ICCJ. Decizia nr. 3475/2010. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 3475/2010
Dosar nr. 596/90/2009
Şedinţa publică din 25 octombrie 2010
Asupra recursurilor de faţă,
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 596/90/2009, reclamanta SC S. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC C.C. SA, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa în cauză să stabilească preţul legal pentru terenul de 7.543,19 mp pentru care pârâta a fost obligată să încheie contractul de vânzare- cumpărare, conform contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 1999 şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare- cumpărare conform art. 16 din OG nr. 51/1997.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare a bunului ce a format obiectul contractului la expirarea duratei leasingului.
Obligaţia de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului a fost asumată fără echivoc de către pârâtă prin art. 2 din contract şi a fost determinată şi de instanţa de judecată prin sentinţa nr. 1140/C din 2 decembrie 2004, pronunţată de Tribunalul Vâlcea în dosarul nr. 1451/com./2004, dar nu s-a ajuns la un punct de vedere comun asupra preţului deşi părţile au stabilit criteriul după care să negocieze, ceea ce demonstrează reaua- credinţă a pârâtei.
Pârâta, prin întâmpinare, a solicitat respingerea cererii, arătând că preţul nu poate fi stabilit decât de către părţi prin negociere directă şi nu de către instanţă şi că se încalcă autoritatea de lucru judecat a sentinţei nr. 1140 din 2 decembrie 2004, prin care s-a stabilit că vânzarea se va face la preţul stabilit convenţional prin negociere directă între părţi, astfel că este imposibilă o determinare judiciară a preţului.
Prin sentinţa comercială nr. 1835 din 21 decembrie 2009, Tribunalul Vâlcea, secţia comercială şi contencios administrativ fiscal, a respins excepţiile prescripţiei, inadmisibilităţii precum şi a autorităţii de lucru judecat invocate de către pârâtă, a admis în parte cererea formulată de reclamanta SC S. SRL împotriva pârâtei SC C.C. SA, a stabilit preţul terenului în suprafaţă de 7.543,19 mp ce face obiectul art. 2 alin. (4) din contractul de leasing imobiliar din 2 aprilie 1999 la suma de 904.239 lei echivalent a 221.497 euro şi a disjuns capătul de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
A obligat, prin aceeaşi sentinţă pe pârâtă, să plătească 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamantă, compensând restul cheltuielilor.
Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut că excepţiile sunt nefondate, iar pe fond că, între părţi s-a încheiat contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 2 aprilie 1999, prin care pârâta a transmis reclamantei dreptul de folosinţă asupra imobilului Hanul C. situat în Călimăneşti, judeţul Vâlcea, pe o perioadă de 5 ani, urmând ca la expirarea duratei pârâta să respecte dreptul de opţiune al reclamantei în ce priveşte cumpărarea sau restituirea bunului.
În contract s-a menţionat că terenul aferent imobilului construcţie nu face obiectul convenţiei de leasing din cauza faptului că pârâta nu deţinea titlu de proprietate asupra acestuia. Potrivit art. II, pct. 2 din contract, părţile au convenit ca în momentul obţinerii titlului de proprietate asupra terenului, acesta va fi evaluat, valoarea lui urmând să fie adăugată la valoarea activului rămasă neplătită, valoarea redevenţei lunare urmând să fie recalculată în funcţie de valoarea terenului adăugată. În funcţie de opţiunea utilizatorului, la expirarea contractului, terenul aferent imobilului Han C. va fi vândut utilizatorului de către locator prin negociere directă la preţul pieţei. Potrivit art. 4 lit. e) din contract, locatorul (pârâta) s-a obligat ca în cazul în care certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului nu a fost obţinut până la expirarea contractului de leasing să vândă terenul imediat ce obţine titlul de proprietate.
Între părţi au intervenit însă litigii în legătură cu executarea contractului şi prin sentinţa nr. 1140/C din 2 decembrie 2004, Tribunalul Vâlcea, secţia comercială, a respins acţiunea formulată de SC C.C. SA şi a admis acţiunea formulată de SC S. SRL obligând pe SC C.C. SA să vândă acesteia imobilul Han C. din Călimăneşti, compus din construcţie identificată în contractul de leasing din 2 aprilie 1999 şi terenul aferent pentru care s-a obţinut titlu de proprietate conform legii, la preţul prevăzut în contract la art. 2 alin. (2) litera c) pentru construcţii şi la art. 2 alin. (4) pentru teren. A obligat-o pe pârâta SC C.C. SA la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 174.000 lei (rol) şi la plata daunelor cominatorii de câte 200.000 lei pe zi de întârziere până la încheierea contractului de vânzare- cumpărare.
