Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 124/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ, contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 124/COM.
Ședința publică din data de 29 Octombrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Ecaterina Grigore
JUDECĂTOR 2: Adriana Pintea
GREFIER - - -
Pe rol soluționarea apelurilor comerciale declarate de apelanta reclamantă - INTERNAȚIONAL BANK SA - cu sediul în B, sect.3, Bd. -, - I și II, nr.67, -A și apelantele pârâte - SC SRL - cu sediul în C,-, județul C și SC S SRL - cu sediul în C,-, -M6,.4,.18, județul C, împotriva sentinței civile nr.2031/17.07.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, având ca obiect constatare nulitate act.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 08 octombrie 2009 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată.
Curtea având nevoie de timp pentru a delibera în conformitate disp. art. 260 alin. 1 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la data de 15 octombrie 2009, la data de 22 octombrie 2009 și la data de 29 octombrie 2009, dată la care a pronunțat următoarea hotărâre:
CURTEA
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța la data de 03.04.2008 sub nr-, reclamanta Romanian International Bank SA a chemat în judecată pârâtele SC Vînturilor SRL și SC SRL, solicitând instanței să dispună:
- constatarea nulității absolute a contractului de închiriere nr.21/22.07.2007, încheiat între SC Vînturilor SRL și SC SRL;
- evacuarea pârâtei SC SRL din imobilul situat în Nord,-, zona A;
- obligarea pârâtei SC SRL la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului menționat, respectiv suma de 156.000 lei;
- obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamanta a arătat că, prin contractul de împrumut nr.7/13.05.2005 a acordat pârâtei SC Vînturilor SRL un credit în valoare de 9.000.000.000 ROL, pentru care pârâta a garantat cu ipotecă asupra imobilului situat în Nord,-, zona A, obligându-se totodată să nu înstrăineze imobilul ipotecat, să nu-l greveze cu sarcini și să nu aducă acestuia modificări care ar putea să-i scadă valoarea de circulație.
Întrucât creditoarea nu și-a îndeplinit obligația de rambursare a creditului, s-a procedat la executarea silită a garanției.
La data de 17.01.2007 debitoarei i-a fost comunicată somația de plată nr.40, somație care a fost înscrisă în cartea funciară la data de 19.01.2007.
La data de 03.08.2007, creditoarea a adjudecat imobilul ipotecat în contul creanței, iar la data de 31.08.2007 a fost încheiat actul de adjudecare nr.947, proprietatea fiind transferată de la debitor la creditorul adjudecatar.
În temeiul actului de adjudecare, cu adresa nr.951/04.09.2007 reclamanta a solicitat debitoarei să predea imobilul adjudecat.
Cu adresa nr.4401/04.09.2007 debitoarea a comunicat reclamantei că imobilul nu se mai află în posesia acesteia, detenția fiind transmisă către SC SRL, urmare a încheierii contractului de închiriere nr.21/22.07.2007.
Potrivit art.498 pr.civ. contractul de închiriere fiind încheiat după notarea somației în cartea funciară, nu este opozabil creditorului urmăritor și nici adjudecatarului.
Întrucât la momentul încheierii contractului de închiriere, era începută executarea silită și debitorul cunoștea acest lucru, contractul nu are o cauză valabilă și licită, încercându-se doar obstrucționarea executării silite și fraudarea drepturilor creditorului adjudecatar.
În drept s-au invocat dispozițiile art.948 și art.966 civ. art.518 pr.civ.
Pârâta nu a formulat întâmpinare, dar a solicitat în apărare proba cu înscrisuri.
Prin sentința civilă nr. 2031/17.07.2008 acțiunea a fost admisă în parte, constatându-se nulitatea contractului de închiriere încheiat între cele două pârâte și ca urmare dispunându-se evacuarea pârâtei SC S din imobilul în litigiu. A fost respins ca nefondat capătul de cerere privind obligarea pârâtei SC S la plata lipsei de folosință a imobilului.
