Coproprietatea părţilor comune din blocurile cu apartamente
| Comentarii |
|
coproprietatea părţilor comune din blocurile cu apartamente, potrivit art. 648 alin. (1) NCC, dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă ori cu altă destinaţie, spaţii ce au proprietari diferiţi, părţile din clădire care sunt destinate întrebuinţării spaţiilor respective şi nu pot fi folosite decât în comun formează obiectul unui drept de coproprietate forţată. De asemenea, cel de-al doilea alineat al aceluiaşi text precizează că părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, considerate a fi bunuri principale.
Se observă că definiţia legală a coproprietăţii în discuţie conţine trăsăturile sale caracteristice, şi anume:
a) bunurile „părţi comune” asupra cărora poartă coproprietatea forţată din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente sunt desinate folosirii spaţiilor ce constituie locuinţe ori spaţii cu o altă întrebuinţare ce aparţin unor proprietari diferiţi;
b) aceste bunuri, ca „părţi comune" dintr-o clădire ori dintr-un ansamblu rezidenţial, nu pot fi folosite decât în comun de proprietarii spaţiilor aflate în proprietatea lor exclusivă;
c) ele au un caracter accesoriu, prin raportare la spaţiile locative, obiect al proprietăţii exclusive aparţinând „proprietarilor-coproprietari" din acea clădire sau ansamblu rezidenţial.
Este de reţinut că Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari dă o definiţie specifică imobilului clădire ce constituie un bloc de locuinţe, anume aceea de condominiu. Potrivit art. 3 lit. a) din lege, condominiul reprezintă acea proprietate imobiliară formată din proprietăţi individuale, apartamente sau spaţii cu o altă destinaţie decât aceea de locuinţe, şi proprietatea comună indiviză. De asemenea, în sensul aceleiaşi legi, poate fi definit condominiu şi un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul unei clădiri de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună.
Cât priveşte proprietatea individuală dintr-un condominiu, aceasta este definită ca fiind apartamentul sau spaţiul cu o altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-o clădire, destinată locuirii ori altor activităţi, care împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună constituie o unitate de proprietate imobiliară [art. 3 lit. b) din Legea nr. 230/2007).
Articolul 3 lit. c) din Legea nr. 230/2007 defineşte proprietatea comună ca fiind toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă. La rândul ei, în sensul aceleiaşi legi, cota-parte indiviză reprezintă acea cotă-parte de proprietate ce revine fiecărei proprietăţi individuale din proprietatea comună şi este egală cu raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi totalul suprafeţelor utile ale tuturor suprafeţelor individuale [art. 3 lit. e)].
Scurt istoric legislativ
Cu largă aplicaţie practică, această formă de coproprietate forţată a cunoscut prima reglementare în dreptul nostru civil prin Legea din 3 mai 1927 privitoare la încurajarea construcţiei de locuinţe. Ea a fost preluată apoi în legi privitoare la construirea de locuinţe proprietate personală - Legea nr. 9/1968, înlocuită de Legea nr. 4/1973 astăzi abrogate.
În prezent, dispoziţii privitoare la proprietatea comună pe cote-părţi stabilă şi forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente găsim atât în unele acte normative speciale adoptate după anul 1990, dar înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, precum art. 14 din Decretul-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie; art. 10 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, Legea nr. 114/1996 a locuinţei, republicată, Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari - şi Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobate prin H.G. nr. 1588/2007.
După intrarea în vigoare a noului Cod civil, dispoziţiile art. 648-659 ale acestuia constituie cadrul juridic general al coproprietăţii forţate în dreptul nostru civil. Desigur, normele cuprinse în aceste texte se vor întregi, acolo unde este necesar, cu reglementările speciale din actele normative amintite.
Bibliografie: Corneliu Bârsan - "Drept Civil. Drepturile reale principale"
Vezi şi altă definiţie din dicţionarul juridic:
Comentarii despre Coproprietatea părţilor comune din blocurile cu apartamente
