Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 149/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
Curtea de Apel Timișoara operator nr.2928
Secția Comercială
Dosar:-
DECIZIA NR. 149/
Ședința publică din 08.09.2008
PREȘEDINTE: Anca Buta
JUDECĂTOR 2: Marian Bratiș
Grefier:- -
Pe rol se află judecarea apelului declarat de reclamanta - International SRL împotriva sentinței civile nr.409/31.03.2008 pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr.-, în contradictoriu cu pârâta, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă av. A în reprezentarea reclamantei apelante și av. în substituirea av. pentru pârâta intimată.
Procedura completă.
După deschiderea dezbaterilor s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care reprezentanții celor două părți depun chitanțe de plată a onorariilor avocațiale.
Nemaifiind alte cereri de formulat și excepții de invocat, Curtea constată încheiată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul asupra dezbaterilor.
Reprezentantul reclamantei intimate solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței atacate, cu cheltuieli de judecată în ambele instanțe.
Reprezentanta pârâtei intimate solicită respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 409/31.03.2008 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr. -, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta - International SRL A, împotriva pârâtei pentru evacuare.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că potrivit extrasului CF aflat la fila 4 dosar, reclamanta este proprietara apartamentelor 9 și 10 din imobilele situate în A,- înscrise în CF 17344.
Pârâta nu a contestat dreptul de proprietate al reclamantei astfel cum acesta a fost înscris în cartea funciară în temeiul încheierii din decembrie 2005, cu atât mai mult cu cât unii dintre antecesorii reclamantei avusese încheiat un contract de închiriere pentru folosința spațiului cu destinație de locuință.
Pe de altă parte, pârâta a susținut și dovedit, prin actele depuse la dosar, demersurile pe care le-a făcut - SA A, în reprezentarea Statului Român care a deținut anterior proprietatea asupra imobilului, pentru ca să i se plătească chiria aferentă locuință.
În urma demersurilor efectuate de pârâtă în vederea clarificării situației juridice a locuinței - SA, în reprezentarea Statului român, a susținut, prin actele sale nr. 148 din 4 august 2000 și 6389 din 12.02.2007, că pârâta poate încheia contract de închiriere și trebuie să plătească chiria aferentă acestui administrator al spațiului locativ, deoarece nu s-a încheiat procesul verbal de predare primire cu proprietarul tabular. Mai mult, - SA, a recomandat pârâtei să solicite de la proprietarul tabular al imobilului, restituirea chiriei încasate, iar pe viitor să facă plata chiriei către acest administrator.
Considerându-se în continuare administratorul spațiului locativ - SA a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 928/28.06.2004, cu valabilitate de 5 ani, respectiv până la 4 aprilie 2009.
Având în vedere această stare de fapt, din care rezultă că reclamanta, invocându-și calitatea de proprietar tabular, solicită evacuarea din apartament a pârâtei, care deține în justificarea folosinței spațiului un contract de închiriere, ce nu a fost desființat, se va aprecia că, atâta vreme cât folosința spațiului de către pârâtă nu poate fi apreciată ca abuzivă, contract de închiriere în care nu este parte.
Instanța a apreciat însă că deși reclamanta este îndreptățită la folosința spațiului potrivit prev.art. 480.civ. pârâta justifică un titlu locativ ce nu a fost desființat, și nu poate fi imputat acesteia comportamentului antecesorului proprietarului tabular ce și-a înscris dreptul de proprietate asupra imobilului cu încălcarea procedurii legale, cu atât mai mult cu cât pârâta a dovedit buna sa credință în păstrarea dreptului locativ, indiferent de proprietarul tabular, fiind dispusă la încheierea contractului de închiriere și respectiv plata chiriei cu cel ce deține această calitate.
Având în vedere această stare de fapt, respectiv împrejurarea că fiecare dintre părți invocă un titlu juridic care i-ar permite folosința spațiului, instanța a considerat că reclamanta nu este îndreptățită a solicita evacuarea pârâtei atâta vreme cât titlul de folosință al acesteia asupra locuinței nu este desființat, și dreptul urmare a respins acțiunea reclamantei.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta - International SRL A, solicitând admiterea acestuia și schimbarea în tot a sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii cu cheltuieli de judecată în ambele grade de jurisdicție.
În motivare, reclamanta apelantă arată că soluția instanței de fond este nelegală și netemeinică deoarece, contrar probatoriului administrat în cauză, deși se reține că reclamanta are dreptul în temeiul art. 480.civ. să se bucure și de atributul posesiei fiind proprietara imobilului ocupat fără titlu de pârâtă, totuși apelantei îi este opus fără a-i fi opozabil un presupus titlu pe care de asemenea l-a contestat pe cale de excepție arătând de ce contractul dintre pârâtă și Primăria A nu poate fi reținut ca un titlu locativ.
