Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 469/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
CURTEA DE APEL B-SECTIA A V-A COMERCIALĂ
Decizia comercială nr.469
Sedinta publica din 07.11. 2008
Instanta compusa din:
PREȘEDINTE: Decebal Tărăgan
JUDECĂTOR 2: Gabriela Vințanu
Grefier - -
*************
Pe rol solutionarea apelului formulat de apelanta SC SRL, în contradictoriu cu intimata -,împotriva sentintei comerciale nr.2643/29.02.2008 pronunțată de Tribunalul B-Sectia a VI- a Comerciala, în dosarul nr-.
La apelul nominal facut în sedinta publică,se prezintă intimata prin consilier juridic cu delegație la fila 21 dosar, lipsă fiind apelanta.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de grefierul de ședință, după care,
Intimata prin consilier juridic depune înscrisurile solicitate de către C la termenul anterior și arată că sunt în stare de judecată.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe apel.
Intimata prin consilier juridic solicită respingerea apelului ca nefundat, fără cheltuieli de judecată.
Instanța constată închise dezbaterile și reține cauza în pronunțare.
CURTEA,
Deliberând asupra apelului de față, constată:
Prin sentința comercială nr. 2943 din 29.02.2008 a Tribunalului București - Secția a VI a Comercială, s-a admis cererea formulată de reclamanta -, și s-a dispus evacuarea pârâtei SC SRL, din imobilul situat în B,--83.2.18 parter sector 2, cu obligarea pârâtei, la plata cheltuielilor de judecată, în sumă de 10,3 ron, către reclamantă.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a avut în vedere susținerile părților, probele administrate în cauză și dispozițiile legale în materie.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termen legal, pârâta SC SRL, considerând-o netemeinică și nelegală.
În motivarea apelului, pârâta a arătat că, în mod greșit, instanța a reținut că, întrucât, contractul de locațiune nr. 9723/7.10.2005, încheiat între cele două părți litigante, fiind încheiat pe o perioadă determinată, respectiv -1 an, de la expirarea termenului contractual, nu putea opera instituția tacitei relocațiuni, reglementată de articolele 1437-1452 Cod civil.
În cazul de față, contractul a fost încheiat pe o perioadă de 1 an, respectiv, de la 10.10.2005 (ziua punerii în posesie) și până la data de 10.10.2006.
Ulterior, la data de 28.07.2006, prin actul adițional nr. 9303/28.07.2006, articolul 3, se modifică articolul 8 al contractului de locațiune nr. 9723/7.10.2005, în sensul că, locatarul este obligat să depună, la Registratura locatorului, în cazul în care se dorește păstrarea dreptului de locațiune, pentru spațiul ocupat, cu cel puțin 60 de zile calendaristice, înainte de data efectivă a expirării contractului, o cerere oficială, pentru prelungirea acestuia. În caz contrar, locatorul va aprecia că, beneficiarul nu mai dorește prelungirea locațiunii și, ca urmare, va întreprinde măsurile legale, cu privire la încetarea raporturilor contractuale dintre părți.
Prin urmare, prin acest act adițional, pe de o parte, locatorul a procedat la o creștere semnificativă a chiriei și, în același timp, i-a dat posibilitatea locatorului, de a solicita prelungirea contractului, și chiar, i-a creat acestuia aparența prelungirii acestui act. Deși, prin adresa nr. 12909/27.11.2006, pârâta a dat curs acestui act adițional și a solicitat prelungirea duratei contractului de locațiune, după un interval de 6 luni, respectiv, în data de 29.05.2007, intimata reclamantă a respins această cerere și, chiar, a solicitat, eliberarea și predarea spațiului ocupat.
Întrucât, de la data 10.10.2006 și până în prezent, apelantă - pârâtă SC SRL a rămas în folosința lucrului și și-a îndeplinit întocmai obligațiile contractuale, respectiv - plata chiriei și a utilităților, timp în care intimata - reclamantă nu a împiedicat folosirea spațiului, mai mult chiar, a încasat sumele, reprezentând contravaloarea chiriei și a utilităților, considerând că, în acest caz, a operat tacita relocațiune. Întrucât, tacita relocațiune, operează un nou contract de locațiune (care va avea loc în condițiile primului contract, inclusiv chiria inițială), per a contrario, durata contractului de locațiune a fost prelungită cu un an.
Dispozițiile legale sunt foarte clare, în sensul că, tacita relocațiune poate fi împiedicată, numai prin anunțarea concediului (care, în acest caz, înseamnă, nu denunțarea și manifestarea voinței, de a nu reînnoi contractul desfăcut, prin efectul expirării termenului). Dar, concediul trebuie să fie anunțat, înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, chiar dacă, nu era necesară, respectarea termenului de preaviz.
În cazul de față, pârâta consideră că, a operat tacita relocațiune, durata contractului prelungindu-se, în condițiile primului contract (perioadă de 1 an).
Chiar dacă, reclamanta a considerat că, nu a operat tacita relocațiune, contractul fiind pe o perioadă determinată, respectiv -până la data de 10.10.2006, manifestarea voinței de a nu reînnoi contractul (respectiv anunțarea concediului) trebuia intervenită, până la această dată. În fapt, la data de 13.06.2007 (după expirarea termenului contractual), apelanta intimată a fost notificată, prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc -, ca în termen de 5 zile, de la primirea notificării, să elibereze spațiul situat în B,--88.2 parter.18 sector 2.
