Art. 1683 Noul cod civil Vânzarea bunului altuia Dispoziţii generale Contractul de vânzare
| Comentarii |
|
Contractul de vânzare
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1683
Vânzarea bunului altuia
(1) Dacă, la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terţ, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător.
(2) Obligaţia vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.
(3) Dacă din lege sau din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar.
(4) În cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluţiunea contractului, restituirea preţului, precum şi, dacă este cazul, daune-interese.
(5) Atunci când un coproprietar a vândut bunul proprietate comună şi ulterior nu asigură transmiterea proprietăţii întregului bun către cumpărător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea preţului proporţional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.
(6) În cazurile prevăzute la alin. (4) şi (5), întinderea daunelor-interese se stabileşte, în mod corespunzător, potrivit Art. 1702 şi 1.703. Cu toate acestea, cumpărătorul care la data încheierii contractului cunoştea că bunul nu aparţinea în întregime vânzătorului nu poate să solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrările autonome sau voluptuare.
| ← Art. 1682 Noul cod civil Vânzarea pe gustate Dispoziţii... | Art. 1684 Noul cod civil Rezerva proprietăţii Dispoziţii... → |
|---|
Citește mai mult
turpitudine pentru recunoaşterea unui drept” faţă de reclamant, întrucât cauza de nulitate incidenţă este una absolută, fiind prioritară restabilirea legalităţii faţă de interesele private ale părţilor (Jud. Sect. 1 Bucureşti, sent. civ. nr. 7411 din 14 mai 2007, irevocabilă prin neapelare1. Convenţia părţilor este nulă absolut în condiţiile în care cumpărătorul şi vânzătorul au avut convingerea certă că se tranzacţionează un bun aflat în proprietatea unui terţ, tranzacţia fiind fondată pe o cauză ilicită - prejudicierea adevăratului proprietar (C.A. Suceava, s. cont. adm. şi fisc., dec. nr. 14/2009, portal.just.ro)
2. Când vânzătorul este proprietar „pro parte" nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia, ci regulile proprii stării de indiviziune. Astfel, dacă bunul vândut este atribuit copărtaşului înstrăinător, contractul de vânzare - cumpărare
Citește mai mult
devine perfect valabil prin efectul art. 786 C. civ. 1864. Dimpotrivă, dacă bunul este atribuit altui copărtaş, actul de înstrăinare va fi desfiinţat retroactiv, pentru lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului, aplicându-se regulile care guvernează vânzarea lucrului altuia (I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 965/2005).3. Actele juridice de înstrăinare a apartamentului încheiate fără consimţământul coindivizarului sunt valabile sub condiţia rezolutorie ca bunul să cadă, în urma unui partaj, în lotul vânzătorului (I.C.C.J., s. civ., dec. nr. 531/2004).
4. Contractul de vânzare-cumpărare a unui bun nu este prohibit de lege şi nici contra bunelor moravuri sau ordinii de drept şi, deci, adevăratul proprietar nu poate solicita constatarea nulităţii contractului. Prin vânzarea bunului său de către o altă persoană, adevăratul proprietar nu îşi pierde dreptul, ci, dacă bunul se află în posesia altei persoane, poate recurge la acţiunea în revendicare, iar dacă stăpâneşte bunul va putea opune dreptul său de proprietate celui ce invocă drept titlu actul încheiat cu un neproprietar (I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 5801/2004,www.scj.ro).
5. Contractul de vânzare-cumpărare încheiat de vânzător în frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea cumpărătorului, care a cumpărat, pe riscul său, un bun al altuia, este lovit de nulitate absolută conform art. 948 C. civ. 1864. Sintagma „proprietarul capabil" nu se referă doar la capacitatea de folosinţă sau la exerciţiul de a înstrăina, ci şi la calitatea de proprietar a vânzătorului (I.C.C.J., s. com., dec. nr. 2228/2009).
