Rezilierea contractului de închiriere (locațiune)
| Comentarii |
|
rezilierea contractului de închiriere (locațiune), atunci când, fără justificare, „una dintre părţile contractului de locaţiune (închiriere) nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul” (art. 1817 Noul Cod Civil).
De regulă, rezilierea închirierii sau locaţiunii pentru neexecutare trebuie să aibă ca temei neîndeplinirea unei obligaţii principale (de exemplu, schimbarea destinaţiei lucrului, neplata chiriei etc.), şi nu a unei obligaţii mai puţin importante'. Ca excepţie, în cazul contractelor cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat (art. 1551 alin. 1 Noul Cod Civil).
Rezilierea trebuie dispusă de instanţă, dar va putea opera şi de drept, dacă părţile au stipulat un pact comisoriu expres în acest sens (art. 1553 alin. 1 Noul Cod Civil).
Rezilierea contractului poate fi şi declarată unilateral de partea îndreptăţită, prin notificarea scrisă a debitorului atunci când: părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere (art. 1552 alin. 1 Noul Cod Civil).
În cazul de mai sus, declaraţia de rezolutiune sau de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripţie prevăzut de lege pentru acţiunea corespunzătoare acestora.
rezilierea contractului de închiriere, atunci când una dintre părți, fără justificare nu-și execută obligațiile, creditorul poate solicita rezilierea, dacă nu cere executarea silită a acestora și poate beneficia și de daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.
În principiu, în viziunea normelor generale ale noului cod civil privind rezilierea, neexecutarea trebuie să se refere la obligațiile principale, prin a căror violare se aduce o vătămare celeilalte părți.
Rezilierea contractului cu executare succesivă, operează chiar dacă neexecutarea este de mai mică importanță, însă cu caracter repetat (art. 1551 C. civ.).
Rezilierea contractului, care constituie titlul locativ al chiriașului, nu poate fi cerută decât pentru nerespectarea clauzelor contractuale.
În cazul în care în contractul de locațiune a fost inserat un >
pact comisoriu, acesta trebuie să prevadă în mod expres obligațiile a căror neexecutare atrag rezilierea de drept a contractului. Rezilierea este subordonată punerii în întârziere a chiriașului, afară de cazul în care s-a convenit ca ea să rezulte din simplul fapt al neexecutării, iar efectele punerii în întârziere operează numai dacă indică expres condițiile în care pactul comisoriu este incident (art. 1553 C. civ.).
În accepțiunea art. 1830, rezilierea contractului de închiriere operează în cazul în care neexecutarea obligațiilor contractuale este „fără justificare”.
Conceptul de „fără justificare” utilizat de text, trebuie explicitat prin ceea ce codul civil în art. 1555-1557 înțelege prin cauze justificate de neexecutare a obligațiilor contractuale.
Existența acestor cauze justificate, pe care chiriașul trebuie să le probeze, de natură a înlătura prezumția de culpă în sarcina sa, decurgând din neexecutarea obligațiilor contractuale, înlătură aplicarea sancțiunii rezilierii.
Cauzele justificate de neexecutare a obligațiilor contractuale, se referă la ordinea executării obligațiilor contractuale, la excepția de neexecutare sau imposibilitatea de executare.
Rezilierea va opera ori de câte ori nu se probează de către chiriaș existența cauzelor justificate de neexecutare a obligațiilor contractuale, situație în care se prezumă că neexecutarea este nejustificată.
Forma sintetică de încetare a contractului de închiriere prin reziliere, redată de alin. (1) al art. 1830 C. civ., nu exclude existența unor cauze legale explicite în care se poate solicita rezilierea, ori care parte probând încălcarea acelei obligații în considerarea căreia legiuitorul a legitimat-o să solicite această măsură (art. 1800, art. 1803, art. 1827 C. civ.).
Încălcarea obligațiilor principale contractuale, la care legiuitorul se referă, conferă justificare rezilierii, în temeiul prezumției de vătămare sau prejudiciere a oricăreia dintre părțile contractante, deoarece vizează abuzul.
Rezoluțiunea sau rezilierea poate fi dispusă de instanță sau poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită.
Rezoluțiunea sau rezilierea contractului pe cale unilaterală are loc prin notificarea scrisă a debitorului, atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu și-a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere (art. 1552 C. civ.).
Declarația de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripție prevăzut de lege pentru acțiunea corespunzătoare și înscrisă pentru opozabilitate în cartea funciară sau în registrele de publicitate.
În alin. (2) al art. 1830 C. civ., legiuitorul instituie o cauză specială de reziliere a contractului de închiriere, pusă la dispoziția locatorului și anume în cazul în care chiriașul, membrii familiei sale, sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul în locuință, fie au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobilele aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune.
