Art. 835 Noul Cod de Procedură Civilă Evaluarea imobilului urmărit Vânzarea la licitaţie publică Urmărirea imobiliară
| Comentarii |
|
Urmărirea imobiliară
SECŢIUNEA a 4-a
Vânzarea la licitaţie publică
Art. 835
Evaluarea imobilului urmărit
(1) executorul judecătoresc va stabili de îndată, prin încheiere, valoarea de circulaţie a imobilului, raportată la preţul mediu de piaţă din localitatea respectivă, şi o va comunica părţilor.
(2) Totodată, executorul va cere biroului de cadastru şi publicitate imobiliară să îi comunice drepturile reale şi alte sarcini care grevează imobilul urmărit, precum şi eventualele drepturi de preferinţă înscrise în folosul altor persoane. Titularii acestor drepturi vor fi înştiinţaţi despre executare şi vor fi citaţi la termenele fixate pentru vânzarea imobilului.
(3) La cererea părţilor interesate sau în cazul în care nu poate proceda el însuşi la evaluare, executorul judecătoresc va numi un expert care să stabilească valoarea de circulaţie a imobilului.
(4) Cererea de expertiză va fi făcută de părţi, în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii prevăzute la alin. (1), sub sancţiunea decăderii. Expertiza poate fi cerută şi de terţul dobânditor, de coproprietari în cazul prevăzut la art. 822, precum şi de creditorii intervenienţi, în acelaşi termen.
(5) La cerere se vor alătura toate înscrisurile care pot servi pentru evaluarea imobilului.
(6) Expertul va fi numit de către executor prin încheiere executorie, care va arăta şi termenul de depunere a raportului de expertiză, dispoziţiile art. 757 alin. (6)-(9) aplicându-se în mod corespunzător. Încheierea se comunică părţilor şi expertului. Creditorul poate depune la dosar înscrisuri în vederea evaluării imobilului, dacă este cazul.
(7) O altă expertiză nu este admisibilă, dar părţile pot conveni o altă valoare.
(8) Refuzul debitorului de a permite accesul expertului în imobil în vederea evaluării nu împiedică evaluarea, urmând să se ia în considerare înscrisurile depuse la dosarul de executare, precum şi orice alte date sau informaţii disponibile, inclusiv cele obţinute de executor pe baza demersurilor întreprinse în condiţiile art. 659.
| ← Art. 834 Noul Cod de Procedură Civilă Declanşarea procedurii... | Art. 836 Noul Cod de Procedură Civilă Stabilirea preţului... → |
|---|
Atunci când este posibil, executorul judecătoresc va stabili imediat valoarea de circulaţie a imobilului prin raportare la preţul mediu
Citește mai mult
de piaţă din respectiva localitate, printr-o încheiere care trebuie comunicată părţilor (creditorului şi debitorului). în acelaşi timp, executorul judecătoresc va solicita biroului de carte funciară unde este înscris imobilul să îi comunice drepturile reale şi orice sarcini care grevează bunul urmărit, inclusiv drepturile de preferinţă înscrise în favoarea unor terţe persoane. Sensul obligativităţii acestei solicitări rezidă în faptul că, atunci când există titulari ai unor astfel de drepturi, executorul este obligat să îi informeze în privinţa executării şi să îi citeze la termenele fixate pentru vânzare.în situaţiile în care executorul poate evalua imobilul, nu mai este necesară prezenţa unui expert evaluator pentru stabilirea valorii aceştia. Totuşi, la cererea părţilor interesate, precum şi în cazul în care evaluarea nu poate fi făcută de către executor, acesta este obligat să numească un expert evaluator, care va întocmi expertiza preţuitoare a bunului imobil ce se scoate la vânzare. Pot fi „părţi interesate" în numirea unui expert:
- părţile propriu-zise (intrând în această categorie atât creditorul, cât şi debitorul);
- terţul dobânditor al imobilului;
-coproprietarii imobilului;
-creditorii intervenienţi.
Solicitarea de efectuare a expertizei trebuie formulată de părţile interesate în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii prin care executorul judecătoresc a stabilit valoarea de circulaţie a imobilului, raportată la preţul mediu de piaţă din localitatea respectivă. Sancţiunea nerespectării termenului de 15 zile este decăderea părţii care are interes din dreptul de a mai solicita efectuarea expertizei.
Potrivit dispoziţiilor art. 835 alin. (5) NCPC, la cererea de efectuare a expertizei trebuie ataşate toate înscrisurile utile în evaluarea imobilului, însă o astfel de obligaţie nu este de conceput decât în sarcina persoanelor care chiar pot deţine asemenea înscrisuri (de regulă debitorul, eventual şi terţul dobânditor al imobilului, dar numai dacă debitorul i le-a pus la dispoziţie odată cu transmisiunea proprietăţii imobilului).
Potrivit art. 835 alin. (7) NCPC în această etapă a executării silite nu poate fi efectuat decât un singur raport de expertiză, însă părţile nu sunt ţinute de concluziile raportului referitoare la valoarea imobilului, în sensul că, prin acordul tuturor, pot stabili o altă valoare decât cea arătată prin raportul efectuat de expert.
Pentru evaluarea imobilului vor fi avute în vedere înscrisurile depuse la dosarul de executare, inclusiv pentru situaţia în care debitorul ar refuza accesul expertului în imobilul supus evaluării. Altfel spus, refuzul debitorului de a permite accesul expertului în imobil în scopul evaluării acestuia îl obligă practic pe executor să facă demersuri pentru obţinerea informaţilor necesare evaluării, inclusiv de la terţi, pe calea arătată de art. 659 NCPC, iar pe expertul desemnat îl obligă cu atât mai mult să se deplaseze la locul situării imobilului, pentru a constata starea acestuia, cel puţin în măsura în care, de la caz la caz, aceasta s-ar putea face, deoarece un astfel de refuz al debitorului nu poate împiedica evaluarea.
Pe de altă parte, deplasarea la locul situării imobilului se impune chiar în contextul necesităţii de a face doar o expertiză ipotetică, întrucât există diferenţe semnificative de valoare (chiar estimate ipotetic) între o construcţie „la roşu" şi alta finalizată, chiar nefinisată, ori o construcţie finisată total; de asemenea, există diferenţe semnificative în cazul în care în acte figurează o anumită construcţie, iar pe teren aceasta a fost între timp fie demolată în parte, fie extinsă în parte, fără a fi operate asemenea modificări în cartea funciară şi/sau în alte registre sau documente oficiale, după cum există asemenea diferenţe între un teren accidentat, dificil construibil şi un altul care, dimpotrivă, permite construirea în mod lejer etc.