Părţile comune din blocurile cu apartamente
| Comentarii |
|
părţile comune din blocurile cu apartamente, articolul 649 NCC conţine o enumerare cuprinzătoare a bunurilor ce sunt considerate părţi comune din cădirile cu mai multe etaje sau apartamente, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel. Potrivit art. 649 alin. (1) lit. a), terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită, dar necesară, potrivit destinaţiei construcţiei, asigurării normalei exploatări a acesteia, constituie „parte comună", aflată în coproprietatea forţată a tuturor proprietarilor de unităţi locative individuale din acea clădire; pentru eventuala suprafaţă de teren pe care se află clădirea, teren ce excede „normala exploatare a acesteia", proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite.
De asemenea, sunt considerate părţi comune fundaţia, curtea interioară, structura şi structura de rezistenţă, pereţii despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoa-rele aceleiaşi clădiri, instalaţiile electrice, de apă şi canalizare, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile din aceste instalaţii aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective şi alte asemenea părţi [art. 649 alin. (1) lit. b) şi c)]. Articolul 649 lit. d) prevede că pot fi considerate părţi comune ale clădirii cu mai multe etaje sau apartamente aflate în proprietate exclusivă şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Aşadar, pe de o parte, art. 649 NCC permite ca, prin lege sau prin voinţa părţilor, anumite bunuri considerate „părţi comune" să nu fie cuprinse în coproprietatea forţată aparţinând proprie
tarilor individuali [art. 649 alin. (1) partea introductivă], iar, pe de altă parte, prevede posibilitatea includerii tot prin lege sau prin voinţa părţilor a altor bunuri în categoria părţilor comune aflate în coproprietate forţată [art. 649 alin. (1) lit. d)].
Totodată, art. 649 alin. (2) NCC reglementează unele situaţii speciale de coproprietate forţată, ce poate avea ca obiect anumite bunuri aferente aceleiaşi clădiri cu mai multe etaje sau apartamente, dar care nu sunt folosite de către toţi proprietarii individuali ai spaţiilor de locuit ori cu o altă destinaţie din acea clădire. Astfel, potrivit acestui text, coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii au a fi considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii. Desigur, interpretarea per a contrario a acestei dispoziţii conduce la concluzia că ceilalţi proprietari individuali ai spaţiilor locative din acea clădire nu vor fi titulari ai coproprietăţii forţate asupra unor asemenea părţi comune, dacă prin proiectul clădirii acestea nu au fost destinate a servi şi pentru folosirea spaţiilor aflate în proprietatea lor individuală. Credem însă că nimic nu împiedică realizarea unei înţelegeri între coproprietari în vederea „extinderii" categoriei coproprietarilor din clădire ce pot folosi astfel de bunuri, cu condiţia neafectării structurii de rezistenţă ori a altor elemente constructive esenţiale ale acelei clădiri.
Deşi am văzut că una dintre caracteristicile esenţiale ale coproprietăţii forţate este aceea că fiecare coproprietar are dreptul de a exercita acte de folosinţă asupra tuturor bunurilor comune independent de mărimea cotei sale părţi din bunul comun, art. 650 NCC conţine o derogare de la această regulă, în sensul că textul permite atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor comune, cu îndeplinirea a două condiţii:
a) o asemenea atribuire a unor bunuri în folosinţa exclusivă a unuia sau mai multor coproprietari să nu conducă la lezarea drepturilor celorlalţi coproprietari asupra aceloraşi bunuri;
b) decizia de atribuire în folosinţă exclusivă trebuie să fie adoptată cu o dublă majoritate de două treimi, adică atât două treimi din numărul coproprietarilor, cât şi însumarea a două treimi din cotele-părţi aparţinând coproprietarilor care iau o asemenea decizie. Dacă în acea clădire există o asociaţie de proprietari, decizia de atribuire în discuţie va trebui adoptată de către adunarea generală a coproprietarilor, cu aceeaşi dublă majoritate [art. 650 alin. (2) NCC].
Pornind de la caracterul accesoriu al coproprietăţii forţate asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente faţă de dreptul de proprietate exclusivă asupra spaţiului din clădire ce constituie bunul principal, art. 651 NCC dispune imperativ că înstrăinarea ori ipotecarea unei cote-părţi din bunurile aflate în coproprietate forţată nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului ce constituie bunul principal din acea clădire.
În sfârşit, art. 652 determină modul de stabilire a nivelului cotelor-părţi din coproprietatea stabilă şi forţată în discuţie, în sensul că, în lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate asupra bunurilor principale, cotele-părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.
