Evacuarea chiriașilor pentru neplata chiriei sau alte motive
| Comentarii |
|
evacuarea chiriașilor pentru neplata chiriei sau alte motive, 1. Evacuarea pe calea procedurii de drept comun 2. Evacuarea pe calea procedurii urgente a ordonanței președințiale
1. Evacuarea pe calea procedurii de drept comun
114. în temeiul art. 61 din Legea nr. 114/1996, orice litigiu în legătură cu aplicarea legii locuinței se soluționează de către instanțele judecătorești.
În concordanță cu acest text, art. 1831 C. civ. statuează că evacuarea chiriașilor se face în baza unei hotărâri judecătorești, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Instanța poate dispune evacuarea chiriașului atunci când contractul nu mai este în ființă, deoarece a fost reziliat sau anulat, rămânând față în față locatorul și persoana care nu mai deține niciun titlu locativ.
Evacuarea nu se poate dispune în lipsa unei solicitări privind rezilierea contractului, întrucât evacuarea vizează persoanele care ocupă fără drept un spațiu locativ.
Sancțiunea evacuării operează la cererea proprietarului, a titularului unui dezmembrământ al dreptului de proprietate sau a unui drept de folosință și este aplicabilă locatarului principal și membrilor familiei sale, sublocatarului și persoanelor care dețin locuința fără titlu legal, constând în obligarea acestora la încetarea actelor de folosință a spațiului locativ deținut fie în temeiul contractului care și-a încetat efectele, fie printr-un act de toleranță din partea locatorului, ori în mod abuziv.
Acțiunea în evacuare, este specifică raporturilor locative, astfel că și titularul unui drept real de proprietate sau dezmembră-mânt al acestuia, nu-și valorifică prin acțiunea în evacuare dreptul său absolut, ci doar dreptul său personal de creanță, având un caracter relativ, pentru a-i constrânge pe locatar să-și execute obligația sa de „a face”, adică de a evacua și preda material locuința în privința căreia nu mai deține niciun titlu locativ.
În cazul în care prin cererea formulată se solicită protecția dreptului real de proprietate, reclamantul are deschisă calea unei acțiuni în revendicare, care este specifică raporturilor locative.
Pentru locuințele făcând parte din fondul locativ de stat, evacuarea se dispune la cererea unității administrativ-teritoriale care are spațiul în administrare, aceasta incluzând și locuințele sociale sau de necesitate, precum și acelea de serviciu, finanțate în condițiile legii, din bugetul de stat și bugetele locale. Pentru locuințele de serviciu și de intervenție finanțate din bugetele agenților economici, legitimarea procesuală activă aparține agentului economic prin reprezentantul său legal.
Regia autonomă - Administrația Protocolului de Stat - are legitimare activă în acțiunea în evacuare, numai în privința locuințelor de protocol, proprietatea statului și acelea de serviciu aflate în administrarea acesteia.
Acțiunea în evacuare a fost calificată ca un act de adminis-trare ce poate fi formulată de aceia care au legitimarea și capacitatea efectuării acestor acte, inclusiv de unul din coproprietari sau unul dintre soți, în cazul locuințelor bun comun. Regimul protectiv al locuinței familiei nu obstrucționează efectuarea actelor de administrare în privința acestei locuințe, ci vizează numai actele de dispoziție (art. 322 C. civ.).
În mod excepțional, asociația de proprietari sau locatari, în temeiul mandatului acordat de proprietari sau locatari, în măsura în care este legitimată să solicite rezilierea contractului de închiriere, poate solicita și evacuarea chiriașilor.
Locatorul poate solicita, pe lângă evacuarea celui care deține imobilul, obligarea acestuia la plata chiriei până la data eliberării efective a locuinței, precum și la repararea prejudiciilor de orice natură, cauzate locatorului până la acea dată.
Cel care a deținut imobilul abuziv, fără titlu locativ, poate fi obligat odată cu evacuarea sau pe calea unei acțiuni separate, la plata despăgubirilor aferente lipsei de folosință, cuantificarea despăgubirilor făcându-se la nivelul chiriei ce ar fi fost plătită în perioada ocupării locuinței, dacă s-ar fi încheiat un contract de închiriere.
Articolul 1832 instituie o solidaritate legală în executarea obligațiilor izvorând din contractul de închiriere, nu numai a chiriașilor și a acelora care figurând în contract, beneficiază de un drept locativ derivat, dar, fără distincție și pe seama oricărei persoane căreia locatarul i-a îngăduit în orice mod folosirea, ori deținerea locuinței, singur sau împreună cu locatarul.
Aceste alte persoane decât chiriașul sau membrii familiei acestuia, care figurează în contact, sunt ținuți de executarea obligațiilor contractuale, nu pe întreaga durată a contractului, ci numai pe durata exercitării folosinței locuinței.
