Art. 1778 Noul cod civil Felurile locaţiunii Dispoziţii generale Contractul de locaţiune
| Comentarii |
|
CAPITOLUL V
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1778
Felurile locaţiunii
(1) Locaţiunea bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.
(2) Dispoziţiile prezentei secţiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuinţelor şi arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte.
(3) Locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui profesionist este supusă prevederilor prezentei secţiuni, precum şi dispoziţiilor Art. 1824 şi 1.828-1.831.
| ← Art. 1777 Noul cod civil Noţiune Dispoziţii generale... | Art. 1779 Noul cod civil Bunurile ce pot face obiectul... → |
|---|
1. Locaţiunea bunurilor poate avea ca obiect bunurile mobile sau imobile. Locaţiunea bunurilor mobile sau imobile se
Citește mai mult
numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor mobile sau imobile, prin natura sau destinaţia lor agricolă, poartă denumirea de arendare.2.0 categorie aparte o reprezintă bunurile imobile, spaţiile destinate exercitării activităţii unui profesionist, care îmbină sub aspectul reglementării, atât dispoziţiile generale ale contractului de locaţiune, prevăzute în secţiunea 1 din capitolul V, cât şi, parţial, regulile particulare din materia închirierii locuinţelor (art. 1824, art. 1828-1831).
3. Contractul de locaţiune constituie dreptul comun pentru contractul de arendare (locaţiunea fondurilor rurale) şi contractul de închiriere a suprafeţelor locative, în măsura în care regulile particulare în materia arendării şi închirierii locuinţelor, prevăzute în secţiunile 2 şi 3 ale capitolului V, nu sunt acoperitoare.
4. Legea nr. 114/1996, denumită şi legea locuinţei (rep. în M. Of. nr. 393/1997), reprezintă principalul act normativ în materia închirierii locuinţelor, în mare parte aplicabilă deopotrivă imobilelor făcând parte din fondul public sau privat, cu unele diferenţe în privinţa formelor şi cerinţelor de fond speciale, derivând din specificul unor categorii de locuinţe, cum sunt cele sociale, de necesitate, de intervenţie, de protocol, a căror protecţie este impusă de interesul general.
5. Dispoziţiile Legii nr. 114/1996, din care art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011 a abrogat doar art. 21-33, se completează, în temeiul art. 72 al acesteia, cu acelea ale codului civil referitoare la contractul de locaţiune „dispoziţii generale" şi „regulile particulare în materia închirierii locuinţelor", prevederile codului civil constituind dreptul comun în privinţa închirierii.
6. în temeiul art. 71 din Legea nr. 114/1996, legiuitorul a consfinţit principiul aplicabilităţii legii mai favorabile din legile speciale, altele decât cele prevăzute în Legea nr. 114/1996 în materia raporturilor locative şi a celor conexe acestora.
7. Prin abrogarea art. 31-33 din Legea nr. 114/1996 de către Legea nr. 71/2011, s-a realizat o apropiere semnificativă a regimului juridic al contractului de închiriere a locuinţelor de regimul juridic al contractului de locaţiune din codul civil, incident în temeiul art. 1778 alin. (2), în contextul unor măsuri raţionale şi echitabile de protecţie socială a chiriaşilor.
8. închirierea spaţiilor cu altă destinaţie decât locuinţele proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale şi a regiilor autonome este reglementată de Legea nr. 15/1990 (M. Of. nr. 98/1990), Legea nr. 215/2001 (rep. M. Of. nr. 123/2007) şi alte acte normative speciale, iar spaţiile de aceeaşi natură, dar proprietate privată, vor putea fi închiriate în condiţiile codului civil referitoare la locuinţe.
