ICCJ. Decizia nr. 691/2011. Comercial
| Comentarii |
|
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Tribunalul București, în data de 12 august 2009, sub nr. 33160/3/2009, reclamantul PNȚCD a solicitat instanței de judecată ca, în contradictoriu cu pârâta SC P.M. SRL, să pronunțe o hotărâre prin care să dispună evacuarea pârâtei din spațiul situat în București, sector. 2, pe care îl ocupă în mod abuziv din data de 19 martie 2009, prin ridicarea reclamelor publicitare și echipamentelor aferente acestora, ca urmare a expirării termenului pentru care a fost încheiat contractul de închiriere nr. 01 din data de 19 martie 2004 și a actului adițional nr. 001 din 01 februarie 2004 și obligarea pârâtei la plata sumei de 1.466,65 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a spațiului, prin ocuparea abuzivă de la data de 19 martie 2009 până la data depunerii acțiunii, calculată la nivelul chiriei lunare restantă.
Prin sentința comercială nr. 27 din data de 5 ianuarie 2010, Tribunalul București a respins cererea, ca neîntemeiată, reținând că, la data de 19 martie 2004, între reclamantul PNȚCD, în calitate de locator și pârâta SC P.M. SRL, în calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere nr. 01 având ca obiect imobilul situat în București, spațiu ce urma a fi utilizat în vederea instalării și funcționării de reclame publicitare, iar, potrivit art. 4.1 din contract, termenul de valabilitate al acestuia era de cinci ani, începând cu data semnării, după care reclamantul PNȚCD urma să acorde pârâtei SC P.M. SRL dreptul la prim refuz privind închirierea spațiului, valabilitatea contractului prelungindu-se de drept pentru alte perioade similare, în condițiile stabilite prin contract, dacă părțile nu conveneau altfel printr-un act adițional, cu 30 de zile înainte de expirarea contractului.
Din interpretarea prevederilor art. 4.1 din contract nu rezultă că, la expirarea termenului de cinci ani -19 martie 2009-, contractul ar fi încetat de drept prin ajungere la termen, părțile, prin libera lor voință, fiind de acord, în principiu, ca valabilitatea contractului să se prelungească de drept, pentru alte perioade similare de cinci ani, cu excepția cazului în care ar fi convenit altfel printr-un act adițional, cu 30 de zile înainte de expirarea termenului, părțile înlăturând efectul încetării de drept a contractului, ca urmare a împlinirii termenului, derogând de la prevederile art. 1436 alin. (1) C. civ. și convenind prelungirea automată pentru alte perioade similare, cu excepția cazului în care chiriașul, în mod unilateral, și-ar fi exprimat voința în sensul încetării contractului.
De asemenea, și în situația în care, contrar clauzelor contractuale, prevederile art. 4.1 din contract s-ar interpreta în sensul că, la expirarea termenului de cinci ani, locatorul ar avea dreptul să pună capăt închirierii printr-o notificare trimisă anterior cu 30 de zile, prin care să împiedice prelungirea de drept a contractului.
Reclamantul a notificat concediul locatarului abia la data de 3 martie 2009, fără a respecta termenul de 30 de zile anterior datei de 19 martie 2009.
Prin decizia nr. 376 din 16 iunie 2010, Curtea de Apel București a admis apelul formulat de apelantul-reclamant PNȚCD, împotriva sentinței comerciale a Tribunalului București nr.27 din 5 ianuarie 2010, pe care a schimbat-o, în tot, în sensul că a admis cererea și a dispus evacuarea pârâtei din spațiul situat în București, și obligarea acesteia la plata sumei de 1.466 lei, reprezentând contravaloare lipsă de folosință.
în motivarea deciziei s-a arătat că instanța de fond a interpretat greșit dispozițiile legale aplicabile și materialul probator administrat în cauză, că între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 01 din data de 19 martie 2004, având ca obiect închirierea unor spații din imobilul sediu al locatorului, iar, potrivit art. 4.1 din contract, termenul de valabilitate al acestuia fiind de cinci ani, începând cu data semnării contractului, după care PNȚCD urmând să acorde SC P.M. SRL dreptul la prim refuz privind închirierea spațiului, ceea ce ar însemna că, după expirarea termenului de cinci ani, la încetarea contractului, locatarul ar avea un drept de preemțiune la perfectarea unui alt contract de închiriere, valabilitatea contractului prelungindu-se de drept, pentru alte perioade similare, în condițiile stabilite prin contract, dacă părțile nu convin altfel printr-un act adițional, încheiat cu 30 zile înainte de expirarea contractului.
In conformitate cu prevederile art. 6.1 din contract, acesta poate înceta prin acordul scris al ambelor părți contractante, prin reziliere, în condițiile legii, după o notificare scrisă și comunicată celeilalte părți cu 15 zile înainte de data invocată pentru reziliere, iar, în cazul neexecutării obligațiilor contractuale de către una din părți, clauzele, potrivit cărora contractul de închiriere ar fi încheiat pe durată nedeterminată, fără posibilitatea denunțării unilaterale sunt în contradicție cu celelalte clauze ale contractului, fiind nelegale, pentru că durata limitată a contractului este de esența locațiunii, fiind prohibite locațiunile ereditare, conform art. 1413 și art. 1415 C. civ., obligația sub condiție pur potestativă din partea debitorului fiind lovită de nulitate, or, potrivit art. 982 C. civ., clauzele unui contract nu pot fi desprinse de contextul în care se încadrează, ci se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg, așa încât nu pot fi avute în vedere clauzele cuprinse în art. 6 și să fie ignorate cele din art. 4, care stabilesc un termen pentru locațiune. Locațiunea s-a încheiat pe o durată de 5 ani, părțile stabilind acest termen de valabilitate a contractului, o clauză contractuală trebuind să se interpreteze în înțelesul în care poate produce un efect, conform art. 297 C. civ.