Această sancțiune contractuală se aplică locatarului pentru conduita sa culpabilă, care a abdicat de la obligația folosirii locuinței cu prudență și diligență, de maniera de a nu împiedica sau stânjeni alte persoane care locuiesc în același imobil sau în vecinătate, în exercitarea dreptului lor de folosință, făcându-le imposibilă conviețuirea.
După opinia noastră, alin. (2) al art. 1830 nu pune în discuție o răspundere pentru fapta altora, căci nu s-ar justifica fundamentul contractual al sancțiunii, acela al rezilierii. Mai curând, apreciem că locatarul răspunde pentru conduita membrilor familiei și a persoanelor cărora le-a îngăduit folosirea, deținerea sau accesul în locuință, în temeiul unei obligații propter rem, decurgând din calitatea sa de deținător al lucrului.
Potrivit literaturii juridice, asemenea obligație de „a face” revine deținătorilor de lucruri, „fără deosebire după cum ei stăpânesc cu titlu de proprietate sau alt drept real ori ca simpli stăpânitori de fapt, posesori sau detentori”.
În ceea ce îl privește pe chiriaș, el este ținut în temeiul legii, de a folosi construcția cu prudență și diligență, iar acest ultim concept „diligență”, integrează și acea conduită de a nu prejudicia în niciun mod dreptul altuia, în speță, normala folosință a lucrului.
Abdicarea de la obligația de diligență pune în discuție culpa chiriașului, indiferent de forma de manifestare a acesteia.
Instanța este în măsură să aprecieze dacă aplicarea măsurii grave a rezilierii contractului de locațiune se justifică în cazul faptelor izolate, al incidentelor sporadice între colocatari și caracterul întâmplător al împiedicării folosinței construcției.
O reziliere parțială a contractului de închiriere, numai pentru anumite persoane, cele care tulbură folosința celorlalți colocatari sau vecini, ține cont de regulile divizibilității răspunderii în materie contractuală, fără a se putea trece pragul răspunderii delictuale pentru fapta altuia.
Totuși, în cazul în care numai unul dintre soți face imposibilă conviețuirea celorlalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobilele învecinate, nu se poate dispune numai evacuarea lui, ci și a celuilalt soț, căci altminteri s-ar ajunge să se dispună separarea judecătorească a domiciliului, deși domiciliul comun al soților este de natura căsătoriei, iar potrivit legii, aceștia au dreptul la o singură locuință.
Această soluție se impune și pentru considerentul că, în concepția legiuitorului, titularul contractului de închiriere, împreună cu membrii familiei, formează un colectiv cu aceleași interese și, fiind obligați să respecte prevederile legii, rămân răspunzători în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile înaintate de asociație pentru neîndeplinirea obligațiilor locative.
Asociația de locatari, fiind mandatată de locatari în temeiul art. 21 din Legea nr. 230/1997 de a le exercita drepturile prin președintele său, de a introduce acțiuni în justiție în legătură cu obligațiile contractuale încălcate și care vizează prin consecințele prejudiciabile drepturile patrimoniale ori nepatrimoniale ale acestora (prin împiedicarea folosirii normale a locuinței sau a părților comune din același imobil sau imobilele învecinate), este legitimată procesual să solicite rezilierea contractului de închiriere.
Pe fondul unor prevederi speciale referitoare la reziliere, în cazul locuințelor cu regim special, își vor găsi aplicare normele dreptului comun din Codul civil.
Prevederile Legii nr. 114/1996 și H.G. nr. 1275/2000 privind modalitățile și cauzele de desființare a contractelor de închiriere a locuințelor cu regim special, specificul reglementării decurgând din importanța acestor contracte, raportat la activitatea desfășurată de beneficiarii acestora, sunt de natură să satisfacă un interes general major.
Astfel, art. 45 din Legea nr. 114/1996 sancționează cu rezilierea contractului de închiriere a locuinței sociale, omisiunea titularului de contract de a comunica primarului, în termen de 30 de zile, orice modificare produsă în venitul net lunar al familiei.
Contractul de închiriere a locuinței sociale se reziliază și în cazul în care venitul mediu lunar al familiei, realizat în doi ani fiscali consecutivi, depășește cu peste 20% nivelul minim prevăzut de art. 46 lit. b) din lege, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare.
Aceeași sancțiune va interveni și în cazul subînchirierii, transmiterii dreptului de locuire sau schimbarea destinației spațiului închiriat ca locuință socială (art. 49 din Legea nr. 114/1996).
În privința tuturor locuințelor cu regim special, exceptând cele oficiale de protocol, contractul de închiriere poate fi reziliat în condițiile dreptului comun, la cererea locatorului sau asociației de locatari.
Vezi şi altă definiţie din dicţionarul juridic:
Comentarii despre Rezilierea contractului de închiriere (locațiune)