Raportat la această hotărâre s-a reţinut că obligaţia de a vinde terenul în temeiul promisiunii de vânzare inserată în art. II pct. 2 alin. (4) din contractul de leasing s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat.
Totodată, s-a stabilit că din moment ce părţile au convenit ca preţul să fie stabilit prin negociere trebuie să parcurgă această etapă a negocierii în stabilirea preţului.
Negocierile părţilor s-au desfăşurat în mai multe runde însă nu s-a ajuns la un acord. În timp ce reclamanta a oferit circa 10 dolari S.U.A./mp pârâta a solicitat 62 dolari S.U.A./mp la 18 februarie 2005, 99 dolari S.U.A./mp la 30 iunie 2005, 170 euro/mp la 22 decembrie 2008, iar în prezent solicită 250 euro/mp. În aceste condiţii este dovedită lipsa totală a disponibilităţii părţilor de a ajunge la o determinare convenţională a preţului stabilit prin contract.
Plecând de această situaţie de fapt şi de la conţinutul clauzei care exprimă voinţa părţilor, conform art. 969 C. civ., în sensul că preţul nu a fost determinat, dar s-a stabilit un criteriu de negociere, ceea ce îl face determinabil, respectiv la „preţul pieţei", s-a concluzionat, pe baza expertizei efectuate, că preţul la care trebuie vândut terenul este de 904.239 lei, (echivalent a 221.497 euro) la nivelul anului 2004, deoarece acesta este momentul la care părţile trebuiau să-şi îndeplinească obligaţiile, iar culpa aparţine ambelor părţi.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel ambele părţi.
Prin Decizia nr. 28/A-C din 12 aprilie 2010 a Curţii de Apel Piteşti, ambele apeluri au fost respinse, ca nefondate.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare- cumpărare nu este posibilă fără stabilirea unui preţ, acesta fiind de esenţa vânzării, astfel că lipsa acestuia, determinat de eşuarea negocierilor, atrage nulitatea vânzării, care în cazul dat ar fi determinată de conduita părţilor, sau a părţii care s-a opus la negocieri ori le-a determinat a fi infructuoase. Numai că nulitatea vânzării determină, în raţionamentul expus, neexecutarea dispozitivului unei hotărâri judecătoreşti, fără a exista o cale procesuală, prin intermediul căreia să se ajungă la executare, cu atât mai mult cu cât negocierea incumbă ambelor părţi.
Nu se poate susţine nici că neexecutarea obligaţiei de negociere se schimbă în dezdăunări, aceasta fiind consecinţa în cazul neexecutării obligaţiei asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare, când contractul nu se mai poate încheia datorită vânzării bunului către altă persoană. Neîncheierea contractului, urmare a nefinalizării negocierilor, reprezintă de această dată neexecutarea unei hotărâri judecătoreşti, care statuează asupra obligaţiei de vânzare, obligaţie aparţinând pârâtei.
Susţinerea că preţul pieţei nu reprezintă un criteriu de determinare a preţului nu poate fi primită atâta vreme cât părţile însele s-au raportat la el în contract, într-adevăr ca un criteriu pentru negociere, însă dacă aceasta nu se finalizează, criteriul nu ar mai avea niciun efect.
Cât priveşte metoda de determinare a preţului de către experţi, s-a constatat că experţii au evaluat terenul prin două metode: comparaţie prin bonitate, ţinând seama de amplasamentul terenului, de dotări, respectiv prin capitalizarea veniturilor, ţinând seama de chiria plătită pentru teren.
