Asociaţia de proprietari
| Comentarii |
|
asociaţie de proprietari, conform art. 659 din Noul Cod Civil, în cazul clădirilor cu mai multe etaje sau apartamente (blocuri) ori în cazul ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale, se constituie asociaţii de proprietari, care se organizează şi funcţionează în condiţiile stabilite prin lege.
Legea specială în materie este Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările ulterioare, la care au a fi adăugate Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobate prin H.G. nr. 1588/2007.
Asociaţia de proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea proprietăţii comune care, pe lângă drepturi, impune obligaţii pentru toţi proprietarii [art. 4 alin. (1) din Legea nr. 230/2007].
Ea reprezintă forma de asociere autonomă şi nonprofit a majorităţii proprietarilor unui condominiu [art. 3 alin. (1) lit. g)]. Asociaţia de proprietari are personalitate juridică [art. 35 din Legea nr. 114/1996, cu modificările ulterioare].
Asociaţiile de proprietari se pot constitui şi pe tronsoane sau scări, în condiţiile legii, prin hotărârea adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina, respectiv beneficiul tuturor coproprietarilor. Dacă este cazul, asociaţiile de proprietari înfiinţate pe scări sau tronsoane de clădire îşi reglementează între ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexă la acordul de asociere [art. 5 alin. (3)].
Legea prevede că asociaţia de proprietari, prin comitetul său executiv, reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune [art. 30 alin. (1) lit. d)], iar în ceea ce priveşte acoperirea cheltuielilor, stabilirea şi repartizarea sumelor care privesc proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului, se fac proporţional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună [art. 48 alin. (1)].
Asociaţia de proprietari este condusă de adunarea generală a proprietarilor, care este alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei [art. 23 alin. (2)]. La rândul ei, adunarea generală a proprietarilor alege dintre membrii săi un comitet executiv, din care unul va fi desemnat preşedinte.
Cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietăţile individuale, apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, comitetul executiv reprezintă asociaţia de proprietari în administrarea şi exploatarea clădirii. Pentru îndeplinirea atribuţiilor ce îi revin, comitetul poate angaja personal specializat (art. 29).
Pentru activitatea de administrare care include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie, asociaţia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator de imobile, fie poate încheia contract de administrare cu persoane juridice specializate şi autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari ori care au ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract. Persoanele fizice pot fi angajate prin încheierea unui contract individual de muncă, conform celor stabilite prin negociere directă [art. 35 alin. (1) şi (2)].
Atunci când este necesară realizarea unor lucrări de reparaţii sau a altor activităţi de întreţinere, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi de calitate, supune spre analiză şi aprobare comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care sunt corespunzătoare exercitării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare (art. 37).
Proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune (art. 39).
De asemenea, proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari [art. 11 alin. (2)]. Legea prevede că zidurile dintre apartamente sau spaţiile alăturate şi proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii pot fi re-amplasate numai prin modificarea acordului de asociere, în baza hotărârii majorităţii proprietarilor şi autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberată de autoritatea locală (art. 12).
Tot astfel, modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, cum ar fi ancorare de reclame, suspendări de stâlpi, pereţi sau scări interioare şi altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectaţi şi, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituţii de specialitate, verificat de un expert autorizat, şi cu autorizaţia pentru efectuare de lucrări, eliberată în condiţiile legii (art. 41).
Toate aceste dispoziţii au drept scop să asigure normala convieţuire între proprietarii care alcătuiesc asociaţia de proprietari, ţinând, într-un anume sens, şi de limitele exerciţiului normal al dreptului de proprietate.
În acelaşi timp, eventuala opunere nejustificată a unuia dintre cei interesaţi, care poate merge la a îmbrăca forma unui abuz de drept, credem că poate fi cenzurată de instanţa de judecată.
Legea mai prevede obligaţia proprietarilor care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie ca, la întocmirea actelor de înstrăinare, să facă dovada achitării la zi a cheltuielilor care le-au revenit în cadrul asociaţiei de proprietari, după cum datoria mai poate fi preluată de cumpărător (art. 20).
În sfârşit, menţionăm că, potrivit art. 18 din lege, în cazurile în care în clădirile de locuinţe unul dintre proprietari sau chiriaşi împiedică cu bună ştiinţă şi sub orice formă folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii celorlalţi proprietari sau chiriaşi, după caz, la solicitarea proprietarilor clădirilor sau a reprezentantului legal al acestora, instanţa va lua măsurile pentru folosirea normală a imobilului, ceea ce însă nu credem că exclude răspunderea civilă delictuală a proprietarului sau a chiriaşului în culpă, în temeiul art. 1357 şi urm. NCC.
