ICCJ. Decizia nr. 235/2007. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 235/2007
Dosar nr. 32037/2/2004
Şedinţa publică din 18 ianuarie 2007
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 1000 din 28 septembrie 2004 a Tribunalului Călăraşi a fost admisă acţiunea reclamantei SC B. SA Hotel C. iar pârâta SC C.I. SRL Călăraşi a fost obligată la plata sumei de 2.004.486.884 lei cu titlu de lipsă folosinţă a suprafeţei de 1.950 mp. teren, pentru perioada octombrie 2000 – octombrie 2003 precum şi la plata sumei de 320.044.124 lei dobândă legală aferentă sumei, calculată până la data introducerii acţiunii.
Prin aceeaşi sentinţă s-a luat act de renunţarea reclamantei la judecata cererii privind actualizarea debitului.
Apelul declarat de pârâtă împotriva acestei sentinţe a fost admis prin Decizia comercială nr. 102 din 24 februarie 2006 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, iar pe fond, acţiunea reclamantei a fost respinsă ca neîntemeiată.
S-a reţinut în argumentarea soluţiei că instanţa de fond a interpretat greşit materialul probator administrat în cauză, deoarece la data de 3 iunie 1993, când s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare între părţi, pârâtei i s-a transmis dreptul de proprietate asupra activului „Restaurant Intim" Călăraşi, iar, potrivit HG nr. 634/1991, în vigoare la acea dată, odată cu transmiterea acestui drept i s-a transmis şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent activului, preţul acestei folosinţe fiind inclus în preţul de vânzare al activului.
Făcând aplicarea dispoziţiilor art. 970 alin. (2) C. proc. civ., instanţa de apel a reţinut că reclamanta este ţinută a garanta pârâtei apelante liniştita folosinţă asupra activului Hotel I., care presupune şi folosinţa terenului.
De altfel, reclamanta şi-a dat acordul extinderii construcţiei aşa încât în prezent este construit în proporţie de 80 % terenul în litigiu, aspect ce face practic imposibilă închirierea sa şi pretinderea lipsei de folosinţă, ce urmează a fi apreciată şi în funcţie de particularităţile terenului, analizându-se concret posibilitatea obţinerii profitului din cedarea folosinţei.
În consecinţă, s-a admis apelul şi s-a respins acţiunea ca neîntemeiată.
Nemulţumită de această decizie reclamanta a declarat recurs solicitând modificarea ei în sensul respingerii apelului şi menţinerii sentinţei de fond, considerându-se Decizia recurată, ca netemeinică, şi nelegală.
În dezvoltarea criticilor, întemeiate global pe dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., recurenta, după prezentarea istoricului cauzei, apreciază că Decizia din apel este motivată în fapt şi în drept pe aspecte străine de natura pricinii, pe interpretarea greşită atât a contractului de vânzare cumpărare încheiat între părţi cât şi a HG nr. 634/1991.
În esenţă, recurenta critică Decizia din apel pentru extinderea obiectului contractului de la vânzarea-cumpărarea construcţiilor şi asupra folosinţei terenului, inclusă în preţ, ceea ce nu corespunde realităţii şi voinţei exprimate de părţi la acel moment.
Ori, atât din contract cât şi din publicaţia de vânzare, a rezultat fără dubiu că terenul nu a format obiectul vânzării şi nici nu a fost inclus în preţ, preţ ce viza numai construcţia şi obiectele de inventar, aşa încât, în virtutea dispoziţiilor art. 969 C. civ., acest contract, aşa cum a fost el încheiat, urmează a-şi produce efectele.
Instanţa de apel extinde prin motivarea sa obiectul contractului şi reţine greşit că s-ar aplica dispoziţiile HG nr. 634/1991, fără însă a argumenta ce articol din acest act normativ ar avea incidenţă în cauză.
Instanţa de apel a ignorat dispoziţiile art. 18 teza a III-a din HG nr. 634/1991, ignorând faptul că la data încheierii contractului ea, reclamanta, nu era proprietara terenului aferent construcţiei obţinând acest drept abia la 4 august 1994, aşa încât cumpărătoarea se substituia societăţii deţinătoare, adică reclamantei, în contractul de închiriere a terenului, în condiţiile legii.
Mai mult, potrivit art. 66 din HG nr. 55/1998 terenurile aferente activelor vândute anterior datei dobândirii Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate în patrimoniul vânzătorului, vor fi vândute la preţul pieţii cumpărătorilor activelor prin negociere directă între părţi, preţ care ar fi trebuit stabilit fie prin raport de evaluare, fie prin contract, cerinţe neîndeplinite în cauza de faţă.
În final, recurenta critică greşita aplicare şi interpretare a dispoziţiilor art. 970 alin. (2) C. civ., text ce nu-şi găseşte aplicarea în speţa de faţă, din nici o probă nerezultând tulburarea folosinţei terenului pricinuită de reclamantă, obiectul cauzei formându-l numai recuperarea prejudiciului creat prin refuzul de a achita contravaloarea folosinţei.
Extinderea construcţiilor, cu sau fără acordul ei, obţinerea de profit din închiriere sunt reţineri ale instanţei de apel străine de obiectul şi natura pricinii.
