Încetarea contractului de închiriere prin decesul chiriașului
| Comentarii |
|
încetarea contractului de închiriere prin decesul chiriașului, Noul Cod Civil, în art. 1834, statuează că încetarea contractului de închiriere intervine, în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului. Descendenții sau ascendenții chiriașului au dreptul, în termenul de 30 de zile de la data înregistrării decesului, să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, cu condiția de a fi fost menționați în contract și de a fi locuit împreună cu chiriașul decedat.
În privința soțului supraviețuitor, sunt aplicabile dispozițiile art. 323 alin. (3) C. civ., care statuează că în caz de deces al unuia dintre soți, soțul supraviețuitor continuă exercitarea dreptului său locativ, dacă nu renunță în mod expres la acesta, în termenul prevăzut de art. 1834 C. civ.
Aceasta înseamnă că soțul supraviețuitor are în temeiul legii un drept locativ prioritar descendenților și ascendenților, contractul de închiriere în privința acestuia continuând în puterea legii, dacă nu își manifestă voința contrară.
Descendenții și ascendenții, care îndeplinesc condițiile legale, adică sunt menționați în contract și au locuit împreună cu chiriașul, pentru a beneficia de continuitatea contractului de închiriere, trebuie să opteze explicit, adică să își exprime voința în acest sens, în termenul legal de 30 de zile de la înregistrarea decesului chiriașului, sub sancțiunea decăderii din acest beneficiu.
Persoanele care au cerut continuarea contractului, respectiv descendenții și ascendenții, desemnează de comun acord persoana sau persoanele care semnează contractul de închiriere în locul chiriașului decedat, iar în cazul în care nu ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului, desemnarea se face de către locator.
Sub acest aspect, problema nu se pune, după opinia noastră, în privința soțului supraviețuitor, deoarece acesta, în temeiul art. 323 alin. (1) C. civ. are un drept locativ propriu, fiind cotitular de contract.
Se poate observa că, în situația vizată de art. 1834 C. civ., alte persoane decât soțul supraviețuitor, ascendenții și descendenții, nu mai beneficiază de continuarea contractului de închiriere, așa cum era în vechea reglementare.
Continuitatea contractului de închiriere de care beneficiază soțul supraviețuitor, descendenții sau ascendenții, care au optat în intervalul legal, operează până la expirarea duratei acestuia, în cazul contractului de închiriere fără determinarea duratei, continuarea contractului operează până la ivirea unor cauze legale de încetare a acestuia.
Consimțământul soțului supraviețuitor de continuare a contractului de închiriere este tacit, se prezumă, dacă acesta nu renunță în mod expres la contract, iar al celorlalți beneficiari este explicit și trebuie dat în termenul legal de 30 de zile.
Având un caracter personal, renunțarea la contract de către toti descendenții sau ascendenții menționați în contractul de închiriere, nu duce la încetarea acestuia în privința soțului supraviețuitor, dacă acesta nu a renunțat explicit în termenul legal prevăzut de art. 1834 C. civ., după cum renunțarea la contractul de închiriere a soțului supraviețuitor ori a unei părți din descendenții sau ascendenții menționați în contract, nu duce la încetarea contractului de închiriere în privința celorlalți.
Contractul de subînchiriere, consimțit de chiriașul decedat, încetează și el la expirarea termenului de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului, dacă chiriașul principal, beneficiarul contractului de închiriere desemnat de ceilalți chiriași de comun acord, ori soțul supraviețuitor, nu semnează contractul de subînchiriere în locul chiriașului decedat.
Cât privește dreptul de opțiune al persoanelor prevăzute de art. 1834 alin. (2) C. civ. pentru continuarea contractului de închiriere, acesta derivă nu din calitatea lor de succesori (deși restrângerea sferei acestora în textul Codului civil față de art. 27 din Legea nr. 114/1996 creează această aparență), ci din calitatea de rude și chiriași menționați în contractul de închiriere și care au locuit alături de titularul de contract, indiferent dacă și-au arogat sau nu calitatea de succesori ai persoanei decedate. Reglementarea de la art. 1834 C. civ. vizează în exclusivitate materia închirierii locuinței, condiționând continuarea contractului de acceptarea descendenților sau ascendenților în calitatea lor de titulari a unor drepturi locative derivate și de nerenunțarea la contract din partea soțului supraviețuitor, ca titular al unui drept locativ propriu.
