Încetarea dreptului de superficie
| Comentarii |
|
încetarea dreptului de superficie, articolul 698 NCC stabilește că dreptul de superficie se stinge prin radiere din cartea funciară, pentru una din următoarele cauze:
a) expirarea termenului;
b) consolidarea, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;
c) pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens;
d) în alte cazuri prevăzute de lege.
Aşa cum rezultă din dispoziţiile acestui text şi în deplină concordanţă cu noul principiu al efectului translativ, constitutiv, modificativ ori extinctiv de drepturi reale al înscrierii lor în cartea funciară consacrat de dispoziţiile art. 885 NCC în materie, dreptul de superficie se stinge prin radierea sa din cartea funciară, fiind apoi enumerate cauzele care pot conduce la o asemenea radiere, cu efectul încetării existenţei sale.
Prima cauză ce poate conduce la stingerea superficiei este expirarea termenului pentru care ea a fost constituită, de cel mult 99 de ani, aşa cum am arătat, cu posibilitatea reînnoirii, dar şi cu posibila stabilire pe un termen mai mic de 99 de ani. Dacă, potrivit art. 885 alin. (2) NCC, drepturile reale se pierd sau se sting numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, consimţământ ce trebuie exprimat printr-un înscris notarial, acelaşi text precizează că nu este necesar consimţământul titularului dacă dreptul se stinge la împlinirea termenului, cum este cazul superficiei.
Cea de-a doua cauză de radiere a superficiei este consolidarea; ea semnifică întrunirea calităţilor de superficiar şi de nud proprietar de către aceeaşi persoană, aceasta putând fi un terţ care dobândeşte atât dreptul de proprietate asupra terenului grevat cu dreptul de superficie de la nudul proprietar, cât şi dreptul de superficie de la superficiar, nudul proprietar care dobândeşte dreptul de superficie de la titularul său ori superficiarul, când va dobândi şi dreptul de proprietate asupra terenului de la titularul acestuia. Consolidarea se poate face printr-un contract sau pe cale succesorală.
A treia cauză de stingere prin radiere a superficiei este dată de pieirea construcţiei, dar numai dacă părţile au convenit în mod expres în acest sens; per a contrario, în măsura în care nu există o asemenea convenţie, pieirea construcţiei va permite superficiarului să reconstruiască, cu respectarea dispoziţiilor art. 695 NCC, care, am văzut, impune respectarea formei iniţiale a construcţiei şi a întinderii terenului aferent şi necesar exploatării acesteia, spre a nu se ajunge la împovărarea situaţiei nudului proprietar. Pierirea construcţiei poate conduce la „degradarea” superficiei principale, depline sau complete într-o superficie secundară, incipientă ori incompletă, ce va continua să existe în condiţiile actului constitutiv, ajungându-se practic la „reîntregirea" ei în drept de superficie principal, deplin ori complet pe măsura reconstruirii imobilului ce se găsea pe acel teren.
În sfârşit, potrivit art. 698 NCC, radierea superficiei poate fi făcută şi „în alte cazuri prevăzute de lege". Unul dintre acestea este dat de stingerea superficiei ca efect a! exproprierii. Într-adevăr, potrivit dispoziţiilor art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 privitoare la exproprierea pentru cauză de utilitate publică, drepturile reale privitoare la bunurile expropriate existente la momentul exproprierii, printre care şi superficia, se sting ca efect al acesteia, titularii lor având dreptul la despăgubiri.
Efectele încetării dreptului de superficie.
Noul cod civil reglementează distinct efectele încetării superficiei, după modul în care aceasta s-a produs, respectiv expirarea termenului, consolidare sau pieirea construcţiei.
1. Efectele încetării superficiei prin expirarea termenului. Conform art. 699 alin. (1) NCC, în absenţa unei înţelegeri contrare a părţilor, proprietarul terenului dobândeşte și dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti superficiarului valoarea de circulaţie a construcţiei pe care aceasta o avea la data expirării termenului. Când construcţia nu exista la momentul constituirii dreptului de superficie, aceasta constituindu-se în forma sa incipientă sau incompletă, iar valoarea ei la expirarea termenului este mai mare sau egală cu valoarea terenului, proprietarul terenului va putea cere obligarea superficiarului-constructor să cumpere acel teren la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia; la rândul său, superficiarul-constructor va putea refuza să cumpere terenul, dar numai dacă va ridica, pe cheltuiala sa, construcţia ori plantaţia realizată pe acel teren şi îl va repune în situaţia anterioară constituirii dreptului de superficie [art. 699 alin. (2) NCC].
De asemenea, dacă părţile nu au convenit altfel, la expirarea termenului superficiei, dezmembrămintele constituite de superficiar privitoare la construcţie se vor stinge la momentul încetării dreptului său de superficie.
