Reînnoirea contractului de închiriere
| Comentarii |
|
reînnoirea contractului de închiriere, în temeiul art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999, la expirarea contractului de închiriere, chiriașul beneficia de dreptul la „reînnoirea” contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modificau prin acord expres durata închirierii. Ca urmare, chiriașii din orice contract de închiriere beneficiau de plin drept, fără îndeplinirea vreunei formalități, de reînnoirea repetată a contractului de închiriere, dacă nu își încălcau obligațiile contractuale, de natură a-i îndreptăți pe locator să invoce vreuna dintre cauzele ce generează încetarea raporturilor locative.
Prin reînnoirea contractului de închiriere, care este o reloca-țiune legală, fiind rodul voinței legiuitorului, se încheia un nou contract de închiriere a locuinței, ceea ce excludea prelungirea efectelor contractului anterior, ca în cazul prorogării legale și presupunea îndeplinirea condițiilor de valabilitate de la momentul încheierii acestuia. Prin excepție, proprietarul putea refuza reînnoirea contractului de închiriere, potrivit art. 14 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999 în cazul în care:
a) locuința era necesară pentru a satisface nevoile de locuit, ale soțului, părinților, ori copiilor, ori oricăruia dintre aceștia, numai dacă erau cetățeni români cu domiciliul în România;
b) locuința urma să fie vândută, în condițiile O.U.G. nr. 40/1999;
c) chiriașul nu achita chiria cel puțin 3 luni consecutive, în executarea contractului de închiriere;
d) în cazurile prevăzute de art. 13 lit. f)-i), adică:
- în cazul în care chiriașul a închiriat locuința fără consimțământul scris al proprietarului;
- în cazul chiriașilor care schimbaseră total sau parțial destinația ori structura interioară a locuinței, fără consimțământul scris al proprietarului și fără aprobările legale;
- chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor sau bunurilor aferente acestora, ori care a înstrăinat fără drept părți din acestea;
- chiriașul care a avut sau are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței.
Pentru a opera refuzul de reînnoire a contractului de închiriere, proprietarul era dator să notifice chiriașului refuzul, cu cel puțin 1 an înainte de expirarea acestuia, pentru situațiile prevăzute la alin. (2) lit. a) și b) din art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999.
În cazurile prevăzute la alin. (2) lit. d) notificarea trebuia făcută cu cel puțin 60 zile înainte de expirarea contractului.
Prin art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011, dispozițiile art. 14-25 din O.U.G. nr. 40/1999 aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 241/2001, au fost abrogate și de la aceeași dată, textele de referință nu se mai aplică nici contractelor de locațiune în curs de executare.
Ca urmare, la expirarea termenului contractual, chiriașul nu mai beneficiază de dreptul de reînnoire a contractului, ci numai de dreptul de relocațiune. Aceasta fiind rodul voinței părților contractante, și nu a legiuitorului, precum în cazul reînnoirii contractului, locatorul poate refuza relocațiunea în condițiile celei vechi, pe o durată nedeterminată, după cum poate fi de acord cu încheierea unui nou contract de locațiune, tot pe o durată determinată ori nedeterminată, dar cu alte clauze.
Prin abrogarea art. 14 alin. (2) din ordonanță, a încetat și obligația specială a consiliilor locale, prevăzută de art. 15, de a pune la dispoziția chiriașilor cărora nu li s-a reînnoit contractul de închiriere o altă locuință în limita termenului de un an.
Evident însă că obligația consiliilor locale de a pune la dispoziție o altă locuință subzistă în cadrul competenței generale a acestora în domeniu, într-un termen rezonabil, în funcție de fondul de locuințe destinat închirierii și aprecierea oportunității, în raport de posibilitățile materiale ale solicitantului de a-și procura o altă locuință.
