Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 282/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
CURTEA DE APEL B-SECTIA A V-A COMERCIALĂ
Decizia comercială nr.282
Sedinta publica din 13.06. 2008
Instanta compusa din:
PREȘEDINTE: Eugenia Voicheci
JUDECĂTOR 2: Gabriela Vințanu
Grefier - -
*************
Pe rol solutionarea apelului formulat de apelanta SC SRL, în contradictoriu cu intimata REGIA AUTONOMĂ - ADMINISTRAȚIA PROTOCOLULUI DE STAT PRIN SUCURSALA PENTRU ADMINISTRAREA ȘI ÎNTREȚINEREA FONDULUI IMOBILIAR,împotriva sentintei comerciale nr.13156/12.11.2007 pronunțată de Tribunalul B-Sectia A VI- A Comerciala, în dosarul nr-.
La apelul nominal facut în sedinta publică,se prezintă apelanta prin avocat cu împuternicire avocațială la fila 33 dosar și intimata prin consilier juridic G cu delegație la fila 44 dosar.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de grefierul de ședință, după care,
Curtea acordă cuvântul pe probatoriu.
Apelanta prin avocat solicită admiterea probei cu înscrisuri, atât cele aflate la dosar cât și înscrisuri noi.
Intimata prin consilier juridic susține că probele nu au relevanță în acest moment.
Curtea deliberând încuviințează proba cu înscrisurile deja aflate la dosar, respinge proba cu înscrisuri noi, ulterioare pronunțării sentinței apelate, respinge și proba cu interogatoriu având în vedere șiîmprejurarea că poziția intimatei referitoare la înscrisurile deja aflate la dosarul cauzei este exprimată în întâmpinare
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe apel.
Apelanta prin avocat solicită admiterea apelului, fără cheltuieli de judecată.
Intimata prin consilier juridic solicită respingerea apelului.
Instanța constată închise dezbaterile și reține cauza în pronunțare.
CURTEA,
Asupra apelului comercial d e față.
Prin sentința comercială nr. 13156 din 12.11.2007, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul București - Secția a VI a Comercială a admis cererea formulată de REGIA AUTONOMĂ ADMINISTRAȚIA PROTOCOLULUI DE STAT - SUCURSALA PENTRU ADMINISTRAREA ȘI ÎNTREȚINEREA FONDULUI IMOBILIAR împotriva SC SRL, cu sediul în B, dispunând evacuarea pârâtei din spațiul situat în B,-.5 sector I pentru lipsă de titlu.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr.31.74 H 2005 pentru spațiul în litigiu aflat în proprietatea privată a statului român și în administrarea reclamantei, spațiu care figurează la poziția nr.623 din HG nr.60/2005 A reținut că durata închirierii a expirat la 31 iulie 2006 și că reclamanta i-a notificat pârâtei prin adresele nr. 8358 din 8.08.2006 și nr. 1315 din 9.10.2006 încetarea contractului, somând-o să elibereze spațiul în termen de 30 de zile de la notificare.
Prima instanță a reținut și faptul că pârâta a solicitat, în conformitate cu dispozițiile articolului 3 din contract, prelungirea locațiunii, că dispozițiile articolelor 17 și 18 din contract prevăd posibilitatea rezilierii contractului cu un preaviz de 30 de zile dacă spațiul este solicitat spre închiriere de misiuni diplomatice, oficii consulare sau reprezentanțe ale organizațiilor internaționale și că solicitarea de prelungire a locațiunii a fost făcută de pârâtă după ajungerea acesteia la termen și după notificarea făcută de reclamant.
A înlăturat susținerile pârâtei despre intervenirea tacitei relocațiuni față de notificările făcute de reclamantă și de dispozițiile articolului 1436 alineat 1 Cod civil, apreciind că se impune evacuarea acesteia pentru lipsa titlului locativ.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal a declarat apel motivat pârâta, cauza fiind înregistrată sub același nr. unic la 11.01.2008 pe rolul Curții de Apel București - Secția a Va Comercială.