Cât priveşte ipotecile, dispoziţiile art. 699 alin. (3) şi (4) NCC disting după cum acestea au fost constituite de către superficiar asupra construcţiei sau de către nudul proprietar asupra terenului proprietatea acestuia. Astfel, la expirarea termenului superficiei, ipotecile care grevează dreptul de superficie: a) se strămută de drept asupra sumei primite de superficiar de la proprietarul terenului care a dobândit construcţia plătind superficiarului valoarea de circulaţie a acesteia [art. 699 alin. (1) NCC); b) se extind asupra terenului, când superficiarul cumpără terenul la expirarea superficiei în condiţiile art. 699 alin. (2) teza I NCC; c) se strămută de drept asupra materialelor rezultate din demolarea construcţiei, când superficiarul repune terenul în situaţia anterioară, în condiţiile aplicării dispoziţiilor art. 699 alin. (2) teza a II-a NCC. Totuşi, în acest din urmă caz, ipoteca se va stinge dacă materialele rezultate din demolarea construcţiei vor fi încorporate într-o altă construcţie, în condiţiile art. 2356 alin. (2) NCC din materia ipotecilor.
La rândul lor, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenţei superficiei: a) nu se vor extinde la întregul imobil, atunci când nudul proprietar dobândeşte şi proprietatea asupra construcţiei, în condiţiile art. 699 alin. (1) NCC; b) se vor strămuta de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului de la superficiarul care îl cumpără în condiţiile prevăzute de art. 699 alin. (2) teza I NCC;
c) se extind de drept cu privire la întregul teren repus în situaţia anterioară de către superficiarul care a demolat construcţia şi şi-a ridicat materialele rezultate din această demolare, în condiţiile art. 699 alin. (2) teza a II-a NCC.
Din cele de mai sus arătate se poate observa că, în principiu, radierea superficiei prin expirarea termenului pentru care aceasta a fost constituită nu conduce la stingerea ipotecilor, ceea ce apare ca fiind firesc, avându-se în vedere scopul constituirii oricărei ipoteci, anume protejarea intereselor creditorilor ipotecari, dându-se astfel eficienţă juridică acestei garanţii reale. Uneori, aşa după cum am văzut mai sus, ipoteca ce grevează dreptul de superficie poate să se transfere asupra unor bunuri mobile, sume de bani ori materialele rezultate din demolarea construcţiei, ca efect al operării, într-o asemenea ipoteză, a subrogaţiei reale cu titlu particulaz.
2. Efectele încetării superficiei prin consolidare. În primul rând, aceste efecte pot fi determinate prin acordul de voinţă al părţilor. În al doilea rând, încetarea dreptului de superficie prin consolidare nu afectează nici dezmembrămintele consimţite de superficiar asupra construcţiei, plantaţiei ori asupra altei lucrări realizate pe terenul nudului proprietar şi nici ipotecile născute pe durata existenţei acestui drept. Astfel, potrivit art. 700 alin. (1) NCC, dacă dreptul de superficie s-a stins prin consolidare, în absenţa unei stipulaţii contrare, dezmembrămintele consimţite de superficiar se menţin pe durata constituirii lor, dar nu mai târziu de împlinirea termenului iniţial al superficiei. Aşadar, în ipoteza în care părţile nu prevăd altfel, dacă superficiarul a grevat dreptul său cu un dezmem-brământ al dreptului de proprietate - de exemplu, dreptul de abitaţie - şi transmite superficia către o altă persoană, dreptul de abitaţie se va menţine în sarcina noului superficiar pe durata constituirii acestuia, dar nu mai târziu de împlinirea termenului iniţial al superficiei.
Cât priveşte ipotecile, consolidarea nu va produce nicio modificare privitoare la existenţa şi conţinutul acestora; cel care dobândeşte dreptul de proprietate atât asupra terenului, cât şi asupra construcţiei ridicate de superficiar pe acel teren va dobândi dreptul „reîntregit" asupra acelui imobil, grevat însă cu ipotecile existente la momentul dobândirii (consolidării).
3. Efectele încetării superficiei prin pieirea construcţiei. Potrivit art. 701 alin. (1) NCC, în cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea construcţiei, drepturile ce grevau dreptul de superficie se vor stinge, afară dacă legea nu prevede altfel. Numai că nu trebuie pierdută din vedere dispoziţie cuprinsă în art. 698 lit. c) NCC pe care am arătat-o mai sus, potrivit cu care pieirea construcţiei are ca efect stingerea superficiei numai dacă părţile au prevăzut astfel, cu consecinţa stingerii dezmembrămintelor constituite de superficiar, dacă legea nu dispune altfel. Or, bunăoară, art. 748 alin. (2) din materia uzufructului „dispune altfel", în sensul că, potrivit acestei dispoziţii, în caz de pieire a bunului obiect al dreptului de uzufruct, acesta va continua să existe asupra despăgubirilor plătite de un terţ ori asupra indemnizaţiei de asigurare. Aceasta va fi deci şi „soarta" uzufructului ce poartă asupra unui drept de superficie.
Referitor la situaţia ipotecilor, dacă superficia s-a stins prin pieirea construcţiei, art. 701 alin. (2) NCC prevede că ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenţei dreptului de superficie se menţin asupra dreptului de proprietate asupra terenului, astfel „reîntregit”, adică fără grevarea lui cu dreptul de superficie stins prin pieirea construcţiei.