Întrucât, în cauză nu au fost respectate dispozițiile legale, privind anunțarea concediului, înainte de expirarea termenului contractual, consideră că a operat tacita relocațiune, durata contractului fiind prelungită, automat, cu perioada inițială, respectiv de 1 an.
Mai mult decât atât, a învederat instanței faptul că, părțile s-au înțeles ca, apelanta - pârâtă SC PRESS SRL să efectueze îmbunătățiri, în imobilul ce face obiectul contractului de locațiune, îmbunătățiri care, la expirarea contractului, rămân în proprietatea intimatei reclamante, aducându-i un spor de valoare, bunului imobil.
În schimbul acestor îmbunătățiri, urma să se procedeze la prelungirea contractului de locațiune, sens în care, s-a încheiat actul adițional nr. 9303/28.07.2006.
În susținerea apelului, nu s-au solicitat probe noi, iar cererea a fost timbrată cu o taxă de timbru în sumă de 6 lei și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
Apelul este nefondat.
Analizând actele și lucrările dosarelor, în raport cu motivele de apel invocate, probele administrate și dispozițiile legale în materie, Curtea constată că, potrivit articolului 1436 Cod civil, locațiunea făcută, pentru un timp determinat, încetează de la sine, cu trecerea termenului, fără să fie trebuință, de o prealabilă înștiințare.
De asemenea, Curtea constată că, în conformitate cu prevederile articolului 1437 Cod civil, după expirarea termenului, stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și este lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea, ca reînnoită, efectele ei, însă, se regulează, după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen, potrivit articolului 1436 alineat 2 și 1452 Cod civil, care stipulează că, locatarul nu va putea fi evacuat, înainte de a fi notificat și acorda un termen, în acest scop, pentru eliberarea spațiului.
În speță, Curtea constată că, contractul de închiriere, încheiat de părți, a expirat la data de 10.10.2006, însă, la 28.07.2006, prin actul adițional nr. 9303, practic, locațiunea s-a prelungit, tacit, fără, însă, a se mai stabili, durata acesteia, transformându-se, astfel, într-un contract fără termen.
De asemenea, Curtea constată că, prin același act adițional, părțile au convenit ca, cu cel puțin 60 de zile înainte de data expirării, efective, a contractului de închiriere, locatarul trebuia să depună, la Registratura reclamantei, o cerere oficială, pentru prelungirea acestuia, fapt pe care pârâta, l-a realizat, prin adresa nr.12909 din 27.11.2006.
Având în vedere, însă, că, atât prin adresa nr. 5848/29.05.2007, cât și prin notificarea din data de 13.06.2007, pârâtei i s-a pus în vedere eliberarea și predarea spațiului, notificându-i-se un concediu de 5 zile, iar locatara nu s-a conformat, Curtea constată că, sunt îndeplinite, cerințele articolelor 1436 alineat 2, 1438 și 1452 Cod civil, astfel că, reclamanta putea solicita evacuarea pârâtei din spațiul închiriat.
În aceste condiții, Curtea constată că, tacita relocațiune a operat, doar, numai până la data la care pârâta a fost notificată și i s-a precizat concediul, pentru eliberarea spațiului închiriat, devenind astfel, incidente, în speță, dispozițiile articolului 1437 Cod civil.
Referitor la ultimul motiv de apel, Curtea constată, pe de o parte, că pârâta nu a făcut dovada că, realizarea îmbunătățirilor la spațiul închiriat, a fost condiționată de prelungirea contractului de închiriere, iar pe de alta, nu a formulat cerere reconvențională, în pretenții, cu privire la obligarea reclamantei la plata contravalorii acestora, dacă considera că aceasta nu și-a respectat obligația asumată, deci, nu a făcut obiectul judecății la fond, condiții în care, nu poate fi primit.
În consecință, Curtea constată că, instanța de fond a reținut o situație de fapt corectă în cauză, pe baza probelor administrate, judicios analizate, și a făcut o interpretare și aplicare adecvată a dispozițiilor legale în materie, specifice speței și menționate mai sus, astfel că, motivele de apel invocate sunt, în totalitate, neîntemeiate.
Față de considerentele expuse mai sus, Curtea constată că, sentința comercială atacată este temeinică și legală, și urmează a fi menținută, iar apelul va fi respins, ca nefondat, în temeiul articolului 296 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanta - pârâtă SC SRL, cu sediul în B,--88,. 2,. parter,. 18 sector 2, împotriva sentintei comerciale nr.2643 din 29.02.2008 a Tribunalului B - Sectia a VI- a Comerciala, în contradictoriu cu intimata - reclamantă REGIA AUTONOMĂ - ADMINISTRAȚIA PROTOCOLULUI DE STAT, cu sediul în B,- sector 2,
Definitivă.Cu recurs.
Pronunțată în ședință publică, azi - 7.11.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
GREFIER
Red.Jud.
Tehnored.
4 ex./20.11.2008
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Judecător fond:
Președinte:Decebal TărăganJudecători:Decebal Tărăgan, Gabriela Vințanu
