Coproprietatea asupra despărţiturilor comune
| Comentarii |
|
coproprietatea asupra despărţiturilor comune, caz de coproprietate forţată determinat de lucrări ce separă două sau mai multe fonduri aparţinând unor proprietari diferiţi.
În Noul Cod Civil, regimul juridic al acestor despărţituri este dat de art. 660-666.
Privitor la această formă a coproprietăţii forţate, este de reţinut că, deşi „plasată" în mod impropriu în rândul aşa-ziselor servituţi legale, despărţiturile comune erau tratate relativ amănunţit şi în fostul Cod civil. Observaţia este importantă prin prisma dreptului tranzitoriu aplicabil în materie. Altfel spus, potrivit art. 64 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dispoziţiile art. 660-666 ale acestuia se aplică situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare, adică după data de 1 octombrie 2011.
Aceasta înseamnă că regimul juridic al despărţiturilor comune existente la această dată rămân supuse normelor din fostul cod civil ca situaţii juridic născute sub imperiul reglementărilor sale. De aceea, este necesară cunoaşterea, fie şi sumară, a acestor reglementări. Împrejurarea că, de multe ori, noile reglementări în materie cuprinse în art. 660-666 NCC nu se deosebesc întotdeauna de cele vechi nu schimbă datele problemei. De aceea, preferăm prezentarea separată a acestor reglementări; o asemenea prezentare ni se pare a fi mai uşor de înţeles.
Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune în sistemul noului Cod civil
Fără a „inova” în mod deosebit prin raportare la dispoziţiile fostului Cod civil, art. 660 alin. (1) NCC dispune că zidul, şanţul, precum şi orice altă des-părţitură între două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, afară dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomu-nitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condiţiile legii. În noţiunea de „orice altă despărţitură” intră gardul, indiferent din ce materiale ar fi confecţionat, inclusiv un gard „viu", ori alte asemenea. Esenţială în materie ni se pare a fi ca „despărţitură” să marcheze limitele fondurilor învecinate. Textul evocat instituie o prezumţie relativă de comunitate în privinţa tuturor despărţiturilor ce pot fi întâlnite în practică. Delimitând două sau mai multe fonduri, despărţiturile au caracterul unor bunuri accesorii pe lângă acestea, impu-nându-se astfel coproprietatea forţată asupra lor, coproprietate ce are ca titulari pe proprietarii exclusivi ai fondurilor învecinate. De asemenea, caracterul accesoriu al dreptului de proprietate asupra despărţiturilor comune conduce la imposibilitatea înstrăinării ori ipotecării lor altfel decât odată cu înstrăinarea sau ipotecarea fondului principal [art. 660 alin. (2) NCC, text care face trimitere la acest principiu general prevăzut de art. 651 NCC).
Se impune a sublinia că ipoteza de la care porneşte textul art. 660 NCC în a prezuma relativ existenţa coproprietăţii forţate asupra despărţiturilor comune este aceea ce are în vedere situarea lor în teren pe hotarul dintre fondurile învecinate-, în măsura în care ar fi plasate pe unul dintre aceste fonduri, despărţiturile vor fi în proprietatea exclusivă a titularului acelui fond.
În orice caz, după modelul fostului Cod civil, şi noua lege fundamentală civilă prevede anumite semne de necomunitate a despărţiturilor dintre cele două fonduri. Astfel, potrivit art. 661 alin. (1) NCC, în privinţa zidului despărţitor se consideră a fi semn de necomunitate a acestuia situaţia în care culmea zidului este dreaptă şi perpendiculară spre un fond şi înclinată spre celălalt fond, împrejurare ce conduce la a se prezuma că zidul respectiv se află în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului. De asemenea, potrivit art. 661 alin. (3), vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne de natură a prezuma că zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietarii învecinaţi.
Privitor la şanţul comun, art. 661 alin. (2) NCC dispune că există semn de necomunitate a acestuia atunci când pământul rezultat din săparea şanţului este aruncat ori înălţat exclusiv pe o parte a lui, situaţie în care şanţul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.
Toate prezumţiile prevăzute de art. 661 NCC sunt relative, astfel că ele pot fi răsturnate prin proba contrară făcută prin orice împrejurări de fapt de natură a conduce la o altă concluzie privitoare la apartenenţa despărţiturii comune în discuţie.