Deopotrivă, art. 4.1 mai prevede că dacă părțile nu convin altfel cu 30 de zile înainte de expirarea contractului, contractul se prelungește de drept conform regulilor de la tacita relocațiune, în aceleași condiții, însă, spre deosebire de dreptul comun, locațiunea va fi cu termen, întrucât este stipulat în mod expres.
De asemenea, în cauză, apelantul-reclamant și-a manifestat în mod neechivoc voința de a nu reînnoi contractul după expirarea termenului prin notificările comunicate intimatei-pârâte, dar și prin acțiunile în justiție pe care le-a promovat, așa încât, chiar dacă a continuat să folosească imobilul, locatarul nu poate opune tacita relocatiune, locatorul putând solicita daune-interese, conform art. 1438 C. civ.
Termenul de 15 zile în care ar fi trebuit comunicată notificarea, invocat de intimată, nu are aplicabilitate în cauză, fiind prevăzut în art. 6.1 din contract pentru ipoteza rezilierii contractului, deci a încetării acestuia pentru nerespectarea obligațiilor contractuale de către una din părți.
Actul adițional nr. 02 din data de 17 februarie 2009 nu poate obliga apelantul-reclamant, întrucât nu este încheiat de reprezentanții săi legali, așa cum rezultă din extrasul Registrului partidelor politice aflat la Tribunalul București.
Cu privire la ocuparea bunului închiriat după expirarea termenului locațiunii, apelantul-reclamant are dreptul la despăgubiri, conform art. 1438 si art. 1073 C. civ., la nivelul chiriei stabilite în contract.
împotriva deciziei pronunțată în apel a formulat recurs pârâta SC P.M. SRL, invocând motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 punctele 7 și 9 C. proc. civ., arătând că decizia atacată cuprinde motive contradictorii, instanța de apel reținând că prin capitolul 6 se prevede că locațiunea poate înceta numai în situația acordului de voință sau prin reziliere pentru neexecutarea obligațiilor contractuale, aceste clauze, potrivit cărora contractul de închiriere ar fi încheiat pe durată nedeterminată, fără posibilitatea denunțării unilaterale fiind în contradicție cu celelalte clauze ale contractului, nelegale, pentru că durata limitată a contractului este de esența locațiunii, fiind prohibite locațiunile ereditare, conform art. 1413 și art. 1415 C. civ., iar obligația sub condiție pur potestativă din partea debitorului este lovită de nulitate și că a fost dată cu aplicarea greșită a legii, obiectul litigiului constând în împrejurarea dacă a intervenit sau nu tacita relocațiune a contractului de închiriere, având în vedere nerespectarea de către reclamantul PNȚCD a prevederilor art. 4.1 din contractul nr. 1 din 19 martie 2004 potrivit cărora termenul de valabilitate al contractului este de cinci ani, începând cu data semnării acestuia, după care reclamantul va acorda pârâtei dreptul la prim refuz privind închirierea spațiului, valabilitatea contractului prelungindu-se de drept pentru alte perioade similare, dacă părțile nu convin altfel, printr-un act adițional, cu 30 de zile înainte de expirarea contractului, astfel că notificarea reclamantului din data de 3 martie 2009 este tardivă, contractul prelungindu-se de drept începând cu data de 19 februarie 2009, așadar, tacita relocațiune operând un nou contract de locațiune, instanța de apel reținând, în mod greșit, că locațiunea poate înceta numai în cele două situații cuprinse în art.6 din contract, respectiv, prin acordul scris al părților sau prin reziliere, aceste prevederi referindu-se la facultatea părților de a pune capăt raporturilor contractuale în cazul neexecutării obligațiilor contractuale de către una din părți.
Recursul este nefondat.
Criticile circumscrise motivului prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.. nu pot conduce la admiterea recursului, întrucât nu au fost concret dezvoltate spre a permite a fi examinate.
Potrivit art. 1438 C. civ., când s-a notificat concediul, locatarul nu mai poate opune relocațiunea tacită, întrucât manifestarea de voință a locatorului de a nu reînnoi contractul de locațiune desfăcut prin efectul expirării termenului locațiunii împiedică tacita relocațiune.
Mai mult, potrivit art. 1436 C. civ., locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea timpului, fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare, iar, potrivit art. 1452 din menționatul cod, dacă locatarul, și după expirarea termenului locațiunii, continuă a rămâne în casa sau apartamentul închiriat, fără nici o împiedicare din partea locatorului, el se consideră că voiește a le ocupa sub aceleași condiții și pentru un timp determinat de obiceiul locului, și nu poate nici să iasă, nici să fie concediat înainte de a se fi făcut vestirea, în termenul obișnuit în localitate, or, în speță, locatorul reclamant a notificat locatarei pârâte concediul, manifestându-și voința de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului locațiunii, pârâta SC P.M. SRL nemaiputând opune tacita relocațiune după notificare.
Pentru considerentele arătate, înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., a respins, ca nefondat, recursul formulat în cauză.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3189/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3051/2011. Comercial → |
|---|
