Sentința civilă nr. 7472/2013. Vanzari spatii comerciale. Legea 550/2002
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL MARAMUREȘ
cod operator 4204
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. _
Sentința civilă nr. 7472
Ședința publică din _
Instanța constituită din:
P.: V. F. - judecător
G. ier: E. -A. I. C.
Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Maramureș - reprezentat prin procuror BRISC I. V. .
Pe rol fiind soluționarea cererii de chemare în judecată formulată de reclamanta SC M & M I. E. S., cu sediul în C. N., str. D., nr. 12, județul C., CUI RO 2., în contradictoriu cu pârâții C. DE A. A L. 5.
R. DE P.
, cu sediul în S. M., str. B. V., nr. 14, județul M.
, C. LOCAL S. M. , cu sediul în S. M., str. B. V., nr. 14, județul M., și P. F. N. , cu sediul în B. M., str. C., nr. 12/5, județul M., având ca obiect vânzări spații comerciale (Legea Nr. 5. ).
Se constată că toate susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea ședinței publice din data de_, când s-a dezbătut cauza, încheiere care face parte integrantă din hotărâre. Pronunțarea soluției a fost amânată pentru termenul de astăzi, când instanța în urma deliberării a pronunțat următoarea sentință.
T.
Deliberând asupra cererii de față, instanța constată următoarele:
Prin cererea formulată la data de_ și înregistrată sub dosarul nr._ reclamanta SC M&M I. E. în contradictoriu cu pârâții C. de aplicare a L. nr. 5. reprezentată de președinte, C. Local S. M. și P. F. N. a solicitat anularea raportului de evaluare întocmit de dl. expert evaluator P. F. N. în procedura de vânzare a spațiului comercial situat în municipiul S. l M., strada I. Mihaly de Apsa nr. 2 ap. 18, anularea procesului-verbal întocmit de către Comisie în data de_, ca nelegal și netemeinic, pronunțarea unei hotărâri prin care să se stabilească, în urma probelor ce se vor administra, valoarea reală a bunului imobil ce face obiectul procedurii de vânzare, suspendarea efectelor procesului verbal și a raportului de expertiză, până la soluționarea definitivă și irevocabilă a cauzei și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamantul a arătat că a demarat, cu mai mult timp în urmă, procedura de cumpărare a imobilului menționat, iar în urma pasivității Primăriei municipiului S. l Maramției reclamantul a solicitat și a obținut obligarea Comisiei la vânzarea spațiului prin metoda negocierii directe. În ședința de negociere din_ pârâta C., prin reprezentant legal, a informat reclamanta în privința prețului de vânzare, stabilit în baza raportului de evaluare contestat.
Se apreciază că prețul stabilit conform acelui raport nu corespunde situației faptice a imobilului, respectiv stării fizice actuale a acestuia, imobilul fiind supraevaluat și nici cerințelor rezultate din situația juridică existentă între părți, generată de existența dosarului nr._ . În dosarul nr._ al T. ui M., reclamanta a solicitat obligarea pârâților la vânzarea spațiului prin metoda negocierii directe, iar în cadrul acestui litigiu a fost efectuată și o evaluare a bunului imobil supus procedurii de vânzare. E. luarea, realizată de către un expert independent, numit de către instanța de judecată, cuprinde cu totul alte valori decât cele stabilite de către pârât. Instanța de recurs a modificat hotărârea instanței de fond sub aspectul evaluării, însă, așa cum se arată în decizia nr. 2402/2012 a Curții de Apel C., această măsură a fost generată de "necesitatea individualizării și evaluării celorlalte părți indivize comune, al căror regim juridic este indisolubil legat de cel al bunului principal, fiind pe deplin aplicabile disp. art. 651 din NCC." Practic instanța de recurs a reținut doar un aspect de "nelegalitate" al raportului de expertiză, respectiv, lipsa individualizării și evaluării celorlalte părți indivize comune, și nu valorile stabilite de către expert în cadrul evaluării propriu zise. Între valorile stabilite de către expertul numit de instanță și cel ce a realizat lucrarea de evaluare la solicitarea comisiei există o diferență semnificativ și nejustificată.
Ambii experți au avut de realizat evaluarea imobilului în vederea stabilirii prețului de vânzare, astfel încât nimic nu justifica existența unei diferențe semnificative, exceptând valoarea cotei din părțile indivize comune, între cele două evaluări.
