Actiune in constatare Jurisprudenta comerciala. Decizia 128/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
Număr în format vechi 2108/2008
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA A V-A COMERCIALĂ
Decizia comercială nr.128
Ședința publică de la 9.03.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Elisabeta Roșu
JUDECĂTOR 2: Iulica Popescu
Grefier - -
**************
Pe rol pronunțarea asupra apelului formulat de apelanta - B SA, în contradictoriu cu intimata - COMERȚ TURISM SRL, împotriva sentinței comerciale nr.9540/22.09.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a, în dosarul nr-.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică de la data de 23.02.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, când pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, Curtea a amânat pronunțarea la 2.03.2009 și apoi la 9.03.2009, când a decis următoarele:
CURTEA,
Prin sentința comercială nr.9540/22.09.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a, în dosarul nr-, s-a dispus respingerea ca neîntemeiată a cererii formulate de reclamanta - B SA împotriva pârâtei - COMERȚ TURISM SRL, prin care aceasta a solicitat să se constate dobândirea prin accesiune a imobilului construcție "secție de prototipuri și piese de schimb" situat în,. - nr. 74 Județul I și să fie obligată pârâta să plătească reclamantei contravaloarea folosinței terenului pe care este edificată construcție (8.233.944.619 ROL), precum și compensarea contravalorii folosinței cu valoarea actualizată a construcției.
Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că reclamanta a invocat în susținerea cererii sale privind constatarea dobândirii prin accesiune a construcției, dispozițiile articolului 489 și articolul 494 Cod civil. Aceste texte de lege vizează însă situațiile în care construcțiile se ridică de către o persoană care nu este proprietar al terenului. În speță, construcția a fost vândută de proprietarul său și al terenului pe care este situată, astfel că s-a apreciat că nu sunt incidente prevederile articolului 494 Cod civil. Tribunalul consideră că s-ar putea discuta cel mult despre modul în care părțile au înțeles să reglementeze regimul juridic al terenului pe care este situată construcția vândută pârâtei prin contractul de vânzare-cumpărare. Mai mult, accesiunea fiind un mod originar de dobândire a proprietății, se constată că reclamanta nici măcar nu a invocat că ea ar fi edificat construcția în litigiu.
În contractul de vânzare-cumpărare părțile au prevăzut expres că vor purta negocieri cu privire la stabilirea prețului terenului, ceea ce înseamnă că terenul nu a fost vândut și nu s-a stabilit prețul, dar s-a convenit ca terenul să fie folosit de cumpărătorul construcției. Părțile nu au prevăzut un preț pentru folosința terenului, dar terenul a fost predat efectiv cumpărătoarei pârâte. Prin act adițional la contractul privind construcția (din 28 septembrie 1992) părțile au convenit ca vânzarea terenului să se perfecteze la prețul de 1.000 ROL/mp, actul adițional fiind înscris în registrul de inscripțiuni și transcripțiuni al Judecătoriei Sectorului Agricol
Din probele administrate în cauză rezultă că pârâta nu a contestat evaluarea contravalorii lipsei de folosință a terenului pentru perioada de la data intrării în posesie a acesteia și până în luna mai 2005 și chiar dacă actul adițional nu a fost urmat de încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a terenului, acesta a fost urmat de plata prețului terenului (7.489.700 ROL) prin dispoziția de plată nr. 132/17.12.1992.
În aceste condiții, tribunalul a considerat că cererea de plată a contravalorii folosinței terenului este nejustificată iar prin admiterea acesteia s-ar strica echilibrul raporturilor dintre părți, determinându-se o îmbogățire fără justă cauză a reclamantei, care ar beneficia de două ori de pe urma de lipsă de folosință a terenului.
Pentru a dovedi că are un drept de proprietate asupra terenului, reclamanta a invocat plata impozitului și existența unei hotărâri judecătorești. Sentința civilă nr.5035/1996 pronunțată de Tribunalul București - Secția Comercială este inopozabilă pârâta deoarece aceasta nu a fost parte în proces, iar plata impozitului este irelevantă sub aspectul determinării persoanei care are dreptul de proprietate asupra terenului.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta ce a fost înregistrat pe rolul Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a Va Comercială.
În motivarea apelului se arată că sentința apelată este criticabilă, instanța de fond neținând seama de faptul că pârâta nu este și nu a fost niciodată proprietara terenului aferent construcției. Imobilul construcție a fost dobândit de către pârâtă prin contractul de vânzare-cumpărare nr.2288/1992, urmând ca după obținerea titlului de proprietate asupra terenului de către reclamantă, părțile să încheie un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul ( ceea ce nu s-a întâmplat până astăzi).
