CSJ. Decizia nr. 4098/2003. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.4098/2003
Dosar nr. 1225/2002
Şedinţa publică din 28 octombrie 2003
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La data de 29 iulie 1996, reclamanta SC M. SA Bucureşti a chemat-o în judecată pe pârâta SC S. SRL Bucureşti, solicitând ca aceasta să fie obligată să lase liber terenul, proprietatea reclamantei, situat în Bucureşti, în suprafaţă de 3210 mp, să-şi ridice, pe cheltuiala sa, construcţiile pe care le-a construit fără acordul reclamantei şi să plătească daune interese, în sumă de 6.790.000 lei, reprezentând echivalentul chiriei pe perioada 26 iunie 1996 – 26 iulie 1997, cu cheltuieli de judecată.
Prin cererea din 28 mai 1997, reclamanta şi-a completat acţiunea, în sensul că a solicitat evacuarea şi demolarea construcţiilor ridicate fără acordul său de pârâtă.
Prin sentinţa civilă nr. 6980 din 28 mai 1997, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, a admis excepţia de necompetenţă teritorială ridicată din oficiu şi şi-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei sectorului 4 Bucureşti.
Judecătoria sectorului 4 Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 1546 din 23 februarie 1999, a anulat, ca insuficient timbrată, acţiunea formulată de reclamantă, iar Tribunalul Bucureşti, secţia comercială, prin Decizia civilă nr. 746 din 28 septembrie 1999, a admis apelul declarat de reclamantă, a desfiinţat sentinţa atacată şi a reţinut cauza spre rejudecare.
Prin cerere precizatoare, reclamanta a arătat că obiectul acţiunii îl constituie obligarea pârâtei de a demola construcţiile edificate pe terenul, proprietatea sa, fără autorizaţie de construcţie şi fără acordul său, sub sancţiunea daunelor cominatorii, reprezentând echivalentul a 200 dolari S.U.A. pe zi de întârziere şi evacuarea pârâtei de pe terenul în suprafaţă de 1295 mp, pentru lipsă de titlu.
Tribunalul Bucureşti, secţia comercială, prin sentinţa civilă nr. 3427 din 30 aprilie 2001, a admis acţiunea reclamantei şi a obligat-o pe pârâtă să demoleze construcţiile edificate pe terenul, proprietatea reclamantei, situat în Bucureşti şi format din următoarele suprafeţe: de 162 mp, clădire din zid cu parter şi un etaj, notată cu nr. 6 pe plan, expertiză V.G. şi de 41,85 mp, clădire din zid cu parter, notată cu nr. 7 pe acelaşi plan, sub sancţiunea daunelor cominatorii, în echivalent în lei a 200 de dolari S.U.A. pe zi de întârziere.
A dispus evacuarea pârâtei de pe terenul situat în Bucureşti pentru lipsă de titlu.
A respins, ca nefondată, excepţia de tardivitate a introducerii acţiunii, invocată de pârâtă.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că excepţia de tardivitate, privind capătul 1 din acţiune, invocată de pârâtă în temeiul art. 26 din Legea nr. 50/1991, nu este întemeiată şi, a respins-o, în consecinţă, cu motivarea că, având în vedere obiectul cauzei, care constă în acţiunea proprietarului unui teren pe care s-au ridicat cu rea-credinţă construcţii, îndreptată împotriva constructorului şi nu într-o acţiune a unei autorităţi locale, îndreptată împotriva unui contravenient, în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile legii mai sus menţionate.
Pe fondul cauzei, a reţinut, în esenţă, că reclamanta a vândut pârâtei activul, dar contractul de vânzare-cumpărare pentru teren, cu forma propusă de pârâtă, nu s-a perfectat.
Instanţa a validat expertiza V.G., din care a rezultat că, pe acest teren, pârâta a edificat două construcţii, pentru care nu a avut acordul reclamantei şi nu a prezentat nici autorizaţie de construcţie, conform art. 494 C. civ., fiind constructor de rea-credinţă.
A mai reţinut şi că expertizele tehnice au concluzionat folosirea de către pârâtă a întregului teren de 3241,86 mp şi nu numai de 1915 mp, cum s-a susţinut în întâmpinare, fără a se dovedi şi, în raport de considerentele arătate, a apreciat că acţiunea este întemeiată şi a admis-o, în conformitate cu dispoziţiile art. 998 şi urm. şi art. 494 C. civ., dispunând obligarea pârâtei la demolarea construcţiilor edificate pe proprietatea reclamantei, sub sancţiunea unor daune cominatorii, precum şi evacuarea pârâtei de pe terenul în litigiu, proprietatea reclamantei, ocupat fără titlu.