Reclamanta arată că conținutul raportului i-a fost adus la cunoștință doar în cadrul ședinței de negociere, când i s-a comunicat un exemplar.
Referitor la cererea de anulare a procesului verbal din_ reclamanta arată că, în mod nelegal, cu ignorarea dispozițiilor cuprinse în hotărârile judecătorești menționate, a procedat comisia la demararea negocierii efective și la încheierea ulterioară a procesului verbal. Astfel între părți s-a purtat un litigiu în care a avut loc o evaluare a imobilului, efectuată de către un expert numit de către instanța de judecată. Singurul motiv pentru care instanța de recurs a modificat hotărârea instanței de fond a constat în lipsa determinării cotelor de părți indivize, aspect ce putea fi stabilit cu prilejul apartamentării imobilului. Expertul numit la fond a evaluat imobilul (spațiul comercial) ce urma să fie vândut, și, în mod evident, diferența dintre cele două evaluări, cea a expertului numit de către instanță și cea realizată de către Comisie, putea consta doar în valoarea părții indivize comune.
Cu toate acestea pârâta C. a ignorat existența evaluării, limitele în care s-a modificat hotărârea instanței de fond, și a procedat la o nouă evaluare, nereală și mult majorată, a spațiului comercial.
Față de cererea de anulare a procesului verbal reclamanta aprecieză că expertul evaluator nu are calitate procesuală pasivă, acesta fiind chemat în judecată doar în privința petitelor 1,2 și 4 din cerere.
Referitor la cererea de suspendare reclamanta a arătat că potrivit art. 15 din legea nr. 554/2004, odată cu acțiunea în anulare, partea poate cere și suspendarea actului administrativ ce s-a cerut a fi anulat. Se aprecieză că sunt îndeplinite cele două condiții legale, prev. de art. 14 din Legea nr. 554/2004, respectiv aspectele de nelegalitate ale celor două acte, din perspectiva stării de fapt existente deja între părți. Practic pârâta comisa ignoră existența anterioară a litigiului, obiectul acestuia și statuările instanței de judecată ce a soluționat cauza în recurs. Punctul de vedere exprimat de către Comisie, prin procesul verbal și confirmarea raportului de evaluare, conturează poziția juridică a pârâtei în cadrul acestei proceduri, respectiv de ignorare a unei hotărâri judecătorești, în privința căreia are obligația de punere în executare, așa cum prevede art. 24 din legea nr. 554/2004.
Se arată că pârâta considerând că a finalizat negocierea cu reclamanta, va considera liberă să urmeze procedura de vânzare prin metoda vânzării la licitație, ignorând drepturile reclamantei, precum și antecedentele judiciare existente între părți.
Se arată că reclamanta a formulat cererea de vânzare a imobilului la puțin timp de la apariția L. nr. 5., și doar acum, după un interval de timp considerabil și după ce a fost nevoită să poarte un litigiu pentru a-i fi recunoscut dreptul de a participa la negocieri directe, a fost chemată la negocieri directe. Cu toate acestea, pârâta a tratat superficial starea de fapt existentă, ignorând drepturile ce au fost conferite reclamantei de lege și de cele două hotărâri judecătorești. Se apreciază că continuarea procedurii este de natură să producă reclamantei un prejudiciu patrimonial, pasul următor fiind cel de oferire la licitație publică a imobilului, în situația în care efectele actelor atacate acum nu sunt suspendate.
În drept au fost invocate dispozițiile L. nr.550/2004.
În motivarea cererii reclamantul a depus procesul-verbal încheiat de Comisie la data de_, raportul de evaluare întocmit de expertul F. N.
, raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în dosarul nr._ de expertul tehnic Bodea Zefica.
La data de_ expertul F. N. a formulat întâmpinare prin care, în esență, arată că raportul întocmit în martie 2012 este corect și respectă normele ANE. R.
Analizând actele și lucrările dosarul instanța reține următoarele:
Între reclamantă în calitate de locatar și municipiul S. M. prin primar în calitate de locator s-a încheiat contractul de închiriere nr. 129/_
, având ca obiect folosința imobilului "magazin"; aflat pe str. I. Mihaly de Apșa, nr. 2, S. M. .
Potrivit art. 3 din contract, termenul închirierii se stabilește pe perioadă nedeterminată.