Aceasta înseamnă, se susține, că proprietarul terenului aferent construcției este apelanta, iar pârâta este asimilată unui constructor de bună credință pe terenul altei persoane, raționament juridic care permite apelantei să pună capăt unei situații abuzive, întreținută de către intimata pârâtă, care cu rea credință, de peste 17 ani refuză să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu privire la teren. Numai prin aplicarea articolului 489 și 497 Cod civil, se poate da de către instanță o soluție echitabilă.
Cu privire la capătul de cerere prin care apelanta reclamantă solicită obligarea pârâtei să achite contravaloarea lipsei de folosință a terenului, ce a fost respins de către tribunal, aceasta susține că deși terenul a fost predat intimatei, nu s-a stabilit un drept pentru folosința lui. Confuzia pe care o face însă instanța de fond privește "prețul" antecontractului de vânzare-cumpărare și contravaloarea lipsei de folosință a terenului.
Astfel, în timp ce prețul antecontractului de 10.000 RON/mp este prețul pe care cumpărătorul îl plătește vânzătorului care se obligă ca pe viitor să-i vândă primului terenul, contravaloarea lipsei de folosință este o modalitate de a sancționa reaua-credință a cumpărătorului, care în mod nejustificat refuză să se prezinte pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Instanța de fond face o confuzie uitând că prin antecontract, vânzătorul nu poate ceda dreptul de proprietate și prin urmare nici unul dintre atributele dreptului de proprietate (usus), el primind prețul pentru promisiunea că în viitor va vinde suprafața respectivă de teren la prețul deja stabilit.
În ce privește capătul de cerere privind compensarea creanței decurgând din contravaloarea lipsei de folosință cu valoarea actualizată a acestui imobil,apelanta solicită ca pentru argumentele expuse anterior să se dispună admiterea acestuia.
Analizând sentința apelată prin prisma criticilor invocate, a probelor administrate în cauză și a dispozițiilor legale aplicabile, Curtea apreciază că apelul este nefondat și în temeiul art. 296 din pr. civ. urmează a fi respins ca atare, pentru următoarele considerente:
În primul rând, trebuie avut în vedere, așa cum corect a procedat și Tribunalul, că cererea reclamantei este întemeiată pe dispozițiile art. 489, art. 494 din civil, respectiv reclamanta se pretinde proprietarul construcției situată pe terenul proprietatea sa, deținută de pârâtă, astfel încât pârâta în calitate de constructor de bună-credință ( se susține) trebuie să achite contravaloarea folosinței terenului de la data predării (31.08.1992) până la data restituirii efective.
În doctrina și practica judiciară, mecanismul accesiunii artificiale imobiliare referitor la constructorul de bună-credință are la bază mai întâi ideea de doi proprietari diferiți ai celor două bunuri imobile ( pe de o parte asupra terenului, iar pe de altă parte, asupra construcției). De, asemenea, pentru a fi incidente dispozițiile art. 494 din civil care reglementează: " Dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost făcute de către oat reia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice", ar fi fost necesar ca această construcție să fi fost edificată de către pârâtă, ceea ce nu este conform realității faptice desfășurate între părți începând cu data de 28.07.1992.
Astfel, prin acest contract, modificat prin actul adițional din 28.09.1992, completat și cu procesul-verbal de predare-primire din 31.08.1992( filele 22 - 26 din dosarul nr. 97/2006 ce s-a aflat pe rolul Judecătoriei Buftea, înainte de declinarea competenței), reclamanta a vândut pârâtei activul " Secție de prototipuri și piese de schimb " situat în comuna,-, astfel cum este acesta detaliat în Anexa 2 la contract ( compus din construcții tip hală, șopron, platformă, parcare, cabină, spații verzi etc ).
Acest activ reprezintă tocmai construcția cu privire la care reclamanta solicită a se constata că prin accesiune artificială imobiliară, a devenit proprietară.
Prin urmare, în speță se constată că există o înțelegere expresă între proprietarul terenului ( reclamanta ) și pârâta ( care nu numai că nu a construit ea însăși această construcție, dar chiar a cumpărat-o de la reclamantă), ceea ce înseamnă că ne aflăm pe tărâmul dispozițiilor art. 492 și art. 494 din civil ( care reglementează efectele faptului juridic al construirii pe terenul proprietatea altei persoane), ci pe tărâm contractual.
Efectele juridice sunt diferite, respectiv efectele sunt acelea convenite de părți prin convențiile ce au intervenit între acestea în toată perioada menționată.
Dacă o parte din voința părților este exprimată expres în contract, în ce privește transmiterea dreptului de proprietate asupra construcției de către reclamantă către pârâtă ( art. 2 din contract-fila 22 coroborat cu alin. 2 din procesul-verbal din 31.08.1992), problema ce a fost soluționată în mod legal și temeinic de către Tribunal a fost aceea a situației juridice a terenului aferent construcției.