Alineatul (2) al art. 1832 C. civ. instituie o opozabilitate legală a efectelor de încetare a contractului de închiriere, indiferent de cauza încetării și a hotărârii judecătorești de evacuare, atât față de persoanele care locuiesc cu titlu împreună cu chiriașul, cât și față de cei care locuiesc fără titlu împreună cu chiriașul.
Rațiunea trebuie căutată în aceea că titularul de contract îi >
reprezintă și pe cei care figurează în contract și ale căror drepturi locative sunt derivate, contractul de închiriere fiind inclus în categoria actelor de administrare. Odată cu încetarea contractului de închiriere, indiferent de cauză, toți cei care au locuit cu titlu sau fără titlu cu chiriașul, dețin spațiul în mod abuziv, astfel că sancțiunea evacuării acestora, pe calea hotărârii judecătorești nu poate opera diferențiat, întrucât nici una din aceste persoane nu mai sunt deținătoare a unui drept de folosință.
Personal, apreciem că dincolo de principiul relativității efectelor hotărârii judecătorești, de la care legiuitorul abdică, prevederile alin. (2) al art. 1832 C. civ., sunt de natură să confere celeritate punerii în executare a hotărârilor judecătorești de evacuare, prin evitarea obstrucționării și tergiversării, pe calea contestației la executare, adesea utilizată abuziv de către cei tolerați, persoane lipsite de drepturi locative și deci de legitimare, ori de către cei menționați în contractul de închiriere, ale căror drepturi locative au încetat odată cu încetarea contractului.
În acest sens, sunt și dispozițiile art. 133 din Legea nr. 71/2011, care statuează că chiriașul și persoanele care locuiesc împreună cu acesta nu se pot prevala de dispozițiile art. 1831 C. civ. și ale art. 1832 C. civ. pentru a se opune evacuării silite, întemeiată pe prevederile art. 1809 alin. (2) și (3) ori ale art. 1816 alin. (3) C. civ.
Legitimare procesuală pasivă, în acțiunea în evacuare o au, în temeiul art. 1 Decretului-lege nr. 24/1990 și persoanele care ocupă înainte de încheierea unui contract de închiriere, o locuință din fondul locativ de stat.
Unitatea care are în administrare sau urmează să ia în administrare locuința ocupată abuziv, este legitimată să introducă acțiunea în evacuare și să aducă la cunoștința organelor de urmărire penală fapta, ocupantul locuinței răspunzând și penal pentru ocuparea abuzivă fără titlu, a locuinței.
Eliberarea locuinței din proprie inițiativă a ocupantului, duce la încetarea urmăririi sau judecății, iar dacă eliberarea s-a făcut după rămânerea definitivă a hotărârii de condamnare, pedeapsa nu mai este executată (art. 3 din Decretul-lege nr. 24/1990).
2. Evacuarea pe calea procedurii urgente a ordonanței președințiale
115. Ordonanța președințială este admisibilă, atunci când cumulativ sunt întrunite condițiile art. 581 C. proc. civ.
În materia evacuării pe calea ordonanței președințiale, practica judiciară a fost mai reticentă, pe motiv că măsura ar avea un caracter definitiv.
Au existat însă și opinii contrare, care au considerat că ideea vremelniciei marchează caracterul conservator al măsurilor ordonate, în raport cu dreptul periclitat al reclamantului, fără ca ea să se refere la durata de timp al acestora.
De regulă, în cadrul ordonanței președințiale, instanța nu stabilește durata în timp a măsurii ordonate, efectele acesteia pre-lungindu-se atâta timp cât durează cauza generatoare (ceea ce nu este exclus ca durata să fie nelimitată în timp, precum evacuarea), până când măsura dispusă de instanță se desființează sau se modifică, în temeiul altei hotărâri judecătorești.
Cu alte cuvinte, măsura evacuării are un caracter definitiv numai în raport de persistența situației generatoare. Asupra măsurii evacuării se poate reveni, dacă cauza generatoare a acesteia a dispărut, dispunându-se reintegrarea în spațiu a aceluia evacuat.
Evident că revine instanței judecătorești sarcina de a analiza atent și matur dacă acea cauză generatoare a acțiunii în evacuare poate avea un caracter reversibil sau necesită, pentru edificare, administrarea unor probe în cadrul procedurii de drept comun, prin examinarea profundă a fondului cauzei și că o analiză sumară a acesteia justificată pe existența urgenței, nu este suficientă, fără a leza fondul cauzei.
Astfel, într-o speță, instanța supremă a concluzionat că cerința urgenței pentru evacuarea pe calea ordonanței preșe-dințiale nu este îndeplinită, fiind necesar să se examineze însăși fondul dreptului dedus judecății, dar pe calea dreptului comun, pentru a se verifica existența și valabilitatea titlului cu care fiecare parte deține folosința bunului.
