Tacita relocațiune
| Comentarii |
|
Tacita relocațiune, relocațiunea tacită este reînnoirea unui contract de închiriere al cărui termen a expirat prin efectul legii. Tacita relocațiune operează ori de câte ori la finele contractului, locatarul sau arendașul rămâne cu detențiunea lucrului închiriat sau arendat. Ea se întemeiază pe o voință reciprocă și tacită a ambelor părți de a continua raporturile locative.
În acest caz, ia ființă prin efectul convenției tacite a părților, un nou contract de locațiune în aceleași condiții ca și contractul expirat, numai că termenul este nedeterminat.
Dacă locatarul, înainte de încetarea vechiului contract, fie în urma încetării acestuia, își face cunoscută intenția de a nu mai încheia un nou contract, prin notificarea concediului ori printr-o cerere de evacuare sau reziliere, (chiar neîntemeiată) tacita relocațiune nu va mai avea loc, pentru că nu se mai poate presupune intenția locatorului de a încheia un nou contract, de vreme ce și-a manifestat voința contrară.
Este o chestiune de fapt lăsată la suverana apreciere a instanței durata în care locatarul trebuie, în urma expirării termenului contractual, să păstreze posesiunea lucrului pentru a putea opera tacita relocațiune.
Posesia lucrului înlăuntrul termenului prevăzut de art. 132 din Legea nr. 71/2011, semnifică tacita relocațiune, dacă locatorul nu și-a făcut cunoscută voința de a nu reînnoi contractul care și-a încetat efectele prin expirarea termenului, ori nu a lansat oferta încheierii unui nou contract de locațiune în alte condiții decât cel precedent, în executarea obligației vizând dreptul de preferință al locatarului chiriaș la închiriere.
Clauza privind dreptul chiriașului la reînnoirea contractului, a fost interpretată de jurisprudență ca o formă de recunoaștere a dreptului de prioritate a acestuia la închiriere, fără a fi însă neglijată voința locatorului, care nu este ținut de o obligație corelativă.
Tacita relocațiune nu constituie un impediment în denunțarea contractului prezumat încheiat pe durată nedeterminată, așa încât îndată ce locatorul a denunțat contractul, acordul tacit care a stat la baza acestuia, a încetat să mai existe.
Practica judiciară a statuat că tacita relocațiune poate interveni numai în raport cu un contract încheiat prin acordul părților, nu și în privința unui nou contract încheiat prin licitație sau prelungit prin efectul legii.
În privința locațiunilor încheiate prin acordul părților, relocațiunea devine regulă, fără ca existența sa să fie obligatorie sau condiționată de vreo clauză contractuală.
În situația vizată de art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999, relocațiunea imobilelor prevăzute de art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999, redobândite de foștii proprietari sau moștenitorii acestora, și care are un caracter obligatoriu, este distinctă de tacita relocațiune, deși este corelată cu existența în precedent a unui contract de locațiune, dar ale cărui efecte au încetat din cu totul alte cauze decât expirarea termenului stipulat.
Întreaga procedură prevăzută de art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999, este incompatibilă cu tacita relocațiune, cu manifestarea tacită a părților și a oricăror forme de împotrivire din partea locatorului, în afară de faptul că negocierea noii locațiuni, exclude chiar ipotetic identitatea de condiții cu cea veche. Mai curând avem de a face cu o formă specifică de garantare a dreptului de prioritate la închiriere, îmbinată cu prorogarea legală a vechiului contract, atunci când locatorul nu se conformează obligației de notificare a chiriașului și de negociere a noului contract.
Această soluție tranzitorie, greu de încadrat în relocațiune (care presupune voința liberă a locatorului la încheierea noului contract și nu obligatorie) sau preempțiune a chiriașului la încheierea noului contract, a garantat stabilitatea dreptului de folosință al chiriașului și securitatea locuinței acestuia, dar în egală măsură a protejat dreptul de proprietate al celor ce și-au redobândit imobilele preluate abuziv, în perioada 06.03.1945 -22.12.1989.