Se arată că toate probele administrate în cauză duc la concluzia că pârâta nu deține un titlu locativ, nu există o cerere reconvențională care să aducă în discuția instanței discutarea valabilității titlului și nu a făcut nici un demers judiciar nici extrajudiciar contra foștilor proprietari vis a vis de contractul de închiriere încheiat cu d-na cea căreia i-a fost restituit imobilul.
Reclamanta apelantă își menține poziția conform căreia pârâta nu se poate prevala pe de o parte de necunoașterea legii, iar pe de altă parte aceasta a încheiat cu proprietara contract, a folosit imobilul, a plătit chiria iar apoi s-a răzgândit mergând să încheie un nou contract cu SA știind bine că imobilul fusese retrocedat.
Învederează instanței că nu poate fi reținută incidența art.9 al.3 din OUG 40/1999 deoarece reclamanta nu se află în această situație, respectiv a retrocedării imobilului, situație care o privea pe fosta proprietară, căreia imobilul i-a fost retrocedat în 1998 iar aceasta s-a conformat prevederilor art.9 din OUG 40/1999 iar ca rezultat al negocierilor cu pârâta intimată, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 11/22.07.1999, contract prelungit de comun acord prin act adițional până la 01.01.2001, pe toată această perioadă plătindu-se chiria stabilită, neexistând nici o opoziție nici la aspectul nepredării apartamentului, nici cu privire la termenul de închiriere nici la cuantumul chiriei.
Precizează că nu există și nici nu a existat vreun litigiu între pârâtă și sau pârâtă și în care să se fi pus în discuție nulitatea sau anularea contractului de închiriere încheiat între fosta proprietară și pârâtă.
Reclamanta apelantă arată că, nefiind parte în contract, acesta este inopozabil față de ea, deci contractul nu îi este opozabil. De asemenea, faptul că datorită succesiunii în timp atât a actelor normative incidente cât și a transferului proprietății contractul cu SA nu îi poate fi opus în virtutea vreunei prorogări legale sau a unei subrogări legale, referindu-se aici atât la prelungirea "ope legis" a termenelor de închiriere cât și la preluarea calității de proprietar într-un eventual contract.
Se putea invoca eventual, arată reclamanta apelată, împotriva foștilor proprietari ( și mai apoi ), împrejurarea că nu s-a notificat cu un an înainte intenția de a nu mai prelungi contractul de închiriere, aspect perfect valabil, iar pe cale de consecință contractul de închiriere s-a reînnoit de drept pe o nouă perioadă.
Apelanta nu recunoaște nici opozabilitatea și nici valabilitatea contractului încheiat între pârâtă și - SA, a cărui nulitate o solicită, învederând că acest contract nu este încheiat cu proprietarul imobilului sau cu mandatarul acestuia. Imobilul din anul 1998 fost restituit numitei, care în anul 2000 l-a vândut soților, ori în situația dată, - SA nu avea nuci dreptul și nici mandatul de a închiria un bun care nu mai era proprietatea Statului.
Pârâta intimată a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefundat.
În motivare, pârâta intimată arată că instanța de fond a apreciat că deși apelanta este îndreptățită la folosința spațiului potrivit art. 480.civ. pârâta intimată deține un titlu locativ ce nu a fost desființat, de asemenea, nu i se poate imputa comportamentul antecesorului proprietarului tabular ce și-a înscris dreptul de proprietate asupra imobilului cu încălcarea procedurii legale prevăzută de art. 9 din OUG nr. 40/1999.
Referitor la motivele de apel, intimata arată că și în situația sa sunt incidente dispozițiile art. 9 alin.3 din OUG 40/1999. Astfel, chiar dacă apelanta este un proprietar ulterior celui care a redobândit imobilul câtă vreme acesta nu a făcut nici un demers legal de a intra în posesia faptică a imobilului conform dispozițiilor imperative, noul proprietar la data achiziției a preluat imobilul în această împrejurare. Practic, fostul proprietar nu i-a adus la cunoștință faptul că a eludat legea, respectiv, dispozițiile legale privitoare la intrarea în posesie faptică a imobilului.
Referitor la opozabilitatea contractului față de reclamantă, arată că aceasta cunoscând existența contractului de închiriere nu a făcut nici un demers în vederea desființării acestuia.
