Reziliere contract de închiriere. Evacuare chiriaș din imobil
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECȚIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 4307/2010
Dosar nr. 45078/3/2008
Şedinţa publică de la 9 decembrie 2010
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa comercială nr. 10123 din 24 iunie 2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, s-a admis acţiunea formulată de reclamantul S.M.C. în contradictoriu cu pârâta SC O.G. SRL.
S-a dispus rezilierea contractului de închiriere dintre părţi încheiat şi înregistrat la A.F.P. din 27 martie 2008, completat prin actul adiţional din 28 martie 2008.
S-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat la adresa din Sector 2.
A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 2.520 lei cheltuieli de judecată.
În motivarea acestei sentinţe s-a reţinut că între părţi s-a încheiat contractul de închiriere din 27 martie 2008, modificat prin act adiţional la data de 28 martie 2008 şi că potrivit art. 5.1 din contract proprietarul-reclamant a cerut rezilierea contractului deoarece chiriaşul nu i-a plătit chiria timp de 2 luni consecutiv.
Că reclamantul a invocat răspunderea contractuală a pârâtei pentru neplata chiriei şi deşi conform art. 1169 C. civ. cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească, în cauză fiind vorba de o faptă negativă, dovada s-a transferat asupra pârâtei, care nu a putut dovedi că şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale asumate.
După un istoric al rezoluţiunii judiciare şi condiţiile pentru admisibilitatea acesteia, s-a făcut precizarea că în cauză este vorba de rezilierea în materie comercială situaţie în care nu este necesară punerea în întârziere, simplul fapt că imobilul a fost ocupat de pârâtă şi că aceasta nu a achitat chiria, dă dreptul proprietarului, reclamantul în speţă, de a-şi recupera daunele interese scadente.
Împotriva sentinţei comerciale nr. 10123 din 24 iunie 2009 a declarat apel pârâta SC O.G. SRL criticând sentinţa atacată pe care o consideră ca fiind netemeinică şi nelegală deoarece instanţa de fond în sumara-i motivare în care s-a limitat să arate doar că pârâta nu a reuşit să probeze achitarea chiriei, a refuzat să ia în considerare contextul în care s-a făcut închirierea. Astfel deşi în contract s-au stabilit anumite condiţii pe care spaţiul închiriat trebuia să-l îndeplinească potrivit obiectivului propus de pârâtă respectiv o sală pentru desfăşurarea unor activităţi de fitness, aerobic, activităţi sportive, comerţ, etc, în realitate spaţiul închiriat se afla într-o stare de degradare avansată, aspecte ce nu i-au fost aduse la cunoştinţă la momentul încheierii contractului aşa cum prevăd dispoziţiile art. 1421 C. civ. În atare situaţie la propunerea reclamantului a acceptat să aducă bunul în stare de folosinţă în contul acestuia aşa cum prevăd dispoziţiile art. 1422 C. civ., motiv pentru care şi proprietarul-reclamant a întocmit o anexă la contract obligându-se astfel să prelungească contractul până la 27 martie 2013 pentru ca pârâtul să-şi poată amortiza investiţiile făcute. Consideră că se află în situaţia prevăzută de art. 1425 C. civ. motiv pentru care a plătit doar chiria pentru suprafaţa care urma să o folosească, respectiv cea în care a investit peste 60.000 euro pentru a o aduce la stadiul de folosinţă conform scopului propus.
Mai critică sentinţa atacată şi pentru faptul că deşi a cerut instanţei de fond aplicarea art. 970 C. civ. constatându-se reaua credinţă a reclamantului şi intenţia acestuia de a se îmbogăţi fără just temei, lucru ce rezultă şi din faptul că după investirea unor sume foarte mari de bani pentru modernizarea şi aducerea în stare de folosinţă a spaţiului, acesta i-a întrerupt şi curentul electric, paralizându-i astfel orice activitate, cauzându-i astfel mari prejudicii.
Consideră astfel că cererea de reziliere a contractului este abuzivă, motiv pentru care solicită admiterea apelului, modificarea în tot a sentinţei atacate şi pe fond respingerea cererii de reziliere a contractului şi de evacuare a societăţii, ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.
Prin întâmpinare intimatul se apără arătând că apelanta nu face nici o dovadă a celor ce susţine, legate de faptul că spaţiul închiriat nu era funcţional şi că necesită reparaţii ce intrau în sarcina proprietarului, depunând doar înscrisuri care atestau executarea unor lucrări, fără a face însă dovada că au existat motive pentru a le efectua.
Prin Decizia comercială nr. 190 din 9 aprilie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a-VI-a comercială, a fost respins ca nefondat apelul declarat de SC O.G. SRL Bucureşti şi obligată la cheltuieli de judecată în sumă de 1.000 lei reprezentând onorariu avocat.
Pentru a se pronunţa astfel Curtea de Apel a reţinut în principal următoarele:
Pârâta nu şi-a îndeplinit principala obligaţie ce ţine de natura unui contract de închiriere, aceea de a achita chiria în suma şi la termenele stabilite prin contract, neplătind chiria pentru 2 luni consecutiv, fapt ce a dus la aplicarea art. 5 pct. 1 lit. b) din contract, ce are ca obiect rezilierea contractului în condiţiile arătate.