Prima instanță reținut că, potrivit art.498 alin.1 pr.civ. "Închirierile sau arendările, precum și cesiunile de venituri făcute de debitor sau deținător după data înscrierii somației arătate la art.497 alin.1 nu vor fi opozabile creditorului urmăritor sau adjudecatarului."
În speță, somația prevăzută de art.497 a fost notată în Cartea funciară nr.1991 a orașului, privind imobilul din Nord,-, zona A, la data de 19.01.2007. În partea a III-a a cărții funciare a fost înscrisă și ipoteca în favoarea reclamantei, precum și interdicția de înstrăinare și grevare a imobilului.
Întrucât pârâtele au încheiat contractul de închiriere nr.21 la data de 22.07.2007, după notarea somației de plată, ele nu pot opune drepturile născute în baza acestui contract creditorului adjudecatar, acest contract nefiindu-i opozabil.
În ceea ce privește capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de închiriere pentru cauză ilicita, instanța a reținut că executarea silită prin vânzare la licitație a avut mai multe termene, respectiv 12.03.2007. 02.04.2007, 17.07.2007 si 03.08.2007.
Debitoarea a cunoscut atât interdicția de înstrăinare și grevare a imobilului, pe care a consimțit-o prin semnarea contractului de vânzare-cumpărare cu ipotecă autentificat sub nr.830/18.05.2005, cât și notarea somației de plată, ca și faptul că s-a început executarea silită.
Pe de altă parte, pârâta SC SRL, cu minime diligențe, putea cunoaște și ea această situație juridică a imobilului închiriat.
Avându-se în vedere și data încheierii contractului -22.07.2007, la 5 zile după ultima amânare a licitației și cu 12 zile înainte de adjudecare, ca și scopul închirierii - "ia cu chirie în vederea cumpărării", s-a considerat că pârâtele au încheiat contractul nr.21/22.07.2007 în scopul de a frauda interesele creditorului adjudecatar și de a-l împiedica să intre în posesia imobilului adjudecat, ceea ce conferă cauzei contractului un caracter ilicit.
Potrivit art.966 civ."Obligația fără o cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect."
În temeiul acestei dispoziții legale, instanța a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere.
Potrivit art.516 pct.8 pr.civ. actul de adjudecare constituie titlu executoriu atât împotriva debitorului, dacă imobilul se află în posesia acestuia, cât și împotriva oricărei alte persoane care are în posesiune sau deține în fapt, fără nici un titlu, imobilul adjudecat.
Pe de o parte, contractul de închiriere nu îi este opozabil adjudecatarului, iar pe de alta parte, este lovit de nulitate absolută.
Față de această situație, pârâta SC SRL ocupă fără titlu imobilul adjudecat și instanța a dispus evacuarea sa din acest imobil.
Cu privire la obligarea pârâtei SC SRL la plata contravalorii lipsei de folosință, s-a reținut că reclamanta nu a făcut dovezi pertinente cu privire la existența și cuantumul prejudiciului.
Nu există nici o dovadă la dosar că imobilul are destinație de hotel și că are un grad certificat de confort de 3 stele, pentru a i se aplica, prin analogie, tarifele de cazare ale acestor hoteluri. În plus, perioada pentru care s-au calculat despăgubiri este noiembrie 2007- aprilie 2008, adică perioadă de extrasezon.
Soluția a fost atacată cu apel d e către SC S SRL, apelul nefiind motivat.
Întrucât apelul nu a fost timbrat în termenul fixat în acest sens de către instanță, prin încheierea din 06.11.2008 s-a admis excepția nulității apelului pentru netimbrare, apelul SC S SRL fiind anulat ca netimbrat în temeiul art. 20 alin. 3 din legea nr. 146/1997.
Împotriva soluției primei instanțe formulează apel și SC VÂNTURILOR SRL, apelul fiind nemotivat.
Prin cererea depusă la data de 09.10.2008 se arată că apelul privește exclusiv capătul de cerere privind constatarea nulității contractului de închiriere.
Potrivit art. 292alin. 2.pr.civ. "în cazul în care apelul nu se motivează instanța de apel se va pronunța, în fond, numai pe baza celor invocate la prima instanță".