Potrivit art. 1 din Legea 5., prezenta lege stabilește cadrul juridic pentru vânzarea spațiilor comerciale și a celor de prestări de servicii, proprietate privată a statului, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, denumite în continuare spații comerciale sau de prestări de servicii; vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări de servicii se realizează prin negociere directă sau, după caz, prin licitație publică cu strigare, în condițiile prezentei legi.
În cadrul ședinței de negociere din data de_, astfel cum reiese din procesul verbal întocmit cu acea ocazie (fila 3), reclamantei prin reprezentant i s-au comunicat concluziile raportului de evaluare întocmit la solicitarea comisiei, conform art. 8 alin. 1 din Legea 5., de către E. luator F. N. .
Întrucât reclamanta prin reprezentant nu a fost de acord cu valoarea stabilită, prin raportul de evaluare, a formulat prezenta contestație, potrivit art. 8 alin. 3 din Legea 5. .
În prezenta cauză s-a dispus administrarea probei cu expertiză tehnică judiciară de evaluare a imobilului în cauză, reieșind o altă valoare decât cea stabilită de către evaluatorul numit de comisia constituită conform art. 6 din Legea 5., motiv pentru care contestația raportului de evaluare apare ca întemeiată, urmând a fi admisă.
În acest sens, ca și preț minim de vânzare de la care se va porni negocierea directă între comisie și reclamantă va fi reținută valoarea de 32.300 EUR, astfel cum reiese din completarea la raportul de expertiză judiciară întocmită în prezenta cauză.
În ceea ce privește cheltuielile cu îmbunătățirile aduse imobilului în cauză, instanța reține următoarele:
Potrivit art. 19 din Legea 5., pentru stabilirea prețului minim de vânzare al spațiilor raportul de evaluare va evidenția valoarea investițiilor efectuate de către solicitant; deducerea valorii investițiilor efectuate, indiferent de natura acestora, se face numai dacă acestea îndeplinesc cumulativ următoarele condiții: a) au fost efectuate cu acordul proprietarului sau al titularului dreptului de administrare a spațiului; b) au fost executate pe baza unei autorizații de construire, în condițiile legii.
Referitor la aceste două condiții, instanța reține, din analiza contractului de închiriere, pe de o parte faptul că toate îmbunătățirile menționate în expertiza de evaluare se regăsesc menționate la art. 9, respectiv obligațiile locatarului, pe de altă parte, pentru aceste investiții nefiind necesară obținerea autorizației de construire, mai mult, fiind necesare desfășurării activității în respectivul spațiu.
În acest sens, constatând îndeplinită și condiția prevăzută de art. 19 alin. 4 din Legea 5., respectiv aceea ca valoarea investițiilor deduse în condițiile alin. (3) să nu depășească jumătate din valoarea stabilită prin raportul de
evaluare, suma de 13.000 EUR reținută în raport ca reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate, va fi scăzută din valoarea imobilului.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă va obliga pârâta C. de aplicare a L. 5. S. M., C. Local S. M. la plata către contestatoare a sumei de 1850 RON cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE L. HOTĂRĂȘTE
Admite cererea formulată de contestatoarea SC M & M I. E. S., cu sediul în C. N., str. D., nr. 12, județul C. în contradictoriu cu pârâții C. de aplicare a L. 5. S. M., C. Local S. M., cu sediul în loc. S. M., str. B. V., nr. 14, jud. M. și E. luator F. N., domiciliat în loc. B. M., str. C., nr. 12/5, jud. M. .
Dispune anularea raportului de evaluare întocmit de E. luator F. N. cu privire la imobilul situat în loc. S. M., str. I. Mihaly de Apșa, nr. 2, jud. M. .
Stabilește ca preț de pornire în cadrul negocierii directe între contestatoare și C. de aplicare a L. nr. 5. asupra imobilului situat în loc. S. M., str. I. Mihaly de Apșa, nr. 2, jud. M., suma de 19.300 EUR.
Obligă pârâta C. de aplicare a L. 5. S. M., C. Local
S. M. la plata către contestatoare a sumei de 1850 RON cheltuieli de judecată.
Definitivă și irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi,_ .
P. | , | GREFIER, | |
V. | F. | E. -A. | I. C. |
Red. F.V./_
Tehnored. E.A.I.C./_