Tacita relocațiune nu operează în privința locuințelor cu regim special, sociale, de necesitate, de serviciu, de intervenție, de protocol, pentru că termenul determinabil este marcat de pierderea calității necesare dobândirii folosinței acestor imobile. J J
Faptul că relocațiunea tacită reiterează condițiile celei vechi, nu înseamnă că vechiul contract își prelungește efectele în timp, deoarece asistăm la un nou acord tacit de voință, decurgând în privința chiriașului, din faptul deținerii locuinței și îndeplinirii obligațiilor, iar din partea locatorului, din lipsa oricărei împotriviri a acestuia față de situația de fapt a locatarului.
În acest caz, al tacitei relocațiuni, trebuie întrunite cerințele legale pentru încheierea contractului. Manifestarea tacită de voință, exclude forma scrisă, lipsind părțile de instrumentul probator, dar aceasta nu afectează valabilitatea contractului reînnoit și dovedirea acestuia, prin utilizarea chitanțelor date de locator, după expirarea termenului contractual, completate cu martori și prezumții și coroborate cu vechiul contract, pentru determinarea legăturii dintre cele două contracte și identitatea clauzelor, chiar dacă vechiul contract expirat nu mai are valoare probatorie.
Legat de forma contractului de închiriere în materia reloca-tiunii, considerăm că noua locațiune, fiind încheiată în condițiile celei vechi, nu mai necesită o nouă înregistrare la organele fiscale, dar presupune o informare a acestora în legătură cu existența unui nou contract între părți, pe durată nedeterminată, în condițiile vechiului contract, de vreme ce evidențele acestor organe sunt legate de expirarea vechiului contract.
Nu este exclus, ca și în cazul relocațiunii, părțile să reitereze cerințele legale de formă și înregistrare la organele fiscale, prevăzute de art. 1798 C. civ., înlăturând astfel orice semn de îndoială în privința raporturilor locative și beneficiind de valoarea de titlu executoriu al acestui înscris.
Refuzul locatorului de relocațiune, nu exclude după opinia noastră, dreptul de preferință al chiriașului la închiriere, prevăzut de art. 1828 C. civ., dacă locatorul voiește încheierea unui nou contract de închiriere în alte condiții decât cel expirat, această ofertă putând fi făcută odată cu anunțarea concediului la termen sau înlăuntrul termenului prevăzut de art. 132 din Legea nr. 71/2011, de la încetarea contractului de închiriere, în cadrul căruia subzistă dreptul de preferință al chiriașului.
Noul contract încheiat prin tacita relocațiune, încorporează condițiile vechii locațiuni, inclusiv garanțiile.
Această reglementare, infirmă doctrina mai veche și jurisprudență, care stabileau că în lipsa unei înțelegeri a părților în acest sens, garanțiile din contractul inițial își încetează existența, deoarece având un caracter de excepție, trebuie stipulată expres, afară de prevederile legale.
Articolul 1810 C. civ. a preluat soluția din dreptul francez, potrivit căreia regulile din dreptul comun privind stingerea garanțiilor, nu operează dacă legea sau părțile au prevăzut contrariul. Or, art. 1810 C. civ. a prevăzut explicit că noua locațiune beneficiază și de garanțiile vechiului contract de locațiune, evident având în vedere că identitatea de condiții între cele două >
contracte trebuie să vizeze și accesoriile. Așadar, garanția având un caracter legal, poate supraviețui în noua locațiune.
Rămâne în discuție dacă nu avem de a face cu o aplicare retroactivă a legii, în privința garanțiilor, în cazul tacitei relocațiuni a contractelor de închiriere, ulterior intrării în vigoare a codului civil, dacă în lipsa unor clauze de garanție s-ar considera că acestea ar supraviețui în temeiul vechiului contract.
Chiar dacă relocațiunea operează în condițiile stabilite de părți prin contractul inițial, se presupune că acestea nu pot fi obligate la plata penalităților stabilite prin contractul expirat, deoarece clauza penală are caracterul unei convenții accesorii ale cărei efecte încetează odată cu acesta și nu este prevăzută explicit de lege, printre condițiile vechiului contract ce se păstrează la încheierea noului contract. Aceasta nu aduce atingere dreptului oricărei părți contractante de a pretinde daune-interese pentru prejudiciile cauzate.
Părțile nu pot invoca prin efectul relocațiunii nici pactul comisoriu, deoarece acesta reprezintă o clauză specială, vizând rezilierea înainte de termen a contractului cu durată determinată, care nu poate opera în privința unui contract cu durată nedeterminată cum este relocațiunea, dacă nu este explicit prevăzută de acesta.
