Art. 1780 Noul cod civil Preţul locaţiunii Dispoziţii generale Contractul de locaţiune

1. Chiria reprezintă un element esenţial al contractului de locaţiune; ea reprezintă preţul pe care locatarul îl plăteşte în schimbul folosinţei bunului, în bani ori sub forma unei prestaţii sau bunuri. în principiu, chiria se stabileşte în corelaţie cu durata contractului, fie sub forma unei sume globale, fie pe unităţi de timp ori într-un cuantum variabil, precum cota-parte din beneficiul realizat de locatar.

2. Chiria inserată în contract trebuie să fie determinată sau determinabilă, sinceră şi serioasă.

3. Sinceritatea chiriei presupune că aceasta trebuie stabilită de părţi cu intenţia de a

Citește mai mult

fi plătită şi, respectiv, primită în cuantumul prevăzut în contract. Plata unei chirii mai mari, prevăzută într-un act secret, faţă de aceea declarată public şi înregistrată la organele fiscale, se sancţionează cu nulitatea, deoarece scopul este ilicit, vizând plata unor taxe şi impozite mai mici decât cele reale (C. Macovei, Contracte civile. Ed. Hamangiu, 2006, p. 125).

4. Seriozitatea chiriei se raportează la valoarea folosinţei bunului, iar aprecierea este o chestiune de fapt, care se stabileşte de instanţă pe bază de probe, fără să implice un echilibru perfect între valoarea prestaţiilor contractuale ale părţilor, dar în orice caz chiria inferioară nu trebuie să se înscrie în derizoriu.

5. Practica judiciară (C.S.J., s. com., dec. nr. 31/2003, în C. Cucu, M. Gavriş, Contracte comerciale. Practica judiciara, ed. a ll-a, Ed. Hamangiu, 2008, p. 294-295) a statuat că seriozitatea chiriei nu trebuie apreciată în exclusivitate în funcţie de preţul pieţei, ci în raport de contextul în care a fost încheiat contractul, inclusiv în funcţie de subiectivismul părţilor şi relaţiile dintre acestea.

6. Chemată să se pronunţe asupra recalculării chiriei prevăzute în contract în funcţie de rata inflaţiei, în absenţa unei clauze în acest sens, instanţa supremă (C.S.J., s. com., dec. nr. 21/1992, Culegere de decizii 1990-1992, p. 230-231), întemeindu-şi soluţia pe dispoziţiile art. 970 C. civ. 1864, text regăsit, în esenţa sa, şi în art. 14 şi 1170 NCC, a admis acţiunea, considerând că actualizarea asigură un echilibru valoric în condiţiile de instabilitate a monedei şi se impune faţă de principiul reparării integrale a prejudiciului.

7. Doctrina (D. Chiricâ, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, 1997, p. 182) a optat pentru o poziţie mai nuanţată, în sensul că teoria impreviziunii poate fi agreată numai dacă părţile nu au putut prevedea la momentul încheierii contractului modificări esenţiale ale condiţiilor pe parcursul executării acestuia, iar nu şi atunci când modificările puteau fi prevăzute.

8. Aspectele legate de indexarea chiriei cu indicele de inflaţie au căpătat un caracter particular şi extracontractual în privinţa bunurilor proprietate a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale. Indicele de inflaţie stabilit prin hotărâre de guvern operează în temeiul legii [art. 27 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999] în privinţa tuturor contractelor aferente locuinţelor şi spaţiilor licitate, fără a se putea vorbi de o modificare unilaterală a contractului (C.A. Bucureşti, s. a V-a com., dec. nr. 249/2004, în Practicâ judiciara comercială. Curtea de Apel Bucureşti 2003-2004, p. 207).

9. în ceea ce priveşte modalitatea de stabilire a chiriei în privinţa locuinţelor, O.U.G. nr. 40/1999 face distincţia între locuinţele proprietate particulară a persoanelor fizice sau juridice şi locuinţele care aparţin domeniului public sau privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi pentru locuinţele speciale.

10. Chiriile pentru locuinţele care aparţin domeniului public sau privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale ale acestuia, pentru locuinţele de serviciu, de intervenţie şi căminele pentru salariaţii societăţilor comerciale, companiilor şi societăţilor naţionale ori regiilor autonome, se calculează pornindu-se de la un tarif de bază, diferenţiat pe categorii de locuinţe şi zone, de către consiliile locale, conform criteriilor avute în vedere la stabilirea impozitelor şi taxelor locale, pentru terenuri, prin aplicarea unui coeficient la chiria de bază, în funcţie de suprafaţa utilă (art. 26 şi art. 27 din O.U.G. nr. 40/1999). Tariful de bază lunar al chiriei se actualizează în funcţie de rata inflaţiei, prin hotărârea guvernului, până la data de 31 ianuarie a fiecărui an.

11. Legiuitorul instituie un raport de proporţionalitate între venitul net lunar pe membru de familie şi maximul chiriei, stabilind că nivelul maxim al chiriei nu poate depăşi 15% din venitul net lunar pe familie, în cazul în care venitul net lunar pe membru de familie nu depăşeşte salariul mediu net lunar pe economie, iar în cazul în care venitul net lunar pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depăşi 25% din venitul net lunar pe familie.

12. Potrivit art. 32 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, pentru locuinţele proprietate particulară a persoanelor fizice sau juridice, chiria se stabileşte prin negociere între proprietari şi chiriaşi, cu ocazia încheierii contractului de închiriere.

