Obligația de a face. Decizia 138/2010. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ Nr. 138/2010
Ședința publică de la 21 Ianuarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Liviu Ungur
JUDECĂTOR 2: Delia Marusciac
JUDECĂTOR 3: Gabriel Adrian
Grefier
S-a luat în examinare - în vederea pronunțării - recursul declarat de către reclamanta - ȘI SRL împotriva sentinței civile nr. 1216/2009 pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații COMUNA și CONSILIUL LOCAL AL COMUNEI, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în cauză se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Se prezintă referatul cauzei de către grefier care arată că la data de 20.01.2010 s-a depus la dosar, de către ambele părți concluzii scrise.
Se constată totodată faptul că prin încheierea de ședință din data de 14.01.2010 s-au consemnat atât mersul dezbaterilor, cât și concluziile orale ale părților, încheiere ce face parte din prezenta hotărâre.
CURTEA:
Prin sentința civilă nr. 1.216 din 8 mai 2009 Tribunalului Clujs -a respins acțiunea formulată de către reclamanta ȘI C-N, în contradictoriu cu pârâții COMUNA prin PRIMAR și CONSILIUL LOCAL AL COMUNEI.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a stabilit că reclamanta nu a făcut dovada existenței vreunei dispoziții legale prin care pârâtul Consiliul Local al Comunei să poată să fie obligat la adoptarea unei hotărâri având ca obiect vânzarea terenului aferent construcției, teren deținut de reclamantă în baza unui contract de închiriere.
A mai arătat instanța de fond că asupra vânzării, concesionării sau închirierii bunurilor aparținând domeniului privat al unității administrativ-teritoriale, autoritatea deliberativă locală se pronunță prin hotărâre, iar atribuirea efectivă se poate realiza numai prin licitație publică.
Analizând incidența disp. art. 123 alin. 3 din Legea nr. 215/2001, instanța de fond a constatat că reclamanta nu a făcut dovada că pârâtul Consiliul Local al Comunei a hotărât vânzarea terenului aferent construcției, nu s-a organizat o licitație publică și nici nu s-a întocmit un raport de evaluare în funcție de care să se stabilească prețul de vânzare pentru ca reclamanta să poată beneficia de dreptul său de preemțiune.
S-a mai arătat că nu a fost transmisă notificare prev. la pct. 4 din același articol, pentru ca reclamanta să-și poată manifesta opțiunea.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta, solicitând, în principal, casarea cu trimitere spre rejudecare, în vederea suplimentării probațiunii cu expertize judiciare de evaluare imobiliară.
În subsidiar, reclamanta a solicitat modificarea hotărârii în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului, reclamanta arată că în mod greșit instanța de fond a ignorat opțiunea de cumpărare existentă în contractul de închiriere și, în această situație, în mod greșit nu a dat curs solicitării reclamantei de administrare a probei cu expertiza în vederea stabilirii valorii de cumpărare a terenului.
Arată reclamanta că prin cererea din 12 iunie 2007 și-a exprimat opțiunea de a cumpăra ternul, moment de la care s-a născut obligația corelativă a pârâtei ca în baza unei hotărâri să procedeze la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.
A mai arătat reclamanta că instanța de fond nu a corelat dispozițiile art. 123 din Legea nr. 215/2001 cu dispozițiile art. 1073 și urm. Cod civil, arătând că în momentul în care și-a exprimat opțiunea de a cumpăra terenul, înscrisul dintre părți s-a transformat într-o promisiune de vânzare-cumpărare ce conține și obligația legală a pârâtului Consiliul Local al Comunei de emitere a unei hotărâri de vânzare a imobilului închiriat.
Pârâtul Consiliul Local al Comunei s-a opus admiterii recursului arătând că nu a fost emisă o hotărâre de vânzare a terenului.
Analizând recursul formulat din prisma motivelor invocate, Curtea l-a apreciat ca fiind fondat din următoarele considerente.
Potrivit pct. III.1 din contractul de închiriere încheiat de părți la data de 24 februarie 2005 pentru suprafața de 4.100 mp. teren aferentă imobilului situat în comuna, satul, nr. 89, la sfârșitul duratei de închiriere, respectiv 25 februarie 2010, părțile pot prelungi contractul de închiriere de comun acord, iar opțiunea pentru cumpărare poate fi exercitată din primul an de închiriere și până la sfârșitul contractului.
Potrivit art. 123 alin. 3 din Legea nr. 214/2001, titularii dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate cu bună-credință pe terenul proprietate privată a unităților administrativ-teritoriale au drept de preemțiune la cumpărarea terenurilor în situația în care autoritățile locale decid să vândă terenul. " Art. 123 al.3- Prin derogare de la prevederile alin. (2), în cazul în care consiliile locale sau județene hotărăsc vânzarea unui teren aflat în proprietatea privată a unității administrativ-teritoriale pe care sunt ridicate construcții, constructorii de bună-credință ai acestora beneficiază de un drept de preempțiune la cumpărarea terenului aferent construcțiilor. Prețul de vânzare se stabilește pe baza unui raport de evaluare, aprobat de consiliul local sau județean, după caz."