Se constată că la instanța de fond apelanta SC VÂNTURILOR SRL nu a formulat întâmpinare și a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, probă care a fost admisă prin încheierea din 01.07.2008. Apelanta nu a depus însă înscrisuri până la încheierea dezbaterilor.
Având în vedere probele administrate de către prima instanță, se constată că aceasta în mod corect a reținut caracterul ilicit al contractului de închiriere iar pârâta apelantă nu a combătut cele afirmate și dovedite de către reclamantă prin probe contrarii.
Pentru aceste considerente apelul SC VÂNTURILOR SRL a fost respins ca nefondat.
Hotărârea Tribunalului Constanța este atacată cu apel și de către reclamanta INTERNATIONAL BANK SA, prin acesta fiind criticată soluția pronunțată în ceea ce privește plata contravalorii lipsei de folosință, capăt de cerere judecat în contradictoriu cu SC S SRL.
Prin motivele de recurs se arată că prejudiciul este cert și a fost dovedit cu înscrisuri. Acesta rezultă din lipsa de folosință a imobilului cu destinația de hotel, destinație dovedită tot cu înscrisuri.
În ceea ce privește cuantumul prejudiciului, s-a arătat modul de calcul iar instanța, în baza rolului activ, trebuia să administreze probe pentru stabilirea acestuia.
Apelul formulat de către INTERNATIONAL BANK SA a fost admis cu consecința modificării soluției primei instanțe cu privire la capătul de cerere ce a făcut obiectul apelului, respectiv acordarea de despăgubiri reprezentând lipsa de folosință a imobilului, pentru următoarele considerente:
Având în vedere modul de soluționare a capătului de cerere privind anularea contractului de închiriere încheiat între cele două pârâte precum și dispoziția de evacuare a pârâtei SC S SRL, lipsirea apelantei reclamante de folosința imobilului nu este controversată în cauză, acest fapt încetând la data de 12.12.2008 când apelanta a intrat în posesia imobilului.
Potrivit înscrisurilor aflate la dosar, construcția de a cărei folosință a fost lipsită apelanta are destinația de hotel, fiind clasificată la categoria 3 stele (înscris fila nr. 34 în dosarul curții, expertiză, răspuns obiecțiuni).
În ceea ce privește contravaloarea lipsei de folosință, se rețin următoarele:
Expertul a avut în vedere perioada 17.10.2007 - 12.12.2008, respectiv data la care imobilul a început să fie utilizat în baza contractului de închiriere anulat și data eliberării imobilului. Această perioadă cuprinde 14 luni calendaristice cu un sezon estival.
Ca urmare, s-a utilizat de către expert:
-indicele statistic de utilizare a capacității de cazare turistică în anul 2008 în stațiunea Nord - 60%;
-tariful mediu practicat în perioada sezonului estival pentru camere în hoteluri de 2 și 3 stele - 130 lei/zi turistică;
-numărul de camere amenajate - 13;
-numărul mediu pe sezon de zile turistice - 110.
Din suma rezultată au fost scăzute cheltuielile, rezultând suma de 40000 lei ce reprezintă contravaloarea lipsei de folosință.
În urma obiecțiunilor formulate de către apelantă, expertul a avut în vedere aceeași perioadă precum și aceleași criterii, respectiv:
-indicele statistic de utilizare a capacității de cazare turistică în anul 2008 în stațiunea Nord - 80%;
-tariful mediu practicat în perioada sezonului estival pentru camere în hoteluri de 2 și 3 stele - 130 lei/zi turistică;
-numărul de camere amenajate - 13;
-numărul mediu pe sezon de zile turistice - 110.
Se constată că, cu ocazia formulării răspunsului la obiecțiuni, expertul a avut în vedere un indice de utilizare a capacității de cazare turistică în anul 2008 de 80% față de 60% la momentul întocmirii raportului de expertiză, pentru ambele procente având aceleași justificări, respectiv indicii statistici, informații existente pe internet.