La fel a conchis instanța supremă și într-o altă speță, atunci când a concluzionat că expirarea duratei pentru care s-a încheiat contractul de închiriere nu justifică evacuarea pe calea ordonanței președințiale, raporturile locative ale părților putând fi lămurite în cadrul unei acțiuni de drept comun.
Într-o altă speță, instanța supremă a statuat că se poate dispune evacuarea din locuință a persoanei care a ocupat samavolnic locuința, dar nu și atunci când titlul acesteia este contestat de reclamant, deoarece într-un asemenea caz nu este vorba de protejarea unui drept al reclamantului ce s-ar păgubi prin întârziere sau prevenirea unei pagube iminente, ci de luarea unor măsuri prin care s-ar soluționa fondul pricinii.
Prin Decizia de îndrumare nr. 3/1975, instanța supremă a stabilit că ordonanța președințială poate fi folosită în litigii locative, ori de câte ori sunt întrunite condițiile cerute de art. 581 C. proc. civ.
Astfel, pot fi evacuate pe această cale persoanele care au ocupat o suprafață locativă fără contract de închiriere, sau care au încercat să-și valorifice dreptul pe căi de fapt, precum și persoanele tolerate în locuință. Urgența unei asemenea măsuri a fost justificată prin caracterul abuziv al actului de ocupare a locuinței.
Existența abuzului prezumă urgența, însă prezumția are un caracter relativ, la latitudinea instanței, în funcție de situația concretă analizată.
Decizia de îndrumare a instanței supreme își păstrează actualitatea, pentru că rațiunea acesteia se regăsește și în Decretul-lege nr. 24/1990, care statuează că ocuparea samavolnivă a locuinței, fără contract de închiriere, este calificată infracțiune, căreia îi sunt aplicabile dispozițiile legale referitoare la infracțiunile flagrante, adică o procedură penală caracterizată prin urgență.
În practica judiciară și doctrina mai veche, s-a susținut admisibilitatea evacuării pe calea ordonanței președințiale a locatarului al cărui contract cu durată determinată a expirat, dacă ulterior expirării termenului, locatarul continuă să folosească bunul, deși i s-a notificat intenția locatorului de a nu mai reînnoi contractul.
S-a considerat că, în această situație, locatarul neavând niciun titlu în temeiul căruia să folosească bunul, se află în situația unui uzurpator, a unui utilizator abuziv al bunului, care periclitează dreptul de folosință a locatorului, scutit datorită acestui fapt să mai probeze urgența.
Evident că măsura evacuării pe calea procedurii sumare a ordonanței președințiale subzistă numai dacă locatarul (în speță chiriașul) nu face obiecții serioase referitoare la durata contractului sau nu invocă un drept de retenție, aspecte pentru a căror soluționare se impune cercetarea fondului cauzei.
În mare parte, aceste probleme legate de evacuarea chiriașului, ca urmare a expirării termenului contractual, au fost tranșate pe cale legislativă, evitându-se calea justiției, deoarece în privința obligației de restituire a bunului, respectiv a locuinței închiriate, contractul încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic, precum și contractul încheiat pe durată determinată prin înscris sub semnătură privată, înregistrat la organele fiscale, constituie titlu executoriu [art. 1809 alin. (2) coroborat cu art. 1778 alin. (2) C. civ.].
Accesul la justiție nu este îngrădit acelor chiriași care invocă obiecții serioase în privința punerii în executare a titlului executoriu, pe calea contestației la executare.
Simpla neplată a chiriei nu poate constitui o cauză de reziliere a contractului și de evacuare a chiriașului, pe calea ordonanței președințiale, deoarece ea necesită verificări de fond, reclamate în accepțiunea art. 1830 C. civ. de neexecutarea „fără justificare” a acestei obligații contractuale, care nu pot fi dispuse de către instanță fără o verificare pe fond a cauzei.
Pe plan legislativ, s-a consfințit admisibilitatea ordonanței președințiale în situația prevăzută de art. 10 alin. (3) coroborat cu art. 11 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999, când chiriașul notificat de proprietar refuză nejustificat încheierea contractului sau acest refuz se prezumă, în lipsa răspunsului scris în termenul legal de 60 de zile.
În temeiul art. 10 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999, proprietarul poate cere predarea locuinței pe calea ordonanței președințiale cu plata daunelor-interese, în cazul în care chiriașul sau fostul chiriaș comunică proprietarului că nu cere să încheie un nou contract de închiriere, la expirarea termenului de 60 de zile de la data notificării.
Lipsa răspunsului scris sau refuzul nejustificat al chiriașului sau al fostului chiriaș de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de 60 de zile de la primirea notificării, îl îndreptățește pe proprietar să ceară evacuarea necondiționată a locatarilor în temeiul art. 11 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999 cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanței președințiale.
