Contract de închiriere. Nulitate. Cuantumul chiriei
| Comentarii |
|
În cadrul contractului de închiriere, prețul, respectiv chiria este de esența acestui contract. Atunci când a fost fictiv prevăzută sau închirierea s-a perfectat cu o chirie derizorie, o atare convenție este nulă.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială, nr. 1025 din 14 Martie 2006
Prin sentința civilă nr. 8081/COM din 28 octombrie 2004, pronunțată de Tribunalul Constanța, secția comercială, acțiunea reclamantului M.P., împotriva pârâtelor E.N. și SC P.B.L. SRL Constanța, a fost respinsă ca nefondată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că, deși apartamentele închiriate de pârâta E.N. sunt în indiviziune de drept comun cu fostul soț, reclamantul M.P., actele de conservare și administrare făcute de către unul dintre proprietari sunt valabile, întrucât sunt profitabile tuturor, iar încheierea contractelor de închiriere nu poate fi sancționată cu nulitate, ci, eventual, cu sancțiunea inopozabilității față de reclamant.
Instanța de fond a mai reținut că, deși chiria a fost convenită de pârâte la un cuantum mai mic decât nivelul pieței, nu atrage nulitatea contractelor de închiriere, chiar în condițiile în care convenția ar avea caracterul unui comodat.
Apelul declarat de reclamant împotriva sentinței a fost respins de Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, de contencios administrativ și fiscal, prin decizia civilă nr. 102/COM din 21 aprilie 2005, reținându-se, sub aspectul criticilor aduse fondului cauzei, că apelul reclamantului este neîntemeiat.
Reclamantul a declarat recurs, invocând în drept prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. A susținut că hotărârea recurată este lipsită de temei legal și este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, având în vedere situația de fapt când, în calitate de coindivizar, nu a înțeles să valideze convenția de închiriere perfectată de pârâte, aceasta, cu atât mai mult cu cât nu poate fi vorba de o bună exploatare a celor două apartamente la prețul derizoriu de 100.000 lei pe lună.
Recursul reclamantului s-a admis ca întemeiat.
A fost menținută motivarea instanței de fond, prin care s-a stabilit că încheierea contractelor de închiriere din 28 octombrie 2003 beneficiază coindivizarului-reclamant, aceste acte fiind acte juridice de conservare și administrare a bunurilor comune, nepartajate la momentul încheierii lor.
La data desfacerii căsătoriei, proprietatea comună în devălmășie a soților s-a transformat în indiviziune de drept comun, codevălmășia soților fiind în ființă numai până la momentul împărțirii bunurilor comune.
Așadar, prezumția legală de mandat tacit reciproc nu mai poate funcționa și după desfacerea căsătoriei.
Administrarea, folosirea și actele de dispoziție ale coproprietarilor între data desfacerii căsătoriei și până la finalizarea partajului bunurilor comune, se realizează numai cu consimțământul celuilalt coproprietar.
închirierea spațiilor, proprietate comună a foștilor soți, a fost realizată numai de pârâtă, în calitatea sa de administrator al societății chiriașe, care a semnat atât ca proprietar, cât și în calitate de chiriaș, în condițiile în care prezumția legală de mandat tacit reciproc nu mai era operantă.
S-a reținut, de asemenea, în mod eronat, în hotărârea recurată, aspectul potrivit căruia cuantumul chiriei nu atrage nulitatea convenției, reținându-se în plus că dacă prețul fixat de părți în contractul de închiriere este unul derizoriu, contractul este de comodat perfect valabil, atâta timp cât condițiile de validitate ale comodatului sunt îndeplinite.
Cum în cadrul contractului de închiriere, prețul, respectiv chiria este de esența acestui contract, atunci când a fost fictiv prevăzută sau închirierea s-a perfectat cu o chirie derizorie, atare convenție se impune a se constata nulă.
Ca atare, recursul reclamantului s-a admis, precum și apelul reclamantului, iar sentința instanței de fond s-a schimbat, admițându-se acțiunea, cu consecința constatării nulității contractelor de închiriere încheiate de pârâte, cu evacuarea societății comerciale pârâte din spațiile închiriate.
| ← Acțiune în anularea hotărârii arbitrale. Excepția... | Conflict negativ de competență. Reînmatricularea societății... → |
|---|