Articolul 662 alin. (1) NCC instituie obligaţia de realizare a despărţiturilor comune, în sensul că oricare dintre vecini îi poate obliga pe proprietarii fondurilor învecinate să contribuie la construirea unei despărţituri comune. Această dispoziţie are a fi corelată cu cea înscrisă sub denumirea marginală „dreptul de îngrădire” în art. 561 NCC, potrivit cu care orice proprietar poate să îşi îngrădească proprietatea, supor
tând, în condiţiile legii, cheltuielile ocazionate. Din combinarea acestor două texte, în doctrină s-a tras concluzia că, în realitate, suntem în prezenţa nu numai a dreptului de îngrădire, ci şi a obligaţiei ca aceasta să fie realizată între proprietarii vecini, numai astfel putându-se explica de ce oricare dintre proprietarii fondurilor învecinate care are iniţiativa realizării unei despărţituri comune poate obliga pe ceilalţi proprietari vecini să contribuie la construirea acesteia.
Dacă despărţitura ce urmează a fi realizată constă într-un zid, potrivit art. 662 alin. (2) NCC, în lipsa unor dispoziţii legale, a unor reguli de urbanism ori a obiceiului locului, înălţimea zidului comun se stabileşte prin înţelegerea părţilor, fără a depăşi 2 metri, în care intră şi coama zidului.
Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune în Codul civil anterior
Prin expresia „despărţituri comune" aveau a fi înţelese zidul, şanţul sau gardul care separă două proprietăţi. Asupra lor, cei doi proprietari învecinaţi aveau, în principiu, un drept egal, aflându-se într-o coproprietate forţată şi perpetuă, accesorie faţă de dreptul de proprietate asupra imobilului.
Sediul materiei îl constituiau art. 590-609 fostul C. civ.
în caz de litigiu, dovada coproprietăţii semnului despărţitor se putea face în trei moduri:
- prin înscris (titlu) care determina situaţia exactă;
- prin dovedirea dobândirii coproprietăţii pe cale de uzucapiune, dacă se dovedea că a avut loc o stăpânire comună a despărţiturii în termenul prevăzut pentru prescripţia achizitivă;
- dacă nu existau nici titlu şi nici posesie prelungită, se putea apela la unele prezumţii legale din care rezulta coproprietatea asupra despărţiturii. O condiţie cerută pentru a opera aceste prezumţii era aceea ca despărţitura să fie aşezată chiar pe hotarul dintre cele două imobile. Aceste prezumţiile legale la care ne referim erau considerate ca având caracter relativ; ele puteau fi deci răsturnate prin proba contrară.
Fostul Cod civil stabilea aceste prezumţii şi determina efectele coproprietăţii în această materie.
A) Zidul despărţitor. În art. 590 fostul C. civ. se prevedea că „orice zid care serveşte de despărţire între clădiri sau între curte şi grădină, şi între ograde la ţară, se socoteşte comun, dacă nu există titlu sau semn care ar proba contrariul".
Articolul 591 din acelaşi cod arăta că existenţa unui semn de necomunitate înlătura această prezumţie. „Este semn de necomunitate când culmea zidului este dreaptă şi perpendiculară despre peretele de o parte, iar despre cealaltă parte înfăţişează un plan înclinat; în acest caz, zidul se presupune că aparţine exclusiv proprietarului despre care există planul înclinat”, dispunea textul arătat.
Caracterul forţat al coproprietăţii zidului comun rezulta, printre altele, din prevederea art. 598 fostul C. civ., conform căreia orice vecin poate să facă zidul comun, în tot sau în parte, plătind celuilalt jumătate din valoarea sa sau a părţii pe care vrea să o facă comună, precum şi jumătate din valoarea locului pe care este clădit zidul.
Cât priveşte drepturile şi obligaţiile coproprietarilor, este de remarcat că fiecare dintre aceştia avea dreptul să folosească zidul fără prejudicierea dreptului celuilalt (art. 594 fostul C. civ.). Ambii coproprietari erau obligaţi a contribui la repararea şi întreţinerea zidului comun (art. 592 fostul C. civ.). Renunţând la dreptul său, fiecare coproprietar putea fi scutit de această obligaţie (art. 593 fostul C. civ.).
B) Şanţul comun. În art. 602 fostul C. civ. se arăta că „toate şanţurile între două proprietăţi se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu”. Între semnele de necomunitate era menţionat faptul că pământul este înălţat sau aruncat numai pe o parte a şanţului, caz în care se considera că şanţul aparţine exclusiv proprietarului imobilului unde a fost aruncat sau înălţat pământul (art. 603 şi art. 604 fostul C. civ.).
C) Gardul comun. Un alt caz de coproprietate forţată şi perpetuă asupra unei despărţituri comune era cel prevăzut în art. 606 fostul C. civ., conform căruia „orice gard care desparte două proprietăţi se socoteşte comun, afară dacă numai una
singură din două proprietăţi va fi îngrădită, sau de nu va fi un titlu sau posesiune îndestulătoare care să constate din contră".
Bibliografie: Corneliu Bârsan - "Drept Civil. Drepturile reale principale"
Multumesc ,mi-a fost de mare ajutor ;sa aflu despre drepturie care le pot avea.referitor l
a despartirile comune intre coproprietatri