Insolvență. Obligaţii rezultate dintr-un antecontract de vânzare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură.
| Comentarii |
|
Executarea obligaţiilor de către administratorul judiciar/lichidator, la cererea promitentului-cumpărător, este imperativă în condiţiile art. 931 din Legea nr. 85/2006.
Textul art. 931 din Legea nr. 85/2006 stabileşte condiţiile ce se impun pentru a fi analizate pentru ca obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii în care promitentul-vânzător intră în procedura insolvenţei, să fie executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului - cumpărător:
- preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
- preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;
- bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare
Legiuitorul a înţeles să protejeze stabilitatea raporturilor juridice constituite înainte
de deschiderea procedurii insolvenţei şi, implicit, drepturile promitentului-cumpărător care, în lipsa acestor prevederi ar fi obligat să achite, pe lângă preţul imobilului, şi contravaloarea ipotecii la care acesta nu s-a obligat prin încheierea antecontractului de vânzare cumpărare.
Prin sentinţa nr. 1795 din data de 12.12.2012 pronunţată de Tribunalul Dolj - Secţia a II-a Civilă în dosarul nr. 19671/63/2011/a4 a fost admisă acţiunea reclamantei LMG împotriva pârâtei - debitoare SCEATSRL prin lichidator judiciar BCSPRL. A fost obligat lichidatorul judiciar BCSPRL să încheie cu reclamanta în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul menţionat în antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 23.07.2008, situat în Craiova, str. Poligonului, nr.101 N (vila 14), jud. Dolj, compus din teren în suprafaţă utilă de aproximativ 320 mp şi construcţie P+1 la roşu.
Tribunalul a reţinut că anterior deschiderii procedurii insolvenţei, între debitoarea falită SCEATSRL. Craiova în calitate de promitent-vânzător şi LMG în calitate de promitent-cumpărător s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare din 23.07.2008 f.19 prin care debitoarea s-a obligat să-i vândă reclamantei imobilului situat în Craiova, str. Poligonului, nr. 101N (vila 14), jud. Dolj, compus din teren în suprafaţă utilă de aproximativ 320 m.p. şi construcţia P+1 la roşu.
Părţile s-au obligat să perfecteze în formă autentică actul de vânzare-cumpărare pentru teren şi construcţie, până la data de 15 septembrie 2008, conform menţiunii din chitanţa /30.07.2008, semnată şi parafată de vânzător. Reclamanta a notificat pârâta în vederea prezentării în data de 18.10.2010 la BNP în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în forma autentică, conform notificării f. 37, dar aceasta nu a făcut dovada că ar fi dat curs invitaţiei şi nici nu a justificat în vreun fel refuzul.
În cauză tribunalul a constatat că preţul a fost integral achitat, conform chitanţelor f. 36 emise de către debitoare; bunul se află în posesia reclamantei, situaţie necontestată; preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului, acesta fiind evaluat la preţul de 65.100 lei de către evaluatorul SCEISRL, angajat de către lichidator să evalueze bunurile din averea debitoarei; în cauză nu se pune problema unui plan de reorganizare deoarece debitoarea este în procedura simplificată de insolvenţă. Susţinerile lichidatorului judiciar privind faptul că nu i-au fost predate evidenţele contabile ale debitoarei de către fostul administrator social au fost apreciate irelevante în cauză, deoarece vizează aspecte ce nu sunt imputabile reclamantei. În ceea ce priveşte data certă, s-a reţinut că antecontractul de vânzare-cumpărare/23.07.2008 a fost încheiat prin Agenţia Imobiliară INTERMED Craiova, iar în data de 24.09.2010 reclamanta a formulat cerere de notare a acestuia în cartea funciară nr. 63045 a localităţii Craiova şi, chiar dacă cererea sa a fost respinsă prin Incheierea nr. 62545/04.10.2010 f. 34, înscrisul respectiv a dobândit dată certă din ziua prezentării, în temeiul dispoziţiilor art.1182 C.civ.
Coroborând probele administrate, judecătorul sindic a apreciat că în cauză s-a făcut dovada de către reclamantă că sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de art. 931 din Legea 85/2006.
Impotriva acestei sentinţe a declarat recurs lichidatorul BCSPRL pentru debitoarea SCEATSRL.
