Vânzarea unui imobil închiriat
| Comentarii |
|
vânzarea unui imobil închiriat, locațiunea încetează în cazul înstrăinării bunului închiriat, dacă în contractul de locațiune s-a prevăzut încetarea acestuia din acest motiv.
În această situație, locatarului trebuie să-i fie notificată înstrăinarea cu respectarea unui termen de preaviz de două ori mai mare decât acela stabilit de lege sau de uzanțe. În tot acest timp, până la expirarea duratei preavizului, locatarul beneficiază de folosința bunului.
În acest caz, desființarea contractului de locațiune este rezultatul convenției părților, locatarul asumându-și riscul pierderii dreptului său de folosință în privința lucrului închiriat din cauza vânzării acestuia. Locatarul nu are dreptul la despăgubiri.
Și în sistemul actualului cod civil este reiterată regula din art. 1441 al vechiului Cod civil, privitoare la obligația cumpărătorului de a respecta locațiunea făcută înainte de vânzare, numai că, pentru a fi opozabil terțului dobânditor, contractul de locațiune trebuie notat în cartea funciară, dacă imobilul închiriat este înscris în cartea funciară. Contractul de locațiune a unui imobil »
neînscris în cartea funciară, trebuie să aibă o dată certă anterioară înstrăinării, iar locațiunea bunurilor mobile este opozabilă dobânditorului, după cum locatarul a îndeplinit formalitățile de publicitate, în cazul bunurilor supuse acestor formalități, ori în cazul celorlalte bunuri mobile acestea se aflau la data înstrăinării în folosința locatarului.
Notarea contractului nu este o condiție de valabilitate a actului și nici nu schimbă natura dreptului ce derivă din acesta, dar prin publicitate locațiunea devine opozabilă cumpărătorului.
În raport cu locatarul, dreptul de proprietate al dobânditorului, devine opozabil acestuia (locatarului) numai de la data dobândirii datei certe sau a transcrierii imobilului.
Cumpărătorul este dator să respecte închirierile făcute de înstrăinător dacă acestea au respectat cerințele legale de opozabilitate, iar dacă prin contractul de închiriere se acordă chiriașului dreptul de subînchiriere, dobânditorul este dator să respecte contractul de subînchiriere atâta timp cât durează contractul chiriașului principal, chiar dacă contractul de subînchiriere nu are dată certă anterioară cumpărării imobilului, din moment ce contractul principal din care el ia naștere și căruia îi este subordonat are o asemenea dată.
Contractele de locațiune în privința cărora nu au fost îndeplinite formele de publicitate, nu pot fi opuse terțului achizitor al imobilului, astfel că simpla cunoaștere că imobilul cumpărat de acesta este închiriat, nu înlocuiește data certă cerută de lege și nu-l obligă la respectarea contractului de locațiune.
Și contractele de locațiune verbale sunt opozabile terțului dobânditor, cu condiția ca prin împrejurări ulterioare contractului existența sa să se fi manifestat sau dovedit prin acte cu dată certă, anterioare înstrăinării.
Contractul de locațiune este opozabil dobânditorului, dacă în contract nu este inserată clauza expresă a încetării contractului din cauza înstrăinării imobilului și nu au fost îndeplinite cerințele legale de publicitate ale contractului.
Prin înstrăinarea bunului dat în locațiune, dobânditorul se subrogă în temeiul legii în toate drepturile și obligațiile locatorului vânzător, izvorâte din locațiune.
Cerința legală de opozabilitate a locațiunii, în raport cu dobânditorul lucrului, reprezintă o garanție legală în favoarea acestuia, pentru înlăturarea oricăror sarcini obscure ce ar fi existat asupra imobilului cumpărat.
Succesorii particulari nu succed la drepturile și obligațiile personale ale autorului cu privire la lucrul înstrăinat, din care cauză în materie de locațiune, legiuitorul a recurs la instituția subrogației legale, în temeiul căreia dobânditorul este obligat să respecte locațiunea făcută de înstrăinător, dacă contractul de locațiune îi este opozabil și să îi succeadă în toate drepturile și obligațiile acestuia față de chiriaș în ceea ce privește lucrul închiriat. Ca urmare, dobânditorul imobilului preia acțiunile înstrăi-nătorului în legătură cu lucrul locat, este ținut de obligația de garanție a locatarului sau arendașului în tot timpul duratei contractului de locațiune, contra tulburărilor ce s-ar putea aduce în folosința lucrului, dacă aceste tulburări s-ar sprijini pe un pretins drept asupra bunului, de garanția contra viciilor acestuia, chiar și cele anterioare dobândirii, nu numai asupra celor ulterioare.
Întrucât vânzătorul este ținut de obligația de garanție pentru viciile anterioare înstrăinării (în virtutea acestei obligații), dobânditorul se poate regresa împotriva vânzătorului, dacă în raporturile cu locatarul a răspuns în legătură cu aceste vicii.
Subrogându-se în drepturile și obligațiile înstrăinătorului, do-bânditorul trebuie să respecte locațiunea în toate clauzele în care aceasta a fost contractată și ca urmare, nici o modificare adusă vreunei clauze sau mijloc de probațiune referitoare la raporturile locative nu poate fi opusă noului dobânditor, dacă nu este constatată printr-un înscris cu dată certă, sau în forma prevăzută de lege pentru opozabilitate.
Dobânditorul se subrogă numai în drepturile și obligațiile viitoare ale înstrăinătorului, decurgând din contractul de locațiune, care îi sunt opozabile; el nu răspunde extracontractual în raporturile cu locatarul decât pentru fapte ulterioare dobândirii bunului. Locatorul inițial rămâne răspunzător numai pe tărâm contractual sau delictual, pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării.