6. Conform art. 1294 C. civ. 1864, transferarea proprietăţii este de esenţa contractului de vânzare şi este unul dintre elementele strict necesare pentru existenţa contractului de vânzare. Aşadar, potrivit Codului civil, nu se poate concepe vânzare în care să lipsească obligaţia vânzătorului de a transmite proprietatea unui bun cumpărătorului, dispoziţiile din Codul civil fiind pe deplin aplicabile şi în materie comercială, în calitate de drept comun, drept general. Dispoziţiile Codului civil permit ca transferul proprietăţii să aibă loc la un moment ulterior încheierii contractului, cele două momente - acordul de voinţă şi transferul proprietăţii - putând să nu coincidă, singura condiţie fiind ca la momentul transferării dreptului de proprietate, vânzătorul să fie titularul dreptului de proprietate asupra bunului vândut. în cazul în care vânzătorul nu este proprietar al bunului la acest moment, nu s-a putut realiza unul dintre elementele esenţiale ale contractului, respectiv, transferarea proprietăţii, ceea ce atrage nulitatea contractului conform art. 954 C. civ., respectiv eroare asupra substanţei obiectului vândut şi asupra persoanei proprietarului. Una dintre condiţiile cerute pentru a opera nulitatea contractului de vânzare-cumpărare ca urmare a vânzării lucrului altuia este dovada relei-credinţe a cumpărătorului sau a tuturor cumpărătorilor succesivi ai bunului, buna-credinţă a terţului dobânditor paralizând acţiunea în constatarea nulităţii unui atare contract (C.A. Bucureşti, $. a Vl-a com., dec. com. nr. 83/2008, nepublicotd).
2. Expresia „ratificarea vânzării de către proprietar" are în vedere vânzările realizate de intermediari profesionişti şi nu ipoteza în care între
Citește mai mult
terţul proprietar şi vânzător ar fi existat un contract de mandat fără reprezentare.3. Vânzarea lucrului altuia este perfect valabilă de la data încheierii contractului dar proprietatea bunului se transferă asupra cumpărătorului la momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar ori la o dată ulterioară stabilită prin lege ori prin convenţia părţilor.
4. în cazul vânzării lucrului altuia este posibil ca proprietatea să se strămute direct de la terţul proprietar în patrimoniul cumpărătorului fără a trece prin patrimoniul vânzătorului (dacă se consideră că o astfel de trecere este obligatorie, aceasta are caracter instantaneu şi este mai apropiată de o ficţiune judiciară). Riscul se transferă asupra cumpărătorului la momentul predării bunului.
5. Neîndeplinirea obligaţiei vânzătorului de transferare a dreptului de proprietate dă dreptul cumpărătorului de a solicita rezoluţiunea contractului, restituirea preţului precum şi, dacă este cazul, daune interese. Dacă bunul este deţinut în coproprietate de către vânzător şi o terţă persoană, iar aceasta din urmă nu doreşte să înstrăineze cota sa parte, cumpărătorul poate cere reducerea preţului proporţional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o. Rezoluţiunea contractului poate fi solicitată de către cumpărător doar în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.
6. în vânzările în care părţile au convenit ca strămutarea proprietăţii să se facă în momentul acordului de voinţă, contractul este nul, fiindcă vânzătorul, nefiind proprietar al bunului în acel moment, nu a putut să fie realizat unul din elementele esenţiale ale contractului, transferarea proprietăţii. Nulitatea rezultă dintr-o eroare a cumpărătorului asupra substanţei obiectului în condiţiile art. 954 C. civ. 1864 şi, totodată, asupra proprietarului (I.L. Georgescu, op. cit., voi. III, p. a 2-a, p. 158). Notă. în actuala reglementare, sancţiunea care intervine este, potrivit art. 1207 alin. (1) NCC, nulitatea relativă.
Prevederile alin. (2) enumeră nelimitativ modalităţile de asigurare de către vânzător a obligaţiei prevăzute la alin. (1).
Alin. (5) corelează dispoziţiile vânzării lucrului altuia în privinţa coproprietăţii, iar soluţia adoptată este mai favorabilă decât cea propusă anterior de doctrină (conform căreia validitatea actului depindea de rezultatul partajului).
Ca problemă practică, vânzarea care are ca obiect drepturi asupra imobilelor ce intră sub incidenţa Legii
Citește mai mult
nr. 10/2001 (pentru care foştii proprietari au făcut notificări, dar nu au primit răspuns din partea entităţii deţinătoare) poate fi calificată ca vânzarea bunului altuia, atrăgând consecinţele art. 1.683 alin. (4); dacă nu se asigură transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător şi se produce rezoluţiunea vânzării, vânzătorul va fi obligat nu numai la restituirea preţului, ci şi la plata daunelorinterese.