul ca aceasta chestiune nu a facut obeictul controlului judiciar. Desi in virtutea rolului activ instanta ar fi putut cerceta acest aspect cu privire la care invederează faptul ca intimatele prin instrainarile succesive care au avut loc au recuperat aceasta investitie, inclusiv prin incheierea unui contract de imprumut cu ipoteca.
Reclamantele intimate SC L. SRL și SC L. SRL au formulat întâmpinare
prin care au solicitat respingerea recursului ca inadmisibil - filele 89- 94.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate și a apărărilor formulate, Curtea constată că recursul este inadmisibil, din următoarele considerente:
Prezentul recurs vizează sentința civilă nr. 7931/_ pronunțată de Tribunalul Cluj, prin care instanța de fond a soluționat o cerere întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 550/2002, obligând pe recurentul C. Local I. să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare cu SC L. SRL, pentru spațiul comercial din I., str. Cuza V. nr. 1, bloc 8, parter-subsol și terenul aferent, iar cu SC L. SRL, pentru spațiul comercial din I., str. Străpungerii Ș. cel M. și S. nr. 4 și terenul aferent. Totodată, a fost obligat C. Local al mun. I. să recunoască reclamantelor un drept de retenție asupra spațiilor comerciale până la perfectarea contractelor de vânzare cumpărare, a fost respinsă cererea reconvențională formulată de P. mun. I. și C. Local al mun. I., fiind obligat C. Local al mun. I. la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantelor-intimate.
Potrivit dispozițiilor art. 8 din Legea nr. 550/2002, în vederea vanzarii spatiului comercial sau de prestari de servicii, comisia stabileste un pret minim de vanzare, pe baza unui raport de evaluare elaborat de persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii. Evaluatorul va fi selectat de comisie prin licitatie publica organizata in termen de 10 zile de la constituirea comisiei; pretul minim de vanzare, stabilit potrivit alin. (1), va fi avut in vedere ca baza de negociere, in cazul vanzarii prin negociere directa, respectiv va fi cuprins in oferta de vanzare prin licitatie publica cu strigare; raportul de evaluare si stabilirea pretului de vanzare pot fi contestate de persoanele interesate, in termen de 5 zile de la depunerea raportului, la sectia de contencios administrativ a tribunalului. Judecata se face de urgenta, cu citarea contestatorului, a comisiei si a evaluatorului. Hotararea este definitiva si irevocabila.
Prin urmare, fiind în prezența unei cereri grefate pe dispozițiile Legii nr. 550/2002, hotărârea instanței de fond este irevocabilă, nefiind susceptibilă de recurs.
În consecință, neputându-se exercita nici o cale de atac împotriva acestei sentințe, Curtea constată că recursul formulat este inadmisibil, în condițiile în care vizează o hotărâre irevocabilă, motiv pentru care îl va respinge ca atare.
În conformitate cu dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă, recurenții vor fi obligați la plata, în favoarea intimatelor SC L. SRL și SC L. SRL, a cheltuielilor
de judecată ocazionate de prezentul proces, respectiv contravaloarea onorariului de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca inadmisibil recursul declarat de P. MUNICIPIULUI I. și C. LOCAL AL MUNICIPIULUI I., împotriva sentinței civile nr. 7931/_, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Cluj, pe care o menține în întregime.
Obligă recurenții să plătească intimatelor SC L. SRL și SC L. SRL suma de 2500 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE, M. D. | JUDECĂTOR, R. -R. D. | JUDECĂTOR, L. U. |
GREFIER, M. T. |
Red.M.D./dact.L.C.C.
2 ex./_
Jud.fond: A. M. Budișan