În motivarea apelului a fost criticată hotărârea pentru nelegalitate și netemeinicie, susținându-se că a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor articolului 1437 cod civil privitoare la tacita relocațiune, cu încălcarea dispozițiilor articolului 969 Cod civil și a dispozițiilor articolului 3 și 17 alineat 3 din contractul de închiriere nr. 31.74H2005.
În susținerea acestei prime critici, apelanta - pârâtă a arătata că a solicitat prelungirea locațiunii prin cererile înregistrate la REGIA AUTONOMĂ ADMINISTRAȚIA PROTOCOLULUI DE STAT sub nr. 8749 din 11.08.2006 și la Secretariatul General al Guvernului sub nr. 17/5526 din 13.09.2006 și nr.17/61165 din 12.10.2006.
A arătat și că intimata - reclamantă nu a dovedit în condițiile articolului 1169 - 1170 Cod civil restrângerea considerabilă a fondului locativ și nici imposibilitatea asigurării, conform prevederilor HG nr.60/2005, a suprafețelor destinate organismelor din administrația publică centrală, astfel că nu sunt incidente dispozițiilor articolului 17 alineat 3 din contract.
A doua critică vizează nelegalitatea și netemeinicia hotărârii atacate prin prisma încălcării prevederilor articolelor 1437 și 970 Cod civil, care obligă la executarea cu bună credință a convențiilor. A pretins că acțiunea promovată este expresia unui abuz de drept, astfel cum rezultă din mai multe materiale publicate în presă, materiale ce subliniază scopul real, ascuns și nelicit al acțiunilor în evacuare promovate împotriva chiriașilor. Sub același aspect, a invocat și hotărârea din 31.10.2007 a Senatului României, luată cu ocazia dezbaterii OG nr.28/2007 pentru modificarea OG nr.19/2002 și care stabilește că imobilele deținute de reclamantă se pot vinde prin negociere directă către chiriași, susținând că prin evacuarea apelantei - pârâte se urmărește scopul imoral și nelegitim al excluderii acesteia de a participa la procedura de cumpărare a spațiului.
Apelul este întemeiat în drept pe dispozițiile articolelor 296-298 Cod procedură civilă, ale articolelor 969 - 970, 1079, 1169 -1170 și 1436 Cod civil, ca și ale articolului 41 Cod procedură civilă.
La 1 februarie 2008, intimata - reclamantă a depus întâmpinare, prin care s-a apărat în fapt și în drept față de motivele de apel, solicitând respingerea apelului ca neîntemeiat.
La 12 martie 2008, apelanta - pârâtă a depus completări la motivele de apel, susținând că hotărârea atacată este nelegală și netemeinică și pentru că a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor articolelor 942, 977, 980, 982 și 983 Cod civil privitoare la interpretarea și executarea convențiilor legal făcute, acțiunea în evacuare fiind promovată de intimata - reclamantă cu încălcarea prevederilor articolului 969 Cod civil și ale articolului 3 și 17 alineat 3 din contractul de închiriere.
În susținerea acestei critici, apelanta - pârâtă a invocat și depus actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere, despre care a pretins că este încheiat de părți în luna mai 2006, astfel că a operat expres reînnoirea locațiunii.
A arătat și că instanța de fond nu a dezlegat problema juridică a locațiunii cu sau fără termen, nici a incidenței articolului 1436 alineat 1 sau alineat 2 Cod civil, și că, în funcție de punctul III al actului adițional și de prevederile articolului 982 Cod civil, trebuia conchis că și actul adițional la contractul de închiriere a fost încheiat tot pe o durată de un an, cu începere de la 29 mai 2006, notificarea trimisă de intimata - reclamantă înainte de termen fiind lipsită de orice efect juridic.