Pe parcursul soluţionării recursului intimata pârâtă a depus un set de acte privitoare la derularea unor litigii purtate între recurentă şi terţe persoane fizice privind întinderea dreptului de proprietate al recurentei asupra terenului în litigiu, solicitând prin întâmpinarea depusă la dosar respingerea recursului, ca nefondat, ea intabulându-şi dreptul de folosinţă asupra terenului la 3 septembrie 2002, încheiere neatacată de recurentă.
Recursul este întemeiat pentru considerentele ce se vor arăta:
La 3 iunie 1993 între părţi s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare a activului „Restaurant I." activ în care a intrat, conform anexelor la contract, parte integrantă conform art. 4 alin. (2), doar construcţiile şi obiectele de inventar, stipulându-se expres că terenul aferent în suprafaţă de 1.950 mp. se va atribui cu titlu de folosinţă şi cu obligaţia plăţii impozitelor până la data obţinerii titlului de proprietate de către reclamantă asupra terenului.
Aşa cum rezultă din contractul părţilor şi din anunţul de vânzare, ce a precedat întocmirea contractului terenul ocupat de activele vândute nu a format obiectul vânzării-cumpărării, cumpărătorul urmând a prelua contractul de închiriere, deci dobândind dreptul de folosinţă asupra terenului, doar până la momentul dobândirii de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra terenului, respectiv până la 4 august 1994.
După această dată reclamanta a notificat pârâtei şi chiar s-au derulat între părţi negocieri pentru vânzarea-cumpărarea terenului dar pârâta a refuzat încheierea contractului, fie de vânzare-cumpărare, fie de închiriere.
Acest fapt a determinat reclamanta de faţă să acţioneze pârâta pentru obligarea la plata echivalentului lipsei de folosinţă a terenului, stabilindu-se irevocabil prin sentinţa civilă nr. 213 din 20 mai 1997 a Judecătoriei Călăraşi că aceasta datorează despăgubiri cu acest titlu.
Obiectul litigiului de faţă îl constituie solicitarea unor despăgubiri similare dar pe o perioadă ulterioară, respectiv octombrie 2000 – octombrie 2003, cerere apreciată ca întemeiată de instanţa de fond şi ca neîntemeiată de instanţa de apel.
Reţinând în argumentarea soluţiei date că în preţul de vânzare-cumpărare din 1993 părţile au inclus şi preţul folosinţei terenului, că reclamanta şi-a dat acceptul pentru extinderea construcţiilor, că are obligaţia de a asigura paşnica folosinţă a terenului, instanţa de apel îşi argumentează soluţia pe aspecte străine de natura pricinii, în speţa de faţă nepunându-se în discuţie decât lipsa de folosinţă a terenului pe o perioadă ulterioară unei soluţii irevocabile şi nu obiectul contractului şi interpretarea lui.
Chiar şi în situaţia când părţile ar fi avut în vedere includerea folosinţei terenului în preţ şi deci incidenţa dispoziţiilor art. 18 din HG nr. 634/1991, act normativ menţionat de altfel în Raportul de evaluare a activului interpretând contractul părţilor în considerarea art. 969 C. civ., instanţa de apel avea să constate că această folosinţă era transmisă, conform alineatului antepenultim din contract, doar până la obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate de către vânzătoare, adică până la 4 august 1994.
După această dată, părţile urmau a conveni situaţia terenului în raport de actele normative în vigoare la respectivul moment, acord neîntrunit.
Instanţa de apel face o greşită aplicare şi interpretare a dispoziţiilor art. 970 alin. (2) C. civ., în speţă nepunându-se şi nici invocându-se problema tulburării folosinţei terenului ci numai acoperirea prejudiciului suferit prin folosinţa lui fără titlu.
În consecinţă, curtea apreciază că sunt întemeiate criticile recurentei şi sub acest aspect.
Cât priveşte apărările intimatei curtea le apreciază ca nefondate deoarece hotărârile pronunţate în litigiile dintre recurenta de faţă şi terţe persoane, nu îi sunt opozabile intimatei, iar obiectul litigiului de faţă nu îl formează stabilirea întinderii dreptului de proprietate al recurentei, drept pe care intimata nu i l-a contestat pe calea unei eventuale cereri reconvenţionale.
Apărarea intimatei privind transcrierea dreptului său de folosinţă asupra terenului la 3 septembrie 2002 nu schimbă cu nimic situaţia din dosar deoarece, rezultă din acest act, că titularul dreptului de proprietate este recurenta de faţă, care pretinde costul acestei folosinţe.
Întrucât intimata nu a probat folosinţa gratuită a respectivei suprafeţe, curtea apreciază că ea este ţinută să acopere prejudiciul creat reclamantei, aşa încât, având în vedere toate aceste considerente, recursul urmează a fi admis în temeiul dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ., coroborat cu art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ., iar Decizia din apel modificată în sensul respingerii apelului pârâtei, ca nefondat, soluţia instanţei de fond fiind apreciată ca temeinică şi legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta SC B. SA Hotel C. împotriva deciziei nr. 102 din 24 februarie 2006 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, pe care o modifică în sensul că respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâta SC C.I. SRL Călăraşi împotriva sentinţei civile nr. 1000 din 28 septembrie 2004 a Tribunalului Călăraşi.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18 ianuarie 2007.
| ← ICCJ. Decizia nr. 236/2007. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 233/2007. Comercial → |
|---|
