Art. 660 Noul cod civil Prezumţia de coproprietate asupra despărţiturilor comune Coproprietatea forţată Proprietatea comună

Legea de aplicare: Art. 64. Dispoziţiile art. 660-666 din Codul civil se aplică situaţiilor juridice născute după intrarea în vigoare a Codului civil.

Reglementarea anterioară: C. civ. 1864:
► „Art. 590. în oraşe şi la ţară, orice zid care serveşte de despărţire între clădiri sau între curte şi gradină, şi între ograde la ţară, se socoteşte comun, dacă nu există titlu sau semn care ar proba contrariul";
► „Art. 602. Toate şanţurile între două proprietăţi se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu";
► „Art. 606. Orice gard ce desparte două proprietăţi se socoteşte comun, afară dacă

Citește mai mult

numai una singură din două proprietăţi va fi îngrădită, sau de nu va fi un titlu sau posesiune îndestulătoare care să constate din contră".

Legislaţie conexă: art. 646 pct. 1, art. 651, art. 661 NCC.

1. Articolele 660-666 NCC au comprimat conţinutul art. 590-601 (despre zidurile comune), art. 602-605 (despre şanţurile comune) şi art. 606-609 C. civ. 1864 (despre gardurile comune).

2. în noul Cod civil, coproprietatea asupra despărţiturilor comune este tratată ca un caz de coproprietate forţată (art. 646 pct. 1).

3. Enumerarea cuprinsă în art. 660 NCC nu este limitativă, ci enunţiativă, despărţiturile comune fiind „zidul, şanţul sau orice altă despărţitură între două fonduri". Important este de a se stabili faptul că zidul, şanţul sau despărţitură sunt situate pe linia ce desparte două fonduri învecinate, din această situare legea prezumând caracterul de bun comun al despărţiturii, bunul fiind coproprietatea celor doi proprietari vecini.

4. Pentru ca această dispoziţie să fie aplicabilă, se cere ca proprietăţile să fie limitrofe, adică alipite una de alta (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom lll, partea I, p. 682).

5. Controversa legată de natura juridică a dreptului proprietarilor vecini asupra despărţiturilor - două proprietăţi exclusive, fiecare asupra a jumătate din grosimea zidului sau celorlalte despărţituri, sau o singură proprietate comună şi indiviză - a fost tranşată în sensul că „este vorba în specie despre o coproprietate indiviză, stabilită pe linia separativă a două fonduri limitrofe. Această indiviziune se explică prin identitatea dreptului a doi sau mai multor vecini asupra aceluiaşi lucru şi prin interesul egal ce ei au de a poseda acelaşi lucru în comun" (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom lll, partea I, p. 692).

6. Pe când coproprietatea ordinară poate întotdeauna să înceteze prin împărţeală (art. 728 C. civ. [1864]), coproprietarul unui zid comun nu poate, din contra, să facă să înceteze această comunitate fără voia celuilalt coproprietar, el neputând să scape de indiviziune decât renunţând la dreptul său (art. 593 C. civ. (1864)) (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom lll, partea I, p. 693-694). Notă. Soluţia este valabilă şi în prezent, conform art. 671 alin. (1) şi (3) NCC, potrivit căruia partajul judiciar este inadmisibil în cazul coproprietăţii forţate, fiind însă posibil un partaj prin bună învoială.

7. Legiuitorul admite, în privinţa comunităţii zidurilor, gardurilor şi a şanţurilor, şi dovada prin prescripţie (art. 590, art. 602, art. 606 C. civ. [1864]), cari nu sunt admise pentru proprietatea ordinară (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom lll, partea I, p. 693-694). Notă. Soluţia este valabilă şi potrivit noului Cod civil, conform căruia prezumţia de coproprietate se poate răsturna prin dovedirea faptului că bunul nu este stăpânit în comun (art. 633), pe când răsturnarea prezumţiei de coproprietate a despărţiturilor comune (respectiv dovedirea proprietăţii exclusive) poate fi făcută numai prin titlul de proprietate, printr-un semn de necomunitate sau prin prescripţia achizitivă (art. 660).