A susţinut recurenta că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 931 din Legea 85/2006, respectiv antecontractul nu are dată certă (iar motivele prin care se înlătura această condiţie expresă nu sunt de natură a conferi antecontractului dată certă); preţul nu a fost achitat (nu există nicio dovadă legală, respectiv factura şi chitanţa eliberată de EATSRL); bunul era ipotecat în favoarea Băncii Transilvania printr-o ipotecă ce interzice transferul proprietăţii. Precizează că aceste dispoziţii, deşi au fost invocate expres nu au fost analizate şi înlăturate de judecătorul sindic, iar Băncii Transilvania, care este creditor garantat, i s-a încălcat dreptul la apărare, măsură ce a prejudiciat drepturile sale. Consideră că nu se pot vătăma drepturile unui terţ căruia nici nu-i este opozabilă hotărârea şi că nu se poate interveni în modificarea convenţiei intabulate şi înscrise în Cartea Funciară, fără participarea terţului în calitate de parte.
Intimata reclamantă a depus întâmpinare prin care solicită respingerea recursului, susţinând că sunt îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 931 din Legea 85/2006.
Curtea, analizând recursul prin prisma motivelor invocate, în raport de dispoziţiile art. 304 Cod procedură civilă şi ale art. 931 din legea 85/2006 a constatat că acesta nu este fondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
Potrivit art. 931 din Legea 85/2006 „Obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:
- preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
- preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;
- bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.”
Acest articol a fost declarat constituţional prin Decizia nr.549 din 3.05.2011 de către
Curtea Constituţională, care a reţinut că aceste dispoziţii reprezintă opţiunea legiuitorului, care a înţeles să protejeze stabilitatea raporturilor juridice constituite înainte de deschiderea procedurii insolvenţei şi, implicit, drepturile promitentului-cumpărător care, în lipsa acestor prevederi ar fi obligat să achite, pe lângă preţul imobilului, şi contravaloarea ipotecii la care acesta nu s-a obligat prin încheierea antecontractului de vânzare cumpărare.
Curtea a reţinut că în speţă sunt îndeplinite toate condiţiile cerute de acest text de lege, respectiv art. 931 din Legea 85/2006, după cum urmează: o primă condiţie o reprezintă existenţa unui antecontract de vânzare cumpărare cu dată certă anterioară deschiderii procedurii.
Data certă reprezintă potrivit art. 1182 cod civil data când înscrisul s-a înfăţişat la o dregătorie publică în speţă, data la care acesta a fost înscris în Cartea Funciară şi nu data încheierii acestuia de către agenţia imobiliară Intermed, cum în mod greşit se susţine de către recurentul lichidator şi de intimată prin întâmpinare.
In ceea ce priveşte condiţia de achitare a preţului Curtea a constatat că acesta a fost achitat, existând dovezi în acest sens, iar recurentul lichidator formulează în mod neîntemeiat critica privind achitarea preţului, atâta timp cât el însuşi a înscris-o pe intimata reclamantă în tabelul creanţelor cu toată suma de 160.000 lei, recunoscând astfel achitarea integrală a preţului, chiar şi suma pe care intimata reclamantă a predat-o cash administratorului social al debitoarei, aşa cum a învederat şi în faţa instanţei de recurs.
Pe de altă parte, imobilul se află în posesia promitentului cumpărător care a cumpărat imobilul „la roşu” şi a efectuat toate lucrările ulterioare, locuind în acesta de la momentul terminării finisajelor şi dotărilor.
O altă condiţie impusă de textul de lege menţionat mai sus este aceea ca preţul să nu fie inferior valorii imobilului. În speţă, niciuna dintre părţi nu a invocat acest lucru, astfel încât suma de 160.000 lei achitată pentru imobilul „ la roşu” satisface condiţia legală.
O ultimă condiţie impusă de art. 931 din Legea 85/2006 este aceea ca bunul (imobilul) să nu aibă importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.
Curtea a apreciat că şi această condiţie este îndeplinită, în speţă fiind vorba despre o casă de locuit şi nu despre un imobil cu destinaţie comercială.
Critica ce vizează existenţa unei ipoteci în favoarea Băncii Transilvania şi încălcarea drepturilor acestui creditor garantat a fost considerată ca fiind nefondată în raport de motivarea Curţii Constituţionale în decizia arătată mai sus.
Faţă de cele arătate mai sus, Curtea, în baza art. 312 Cod procedură civilă, a respins recursul ca nefondat. (Decizia nr. 461 din data de 04.04.2013 - Secţia a TT-a Civilă, rezumat judecător Lotus Gherghină)
| ← Procedura simplificata a insolvenţei | Insolvență. Concordat preventiv. → |
|---|