În acest sens, Curtea constată că Tribunalul, în mod corect a stabilit că reclamanta nu poate pretinde că este proprietarul construcției pe care ea însăși a înstrăinat-o pârâtei în anul 1992, deoarece pe de o parte construcția nu a fost edificată de pârâtă ( pentru a se stabili buna sau reaua-credință a acesteia), ci de reclamantă, iar pe de altă parte, pârâta a deținut cu titlu folosința asupra terenului aferent construcției, singurul motiv care a împiedicat părțile să convină și asupra terenului prin același contract fiind acela că reclamanta nu deținea la acel moment un titlu de proprietate asupra terenului pe care se afla activul- construcție.
Așa cum statua și Tribunalul Suprem în Decizia de îndrumare nr. 13/1959 ( în de decizii pe anul 1959, p. 39), pentru aplicarea dispozițiilor art. 492 și art. 494 din civil și a soluționării concrete a mecanismului accesiunii artificiale imobiliare, trebuie cercetate condițiile în care s-au făcut construcțiile, plantațiile sau lucrările, iar în speță tocmai acest lucru a fost făcut de către Tribunal.
În plus, Curtea reține că folosința terenului a fost acordată pârâtei cu un titlu, neputându-se susține că aceasta, deși a cumpărat activul construcție de la reclamanta care l-a construit pe acest teren, cu promisiunea că în momentul când va obține un titlu de proprietate îl va vinde și pe acesta, nu a deținut asupra terenului nici un drept. Dimpotrivă, Curtea apreciază că prin modul cum părțile au înțeles să reglementeze relațiile contractuale cu privire la întregul imobil,pârâta deține în acest moment un drept de superficiecompus din dreptul de folosință asupra terenului și dreptul de proprietate asupra construcției, ambele drepturi fiind constituite prin însumarea celor două voințe ale reclamantei, pe de o parte și a pârâtei, pe de altă parte.
Pornind de la dispozițiile art. 492 din civil invocate de reclamantă în susținerea demersului său judiciar, care stabilesc că: " Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește contrariul", Curtea constată că în cauză, din probele administrate a rezultat tocmai contrariul prezumției privind titularul dreptului de proprietate asupra celor două bunuri imobile încorporate ( teren și construcție), deoarece contractul dintre părți astfel cum a fost acesta executat, dovedește că pârâta este proprietara construcțiilor ( pe care le-a cumpărat de la reclamantă), aceasta având și o folosință legitimă asupra terenului pe care este situată construcția (ansamblul construcțiilor ce alcătuiesc activul)- a se vedea actul adițional din 28.09.1992 de la fila 24, folosință înscrisă și în Registrul de și Imobiliare de la Judecătoria sub nr. 230/16.01.1996).
În fine, față de conținutul dispoziției de plată nr. 132/17.12.1992 (fila 32 din dosarul Tribunalului) din care rezultă că pârâta a achitat reclamantei la acea dată suma de 7.489.700 lei reprezentând contravaloarea terenului ( astfel cum a fost aceasta convenită la un preț pe metru pătrat de teren), conform contractului din iulie 1992, coroborat și cu conținutul actului adițional din 28.09.1992 (fila 24 din dosarul Judecătoriei Buftea), Curtea conchide că părțile au înțeles să reglementeze astfel transmiterea folosinței asupra terenului, Tribunalul respingând în mod corect cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosință asupra terenului.
De asemenea, Curtea reține că revenirea construcției în patrimoniul reclamantei, ca și cauză juridică a acțiunii de față, ar fi contrară și dispozițiilor art. 1337 din civil, care stabilesc obligația vânzătorului de garanție pentru evicțiune, deoarece în cazul admiterii unei acțiuni de tipul celei de față, evicțiunea este rezultată din fapta vânzătorului, deoarece în condițiile în care pârâta a achitat atât prețul construcției ( integral) cât și un preț al folosinței asupra terenului pe care se află aceasta), așa cum au convenit părțile la momentul dat, numai prin consfințirea unui abuz de drept s-ar putea produce evingerea pârâtei pe această cale, ceea ce ar fi și inechitabil și contrar dispozițiilor art. 970 alin. 2 din civil.
Pentru toate aceste considerente, Curtea în temeiul art. 296 din pr. civ. constatând că sentința apelată este legală și temeinică, va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de apelanta - B SA cu sediul în B, Șos. B-T, nr.4, Județ I, în contradictoriu cu intimata - COMERȚ TURISM SRL cu sediul în,-, Județ I, împotriva sentinței comerciale nr.9540/22.09.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a, în dosarul nr-, ca nefondat.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 9.03. 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
GREFIER
Red.Jud.
Tehnored.
Ex.4/08.04.2009
Tribunalul București
Secția a VI a Comercială
Judecător fond:
Președinte:Elisabeta RoșuJudecători:Elisabeta Roșu, Iulica Popescu