9.în opinia majoritară (St.D. Cârpenaru, L. Stănciulescu, V. Nemeş, Contracte civile şi comerciale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2009, p. 128; F. Moţiu, Contractele speciale în noul Cod civil, Ed. Wolters Kluwer, Bucureşti, p. 174), prevederile Legii nr. 114/1996 nu sunt aplicabile caselor de vacanţă, deoarece acestea, în accepţiunea legii, nu fac parte din categoria locuinţelor (fiind definite ca locuinţe temporare, destinate odihnei şi recreerii) şi nici spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă (curţi, garaje) dacă ele formează obiectul exclusiv al contractului. Totuşi, atunci când aceste spaţii sunt accesorii locuinţei, ele urmează regimul juridic al lucrului principal şi nu vor fi încheiate două contracte, unul de închiriere în condiţiile Legii nr. 114/1996, iar celălalt pentru spaţiile accesorii (garaje, curţi) în condiţiile contractului de locaţiune din Codul civil.
10. închirierea locuinţelor are convergenţă şi cu alte acte normative, precum Legea privind construcţia şi vânzarea de locuinţe nr. 85/1992 (rep. M. Of. nr. 264/1998), Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului (M. Of. nr. 279/1995), O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe (M. Of. nr. 148/1999), aprobată prin Legea nr. 241/2001 (M. Of. nr. 265/2001), Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate abuziv în perioada 06.03.1945 - 22.12.1989 (rep. M. Of. nr. 798/2005), O.U.G. nr. 8/2004 (M. Of. nr. 278/2004) şi O.U.G. nr. 44/2009 privind prelungirea contractelor de închiriere (M. Of. nr. 330/2009), H.G. nr. 1275/2000 de aprobare a Normelor metodologice de punere în aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996 (M. Of. nr. 690/2000).
11. Dispoziţiile generale ale contractului de locaţiune (secţiunea 1, capitolul V din codul civil) şi art. 1824, art. 1828-1831 NCC din secţiunea 2 „reguli particulare în materia închirierii locuinţelor" sunt incidente şi în materia locaţiunii spaţiilor destinate exercitării activităţii unui profesionist, în accepţiunea art. 1778 alin. (2) şi (3) NCC, adică activităţii aceluia care exploatează o întreprindere.
12. Anterior actualului Cod civil, care a adoptat concepţia monistă, raporturile de acest fel erau de natură comercială, fiind supuse reglementărilor codului comercial şi legilor comerciale speciale.
13. Contractul de locaţiune reprezintă dreptul comun pentru contractul de arendare, ale cărui reguli particulare sunt prevăzute în secţiunea 3 capitolul V din Codul civil. Legea nr. 16/1994 a arendării a fost abrogată prin art. 230 lit. r) din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil.
14. Locaţiunea de lucruri de orice specie, mişcătoare sau nemişcătoare, aflate în circuitul civil este un contract consensual, care se încheie fără vreo formalitate prin simplul acord de voinţă al părţilor, sinalagmatic, întrucât creează obligaţii pentru ambele părţi contractante, esenţialmente cu titlu oneros, comutativ, deoarece părţile cunosc existenţa şi întinderea obligaţiilor încă din momentul încheierii contractului cu executare succesivă, deoarece obligaţiile părţilor se execută în timp printr-o prestaţie continuă, pe toată durata contractului şi translativ de folosinţă temporară.
15. Locaţiunea este, prin esenţa ei, un contract cu termen extinctiv în care prestaţia locatorului constă neapărat în prestaţii succesive corespunzând cu folosinţa lucrului în timp, iar prestaţia echivalentă a locatarului este neapărat calculată după timpul folosinţei chiar şi în cazul în care preţul este fixat în mod global, pe timpul întreg (M. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Ed. AII, 1998, p. 635).
16. Contractul de locaţiune se diferenţiază de contractul de vânzare-cumpărare, deoarece lucrul vândut devine proprietatea cumpărătorului, în timp ce locatorul rămâne proprietarul lucrului închiriat, asupra căruia locatarul dobândeşte doar un drept vremelnic de folosinţă. Ca urmare, cumpărătorul ia lucrul în starea în care se află în momentul vânzării, pe când locatorul trebuie să predea lucrul în starea de a fi folosit.
17. Vânzătorul răspunde numai pentru viciile existente la momentul predării bunului (art. 1707 NCC) în timp ce locatorul este ţinut de obligaţia de garanţie şi pentru viciile survenite în cursul locaţiunii, care împiedică sau micşorează folosinţa lucrului.