Atunci însă când lipsa răspunsului în termenul legal sau refuzul chiriașului de încheiere a noului contract este justificat, se pune în discuție fondul cauzei și, în consecință, inadmisibilitatea evacuării acestuia pe calea ordonanței președințiale.
Refuzul sau lipsa răspunsului scris al chiriașului de a încheia contractul de închiriere în condițiile art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999 conferă folosinței locuinței un caracter abuziv, care impune un tratament identic acelora lipsiți de titlu locativ.
Evacuarea pe calea procedurii de drept comun nu ar avea în vedere rațiunea Legii nr. 10/2001 și a O.U.G. nr. 40/1999 și ar constitui o nouă modalitate de îngrădire a dreptului de proprietate, în condițiile în care chiriașul, cu bună știință, nu a înțeles să beneficieze de măsurile protective conferite de lege, acelea de a-și asigura folosința locuinței prin încheierea contractului de închiriere cu proprietarul sau moștenitorii acestuia, care au redobândit imobilele preluate abuziv în perioada 06.03.1945 - 22.12.1989.
Pe durata procedurii de evacuare de drept comun, utilizatorul locuinței, fostul chiriaș, nu ar fi nevoit să plătească prețul folosinței locuinței, nici statului, întrucât vechiul contract de închiriere a încetat odată cu dobândirea locuinței de către vechiul proprietar sau moștenitorii acestuia și nici proprietarului, recunoscut de justiție, pus în situația declanșării unui nou proces pentru plata daunelor-interese.
Atunci însă când utilizatorul invocă prin întâmpinare împrejurări care pun în discuție fondul sau pe calea dreptului comun acesta își valorifică drepturi aflate în legătură cu temeiul juridic al ordonanței președințiale, cerința neprejudecării fondului nu este îndeplinită, astfel că măsura evacuării nu poate fi luată pe cale de ordonanță președințială.
Important este ca instanța să analizeze cererea de evacuare pe cale de ordonanță președințială, în raport de cerințele legale impuse de această procedură urgentă și să nu pornească de la premisa inadmisibilității evacuării pe cale de ordonanță preșe-dintială. >
Aprecierea condițiilor prevăzute de art. 581 C. proc. civ. trebuie să se facă în raport de momentul soluționării cauzei, și nu în raport de momentul introducerii acțiunii.
Astfel, într-o speță, instanța a constatat că cerința urgenței, în sensul textului de lege, nu este îndeplinită, existând posibilitatea rezolvării litigiului pe calea dreptului comun, deoarece apartamentul cumpărat de reclamant prin licitație publică execuțională, din care a solicitat evacuarea pârâților pe calea ordonanței președințiale pe motiv că nu are o altă locuință, a fost vândut de acesta la scurt timp după formularea cererii de evacuare.
Evacuarea provizorie a chiriașilor pentru efectuarea lucrărilor de consolidare a imobilului în care locuiesc poate fi dispusă pe calea ordonanței președințiale, în măsura în care sunt întrunite cumulativ condițiile de admisibilitate, impuse de lege pentru această procedură.
Dacă însă din expertiza efectuată, rezultă că imobilul necesită reparații, dar acestea nu sunt urgente, astfel că în lipsa lor imobilul nu riscă să se prăbușească sau să devină impropriu utilizării normale, nu se justifică evacuarea chiriașilor, pe calea ordonanței președințiale, după cum această măsură nu se justifică nici atunci când efectuarea lucrărilor de reparații s-ar putea realiza prin restrângerea parțială a folosinței celor ce locuiesc în imobil.
Apreciem că se poate recurge la procedura urgentă a ordonanței președințiale pentru evacuarea chiriașilor din locuințele de serviciu și de intervenție, îndată ce a încetat contractul de muncă în considerarea căruia s-a încheiat contractul de închiriere, precum și în cazul locuințelor de necesitate, îndată ce au fost înlăturate aspectele care au făcut inutilizabile locuințele proprii.
În situația în care locuințele de serviciu au fost scoase la vânzare în condițiile legii și cu aprobarea Guvernului, ca urmare a restrângerii sau încetării activității care a generat realizarea locuințelor, cerințele prevăzute de art. 581 C. proc. civ. nu mai subzistă, astfel că evacuarea trebuie să urmeze calea procedurii de drept comun (art. 53 din Legea nr. 114/1996).
Evacuarea celor ce ocupă locuințele de protocol se poate face pe calea ordonanței președințiale, odată cu expirarea termenului de 60 zile de la data eliberării din funcție a beneficiarului, deoarece contractul de închiriere încetează de drept la expirarea termenului, iar deținerea spațiului este abuzivă, fără titlu.