Întrucât trecerea de la un procent de 60% la un procent de 80% se face în baza acelorași informații studiate de către expert fără o justificare reală, cu trimiteri la situații concrete și probe, instanța va avea în vedere procentul de 60%.
De asemenea, cu ocazia formulării răspunsului la obiecțiuni, la solicitarea apelantei, expertul a avut în vedere și utilizarea unității în extrasezon. Apelanta a precizat expertului, conform răspunsului la obiecțiuni, că imobilul are o poziție favorabilă și dispune de dotările necesare pentru a putea fi utilizat în extrasezon.
Astfel, expertul a stabilit, având în vedere perioada de extrasezon, utilizarea spațiilor de cazare încălzite și informațiile de pe internet, că în extrasezon există un grad de ocupare de 38%, ținând seama că în lunile decembrie - ianuarie, turismul balnear și în interes de serviciu scad foarte mult, ajungând practic 0.
Pentru a stabili acest grad de ocupare, expertul nu a venit cu situații (studii) concrete care să justifice de ce la efectuarea expertizei nu a avut în vedere ocuparea imobilului apelantei în extrasezon deși a studiat aceeași bază de date.
Instanța are în vedere faptul că suma reprezentând lipsa de folosință a imobilului trebuie să fie una reală, o sumă care ar fi fost obținută de către proprietar în cazul în care ar fi dispus de bunul său și nu trebuie să fie un prilej de îmbogățire.
Având în vedere afirmația expertului, concluzia ar fi aceea că imobilul apelantei poate fi folosit în extrasezon iar gradul de ocupare este dat de turismul balnear și de serviciu, mai puțin în lunile decembrie și ianuarie, pentru singurul motiv că unitatea are posibilitatea de încălzire pe timp de iarnă. Pentru ca instanța să rețină aceasta, apelanta ar fi trebuit să facă dovada, conform art. 1169.civ. că dispune de dotările necesare pentru turismul de serviciu și asigură servicii balneare, fiind de notorietate faptul că, în stațiunea Nord gradul de ocupare al hotelurilor în extrasezon este foarte redus, existând doar câteva hoteluri care contribuie eventual la stabilirea unei medii de 38%, insă acestea oferă servicii balneare, de tip, au dotări speciale pentru turismul de serviciu.
În acest sens, apelanta putea face dovada gradului de ocupare în extrasezon anterior încheierii contractului de închiriere.
Pentru aceste considerente, instanța nu va reține că unitatea de cazare a apelantei ar avea un grad de ocupare de 38% în extrasezon.
Având în vedere aceste argumente, instanța de apel apreciază că lipsa de folosință a imobilului se ridică la suma de 40000 lei pentru perioada 17.10.2007 - 12.12.2008.
În temeiul art. 274 alin. 1.pr.civ. va fi obligată intimata SC SRL la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Anulează apelul SC "S SRL - cu sediul în C,-, -M6,.4,.18, județul C,declarat împotriva sentinței civile nr.2031/17.07.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, ca netimbrat.
Respinge apelul SC VÂNTURILOR - cu sediul în C,-, județul C,formulat împotriva sentinței civile nr.2031/17.07.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, ca nefondat.
Admite apelul SC INTERNATIONAL BANK - cu sediul în B, sect.3, Bd. -, - I și II, nr.67, -A,declarat împotriva sentinței civile nr.2031/17.07.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-.
Modifică în parte hotărârea atacată.
Admite cererea privind obligarea pârâtei SC "S SRL la plata contravalorii lipsei de folosință.
Obligă pârâta SC "S la plata către reclamant a sumei de 40.000 lei reprezentând c/val lipsei de folosință, pentru perioada 17.10.2007 - 12.12.2008.
Obligă pârâta intimată la plata către reclamanta apelantă a sumei de 2505,8 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 Octombrie 2009.
Președinte, | Judecător, - |
Grefier, - - |
Red.jud.hot.
Red.jud.dec.
11.12.2009
Emis 3 comunicări
Președinte:Ecaterina GrigoreJudecători:Ecaterina Grigore, Adriana Pintea