Prin Decizia civilă nr. 44 din 19 februarie 2002, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, a respins, ca nefondat, apelul formulat de pârâtă împotriva sentinţei mai sus menţionate.
În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a reţinut că apelanta ocupă terenul fără titlu, prin contractul de vânzare-cumpărare din 19 august 1992, stabilindu-se în favoarea sa un drept de folosinţă a terenului, până la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a acestuia.
A reţinut, de asemenea, că susţinerea privind investiţiile realizate pe teren şi care deservesc întreaga suprafaţă nu a fost dovedită şi, totodată, că expertiza administrată în cauză a demonstrat că apelanta nu a avut acordul intimatei pentru edificarea construcţiilor, făcute, de altfel, fără autorizaţie de construcţie, constructorul fiind, deci, şi de rea-credinţă.
Susţinerea reclamantei, privind depăşirea termenului de prescripţie, nu a fost primită, arătându-se că prevederile art. 26 din Legea nr. 50/1991 nu sunt incidente în cauză.
Împotriva deciziei curţii de apel a declarat recurs pârâta, criticând-o pentru nelegalitate în baza dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Recurenta arată astfel că toate mijloacele fixe au fost cumpărate de societatea sa, prin contractul nr. 5064 din 19 august 1992, aşadar, sunt proprietatea sa şi nu pot fi demontate, întrucât activul a fost cumpărat pentru a fi folosit, vânzarea realizându-se cu respectarea prevederilor referitoare la licitaţie şi negociere şi tot de la această dată i-a fost atribuit în folosinţă şi terenul aferent activului.
Recurenta mai arată că intimata nu a dovedit că deţine în proprietate terenul aferent activului, în timp ce societatea sa a adus o investiţie importantă în extinderea reţelelor de apă şi canalizare, care deservesc întreaga suprafaţă, şi greşit s-a reţinut că societatea sa a fost somată în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare a terenului aferent activului, în suprafaţă de 1915 mp, neţinându-se, însă, cont de faptul că societatea sa a transmis intimatei, prin adresa nr. 3086 din 18 iulie 1994, acordul său cu privire la cumpărarea acestui teren.
De asemenea, susţine că preţul final de vânzare al terenului a fost negociat de părţi la 5000 lei pe metrul pătrat, iar societatea sa a achitat, cu titlu de preţ, către intimată suma de 11.668.650 lei, conform negocierilor stabilite, contractul de vânzare-cumpărare fiind întocmit, ştampilat şi înregistrat de SC M. SA sub nr. 3420 din 11 august 1994 şi semnat de reprezentantul societăţii sale.
Drept urmare, consideră că SC M. SA este vinovată de nerespectarea prevederilor din procesul-verbal nr. 3369 din 8 august 1994, şi, în fine, că ar fi trebuit luate în considerare dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 50/1991, privind autorizarea executării construcţiilor, care stipulează un termen de prescripţie de 2 ani pentru constatarea faptelor prevăzute în cererea de chemare în judecată, precum şi faptul că cererea de chemare în judecată a SC M. SA a fost judecată de o instanţă care nu era competentă material, întrucât aceasta trebuia soluţionată de o secţie civilă, iar nu de o secţie comercială.
Recursul nu este fondat, potrivit considerentelor ce vor fi arătate în continuare.
În ce priveşte susţinerea, conform căreia s-ar fi impus ca, în speţă, să se facă aplicarea prescripţiei de 2 ani, în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 50/1991, se reţine că, în mod judicios, aceasta a fost respinsă de instanţele care s-au pronunţat în cauză, întrucât, într-adevăr, ea nu este aplicabilă, în raport cu obiectul dedus judecăţii, prin acţiunea formulată şi precizată de reclamantă.
În mod asemănător, ca fiind nefondată, nu poate fi primită nici susţinerea referitoare la competenţa materială a instanţei, ca fiind de drept civil şi nu comercial, având în vedere că soluţionarea prezentei cauze se impune a fi făcută prin luarea în considerare a dispoziţiilor art. 72010 C. proc. civ.