13. în privinţa imobilelor preluate abuziv în perioada 06.03.1945 - 22.12.1989 şi restituite foştilor proprietari, chiria se calculează potrivit art. 26-30 din O.U.G. nr. 40/1999, adică pornindu-se de la un tarif de bază lunar, prin aplicarea unui coeficient diferenţiat pe categorii de localităţi şi zone, avute în vedere la stabilirea impozitelor şi actualizată cu rata inflaţiei. Legea obligă, în acest caz, la respectarea unui anumit plafon al chiriei, deşi statuează că

aceasta se poate determina prin negocierea părţilor. Raţiunea acestei prevederi legale este dată de faptul ca, prin noul contract de închiriere, chiriaşii să nu poată fi obligaţi la plata unei chirii la nivelul pieţei, pe care nu ar putea să o suporte. Din interpretarea art. 15 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, se deduce că şi chiriaşii imobilelor restituite pot beneficia de plafonul de 15% din venitul net pe familie, de vreme ce criteriile de calculare a chiriei sunt cele stabilite pentru locuinţele prevăzute la art. 26 alin. (1) din ordonanţă şi la care face trimitere art. 31 din O.U.G. nr. 40/1999. Nu se identifică o raţiune juridică a diferenţierii privind plafonul maxim al chiriei de 25% din venitul lunar pe familie în privinţa chiriaşilor la care se referă art. 15 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 şi chiriaşii la care se referă art. 31 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999 şi care vizează locuinţele prevăzute de art. 26 din ordonanţă, care beneficiază de plafonul maxim al chiriei de 15% din venitul net pe membru de familie, de vreme ce legiuitorul a înţeles ca şi în ipoteza prevăzută de art. 15 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, chiriaşii să beneficieze de criteriile de calculare a chiriei potrivit ordonanţei. Mai curând, aparenţa unei atare diferenţieri ţine de tehnica legislativă adoptată şi succesiunea temporală a modificărilor legislative. Abrogarea dispoziţiilor art. 32 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999, vizând locuinţele prevăzute de art. 7, care face trimitere la nivelul maxim al chiriei din venitul net lunar pe familie prevăzut de art. 31 din ordonanţă, nu schimbă termenii problemei, de vreme ce art. 15 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 face trimitere la nivelul maxim al chiriei prevăzut de art. 26 O.U.G. nr. 40/1999, ale cărei limite variabile în raport de veniturile nete pe familie sunt stabilite de art. 31 din O.U.G. nr. 40/1999.

14. Stabilind pentru proprietar obligaţia respectării unui plafon maxim al chiriei cu ocazia negocierii acesteia, starea de fapt a chiriei a fost menţinută, păstrându-se echilibrul necesar între cererea şi oferta de locuinţe.

15. Şi în materia închirierii locuinţelor îşi au aplicare, în temeiul art. 1778 alin. (2) NCC, dispoziţiile art. 1780 alin. (2) NCC, care fac trimitere la reglementările privitoare la stabilirea preţului vânzării, aplicabil în mod corespunzător şi chiriei. Aceasta înseamnă că, ori de câte ori părţile contractante nu cad de acord asupra cuantumului chiriei care se negociază, acestea pot opta pentru determinarea chiriei la una sau mai multe persoane desemnate prin acordul lor sau la instanţă, care desemnează în acest scop, de urgenţă, în camera de consiliu, un expert remunerat în cote egale de părţi.

16. Majorarea chiriei se poate cere pentru contractele prevăzute la art. 26 din O.U.G. nr. 40/1999 care au fost încheiate pe o durată mai mare de 1 an şi care nu conţin o clauză de nemajorare a acesteia (art. 35 din O.U.G. nr. 40/1999). Cererea de majorare a chiriei, motivată de necesitatea efectuării unor reparaţii ale locuinţei sau clădirii, ori de creşterea venitului mediu lunar pe membru de familie al chiriaşului, peste nivelul mediu net lunar pe economie, trebuie notificată chiriaşului prin executor judecătoresc, în condiţiile art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, cu specificarea datei şi locului întâlnirii. Acordul de majorare a chiriei trebuie dat de chiriaş în termen de 60 de zile de la data notificării. în cazul refuzului, proprietarul are la dispoziţie o acţiune în justiţie pentru majorarea chiriei. Textul interzice rezilierea contractului şi evacuarea chiriaşului pe motiv că acesta nu este de acord cu majorarea chiriei, chiar dacă el îşi exercită abuziv dreptul de a accepta sau nu această majorare. Proprietarul poate cere rezilierea contractului şi evacuarea chiriaşului, numai dacă acesta, cu rea-credinţă, nu a achitat chiria cel mult 3 luni consecutiv, începând cu luna următoare rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de majorare a chiriei.

17. Actualizarea chiriei cu indicele de inflaţie nu echivalează cu majorarea acesteia, instanţa putând proceda la adaptarea clauzelor contractului generate de schimbarea împrejurărilor, în condiţiile art. 1271 NCC, dacă aceste schimbări au intervenit după încheierea contractului, dacă schimbările şi întinderea lor nu au fost şi nici nu puteau fi avute în vedere de chiriaşi în mod rezonabil la închirierea contractului, iar chiriaşul nu şi-a asumat riscul schimbării împrejurărilor, cerând într-un termen rezonabil şi cu bună-credinţă negocierea adaptării rezonabile şi echitabile a contractului.

18. Actualizarea chiriei cu indicele de inflaţie vizând locuinţele proprietate privată aparţinând persoanelor fizice şi juridice, se justifică şi pe considerente legate de egalitatea de tratament cu închirierea spaţiilor de locuit aparţinând statului sau unităţilor administrativ-teritoriale pentru care chiria se actualizează anual în puterea legii în funcţie de rata anuală a inflaţiei.