CEDO, secţia IV, hotărârea Hutten-Czapska c. Polonia, 22 februarie 2005, 35014/97
Curtea recunoaşte că, ţinând cont de situaţia extrem de dificilă a Poloniei din acest punct de vedere, este legitimă limitarea nivelului chiriilor în scopul protejării sociale a locatarilor. Totuşi, legislaţia poloneză nu permite nici măcar acoperirea cheltuielilor de întreţinere ale imobilului şi, de aceea, Curtea a considerat că acest sistem a adus atingere dreptului de proprietate al reclamantei.
afectaţi de un sistem restrictiv de control al chiriilor – de care profită între 600 000 şi 900 000 locatari – care îşi trage originea din legislaţia adoptată în perioada comunistă. Acest sistem impune un anumit număr de restricţii ale drepturilor proprietarilor şi, în special, plafonează valoarea chiriei maxima la un nivel atât de redus încât proprietarii de abia pot să acopere cheltuielile de întreţinere ale imobilului. Bunurile au intrat sub controlul statului după intrarea în vigoare a unui decret în 1946, care permiteau autorităţilor să atribuie unui locatar privat un apartament aflat în proprietate privată. În 1974 a intrat în vigoare un nou regim de gestiune a chiriilor de către stat, în baza căruia parterul imobilului reclamantei a fost atribuit unei alte persoane. După 1990, aceasta a încercat în zadar să obţină anularea decretului de atribuire a chiriei.
În 1994, un sistem de control al chiriilor a fost aplicat proprietarilor privaţi din Polonia. Acesta obliga proprietarii să suporte cheltuielile de întreţinere ale imobilelor şi stabilea un maxim al chiriei lunare. După anumite calcule, maximul chiriei stabilit acoperea cam 60 % din cheltuielile de întreţinere. De asemenea, existau extrem de multe limitări ale posibilităţii de reziliere a locaţiunii. În 2001, legea s-a modificat, dar nivelul chiriei era în continuare foarte mic. Curtea Constituţională a decis neconstituţionalitatea acestui sistem, pe motiv că impune proprietarilor o sarcină excesivă şi disproporţionată. Legea a fost abrogată, iar reclamanta a putut pentru o perioadă să ceară chiria pe care o dorea.
Art. 1 din Protocolul nr. 1. Reclamata a invocat faptul că prin plafonarea chiriei şi prin imposibilitatea de reziliere a contratului, a pierdut dreptul de a folosi aşa cum doreşte bunul său. Curtea precizează că reclamanta nu a pierdut niciodată proprietatea bunului său. Măsurile statului nu pot fi socotite ca o expropriere de fapt, ci ca o măsura de control al folosinţei lucrurilor, în sensul art. 1 § 2 din Protocolul nr. 1. dispozitivul polonez de locaţiuni îşi trage originea din penuria constantă de locuinţe, din nivelul mic al ofertei de apartamente şi preşul ridicat al acestora. Curtea recunoaşte că, ţinând cont de situaţia extrem de dificilă a Poloniei din acest punct de vedere, este legitimă limitarea nivelului chiriilor în scopul protejării sociale a locatarilor. Totuşi, legislaţia poloneză nu permite nici măcar acoperirea cheltuielilor de întreţinere ale imobilului şi, de aceea, Curtea a considerat că acest sistem a adus atingere dreptului de proprietate al reclamantei. Curtea nu găseşte nici o justificare pentru care autorităţile poloneze nu au făcut nimic, pentru o perioadă lungă de timp, pentru a acoperi măcar cheltuielile de întreţinere şi a conduce la obţinerea unui minim profit de către proprietarii imobilelor. De aceea, există o violare a art. 1 din Protocolul nr. 1. Acest text nu exclude impunerea unui sistem de control al chiriilor, însă acesta trebuie corelat cu imperativele proporţionalităţii între mijloacele utilizate şi interesul public protejat. Altfel, proprietarii suportă o sarcină excesivă şi disproporţionată, iar dreptul lor de proprietate este violat.
Art. 46. Prezenta hotărâre constituie în opinia Curţii, hotărârea pilot pentru a verifica compatibilitatea sistemului legislativ polonez în materie cu exigenţele art. 1 din Protocolul nr. 1. Acesta relevă o problemă de fond şi, de aceea, Curtea a considerat că Polonia trebuie să ia toate măsurile necesare pentru a garanta un nivel al chiriilor rezonabil.
Vezi și alte spețe de la aceeași instanță
Comentarii despre Hutten-Czapska contra Poloniei - Restituirea bunurilor naţionalizate. Protecţia chiriaşilor.