În atare situaţie în mod legal locatorul-reclamant a cerut prin acţiune rezilierea contractului cu îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 5 pct. 1 lit. d) din contract, respectiv după o notificare prealabilă a pârâtei (pag. 16-18 dosar fond), dar şi cu îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 43 C. com. aplicabil speţei, litigiul fiind unul de natură comercială conform art. 56 din acelaşi act normativ, şi drept consecinţă a încetării contractului, evacuarea din spaţiul pe care pârâta îl ocupă fără titlu.
Referitor la actul adiţional pe care pârâta îl consideră încheiat în favoarea sa, de vreme ce locatorul a fost de acord cu prelungirea termenului de închiriere până în anul 2013 conform celor reţinute mai sus, rezultă exact contrariul, de vreme ce prelungirea este condiţionată de „renegocierea chiriei ce nu va fi mai mică de 5.500 euro şi de plata chiriei şi utilităţilor Integral”, condiţii pe care pârâta nu le-a îndeplinit, urmată de o altă clauză fermă care prevede că: „În situaţia neîndeplinirii obligaţiilor de către chiriaş, contractul este rezolvit de drept”.
În atare situaţie şi cum pârâta nu a dovedit îndeplinirea condiţiilor impuse în acest aşa-zis act adiţional, recunoscut de reclamant ca fiind doar „o încercare de conciliere” (pag. 13 dosar apel), este clar că actul la care pârâta face referire nu-şi poate produce efectele.
Împotriva sentinţei comerciale nr. 190 din 9 aprilie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, a declarat recurs pârâta SC O.G. SRL Bucureşti arătând după expunerea situaţiei de fapt că: 1. a invocat în instanţă pe cale de excepţie prematuritatea acţiunii pentru încălcarea dispoziţiilor art. 7201 C. proc. civ., excepţie ce a fost respinsă atât de instanţa de fond cât şi de instanţa de apel; 2. între pârâţi nu a existat nici o încercare de negoiere prealabilă, nu există convocare, nu există un proces verbal cu propunerile părţilor, iar actul pe care cele două instanţe îl apreciază eronat ca „încercare de negociere”, nici chiar autorul lui, reclamantul, nu-l apreciază ca încercare de negociere de vreme ce afirmă că o viitoare negociere a chiriei nu va fi mai mică de 5.500 euro.
Intimatul reclamant a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
Analizând actele şi lucrările dosarului Curtea reţine că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
La 18 martie 2009 pârâta SC O.G. SRL Bucureşti a invocat excepţia prematurităţii cererii de chemare în judecată deoarece nu au fost îndeplinite dispoziţiile prevăzute de art. 7201 C. proc. civ. Această excepţie a fost respinsă prin încheierea din 23 martie 2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
Este de reţinut că încheierea din 23 martie 2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, prin care s-a respins excepţia lipsei concilierii prealabile (intitulată de pârâtă excepţia prematurităţii) nu a fost criticată prin cererea de apel. Or, din coroborarea prevederilor art. 299 cu cele ale art. 377 C. proc. civ. rezultă că hotărârile date în primă instanţă şi care nu au fost atacate cu apel nu pot fi atacate cu recurs. Altfel, spus, recursul nu poate fi exercitat trecând peste apel, omisso medio şi în consecinţă Înalta Curte apreciază că acest motiv este neîntemeiat.
De asemenea, consideră că este neîntemeiată şi critica recurentului pârât referitoare la faptul că între părţi nu există nici o încercare de negociere prealabilă, convocare, proces-verbal cu propunerile părţilor deoarece aşa cum în mod corect a reţinut instanţa de apel că prelungirea contractului de închiriere până în anul 2013 este condiţionată de renegocierea chiriei ce nu va fi mai mică de 5.500 euro şi de plata chiriei şi utilităţilor integral, condiţii pe care recurenta-pârâtă nu le-a îndeplinit. În acelaşi înscris încheiat între părţile litigante s-a stipulat clauza că „în situaţia neîndeplinirii obligaţiilor de către chiriaş, contractul este rezolvit de drept” (filele 67 - 68 din dosarul primei instanţe).
Având în vedere considerentele arătate precum şi faptul că recurentul pârât nu a dovedit că din întreg spaţiul de 500 mp a folosit doar 1/3 şi acest aspect doar din culpa intimatului reclamant, Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursul ca nefondat, instanţa de apel făcând o corectă aplicare a dispoziţiilor legale în funcţie de situaţia de fapt.
În temeiul art. 274 C. proc. civ., recurentul va fi obligat la cheltuieli de judecată intimatului, în cuantum de 1.500 lei conform înscrisurilor justificative depuse în acest sens la dosarul cauzei, respectiv chitanţele din 2 iulie 2010 şi din 30 iunie 2010.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâta SC O.G. SRL Bucureşti împotriva Deciziei comerciale nr. 190 din 9 aprilie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, ca nefondat.
Obligă recurenta pârâtă la 1.500 lei cheltuieli de judecată către intimatul reclamant S.M.C.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 9 decembrie 2010.
| ← Evacuare societate comercială din imobil ocupat fără titlu | Prescripție cerere în pretenţii formulată de asigurător... → |
|---|