Față de actele și lucrările dosarului, de probele administrate în cauză, Curtea apreciază apelul ca nefondat și îl va respinge cu această motivare și pentru următoarele considerente:
Având în vedere că în speță acțiunea în evacuare se întemeiază pe lipsa titlului locativ al apelantei pârâte și că titlul locativ l-a constituit inițial contractul de închiriere, Curtea apreciază că existența sau inexistența dreptului apelantei - pârâte de a ocupa spațiul în litigiu este determinată de durata locațiunii și de efectele notificărilor intimatei - reclamante privind încetarea locațiunii.
Sub acest aspect, date fiind actul adițional la contractul de închiriere invocat pentru prima dată în apel și susținerile apelantei - pârâte despre efectele acestui act asupra duratei locațiunii, Curtea apreciază că prioritate în examinare va avea al treilea motiv de apel.
Este o împrejurare necontestată de intimata - reclamantă (conform întâmpinării la completarea motivelor de apel) încheierea actului adițional cu nr. intern 6570 din 26.05.2006 (fila 24 dosarului de apel) cel târziu în a cincea zi de la primirea acestuia de către apelanta - pârâtă, aceasta însemnând, în lipsa altor date rezultate din probe, că actul adițional a fost încheiat la sfârșitul lunii mai 2006 sau la începutul lunii iunie a aceluiași an.
Interpretarea dată acestui act adițional, atât prin prisma prevederilor proprii, prin raportare la contractul de închiriere, la adresa de înaintare a actului adițional, cât și în conformitate cu dispozițiile articolului 977 și urm. Cod civil, nu autorizează, însă, a conchide că prin actul adițional s-a modificat altceva decât suprafața spațiului închiriat, chiria și garanția datorate de apelanta - pârâtă aferent acestei modificări.
Nici una din clauzele actului adițional, nici o mențiune din adresa cu care acesta a fost înaintat nu se referă la modificarea duratei locațiunii, dimpotrivă, punctul III al actului adițional confirmă că toate celelalte clauze din contract (deci inclusiv cea privind durata) rămân neschimbate.
În atare situație, critica relativă la interpretarea tipului de locațiune, la nesocotirea prevederilor legale referitore la interpretarea convențiilor și, în consecință, la valoarea juridică a notificărilor făcute de intimata - reclamantă este neîntemeiată și a fost înlăturată.
Consecința înlăturării punctului de vedere privitor la prelungirea duratei contractului prin actul adițional constă în faptul că durata contractului este apreciază și de C ca împlinindu-se la 31 iunie 2006, conform articolului 3 din contract.
Este indiscutabil că, așa cum reiese din susținerile părților, după trecerea acestui termen, apelanta - pârâtă a rămas în posesia spațiului închiriat, dovadă fiind și faptul că s-a promovat prezenta acțiune în evacuare.
În atare situație, conform prevederilor articolului 1437 Cod civil a operat tacita relocațiune, efectele acesteia fiind cele ale locațiunii fără termen, conform tezei finale a acestui articol.
Atât dispozițiile articolului 1436 alineat 2, cât și cele ale articolului 1438 Cod civil, prevăd, însă, că în cadrul locațiunii fără termen, dacă s-a notificat concediul (adică dacă locatorul a fost somat să elibereze spațiul închiriat), locatorului nu i se mai poate opune tacita relocațiune. În speță, notificarea concediului s-a făcut de către intimata - reclamantă prin adresa nr. 8350 din 8.08.2006, la care face referire chiar apelanta - pârâtă (fila 25 dosarului Judecătoriei Sectorului I B), prin adresa nr. 11315 din 9.10.2006 (comunicată prin executor judecătoresc) și finalmente prin promovarea acțiunii de față, care denotă poziția neechivocă a intimatei - reclamante de a nu continua raporturile contractuale.