În ce priveşte fondul cauzei, se constată următoarele:
Părţile litigante au încheiat un contract privind un activ, respectiv contractul nr. 5061 din 19 august 1992, prin acelaşi contract prevăzându-se că pârâta va deţine în folosinţă terenul aferent acestuia până la obţinerea titlului de proprietate asupra terenului de către reclamantă, urmând ca, apoi, să procedeze la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare şi pentru acest teren, în suprafaţă de 1915 mp.
Titlul de proprietate a fost obţinut pentru terenul respectiv şi, contrar susţinerilor recurentei, privind identificarea acestuia, este cert că reclamanta este proprietara terenului în cauză, situaţie recunoscută, de altfel, chiar de pârâtă, implicit, prin întreaga conduită afirmată, în sensul că ar fi dorit să cumpere terenul de la reclamantă în calitate de proprietară, conduită ce se impunea însă a fi finalizată prin manifestarea voinţei exprese de a cumpăra terenul în cauză.
Astfel, se constată că a existat şi o negociere a preţului, concretizată prin procesul verbal nr. 3369 din 8 august 1994 şi chiar un proiect de contract de vânzare-cumpărare pentru terenul în discuţie, care însă nu a fost finalizat, nefiind semnat de ambele părţi şi perfectat în formă autentică din vina pârâtei, care nu s-a prezentat pentru încheierea legală a respectivului act.
Se constată, prin urmare, că pârâta a continuat să folosească terenul, fără a depune stăruinţa necesară pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, mai mult chiar, fără a deţine titlu, a procedat la efectuarea unor investiţii, cum chiar ea susţine şi a edificat două construcţii pe acest teren fără acordul proprietarului şi fără a obţine autorizaţiile prevăzute de lege.
În această situaţie, urmează a se reţine că, în mod corect, reclamanta, în calitate de proprietar al terenului, a solicitat demolarea construcţiilor efectuate de pârâtă şi evacuarea acesteia, acţiunea sa fiind pe deplin justificată în fapt şi legal întemeiată pe dispoziţiile art. 998 şi urm., precum şi ale art. 494 C. civ., aşa cum corect au reţinut ambele instanţe, care s-au pronunţat în cauză.
În consecinţă, faţă de considerentele mai sus arătate, nefiind îndeplinite nici una din cerinţele art. 304 C. proc. civ., pentru a conduce la desfiinţarea hotărârilor pronunţate în cauză, acestea vor fi menţinute şi recursul pârâtei va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge excepţia necompetenţei materiale a secţiei comerciale a Curţii Supreme de Justiţie, invocată de recurentă, ca neîntemeiată.
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC S. SRL Bucureşti, împotriva deciziei nr. 44 din 19 februarie 2002 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 28 octombrie 2003.
Cu opinia separată a doamnei judecător E.C., în sensul de a admite recursul, de a modifica Decizia, în sensul admiterii apelului declarat de aceeaşi parte, a schimbării în tot a sentinţei civile nr. 3427 din 30 aprilie 2001 a Tribunalului Bucureşti, iar pe fond a respingerii acţiunii reclamantei SC M. SA Bucureşti, ca nefondată.
OPINIE SEPARATĂ
Apreciez că recursul declarat de pârâta SC S. SRL Bucureşti trebuia admis, cu consecinţa modificării deciziei atacate, în sensul admiterii apelului declarat de aceeaşi parte, schimbării în tot a sentinţei tribunalului, iar pe fond, a respingerii acţiunii reclamantei SC M. SA Bucureşti, ca nefondată.
I. Greşit instanţele au făcut aplicarea în cauză a dispoziţiilor civile de drept comun, cu ignorarea legislaţiei comerciale speciale, aplicabilă în cauză.
1. Părţile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 5061 din 19 august 1992, având ca obiect activul Unitatea nr. 411 (ca fond de comerţ, iar nu un bun determinat) urmare a procesului verbal de adjudecare a licitaţiei nr. 4916 din 11 august 1992, organizată în cadrul procesului de privatizare, reglementat de Legea nr. 58/1991.
2. Conform contractului, terenul aferent activului s-a atribuit în folosinţă cumpărătoarei până la obţinerea titlului de proprietate asupra terenului, cu obligaţia pentru aceasta de a plăti taxa de folosinţă a trenului.
După obţinerea titlului de proprietate asupra terenului de către reclamantă, prin acelaşi contract, părţile au convenit să procedeze „conform reglementărilor în vigoare la data respectivă".
3. Reclamanta a obţinut titlul de proprietate asupra terenului la data de 27 iunie 1994, iar reglementarea în vigoare, la care părţile au făcut trimitere, era, la acea dată, HG nr. 331/1992, privind vânzarea unor terenuri ale societăţilor comerciale cu capital de stat, abrogată prin HG nr. 457/1997).