Bibliografie: Corneliu Bârsan - "Drept Civil. Drepturile reale principale"
La parterul blocului, un proprietar a închiriat apartamentul ,chiriașul a deschis o pizzerie spre un bulevard central .Fără nici un acord ,al Asociației de locatari, al vecinilor , a întrat în luminator ,a instalat un cos de fum , a instalat un radiator imens , pizerria face focul la ora 6:30 și închide la ora 22 .Deci ,acel cos de fum neautorizat bate în peretele
Citește mai mult
garsonierei mele 16 ore . Pe scara este cuptor , iad , acum când afara este caniculă. Nimeni nu se interesează, Nimeni nu știe nimic .Sunt disperată și nu știu cui sa ma adresez sa mute acest furnal care de o luna ne face viata de calvar !!!Va rog, ce ma sfătuiți?
Citește mai mult
și pe copiii acuma ne pune sa o scoatem nu înțeleg de ce nu am făcut nimic rău dar ne impune le-am spus domnilor sa vie ei aici sa stea o seara sa vadă ce se intimpla și cite înjurături primim și cum arunca în noi ca eu cind le-am spus mau luat de nebună nu știu cum sa procedezS-au facut reparații si zugravit pe casa scării din bloc,si suma de plată difera de la 2respectiv 3 camere pe apt.
Oare cei cu 3 camere folosesc mai mult spatiu pe casa scării?Sau in pe ce se bazează calculul ?
Mulțumesc anticipat !
Cu stimă,o zi buna !
Va rog sa imi spuneti cum sa procedez in cazul in care peretele meu de la bucatarie din interiorul scarii este folosit abuziv de catre vecina de la etajul 1 ,aceasta vecina a inchis cu o usa spatiul de sub scara si acest lucru ma impiedica sa imi izolez peretele bucatariei sau sa am acces la peretele bucatariei ! Ea foloseste acel spatiu cu mult inainte ca eu sa devin proprietar de apartament in acel bloc ! Am incercat sa ma inteleg frumos cu ea dar degeaba,dna administrator nu m-a ajutat cu nimic ,a zis sa ma descurc eu cu vecina
Citește mai mult
et 2, iar la baie, se intampla aceeasi situatie, acestia blocand aerisirea bailor, prin inchiderea trapei, invocand diverse. Problema este ca apartamentul meu a suferit numeroase pagube datorita acestei situatii, fiind nevoita la ventilarea in mod continuu prin aerisire in mod constant, producand consum de caldura, apa, prin tragerea excesiva a apei la wc, avand senzatia de eliminare a mirosurilor neplacute. M am adresat organelor statului, prin sesizari, acestia neluand nicio masura, prin faptul ca nu exista asociatie de proprietari, fapt pentru care ma adresez dvs., solicitand sfaturi utile ce vor conduce la indreptarea acestei situatii create de personaje ce considera ca se pot extinde unde doresc si pot face din aceasta situatie o modalitate de sicanare, provocare si hartuire.Va multumesc!
nent cind se schimba motorul și cablurile?
Majoritate locatarilor au luat sup utila din certificatul energetic ! E corect ?
Acum este in derulate constituirea in As de proprietari !
2. Clădirea are 10 ap și datează din 1900! și este in Timisoara !
Ce pot eu sa fac ca si mostenitor in aceasta situatie si ce pot cei din noua
Citește mai mult
administratie sa faca in contextul actual ? Eu ma astept sa fie o intelegere cu vechea administratie, insa nu stiu dc se consemneaza undeva sau se aproba doar verbal la adunarea generala.Sunt proprietarul unui apartament dintr-un bloc in sectorul 3.
Vecinii de etaj au luat decizia de a se inlocui usa de la ghena cu una de termopan pentru care se solicită acum 78 de lei de apartament.
Nu am fost consultată pentru ca, spun vecinii, nu am fost acasa.
Este drept ca nu locuiesc acolo, însă pot fi găsită, cel puțin doi dintre vecini avand numărul meu de telefon. Merg cel puțin de două ori pe luna la administratie pentru plata întreținerii și citirea apometrelor, deci, nu sunt de negăsit.
Pentru ca nu m-au găsit, au decis să schimbe vechea usa de lemn cu una de termopan, care
Citește mai mult
a costat aproape 1000 de lei. Au montat yala si m-au anunțat că dacă vreau sa folosesc ghena, trebuie sa plătesc 78 de lei ca sa primesc cheie.Intrebarea mea este daca este legal sa puna yala pe usa unui spațiu comun si sa interzică accesul unui proprietar la acest spațiu.
Este ghena proprietatea etajului pe care se afla?