În raport de prevederile legale la care s-a făcut referire, respectiv articolul 1436 alineat 2 și 1438 Cod civil, ca și de prevederile articolului 17 alineat 3 din contractul părților (pretins nesocotite de instanța de fond), Curtea apreciază că denunțarea concediului într-o locațiune fără termen nu are nici o legătură cu rezilierea contractului cu un preaviz de 30 de zile, astfel cum dispune clauza 17 alineat 3 din contract, întrucât aceasta din urmă clauză face trimitere la rezilierea contractuluiînainte de expirarea termenului prevăzut în contract.A admite altfel echivalează cu îngrădirea dreptului conferit locatorului de a denunța concediul până la îndeplinirea condițiilor prevăzute în clauza 17 alineat 3, respectiv cu nesocotirea dispozițiilor imperative ale articolului 1415 alineat 2 Cod civil care interzic locațiunile ereditare sau emfiteuzele, locațiunea de față putând îmbrăca această formă dacă nu s-ar îndeplini condițiile de a exista solicitări de închiriere din partea unor misiuni diplomatice, oficii consulare sau reprezentante ale organizațiilor internaționale interguvernamentale.
Pe cale de consecință, a fost apreciată ca neîntemeiată și înlăturată critica referitoare la lipsa dovezii îndeplinirii cerințelor din clauza 17 alineat 3 din contract și la greșita aplicare a acestei clauze, instanța de fond acordând în mod legal eficiență juridică notificărilor concediului efectuat de intimata - reclamantă.
Este neîntemeiată și a fost înlăturată și critica privitoare la efectele solicitărilor făcute de apelanta - pârâtă privind prelungirea contractului. Aceste solicitări sunt făcute după data expirării locațiunii, dată stabilită în considerentele ce preced, ba chiar după denunțarea concediului și nu cad sub incidența prevederilor articolului 3 din contract și a prevederilor articolului 969 Cod civil, întrucât nu sunt făcute cu 30 de zile înainte de ajungerea contractului la termen, astfel încât ele nu pot fi opuse în cadrul acțiunii de față, soluția instanței de fond fiind legală și temeinică și din acest punct de vedere.
Este neîntemeiată și a fost înlăturată și critica referitoare la abuzul de drept și la scopul imoral urmărit prin promovarea acțiunii de față, câtă vreme această acțiune derivă din prerogativele locatorului, recunoscute de articolul 1431 Cod civil, care consacră obligația locatorului de a preda la termen bunul închiriat în starea în care l-a primit.
Față de împrejurarea că, raportat la toate circumstanțele cauzei, acțiunea de față este apreciată ca întemeiată, Curtea a înlăturat și susținerile apelantei - pârâte relative la scopul urmărit de intimata - reclamantă, de a-i bloca accesul la cumpărarea bunului închiriat, având în vedere că vocația la achiziționarea acestui bun este strict legată de existența unui contract de locațiune în ființă și regulat încheiat, în cauză contractul fiindlegal denunțat.
Toate aceste considerente au format convingerea Curții că instanța de fond a stabilit în mod corect situația de fapt și că a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente, astfel că apelul urmează să fie respins ca nefondat, în conformitate cu prevederile articolelor 295 și 296 Cod civil.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta SC SRL, cu sediul în B,-,. 5 sector 1, în contradictoriu cu intimata REGIA AUTONOMĂ - ADMINISTRAȚIA PROTOCOLULUI DE STAT PRIN SUCURSALA PENTRU ADMINISTRAREA ȘI ÎNTREȚINEREA FONDULUI IMOBILIAR, cu sediul în B,- sector 2, împotriva sentintei comerciale nr.13156/12.11.2007 pronunțată de Tribunalul B-Sectia A VI- A Comerciala, în dosarul nr-.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile libere de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 13 iunie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
GREFIER
Red.Jud.
Tehnored.
4 ex
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Judecător fond:
Președinte:Eugenia VoicheciJudecători:Eugenia Voicheci, Gabriela Vințanu