Articolul 1 din acest act normativ dispunea imperativ că terenurile aferente activelor vândute anterior datei eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor „vor fi incluse în certificat şi vor fi vândute cumpărătorilor activelor respective, la cererea acestora".
Prin urmare, odată exprimat acordul, în condiţiile legii, de către cumpărătorul activului, vânzătorul avea obligaţia legală, iar nu facultativă, de a-i vinde lui terenul aferent.
4. Acelaşi act normativ reglementa procedura de determinare a întinderii terenului aferent şi a preţului de vânzare al terenului.
Potrivit art. 2 „Preţul de vânzare al terenurilor, prevăzute de art. 1, se va determina prin negociere directă între părţile contractului de vânzare-cumpărare a activului, fără a putea fi sub valoarea de circulaţie a terenului, stabilită cu respectarea criteriilor aprobate în aplicarea HG nr. 834/1991.
5. În speţă, părţile au respectat procedura instituită de HG nr. 331/1992:
- în termen legal, reclamanta a anunţat în scris pe pârâtă, la 18 iulie 1994, despre obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate, solicitându-i să-şi exprime opţiunea de cumpărare a terenului aferent activului cumpărat;
- tot cu data de 18 iulie 1994, societatea pârâtă şi-a exprimat acordul de cumpărare, comunicat în scris reclamantei;
- la data de 8 august 1994, la sediul reclamantei, părţile au încheiat procesul-verbal prin care au convenit asupra preţului. Negocierea s-a pornit de la preţul evaluat de firma de specialitate, de 3000 lei pe metrul pătrat, iar reprezentanţii reclamantei au solicitat un preţ mai mare de 5000 lei pe metrul pătrat. Potrivit procesului verbal: „Reprezentanţii societăţii SC M. SA solicită preţul de 5000 lei, inclusiv T.V.A, iar cumpărătorul a oferit preţul de 5000 lei, inclusiv T.V.A, la care s-a convenit în urma negocierii";
- s-a procedat apoi la întocmirea unui contract de vânzare-cumpărare, cu privire la suprafaţa de 1915 mp teren, aferent activului cumpărat, semnat şi parafat de pârâtă, parafat de reclamantă, dar nesemnat de aceasta.
6. Greşit instanţele au reţinut culpa societăţii pârâte în neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la teren, din succesiunea paşilor procedurali îndepliniţi, conform HG nr. 331/1992, rezultând cooperarea sa deplină.
Pentru orice nelămurire privind interpretarea actelor juridice încheiate s-au de determinare a preţului vânzării, reclamanta avea deschisă calea în justiţie, câtă vreme, în mod constant, pârâta şi-a menţinut opţiunea de cumpărare a terenului şi, deci, de valorificare a dreptului legal instituit.
II. Greşit instanţele au reţinut lipsa titlului pârâtei în folosinţa terenului şi reaua credinţă în ridicarea construcţiilor.
1. Pârâta a folosit şi foloseşte terenul în speţă, în baza unui drept de folosinţă cu conţinut legal: HG nr. 331/1992 şi convenţional: contractul de vânzare-cumpărare a activului în 1992 şi procesul-verbal din 8 august 1994, astfel cum rezultă din cele ce preced;
2. Având folosinţa asupra terenului aferent activului cumpărat, societatea pârâtă a dobândit, asupra construcţiilor ridicate pe acesta în anul 1993, un drept de superficie, izvorât din lege şi convenţie, reclamantei fiindu-i eliberat certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului în anul 1994.
3. La momentul ridicării construcţiilor, societatea pârâtă a fost, deci, de bună credinţă, confirmată şi consolidată ulterior, prin manifestarea opţiunii de a cumpăra terenul în condiţiile legale, mai sus descrise, lipsa autorizaţiei de construcţie neavând relevanţă sub acest aspect în relaţiile dintre părţi.
III. Rezultă, aşadar, că soluţia instanţei de fond de a dispune evacuarea pârâtei de pe trenul aferent activului cumpărat pentru lipsa titlului şi demolarea construcţiilor edificate pe acesta sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii, confirmată de instanţa de apel, este nelegală şi netemeinică.
| ← ICCJ. Decizia nr. 409/2003. Comercial | CSJ. Decizia nr. 409/2003. Comercial → |
|---|