18. Din împrejurarea că în contractul de vânzare-cumpărare vânzătorul transmite cumpărătorului proprietatea lucrului vândut, iar locatorul numai folosinţa lucrului, rezultă că riscul pieirii lucrului închiriat este suportat de locator.
19. în contractul de vânzare-cumpărare, vânzătorul are obligaţia de „a da", adică de a transmite dreptul de proprietate în privinţa lucrului şi o obligaţie de „a face", aceea de predare a lucrului, care are un caracter instantaneu. în contractul de locaţiune, locatorul este ţinut de o obligaţie de „a face" cu caracter succesiv pe toată durata contractului, constând în predarea şi menţinerea lucrului închiriat în bună stare, în vederea utilizării potrivit destinaţiei.
20. Dreptul de folosinţă a locatarului este limitat la folosinţa lucrului potrivit destinaţiei pentru care a fost închiriat, spre deosebire de cumpărător, care în temeiul contractului de vânzare-cumpărare, dispune oricum de bunul său.
21. Aşa cum sugestiv s-a afirmat (M. Cantacuzino, op. cit., p. 635), „caracteristica locaţiunii constă în aceea că folosinţa concedată nu trebuie să absoarbă lucrul însuşi şi puterea lui productivă". Cumpărătorul are calitatea de posesor, spre deosebire de locatar care, fiind un detentor precar, nu poate beneficia de efectele prescripţiei utile.
22. Contractul de vânzare-cumpărare cu rezervarea proprietăţii prevăzută de art. 1684 NCC pune în discuţie distincţia între locaţiune şi promisiunea de vânzare. Opinia doctrinară franceză (P. Malaurie, L. Aynes, P.Y. Gautier, Dreptul civil. Contracte speciale, Ed. Wolters Kluwer, p. 322-323), care consider că poate fi adoptată şi la noi, are în vedere faptul că folosinţa nu reprezintă obiectul principal al contractului de vânzare-cumpărare cu rezerva proprietăţii până la plata preţului, ci o tehnică care permite o anticipare a transferului dreptului de proprietate şi care reprezintă principalul obiectiv al părţilor. Contractul nu este nici pe durata aşa zisei închirieri un contract de locaţiune. Deşi locaţiunea se asociază cu promisiunea de vânzare, majoritatea regulilor locaţiunii sunt eliminate, balanţa atârnând în favoarea calificării contractului ca fiind acela al vânzării în rate. Distincţia între locaţiune şi vânzare se estompează atunci când locaţiunea îi conferă locatarului uzul, asemenea vânzării, deoarece nu poate fi o locaţiune contractul care permite perceperea productelor. Locaţiunea în sine vizează o vânzare de fructe civile, dar poate ajunge adesea la un transfer de proprietate, atunci când este asociată contractului de vânzare-cumpărare (vânzarea în rate). Alteori, locaţiunea dă locatarului vocaţia de a se transforma în cumpărător prin exercitarea dreptului de preempţiune.