8. Prezumţia de comunitate înseamnă că zidul a fost făcut cu cheltuiala comună a ambilor vecini, pe locul amândurora sau cel puţin pe marginea hotarului a unuia dintre ei (D. Alexandresco, Principiile, voi. I, p. 560-561).

9. Zidul comun va fi de cele mai multe ori clădit pe ambele proprietăţi limitrofe, încât linia de demarcaţie va trece prin mijlocul zidului. Se poate însă întâmpla ca zidul să fie clădit pe marginea hotarului proprietăţii unuia dintre vecini, încât linia de demarcaţie să nu treacă prin mijlocul zidului, ci să atingă numai zidul. în asemenea caz, putând să existe două prezumţii în luptă, aceea prevăzută de art. 492 (C. civ. 1864 - n.n.), după care orice construcţie făcută pe un pământ este presupusă a fi fost făcută de proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala lui, şi aceea prevăzută de art. 590, după care zidul este presupus comun, judecătorii faţă cu acest conflict vor aplica, după împrejurări, prezumţia care li se va părea mai întemeiată. Prezumţia de comunitate nu va mai avea deci fiinţă de câte ori între zid şi hotar s-ar afla o limbă de pământ sau o cărare cât de mică, căci zidul, în asemenea caz, ar aparţine exclusiv proprietarului pământului pe care el ar fi clădit. De asemenea, zidul n-ar fi presupus comun, dacă ar exista o clădire numai deoparte, iar în cealaltă parte o curte sau o grădină, căci în asemenea caz ar fi natural a se presupune că proprietarul clădirii este proprietarul exclusiv al zidului (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom III, partea I, p. 695-696 şi nota de subsol 3).

10. Prezumţia de comunitate a despărţiturilor comune reglementată de art. 660 NCC (fostele art. 590, art. 602 şi art. 606 C. civ. 1864), în baza căreia unul dintre vecini este presupus proprietarul exclusiv al zidului, şanţului sau al oricăror alte despărţituri dintre două fonduri, nu este absolută [iuris et de iure), ci iuris tantum, dovada contrară putând fi făcută numai prin titlul de proprietate, prin semnele de necomunitate sau prin dovedirea intervenirii prescripţiei achizitive.

11. Prin titlu nu trebuie să înţelegem aici un act sau un înscris (instrumentum probationis), ci faptul juridic care face să se nască dreptul sau obligaţia, precum: donaţia, testamentul, vânzarea, schimbul, împărţeala etc.; de unde rezultă că vecinul care ar pretinde a fi devenit proprietarul exclusiv al zidului, prin vânzare, ar putea administra proba testimonială, conform dreptului comun (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom III, partea I, p. 699).

12. Controversa legată de faptul dacă actul prin care se combate prezumţia de comunitate ar trebui să emane de la ambele părţi a fost tranşată în sensul că „legea nu prescrie această condiţie, pentru că este de principiu că actul trebuie să emane de la acela căruia se opune" (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom III, partea I, p. 699).

13. Prezumţia de comunitate va mai înceta atunci când unul dintre vecini va dovedi că a dobândit prin prescripţie achizitivă proprietatea exclusivă a zidului, sub condiţia însă de a se dovedi că acest vecin a stăpânit exclusiv zidul, ca proprietar, în condiţiile determinate de lege, iar nu numai ca coproprietar (Planiol, I, p. 2510, apud D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom III, partea I, p. 700).

14. Posesiunea anuală, îndestulătoare pentru exerciţiul acţiunilor posesorii, nu este suficientă spre a dărâma prezumţia de comunitate (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom III, partea I, p. 700).

15. Prezumţia de comunitate încetează şi atunci când există un semn de necomunitate, noţiune explicitată de art. 661 NCC.

16. Alineatul (2) al art. 660 NCC trimite la calificarea făcută de legiuitor în art. 651 cu privire la natura juridică a dreptului de proprietate asupra părţilor comune, de unde reiese că dreptul de coproprietate asupra despărţiturilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra fondului, care constituie bunul principal.