În speță, din modul de redactare a disp. pct. III.1 din contract rezultă cu certitudine că voința consiliului local de vânzare a terenului în discuție a fost manifestată de către acesta prin acordarea opțiunii pentru cumpărare în favoarea chiriașului.
Numai prin această modalitate de interpretare a dispozițiilor contractuale, se poate determina care a fost voința reală a părților și se poate da eficiență dispoziției contractuale în care a fost inserată opțiunea pentru cumpărare.
Astfel, se poate constata că ar fi lipsită de sens inserarea acelei caluze în contract, dacă nu s-ar constata că pârâtul și-a monifestat opțiunea s-a de a vinde, acordând reclamantei dreptul de a-și exprima opțiunea într-un anumit interval de timp.
În situația în care Curtea ar primi argumentația utilizată în apărare de către pârâtă, respectiv că ar fi necesar ca pârâta să se decidă cu privire la vânzarea terenului și să notifice acest lucru reclamantei urmând ca aceasta să transmită răspunsul în alte 15 zile, s-ar constata că dispozițiile pct. III.1 din contract nu au nici o finalitate, nu ar produce nici un fel de consecințe juridice. Dreptul de preemțiune la cumpărare este acordat de lege (Legea nr. 215/2001) și nu depinde de manifestarea de voință a părților, indiferent că este exprimată contractual sau sub altă formă.
Este cert că pârâtul și-a exprimat cu prilejul încheierii contractului voința de a înstrăina reclamantei terenul aferent construcției la data la care aceasta își va manifesta opțiunea pentru cumpărare.
Așa cum au relevat probele administrate în fața instanței de fond, reclamanta și-a manifestat intenția de a cumpăra terenul prin cererea înregistrată în data de 12 iunie 2006.
De la data formulării acestei cereri, oferta de vânzare a pârâtei s-a întâlnit cu opțiunea de cumpărare a reclamantei și s-a realizat astfel acordul de voință al părților pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Este adevărat că art. 123 din Legea nr. 215/2001 impune o anumită procedură pentru vânzarea bunurilor aflate în proprietate privată a unităților administrativ-teritoriale pe care se află construcții aparținând unui alt proprietar, acesta fiind de bună-credință în dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției.
Curtea constată însă că procedura urmată de către pârât în privința vânzării terenului către reclamantă nu încalcă dispozițiile art. 123 din Legea nr. 215/2001.
Astfel, instanța constată că terenul în litigiu face parte din domeniul privat al unității administrativ-teritoriale și că reclamanta este o dobânditoare de bună-credință pentru supraedificatele existente pe acel teren.
Voința consiliului local se manifestă de regulă printr-o hotărâre, în speță însă Curtea constată că voința pârâtului de a înstrăina terenul aferent construcției s-a manifestat încă de la data încheierii contractului de închiriere, fiind dovedită prin acordarea opțiunii de cumpărare chiriașului.
Nimic nu obliga pârâtul să acorde această opțiune, deoarece, așa cum a sesizat și acesta, acordarea opțiunii este subsecventă hotărârii de vânzare a terenului.
Acordând opțiunea de cumpărare, în mod cert pârâtul și-a manifestat public față de reclamantă intenția de a vinde în momentul în care aceasta va da curs opțiunii ce i-a fost acordată.
Sub acest aspect, hotărârea instanței de fond este greșită, deoarece ignoră succesiunea în timp a manifestării de voință a părților și ignorând faptul că oferta pârâtului de a vinde s-a întâlnit cu acceptarea acesteia din partea reclamantei.
În condițiile art. 123 alin. 4 din Legea nr. 215/2001 pentru determinarea prețului de vânzare, era necesară efectuarea unei expertize de evaluare a imobilului.
O astfel de probă ar fi trebuit administrată în fața instanței de fond, în recurs operând interdicția prev. de art. 305.pr.civ.
În această situație se impune casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea suplimentării probațiunii pentru stabilirea prețului de vânzare al imobilului.
În condițiile art. 315 alin. 1 din pr.civ. instanța de fond va pronunța hotărârea conform dezlegărilor asupra problemei de drept a vânzării terenului realizată în recurs, urmând a stabili doar prețul la care se va realiza vânzarea.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta ȘI C- împotriva sentinței civile nr. 1.216 din 08 mai 2009, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Cluj, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 21 ianuarie 2010.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
-
Red./03.02.2010
Dact./6 ex./
Jud.fond:
Președinte:Liviu UngurJudecători:Liviu Ungur, Delia Marusciac, Gabriel Adrian