Criteriul avut în vedere de părţi în clauza contractuală art. 2 alin. (4), este preţul pieţei care corespunde metodei comparaţiei prin bonitate, care ţine seama de poziţia în localitate, de funcţia economică a acesteia, de echiparea tehnică edilitară a zonei, de restricţii de poluare, de potenţialul balnear. Chiria convenită de părţi pentru teren nu ţine seama de aceste criterii, realizând numai un raport între cheltuielile aferente proprietarului şi valoarea proprietăţii. Or, în cauză, interesează preţul vânzării care reprezintă valoarea reală a bunului în condiţiile pieţei, iar nu chiria achitată de către reclamant. Totodată, în ce priveşte momentul la care se impune determinarea valorii preţului pentru încheierea contractului, s-a constatat că acesta trebuie raportat la cel avut în vedere de către părţi pentru încheierea contractului, iar nu momentul actual, ţinând seama de faptul că nu se poate determina un anumit moment al finalizării negocierii. Important este momentul contractual, convenit de părţi, în temeiul clauzei susmenţionate, pentru încheierea contractului, iar nu cel al pronunţării hotărârii care ţine loc de contract.
Asupra aplicării art. 274 C. proc. civ. curtea de apel a constatat că prima instanţă a dispus numai parţial compensarea cheltuielilor fără să arate pentru ce sumă. S-a reţinut însă că taxele de timbru care se impuneau a fi acordate sunt datorate pentru capătul de cerere relativ la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare- cumpărare, capăt de cerere disjuns, soluţia nefiind criticată, astfel că aceste cheltuieli vor fi analizate în dosarul disjuns. Restul cheltuielilor privind efectuarea lucrării de expertiză şi onorariul de avocat au fost puse în sarcina pârâtei, aşa cum rezultă din dispozitivul sentinţei, astfel că nu se poate reţine încălcarea textului de lege.
Împotriva acestei hotărâri au formulat, în termenul legal, recurs ambele părţi.
Pârâta a solicitat, în principal, în admiterea recursului, casarea hotărârii şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe, iar în subsidiar, modificarea deciziei, admiterea apelului propriu şi schimbarea sentinţei în sensul respingerii acţiunii, ca nefondată.
A invocat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 1 C. proc. civ. „când instanţa nu a fost alcătuită potrivit dispoziţiilor legale" şi a arătat că între părţi au existat mai multe litigii cu privire la obiectul contractului de leasing imobiliar din 1999 şi unul dintre judecătorii care au pronunţat Decizia recurată, respectiv d-l D.V., a soluţionat şi apelul formulat de recurentă împotriva sentinţei comerciale nr. 1140/2004 iar prin Decizia nr. 19/A-C, pronunţată la data de 23 februarie 2005, de Curtea de Apel Piteşti în dosarul nr. 172/Com/2005 acesta şi-a exprimat punctul de vedere când a reţinut că, în mod corect, prima instanţă a admis acţiunea SC S. SRL cu consecinţa obligării recurentei la vânzarea terenului aferent imobilului prin negociere directă la preţul pieţei.
În acelaşi sens, prin Decizia nr. 32/A-C pronunţată la 19 martie 2008, în dosarul nr. 4043/90/2006 acelaşi judecător a reţinut că prin dispoziţiile art. 2 alin. (4) din contract s-a instituit o promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare, ce dă naştere la obligaţii, prin soluţia dată substituindu-se voinţei părţilor.
Prin cel de al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a susţinut că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 129 C. proc. civ. şi ale art. 2 lit. b) şi art. 6 alin. (2) lit. b) din OG nr. 51/1997.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 2 lit. b) şi art. 6 alin. (2) lit. b) din OG nr. 51/1997, privind operaţiunile de leasing, se prevede imperativ că valoarea la care se face transferul dreptului de proprietate asupra bunului către locatar/utilizator se stabileşte de părţile contractante.
În virtutea rolului activ şi în acord cu aceste dispoziţii legale, instanţa ar fi trebuit să facă aplicarea acestora şi să constate, în consecinţă, că motivarea instanţei potrivit căreia preţul poate fi stabilit la valoarea de piaţă nu are suport legal.
Preţul pieţei în conţinutul clauzei, conform voinţei părţilor nu constituie un element de determinare a preţului contractului, ci doar un element în raport de care trebuia să aibă loc negocierea directă, şi, deci, concluzia că, în cauză, preţul ar fi determinabil este greşită, instanţa substituindu-se astfel voinţei părţilor.
Reclamanta a invocat motivul de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că prin metoda de calcul a preţului aleasă, conform uneia dintre variantele propuse de expertiza efectuată în cauză, instanţa de apel a încălcat art. 2 alin. (4) din contract şi art. 969 C. civ., cea mai corectă şi mai apropiată de valoarea economică fiind cea prevăzută în anexa IV de 97.975 euro, respectiv de 126.338 lei.