Contractul de subînchiriere consimțit de chiriaș este afectat de condiția rezolutorie a continuării contractului de locațiune, prin opțiunea ascendenților, descendenților sau nedenunțării acestuia de către soțul supraviețuitor.
Dacă locațiunea nu continuă, sublocațiunea încetează la expirarea termenului de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului principal.
Pentru continuarea contractului de subînchiriere, consimțit de chiriașul decedat, titularul sau titularii de contract desemnați de acceptanți sau locator sunt datori să semneze contractul de subînchiriere în locul chiriașului decedat.
Semnarea contractului de subînchiriere este obligatoriu pentru că asistăm, prin actul de opțiune sau de nedenunțare a contractului de către soțul supraviețuitor, la o adevărată cesiune legală a contractului de închiriere, în temeiul căreia cesionarul dobândește nu numai drepturile cedentului, respectiv ale chiriașului decedat, dar și obligațiile acestuia, inclusiv acelea decurgând din contractul de închiriere.
Spre deosebire de art. 1834, art. 1820 C. civ. se referă la orice alt contract de locațiune decât acela de închiriere a locuințelor, încheiat pe o durată determinată. În situația vizată de art. 1820 C. civ., contractul de locațiune nu încetează prin decesul părților contractante, dacă în termen de 60 de zile de la data când moștenitorii locatarului au luat cunoștință de moartea locatarului sau existența locațiunii, nu au denunțat contractul.
În această ipoteză, continuitatea contractului de locațiune pe durată determinată este condiționată de nedenuntarea acestuia în termenul legal prevăzut de art. 1820 alin. (2) C. civ., de către moștenitorii locatarului. Evident că legiuitorul a avut în vedere în acest caz persoanele care au doar vocația succesorală legală sau testamentară, întrucât raportat la termenul legal de 60 de zile prevăzut de art. 1820 C. civ., aceste persoane se află încă în termenul de opțiune succesorală prevăzut de art. 1103 C. civ. și, după opinia noastră, denunțarea contractului de închiriere nu semnifică, în viziunea art. 1110 C. civ., un act de acceptare a succesiunii.
Denunțarea, reprezentând renunțarea la un drept, are un caracter personal, astfel că locațiunea nu încetează dacă numai o parte dintre moștenitorii locatarului au renunțat.
În actuala reglementare a Codului civil, nu mai este menționată drept cauză a încetării contractului de închiriere pierderea prin neuz a dreptului locativ, așa cum se prevedea de art. 27 din Legea nr. 114/1996, în prezent abrogat.
Aceasta însă, nu înseamnă că o atare cauză nu există. Ea se justifică prin aplicarea principiului potrivit căruia locuințele sunt destinate satisfacerii nevoilor de locuit ale cetățenilor, fiind inadmisibil ca locuința închiriată să nu fie folosită efectiv.
Manifestarea de voință a chiriașului în sensul renunțării la dreptul locativ, trebuie să rezulte însă din fapte și împrejurări neîndoielnice și trebuie probată de locator, și nu prezumată ca în vechea reglementare, din faptul nefolosirii neîntrerupte a locuinței timp de 2 ani.
Pentru încetarea contractului de închiriere prin neuz, nu mai trebuie să se aștepte 2 ani pentru ca instanța să poată constata încetarea contractului. Indiferent de durata neuzului, administrarea probelor ce evidențiază cu certitudine voința chiriașului de renunțare la dreptul său locativ, justifică încetarea contractului.
