Dreptul de superficie
| Comentarii |
|
dreptul de superficie, drept de proprietate al unei persoane asupra construcţiilor, plantaţiilor ori lucrări aflate pe terenul aparţinând unei alte persoane. Constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate privind terenul, deoarece folosinţa acestuia este atribuită în mod perpetuu titularului dreptului de superficie
dreptul de superficie, Art. 693 alin. (1) din Noul cod civil definește superficia ca acel drept de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă. Acest articol trebuie coroborat şi cu dispoziţiile art. 702 Cod Civil, potrivit căruia normele cuprinse în capitolul consacrat dreptului de superficie sunt aplicabile şi în cazul plantaţiilor, precum şi al altor lucrări autonome cu caracter durabil, realizate pe terenul proprietatea altei persoane. Din formularea art. 693 alin. (1) şi a art. 702 NCC rezultă, fără echivoc, trăsătura esenţială a dreptului de superficie. anume că el conduce. prin definiţie, la suprapunerea a două drepturi: dreptul de proprietate asupra terenului, ce aparţine unui anumit titular - „altuia” -, şi dreptul pe care îl dobândeşte o altă persoană, superficiarul, de a avea sau de a edifica o construcţie, o plan
taţie sau orice altă lucrare cu caracter durabil pe acest teren ori în subsolul acestuia, teren asupra căruia superficiarul dobândeşte, pe temeiul superficiei, un drept de folosinţă. La rândul său, superficiarul devine titularul dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei ori lucrării astfel realizate. Situaţia astfel creată semnifică dezmembrarea dreptului de proprietate asupra terenului între dreptul de folosinţă asupra acestuia dobândit de superficiar şi însuşi dreptul de proprietate privitor la acelaşi teren, care continuă a avea ca titular pe cel ce l-a avut în proprietate şi înaintea constituirii superficiei în calitate de nud proprietar, numai că, prin constituirea dreptului de superficie, terenul va fi grevat de dreptul de folosinţă asupra lui, drept ce are ca titular pe superficiar, la rândul lui, titular al dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei ori lucrării realizate pe acel teren.
Pe conţinutul dreptului de superficie se găsesc atribute ale dreptului de proprietate care continuă a aparţine proprietarului terenului şi atribute ale aceluiaşi drept, asupra aceluiaşi teren, ce sunt exercitate de către superficiar. Astfel, prin constituirea superficiei, proprietarul terenului continuă a avea animus sibi habendi ca element psihologic al posesiei acelui teren, precum şi dreptul de dispoziţie juridică asupra acestuia; proprietarul va putea înstrăina terenul său, însă în starea juridică în care terenul se află în patrimoniul său, anume grevat de existenţa dreptului de superficie. La rândul său, superficiarul dobândeşte dreptul de a stăpâni acel teren cu elementul psihologic al posesiei specific dezmembrămintelor dreptului de proprietate; sau, după cum s-a spus, el exercită o posesie „specifică” asupra terenului, corespunzătoare dreptului său de superficie. De asemenea, superficiarul dobândeşte dreptul de folosinţă a terenului pentru realizarea unei construcţii, a unei plantaţii sau a unei alte lucrări autonome cu caracter durabil, precum şi elemente ce ţin de dreptul de dispoziţie asupra acelui teren. Astfel, dacă superficia se dobândeşte spre a se construi ori planta, superficiarul poate efectua anumite lucrări materiale pe acel teren în vederea realizării construcţiei sau plantaţiei respective, situaţie ce are semnificaţia exercitării unei anumite dispoziţii materiale asupra terenului.
Odată realizate construcţiile ori plantaţiile şi dobândind drept de proprietate asupra acestora, superficiarul le poate înstrăina sau greva în favoarea unor terţe persoane, exercitând astfel şi un drept de dispoziţie juridică asupra terenului, drept rezultat din însăşi posibilitatea folosirii terenului pentru realizarea construcţiei ori plantaţiei, obiect al înstrăinării sau al grevării cu garanţii reale imobiliare.
Cât priveşte formele sale, dispoziţiile noului Cod civil consacră ceea ce se distingea în doctrină încă înainte de intrarea acestuia în vigoare, între forma principal a superficiei, pe care am mai putea-o denumi şi completă, ce constă în dreptul superficiarului de a dobândi - „de a avea" - dreptul de proprietate asupra unei construcţii, plantaţii ori a altor lucrări aflate pe terenul proprietatea altei persoane, denumită şi forma „deplină” a acestui drept, şi forma secundară, incompletă a superficiei, ce constă în dreptul superficiarului „de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren”, denumită şi forma „incipientă” a dreptului de superficie. Aşadar, în această ultimă ipoteză, la momentul constituirii superficiei, construcţia, plantaţia ori orice altă lucrare avută în vedere de părţile interesate nu există, cu unele consecinţe juridice diferite faţă de prima situaţie.
dreptul de superficie, acel drept real imobiliar cu caracter temporar, pe temeiul căruia o persoană, denumită superficiar, dobândeşte dreptul de folosinţă asupra unui teren ce aparţine altei persoane, denumită nud proprietar, pe care se află o construcţie, o plantaţie sau o altă lucrare asupra căreia superficiarul dobândeşte dreptul de proprietate, ori dreptul de a edifica ori realiza aceleaşi bunuri pe acel teren dobândit în folosinţă, care rămâne în proprietatea nudului proprietar.