23. Contractul de locaţiune se apropie de uzufruct, întrucât atât locatarul, cât şi uzu-fructuarul percep fructele lucrului altuia. Totuşi, între locaţiune şi uzufruct există multe deosebiri. Dreptul de folosinţă a locatarului este un drept de creanţă, în timp ce dreptul de uzufruct este un drept real. Obiectul material al locaţiunii îl constituie bunurile mobile sau imobile, corporale sau necorporale, în timp ce obiectul uzufructului îl constituie nu numai bunurile mobile sau imobile corporale şi necorporale, dar şi o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă parte din această universalitate (art. 706 NCC). Durata legală a locaţiunii este de cel mult 49 ani, fără distincţie dacă aceasta vizează persoane fizice sau juridice (art. 1783 NCC), sub sancţiunea reducerii la termenul legal, dacă părţile stipulează o durată mai mare. Uzufructul în favoarea unei persoane fizice este cel mult viager, în timp ce uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice este de cel mult 30 ani, sub sancţiunea reducerii la acest termen, dacă uzufructul s-a constituit cu depăşirea termenului legal. Locaţiunea este întotdeauna cu titlu oneros, acest caracter fiind definitoriu contractului, în timp ce uzufructul poate fi constituit atât cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit. în exercitarea dreptului de uzufruct, uzufructuarul este obligat să respecte destinaţia bunurilor stabilită de nudul proprietar, cu excepţia cazului în care se asigură o creştere a valorii bunului sau cel puţin nu prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului (art. 1724 NCC). în cazul contractului de locaţiune, destinaţia bunului este stabilită prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi: destinaţia anterioară a bunului, natura bunului ori destinaţia potrivit căreia locatarul îl foloseşte (art. 1799 NCC). Moartea uzufructuarului sau încetarea personalităţii juridice a uzufructuarului duce la stingerea dreptului de uzufruct (art. 746 lit. a) NCC], în schimb locaţiunea nu încetează prin moartea locatarului. în cazul imposibilităţii folosirii parţiale a bunului, generată de cazul fortuit sau de forţă majoră, locatarul poate cere rezilierea contractului sau reducerea chiriei fără despăgubiri, spre deosebire de uzufructuar care îşi continuă exercitarea dreptului de uzufruct asupra părţii rămase şi asupra despăgubirilor plătite de terţ sau, după caz, asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului. Spre deosebire de locaţiune al cărei izvor este contractul, iar în cazul bunurilor proprietatea statului, este contractul grefat pe actul administrativ al licitaţiei, dreptul de uzufruct poate fi constituit prin act juridic, uzucapiune şi alte moduri prevăzute de lege.
24. Locaţiunea se deosebeşte şi de mandatul remunerat, deoarece mandatul este întotdeauna revocabil (art. 2031 NCC), iar mandatarul administrează bunul pe seama altuia, mandantul, pe când locaţiunea nu este revocabilă iar locatarul administrează bunul luat în locaţiune în nume propriu.
25. Contractul de leasing este o operaţiune comercială sui generis, clădită pe mai multe contracte, cu o finalitate comună, între care şi locaţiunea, în timp ce contractul de locaţiune are o fizionomie simplă. în temeiul contractului de leasing, finanţatorul asigură utilizatorului folosinţa lucrului cumpărat sau realizat de finanţator contra redevenţei, cu dreptul utilizatorului de a opta la sfârşitul perioadei de folosinţă, pentru dobândirea bunului la valoarea reziduală, pentru prelungirea contractului de leasing ori pentru încetarea raporturilor contractuale. Dacă la expirarea duratei contractului de locaţiune, acesta poate înceta sau poate fi prorogat prin relocaţiune, cu acordul expres sau tacit al locatorului, dacă contractul nu a fost încheiat prin licitaţie, în cazul leasingului la expirarea termenului de folosinţă utilizatorul poate încheia un nou contract de leasing sau achiziţiona bunul la valoarea reziduală corelativ cu care există obligaţia finanţatorului de a proceda în acest fel. în materia locaţiunii, numai chiriaşul locatar beneficiază de dreptul de preferinţă la închiriere (art. 1828 NCC). în contractul de leasing, utilizatorul beneficiază atât de dreptul de preferinţă la închiriere, cât şi de acela de preempţiune la cumpărare. în contractul de leasing, locatorul finanţator trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului închiriat, condiţie care nu este cerută în cazul contractului de locaţiune. Utilizatorul nu poate cesiona contractul de leasing sau subînchiria bunul luat în leasing, spre deosebire de locatar, care poate încheia aceste operaţiuni dacă sunt îndeplinite cerinţele art. 1805, art. 1833 sau art. 1847 NCC. Cauza contractului de leasing o constituie finanţarea comercială, din care motiv acesta este inclus în categoria contractelor de finanţare comercială. Cauza contractului de locaţiune, indiferent de forma acestuia, este aceea de asigurare temporară a folosinţei unui bun în schimbul unui preţ denumit chirie, fără nicio tangenţă cu operaţiunile de finanţare. Preţul contractului de leasing este redevenţa, care include nu numai chiria, precum în cazul locaţiunii, dar şi ratele de amortizare a bunului dat în folosinţă.