Practica judiciară confirmă acest lucru, prin argumentarea soluției, păstrându-și actualitatea chiar după abrogarea art. 27 alin. (4) din Legea nr. 114/1996, deoarece consideră că părăsirea locuinței închiriate de către chiriași, o perioadă îndelungată, fără notificarea proprietarului, cum și subînchirierea acesteia, contrar clauzelor contractuale, constituie împrejurări de natură să justifice cererea de reziliere a contractului de locațiune.
Un argument în sprijinul opiniei că și în prezent ideea că neuzul locuinței reprezintă o cauză de încetare a contractului de închiriere, o constituie dispozițiile art. 13 lit. j) din O.U.G. nr. 40/1999, așa cum a fost modificată prin Legea nr. 241/2001, încă în vigoare, care statuează că dreptul locativ se pierde ca urmare a neprelungirii de drept a contractului de închiriere (conform art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999), atunci când chiriașul rezi-dent în străinătate, care, fără a fi detașat, nu a folosit locuința mai mult de 1 an. Fiind un caz de încetare a dreptului locativ prevăzut de o lege specială, nu se poate extinde la situații similare.
Legislația anterioară
Articolul 27 din Legea nr. 114/1996, în prezent abrogat prin art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011, statua că, în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau decesul acestuia, precum și în cazul în care titularul de contract, nerezident, care fără a fi detașat, nu a mai folosit locuința mai mult de 2 ani, fără întrerupere, închirierea continuă după caz:
a) în beneficiul soțului sau al soției, dacă a locuit împreună cu titularul;
b) în beneficiul descendenților sau ascendenților, dacă au locuit împreună cu acesta;
c) în beneficiul altor persoane care au avut același domiciliu cu titularul, cel puțin 1 an și care au fost înscrise în contractul de închiriere.
În cazul mai multor cereri, beneficiul contractului de închiriere se dispune prin hotărâre judecătorească.
În lipsa persoanelor care pot solicita locuința potrivit alin. (1), contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la părăsirea domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau de la data înregistrării decesului, ori de la împlinirea termenului de 2 ani de nefolosire neîntreruptă a locuinței.
Textul instituia drept cauză a încetării contractului de închiriere părăsirea definitivă a locuinței de către titularul contractului de închiriere, decesul titularului contractului de închiriere și ne-folosirea neîntreruptă a locuinței timp de 2 ani, prezumând în acest caz denunțarea unilaterală a contractului.
Încetarea contractului de închiriere opera la un interval de 30 de zile de la data părăsirii imobilului sau decesul titularului de contract, sau de 2 ani de nefolosire neîntreruptă, în absența persoanelor explicit enumerate de alin. (1) al art. 27 lit. a), b) și c), care ar fi solicitat locuința.
Textul instituia o ordine de preferință pentru continuarea închirierii și îndeplinirea unor condiții, respectiv în favoarea soțului sau soției și apoi în beneficiul descendenților sau ascendenților, în toate situațiile, dacă aceste persoane au locuit împreună cu titularul de contract.
În tăcerea textului de lege, înclinăm să credem că acordarea beneficiului contractului nu era condiționată de înscrierea acestor persoane în contractul de închiriere, legiuitorul având în vedere în primul rând relația de afinitate și rudenie a persoanelor pentru care a acordat beneficiul contractului de închiriere, dacă au locuit împreună cu titularul de contract.
În privința altor persoane decât soțul, soția, descendenții și ascendenții, legiuitorul era mai restrictiv în acordarea continuității contractului de închiriere, condiționând acest beneficiu de faptul ca aceste persoane să fi avut același domiciliu cu titularul contractului, pe o durată de cel puțin 1 an (deci să fi locuit efectiv, și nu doar scriptic cu beneficiarul) și să fi fost înscrise în contractul de închiriere.
În toate situațiile vizate de text, beneficiarii trebuiau să solicite continuarea contractului, în termen de 30 de zile de la ivirea cauzelor care au generat beneficiul legal al persoanelor enumerate de art. 27 lit. a), b) și c) din Legea nr. 114/1996, sub sancțiunea încetării contractului și deci a decăderii din acest drept.
În cazul mai multor cereri, beneficiul contractului de închiriere se dispunea prin hotărâre judecătorească.