În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, instanţa a făcut o aplicare greşită a prevederilor art. 274 C. proc. civ., când a procedat la compensarea cheltuielilor, deşi acţiunea a fost admisă şi apelul reclamantei respins.
Analizând recursurile se găsesc nefondate.
Asupra recursului formulat de pârâtă, se constată cu privire la primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 1 C. proc. civ., că este neîntemeiat, deoarece împrejurările relevate de recurenta- pârâtă nu se încadrează în ipoteza prevăzută de text, respectiv aceea în care în completul de judecată au intrat judecători incompatibili (art. 24 C. proc. civ.) ori judecători în privinţa cărora au fost admise cereri de abţinere sau recuzare (art. 26 – art. 27 C. proc. civ.), nefiind vorba de pricina care se judecă ci de două cauze diferite care nu au acelaşi obiect chiar dacă vizează acelaşi contract, în prima situaţie fiind vorba despre o acţiune în realizare privind obligaţia de a vinde imobilul în litigiu, iar în cauza de faţă, de o acţiune în constatare a preţului vânzării şi de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare.
Dispoziţiile art. 27 C. proc. civ. reglementează în mod limitativ cazurile de recuzare a judecătorilor astfel că ele nu pot fi extinse şi la o situaţie precum cea invocată în cauză.
Privitor la cel de al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se constată că instanţa de apel nu a încălcat dispoziţiile legale invocate, deoarece instanţa de apel nu a făcut decât să aplice convenţia părţilor, potrivit căreia preţul se va stabili prin negociere la nivelul pieţii.
O condiţie de valabilitate a contractului de vânzare - cumpărare o constituie şi stabilirea preţului care trebuie să fie determinat sau determinabil, iar din acest punct de vedere s-a statuat cu putere de lucru judecat asupra existenţei unei obligaţii valabile de a vinde, la preţul pieţei, prin sentinţa civilă nr. 1140/2004 a Tribunalului Vâlcea, astfel încât, nu se mai poate susţine în această cauză lipsa caracterului determinabil al preţului, deoarece ar echivala cu lipsa preţului şi nulitatea convenţiei.
Intervenţia instanţei de judecată nu este de natură a constitui o imixtiune în voinţa părţilor şi de a încălca o altă hotărâre judecătorească, determinarea preţului pe cale judiciară în condiţiile imposibilităţii realizării negocierilor, astfel cum s-a stabilit prin hotărârea judecătorească anterioară, din vina părţilor, făcându-se, pe baza aceluiaşi criteriu care odată stabilit la momentul încheierii convenţiei, a devenit obligatoriu atât pentru părţi cât şi pentru instanţă.
Aşa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul pârâtei va fi respins, ca nefondat.
Referitor la recursul invocat de recurenta – reclamantă se constată că această critică, în cadrul motivului invocat şi prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. cuantumul preţului stabilit prin expertiză cu raportare la art. 2 alin. (4) din contract şi art. 969 C. civ., apreciind că varianta în valoare de 126.338 lei este cea mai apropiată de voinţa părţilor, fără a ţine însă cont de faptul că instanţa a avut în vedere, în mod corect valoarea de piaţă de la momentul la care a devenit scadentă obligaţia, recurenta – pârâtă neputând invoca propria culpă, rezultată din nefinalizarea la termen a negocierilor, în vederea perfectării actului de vânzare – cumpărare.
Cât priveşte pretinsa încălcare a art. 274 C. proc. civ., se constată că de fapt recurenta – reclamantă invocă aspecte care ţin de aprecierea cuantumului cheltuielilor de judecată, raportat la limitele admiterii acţiunii, ceea ce echivalează cu netemeinicia acesteia şi nu se circumscrie, deci, motivului de recurs invocat, care se referă la nelegalitatea hotărârii, iar cât priveşte compensarea aceasta de fapt nu s-a produs.
Aşa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va fi respins şi recursul reclamantei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursurile formulate de reclamanta SC S. SRL Calimăneşti şi de pârâta SC C.C. SA, împotriva deciziei Curţii de Apel Piteşti nr. 28 din 12 aprilie 2010, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi, 25 octombrie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3474/2010. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 64/2010. Comercial → |
|---|
