Exercitarea dreptului de superficie
| Comentarii |
|
exercitarea dreptului de superficie, art. 695 din Noul cod civil conţine mai multe dispoziţii ce reprezintă principii privind exercitarea acestui drept, care se alătură acelor principii ce rezultă din natura fiecăreia dintre formele sub care se prezintă superficia. Potrivit art. 695 alin. (1) NCC, principiul care domină această materie este acela al autonomiei de voinţă a părţilor, deoarece, în prima sa parte, textul dispune că dreptul de superficie se exercită în limitele şi în condiţiile actului prin care acesta a fost constituit. În privinţa obiectului său, părţile pot conveni ca dreptul de superficie să poarte asupra unei suprafeţe de teren ori asupra subsolului acestuia sau atât asupra suprafeţei de teren, cât şi asupra subsolului acestuia; după cum superficia poate purta asupra unei întregi suprafeţe de teren ori numai asupra unei părţi din aceasta. Dacă dreptul de superficie se constituie numai asupra unei părţi dintr-un imobil, art. 94 alin. (2) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară dispune că acesta se va dezmembra, în sensul că porţiunea grevată cu dreptul de superficie va forma obiectul unui imobil distinct. De asemenea, art. 695 alin. (1) NCC conţine o precizare importantă privitoare la delimitarea suprafeţei de teren obiect al dreptului de superficie, în sensul că, în lipsa unei stipulaţii contrare a părţilor, aceasta va cuprinde nu numai suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască, ci şi cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, suprafaţa de teren aferentă construcţiei edificate pe acel teren, precum şi cea necesară exploatării construcţiei.
Pornind de la forma superficiei secundare ori incipiente şi ajungând la ridicarea construcţiei ori a altei lucrări sau la realizarea plantaţiei avute în vedere la constituirea superficiei, odată ce acestea au fost realizate în materialitatea lor, superficiarul va putea exercita toate atributele conferite de dreptul său, respectiv nu numai dreptul de folosinţă privitor la terenul pe care aceste bunuri imobile se află, ci şi dreptul de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei ori altei lucrări.
Potrivit art. 695 alin. (2) NCC, în ipoteza în care construcţia, plantaţia ori o altă lucrare existau pe teren sau în subsolul acestuia la constituirea dreptului de superficie, în lipsa unei stipulaţii contrare a părţilor, superficiarul nu va putea modifica structura construcţiei; el va putea însă să o demoleze, cu obligaţia de a o reconstrui în forma iniţială. Dacă superficiarul modifică structura construcţiei, art. 695 alin. (3) dispune că proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani de la data la care s-a făcut această modificare, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioară efectuării ei; totuşi, în acest din urmă caz, textul prevede că termenul de 3 ani se suspendă până la expirarea duratei pe care s-a constituit dreptul de superficie.
Titularul superficiei poate să dispună liber de dreptul său, iar cât timp există construcţia, plantaţia sau orice altă lucrare realizată pe temeiul dreptului de superficie, dreptul de folosinţă asupra terenului se va putea înstrăina ori ipoteca de către superficiar „numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei" ori asupra altor imobile realizate, în temeiul superficiei, pe acel teren [art. 695 alin. (4) NCC].
În cazul în care dreptul de superficie s-a constituit cu titlu oneros, părţile pot conveni asupra modului în care superficiarul va executa prestaţia datorată nudului proprietar, oricare ar fi obiectul acesteia: o sumă de bani, procurarea unor bunuri etc. În lipsa unei asemenea înţelegeri, art. 697 NCC dispune că titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o chirie stabilită pe piaţa liberă, prin luarea în considerare a naturii terenului, a destinaţiei construcţiei, plantaţiei ori lucrării realizate pe temeiul superficiei în cazul în care aceasta există, a zonei în care se află terenul, precum şi a oricăror alte criterii ce permit determinarea valorii folosinţei terenului.
În caz de neînţelegere între părţi, suma datorată proprietarului terenului se va stabili de către instanţa de judecată [art. 697 alin. (2) NCC].
Pentru apărarea dreptului de superficie, titularul său are la dispoziţie o acţiune specifică, denumită acţiunea confesorie de superficie.
