Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor părților comune
| Comentarii |
|
drepturile şi obligaţiile coproprietarilor părților comune, esenţială pentru coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje ori apartamente este exercitarea actelor de folosinţă asupra bunurilor comune obiect al acestei copro-prietăţi. De aceea, pe lângă dispoziţiile generale privitoare la coproprietatea forţată, oricum aplicabile în materie, noul cod civil reglementează că, în cazul coproprietăţii forţate în discuţie, fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii şi că, în lipsa unui acord de asociere între proprietari, urmează a se aplica dispoziţiile generale amintite. Credem că s-a voit astfel a se evidenţia importanţa acordului de asociere între coproprietari, concretizată în constituirea, pe această bază, a asociaţiilor de proprietari, pe temeiul dispoziţiilor Legii nr. 230/2007 şi ale H.G. nr. 1588/2007 prin care au fost adoptate Normele metodologice de aplicare a dispoziţiilor acestei legi amintite mai sus. Aşadar, de regulă, folosirea părţilor comune se face în condiţiile stabilite prin acordul de asociere, după cum, în măsura în care proprietarii individuali dintr-o clădire cu mai multe etaje sau apartamente nu constituie o asociaţie de proprietari, pot să determine printr-o înţelegere încheiată între ei modul de folosire a părţilor comune, cu respectarea principiilor generale care guvernează această materie. În orice caz, nici prin acordul de asociere şi nici pe calea unor înţelegeri separate privitoare la folosirea bunurilor comune aflate în coproprietate forţată, proprietarii individuali nu pot schimba destinaţia clădirii, astfel cum dispune în mod expres art. 653 NCC.
Privitor la suportarea cheltuielilor de întreţinere, de reparare şi de exploatare a părţilor comune, art. 654 alin. (1) NCC dispune că. În lipsa unor prevederi legale ori a unei înţelegeri contrare, acestea se suportă de către fiecare coproprietar în proporţie cu cota sa parte din bunul comun: coproprietarii sunt îndreptăţiţi să realizeze o înţelegere privitoare la o altă repartizare a acestor cheltuieli. De asemenea, dacă într-o clădire cu mai multe etaje sau apartamente s-a constituit o asociaţie de proprietari, organul executiv al acesteia va dispune modul de repartizare a cheltuielilor în discuţie, decizia acestuia fiind obligatorie şi pentru coproprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei. În măsura în care, în condiţiile arătate mai sus, anumite părţi comune sunt folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari, în mod firesc, art. 654 alin. (2) NCC dispune că cheltuielile legate de aceste părţi comune vor fi suportate numai de către coproprietarii care le folosesc.
În acelaşi timp, legea fundamentală civilă a instituit în sarcina proprietarilor spaţiilor individuale obligaţia de conservare a clădirii, în temeiul căreia aceştia sunt ţinuţi să asigure întreţinerea spaţiului ce constituie bunul principal aflat în proprietatea lor exclusivă, astfel încât clădirea cu mai multe etaje sau apartamente să fie păstrată „în stare bună” (art. 655 NCC). După cum s-a observat, această îndatorire constituie o obligaţie propter rem şi, din moment ce priveşte un bun proprietate exclusivă, cheltuielile privitoare la asigurarea întreţinerii lui corespunzătoare au a fi suportate exclusiv de fiecare titular al dreptului de proprietate asupra acelui spaţiu privat.
Noul Cod civil [art. 656 alin. (1)] prevede obligaţia coproprietarilor de a permite accesul în spaţiile care constituie bunurile principale nu numai pentru normala folosinţă a acestora, dar şi pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi întreţinerii părţilor comune. În acest sens, au a fi reţinute şi dispoziţiile art. 15 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, potrivit cu care, după un preaviz de 5 zile, „proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul său al unui delegat al asociaţiei - de locatari (n.n., C.B.) atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comună la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie situaţiile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz". Este posibil însă ca o astfel de intervenţie să fie de natură a cauza un prejudiciu proprietarului spaţiului privat prin care s-a efectuat o asemenea „intervenţie". În această situaţie, art. 656 alin. (2) dispune că acest proprietar urmează a fi despăgubit de către asociaţia de proprietari ori, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.
Mergând mai departe cu reglementarea cât mai precisă şi mai lesnicioasă a raporturilor dintre „proprietarii-coproprietari" din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, noul Cod civil stabileşte anumite reguli aplicabile în cazul distrugerii unei asemenea clădiri.
Astfel, potrivit art. 657 alin. (1) NCC, în cazul în care clădirea a fost distrusă în întregime ori în proporţie mai mare de jumătate din valoarea ei, şi nu din clădire ca atare, oricare dintre coproprietari va putea, în lipsa unei înţelegeri contrare, să solicite vânzarea la licitaţie publică a terenului şi a materialelor de construcţie aflate în stare de a fi valorificate. Deşi textul nu prevede modul de distribuire a preţului astfel obţinut, este în afara oricărei îndoieli că aceasta urmează a se face proporţional cu mărimea cotei-părţi aparţinând fiecărui coproprietar. În cazul distrugerii unei părţi mai mici de jumătate din valoarea clădirii, coproprietarii urmează a contribui la refacerea părţilor comune proporţional cu cota lor parte din acestea, iar dacă unul sau mai mulţi coproprietari refuză să participe la refacerea clădirii, ei sunt obligaţi să cedeze celorlalţi coproprietari cotele lor părţi din dreptul de proprietate comună; preţul pentru o asemenea „cedare" se stabileşte prin înţelegerea părţilor interesate, iar, în caz de neînţelegere, urmează ca acesta să fie stabilit de către instanţa de judecată [art. 657 alin. (2) NCC]. Textul evocat priveşte numai „cedarea" cotelor-părţi din coproprietatea forţată a bunurilor comune, fără a face vreo referinţă la situaţia bunului principal aflat În proprietatea exclusivă a coproprietarului „recalcitrant". Soluţia oferită în doctrină pentru o asemenea situaţie este aceea a cedării către ceilalţi coproprietari nu numai a cotei-părţi din bunurile comune, ci şi a dreptului de proprietate asupra bunului principal, textul instituind astfel o „vânzare forţată" a acestuia, preţul vânzării urmând a fi stabilit prin acordul părţilor, probabil mai greu de obţinut, sau, în caz de neînţelegere, uşor de presupus, de către instanţa judecătorească.
Bibliografie: Corneliu Bârsan - "Drept Civil. Drepturile reale principale"
Recent în urma sesizărilor care le-am făcut sa eliberat holul și sa montat ușa la camera respectiva. Totuși e spatiu comun. Cu acordul cui sa montat acea ușa? Am și eu dreptul de a tine un dulap în acea camera? Am făcut sesizare la primărie..... Isu.... Politie..mentionez ca în urma discuției cu administratorul blocului mi sa spus ca nu am fost capabila sa îmi pun dulap pe hol în dreptul ușii. Este legal? Multumesc
Vă mulțumesc
Citește mai mult
proprietatea si asupra acestor parti? Folosinta acestor spatii comune, mai ales a baii, este imposibila.Sunt coproprietar la un imobil { casa , cota ½ } format din doua apartamente , contructie din anii 1950 . Casa , acoperisul necesita o reparatie capitala { aproximativ 10.000 Eu } . Coproprietarul , { posibi din rea credinta } nici , nu vrea sa auda de aceasta reparatie .
Cum pot sa oblig sa contribuiue la cheltuielile de respective ?