Nu se poate invoca culpa sa, arată pârâta intimată, vis-a-vis de prelungirea contractului de închiriere cu - SA: "câtă vreme - SA, în reprezentarea Statului român, a susținut, prin actele sale nr. 148 din 4 august 2000 și 6389 din 13 februarie 2007, că pârâta poate încheia contract de închiriere și trebuie să plătească chiria aferentă acestui administrator al spațiului locativ, deoarece, nu s-a încheiat procesul verbal de predare-primire, cu proprietarul tabular. Mai mult, - SA, a recomandat pârâtei să solicite de la proprietarul tabular al imobilului, restituirea chiriei încasate, iar pe viitor să facă plata chiriei către acest administrator.
Considerându-se în continuare administratorul spațiului locativ - SA a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 928 din 28 iunie 2004, cu valabilitate de 5 ani, respectiv până la 4 aprilie 2009".
Referitor la nulitatea contractului de închiriere, intimata apreciază că nu se poate vorbi de nulitatea contractului deoarece se află în situația deosebită reglementată de o normă juridică specială, - SA, în prezent, Instituția Primarului, ca parte contractantă, deține dreptul de administrare ca urmare a posesiei în fapt a imobilului și totodată datorită lipsei de interes a proprietarului de a intra legal în posesia imobilului. Practic acesta nu trebuie decât să încheie Procesul-verbal de predare-primire cu autoritatea administrativă și să respecte în continuare dispozițiile legale în vigoare privind protecția chiriașului.
Analizând apelul declarat, raportat la criticile formulate de reclamantă și în conformitate cu dispozițiile art. 297, alin. 2 Cpc, Curtea constată că:
Potrivit extrasului CF aflat la fila 4 dosar, reclamanta - INTERNATIONAL SRL este proprietara apartamentelor 9 și 10 din imobilele situate în A,- înscrise în CF 17344, fapt pe care pârâta nu l-a contestat, acesta fiind înscris în cartea funciară în temeiul încheierii din decembrie 2005.
Însă, a dovedit, prin actele depuse la dosar, demersurile pe care le-a făcut - SA A, în reprezentarea Statului Român care a deținut anterior proprietatea asupra imobilului, pentru ca să i se plătească chiria aferentă locuință iar în baza înscrisurilor cu nr. 148 din 4 august 2000 și 6389 din 12.02.2007 și i-a încheiat un nou contract de închiriere cu nr. 928/28.06.2004, cu valabilitate de 5 ani, respectiv până la 4 aprilie 2009.
Reclamanta, invocându-și calitatea de proprietar tabular, solicită evacuarea din apartament a pârâtei, care deține în justificarea folosinței spațiului un contract de închiriere, ce nu a fost desființat.
Curtea reține că folosința spațiului de către pârâtă nu poate fi apreciată, în această fază procesuală, ca abuzivă, câtă vreme pârâta a susținut pe toată durata procesului dovedind această susținere, că atât contractul de închiriere inițial cât și cel în vigoare a fost încheiat sub imperiul OUG nr. 40/1999, aspect care nu poate fi analizat de instanțele comerciale, astfel de litigii fiind de competența instanței civile, indiferent de dobânditorul imobilului asupra căruia există un contract încheiat în temeiul dispoziției legale menționate. Mai mult decât atât, niciuna dintre instanțe nu a analizat existența și valabilitatea contractului, opozabilitatea acestuia deci, în esență, existența dreptului pârâtei.
De aceea, considerând că litigiul nu a fost soluționat de o instanță competentă material, raportat la disp. art. 297 alin. 2 Cpc. Curtea va admite apelul declarat de reclamanta - INTERNATIONAL SRL împotriva sentinței civile nr. 409/31.03.2008 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâta, va anula sentința atacată și va trimite cauza spre competentă soluționare Judecătoriei Arad.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de reclamanta - INTERNATIONAL SRL, cu sediul procedural ales în A, B-dul G-ral, nr.9,.2A la av. A, împotriva sentinței civile nr. 409/31.03.2008 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâta, domiciliată în A,-,.II,.10, jud.
Anulează sentința atacată și trimite cauza spre competentă soluționare Judecătoriei Arad.
Definitivă și executorie.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 08.09.2008.
Președinte, Judecător, Grefier,
- - Dr. - - - -
RED./17.09.2008
TEHNORED./4 EX/17.09.2008
PRIMA INSTANȚĂ: TRIBUNALUL ARAD
PREȘEDINTE:
Se comunică 2 ex.: - - INTERNATIONAL SRL
-
Președinte:Anca ButaJudecători:Anca Buta, Marian Bratiș
