Obligația proprietarului în contracul de închiriere de a menține bunul în stare corespunzătoare de folosință
| Comentarii |
|
obligația proprietarului în contracul de închiriere de a menține bunul în stare corespunzătoare de folosință, în toate contractele de locațiune de bunuri mobile sau imobile, locatorul este obligat să asigure ca locatarul sau arendașul să se poată folosi de lucrul închiriat sau arendat. Rezultă, așadar, că locatorul are obligația de a face, în cursul contractului, toate reparațiile necesare, afară de acelea locative, care sunt în sarcina locatarului sau arendașului.
Delimitarea reparațiilor care cad în sarcina locatorului, de acelea care cad în sarcina locatarului, este o chestiune de fapt, lăsată la suverana apreciere a instanțelor, dar în orice caz, în sarcina locatorului revin reparațiile mari și importante.
Actuala reglementare a Codului civil a înlocuit enumerarea exemplificativă a reparațiilor ce cad în sarcina locatorului, prevăzută de art. 28 lit. b) din Legea nr. 114/1996 [în prezent abrogat prin art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011] vizând construcția, structura de rezistență, elementele constructive exterioare precum și a instalațiilor aferente, printr-o formulare sintetică prevăzută de art. 1788 C. civ., aceea a „reparațiilor necesare” pentru menținerea bunului în stare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, raportată la destinația stabilită în contract sau în lipsă, potrivit aceleia prevăzute după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația anterioară, ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește.
Locatorul nu este obligat să execute lucrări de întreținere sau reparații, care deși potrivit legii îi incumbă, au devenit „necesare” datorită culpei locatarului. Este cert că în acest sens își vor găsi aplicarea dispozițiile dreptului comun privind răspunderea civilă delictuală.
Reparațiile devenite necesare printr-un caz fortuit sau forță majoră cad în sarcina locatorului, după cum tot în sarcina acestuia cad și reparațiile ce se impun cu privire la bun, indiferent de cauza deteriorării, inclusiv cele cauzate de vechime, uzul normal al lucrului sau viciile ascunse ale acestuia și care îl fac necorespunzător unei folosințe normale scopului pentru care a fost închiriat.
Locatorul proprietar nu are însă obligația de a suporta cheltuielile de reconstrucție a imobilului, care datorită gradului avansat de degradare nu mai poate fi folosit, căci dărâmarea și refacerea construcției excede sarcinei ce îi revine, aceea a menținerii lucrului în stare corespunzătoare de întrebuințare, pe calea efectuării „reparațiilor necesare”.
Obligația locatorului de întreținere, reparare și înlocuire parțială sau totală a elementelor de instalații, se referă la lucrările ce privesc instalațiile existente, considerate de lege aferente clădirii. Lucrările de investiții, nefiind de reparație și întreținere a unor lucrări preexistente, nu-i incumbă locatorului.
întrucât locatorul este obligat să mențină lucrul închiriat în starea de a putea servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat și să garanteze folosința sa pașnică în tot timpul locațiunii, practica judiciară, în aplicarea dispozițiunilor art. 1420 și 1424 din vechiul Cod civil, a concluzionat că locatorul, în virtutea obligației de efectuare a reparațiilor necesare, nu poate schimba în timpul locațiunii forma lucrului închiriat nici direct, prin transformarea sa materială și nici indirect, prin schimbarea destinației acestuia.
Părțile pot insera încă de la încheierea contractului de locațiune, ca toate lucrările ce se impun pentru asigurarea stării corespunzătoare a funcționării lucrului închiriat, să fie efectuate de locatar pe seama proprietarului, cu deducerea corespunzătoare a cheltuielilor din cuantumul chiriei, stabilită pe durata locațiunii.
Executarea lucrărilor de către chiriaș în contul locatorului se va putea face numai dacă degradările prin natura lor afectează folosința normală a locuinței și numai dacă locatorul, deși încu-noștințat în prealabil, nu ia nici o măsură în acest sens.
în pofida alin. (3) al art. 1788 C. civ., în legătură cu compensarea cheltuielilor necesare reparațiilor efectuate de chiriaș în contul locatorului cu chiria, locatorul poate contesta în justiție reținerile din chirie, ori de câte ori lichiditatea creanței este pusă în discuție, ori că reparațiile i-ar incumba locatarului, instanța putând stabili pe bază de probe cuantumul exact al reparațiilor și natura acestora.
Efectuarea de către chiriaș a lucrărilor de reparații care cad în sarcina locatorului, fără încunoștințarea acestuia, nu-i mai conferă dreptul compensării cheltuielilor direct din chirie, ci va fi obligat să obțină o hotărâre judecătorească de obligare a locatorului la plata contravalorii reparațiilor.
Dacă la încetarea locațiunii, creanța chiriașului nu a fost integral acoperită, prin reținerile din chirie, el își poate valorifica diferența de îndată și din orice element al patrimoniului.
Când reparațiile capitale presupun urgența, ele pot fi efectuate de locatar fără autorizarea instanței ori acordul proprietarului, care poate fi înștiințat după începerea lucrărilor. Valoarea lor și a dobânzilor la sumele avansate urmează, să fie recuperate în condițiile art. 1788 alin. (4) C. civ.
Locatorul, în calitate de proprietar este dator să efectueze și reparațiile părților de folosință comună a clădirii cu mai multe apartamente, cheltuielile fiind suportate proporțional cu cota parte indiviză ce îi revine, aferentă suprafeței apartamentului aflat în proprietate, indiferent dacă locuiește sau nu în clădire sau dacă folosește sau nu acele părți comune.
Rezultă din interpretarea art. 35 alin. (1) coroborat cu art. 34 din Legea nr. 114/1996, că asociația de proprietari, persoanele fizice sau agenții economici însărcinați cu administrarea și gestionarea bunurilor și fondurilor bănești ale clădirilor de locuit, efectuează și formalitățile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea și întreținerea clădirii, (inclusiv a reparațiilor necesare) urmărind în același timp realizarea acestor creanțe.
Așadar, reparațiile vor fi efectuate în temeiul contractelor încheiate de asociația de proprietari și nu de proprietari în mod nemijlocit cu alte persoane fizice sau juridice, proprietarii suportând doar în temeiul obligației legale de efectuare a reparațiilor, numai cota parte din costul reparațiilor, proporțional suprafeței apartamentului aflat în proprietate.
Și aceste reparații pot fi efectuate de chiriaș în contul proprietarului locator în condițiile art. 1788 C. civ., în sensul că cheltuielile avansate de chiriaș, în temeiul contractului încheiat de asociația de proprietari cu persoanele fizice sau agenții economici ori prestatorii de servicii, să fie suportate de locator prin rețineri din chirie, cu plata dobânzilor legale.
Neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligației de „a face” a locatorului, aceea de menținere a lucrului în stare corespunzătoare de întrebuințare prin efectuarea reparațiilor ce îi incumbă, îl îndreptățește pe locatar să solicite instanței:
- obligarea locatorului la executarea lucrărilor;
- autorizarea locatarului la executarea lucrărilor pe cheltuiala locatorului cu dobânzile socotite de la data efectuării cheltuielilor, acestea fiind scăzute din chirie;
- rezilierea contractului cu daune-interese, dacă lucrul a devenit impropriu folosinței și efectuarea reparațiilor de către chiriaș ar fi împovărătoare pentru acesta;
- locatarul poate invoca excepția de neexecutare, refuzând plata chiriei până la efectuarea reparațiilor de către locator.
