Acţiune în anularea unui contract de vânzare-cumpărare executat atipic prin hotărâre judecătorească. Admitere
| Comentarii |
|
În speţă, nu este vorba de desfiinţarea unei hotărâri judecătoreşti pe alte căi decât prin cele de atac, ci de constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare consacrat prin sentinţa judecătoriei, pe calea acţiunii în anulare, întrucât titlul de proprietate eliberat vânzătoarei pârâte a fost anulat printr-o altă hotărâre judecătorească irevocabilă. Întrucât s-a anulat titlul de proprietate cu privire la terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu privire la terenul în suprafaţă de 3250 mp, în baza principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, se impune anularea şi a actului subsecvent, chiar dacă a fost consacrat printr-o hotărâre judecătorească.
Secţia I civilă, Decizia nr. 3592 din 12 septembrie 2012
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Cluj-Napoca, reclamanții B.I., B.F.A., R.V., R.L., i-au chemat în judecată pe pârâții P.V. și O.A., solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța, să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza sentinței civile nr. 217/2001 a Tribunalului Cluj între pârâții O.A. în calitate de vânzătoare și P.V. în calitate de cumpărător, cu privire la terenul în suprafață de 3250 mp din titlul de proprietate nr. 27993/3020/2000 situat în tarlaua 129, parcela 22644/1, înscris inițial în CF nr. 20698 Cluj, nr. top 22644, ulterior transcris în CF nr. 139714 Cluj, nr. top 22644/1, în prezent înscris în CF nr. 139714 Cluj, nr. top 22644/1/1/1, CF nr. 143992 Cluj, nr. top 22644/1/1/2 și CF nr. 140243 Cluj, nr. top 22644/1/2.
Prin sentința civilă nr. 11255 din 30.06.2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a admis acțiunea civilă intentată de reclamanții B.I., B.F.A., R.V., R.L. în contradictoriu cu pârâții P.V. și O.A. și în consecință, s-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza sentinței civile nr. 217/2001 pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. 3582/2001 între pârâții O.A. în calitate de vânzătoare și P.V. în calitate de cumpărător, cu privire la terenul în suprafață de 3250 mp din titlul de proprietate nr. 27993/3020/2000, tarlaua 129, parcela 22644/1, înscris inițial în CF nr. 20598 Cluj-Napoca, nr. top 22644, ulterior transcris în CF nr. 139714 Cluj, nr. top 22644/1, în prezent înscris în CF nr. 139714 Cluj, nr. top 22644/1/1/1, CF nr. 143992 Cluj, nr. top 22644/1/1/2 și CF nr. 140243 Cluj, nr. top 22644/1/2.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că reclamanții B.I. și B.F.A. sunt coproprietari asupra terenului în suprafață de 1500 mp înscris în CF nr. 139714 Cluj, nr. top 22644/1/1/1, iar reclamanții R.V. și R.L. sunt proprietari tabulari asupra terenului în suprafață de 1869 mp înscris în CF nr. 142922 Cluj, nr. top 22644/1/172 și respectiv ai terenului în suprafață de 631 mp înscris în CF nr. 140243 Cluj, nr. top 22644/1/2.
Toate aceste trei parcele provin din parcela cu nr. top 22644/1 în suprafață de 4000 mp înscris în CF nr. 139714 Cluj sub A+1 în favoarea numiților H.I. și soția H.I. cu titlu de uzucapiune și partaj, în baza sentinței civile nr. 800/2001 a Judecătoriei Cluj-Napoca.
Prin contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 456/2001 și nr. 498/2002 de notarul public, H.I. și H.I. au parcelat și au înstrăinat succesiv terenul în suprafață de 4000 mp cu nr. top 22644/1 în favoarea reclamanților, astfel: reclamanților R.V. și R.L. parcelele cu nr. top nou 22644/1/2 în suprafață de 631 mp și nr. top nou 22644/1/1/2 în suprafață de 1869 mp, iar reclamanților B.I. și B.F.A. parcela cu nr. top nou 22644/1/1/1 în suprafață de 1500 mp.
Pârâtei O.A. prin titlul de proprietate nr. 27993/3020/2000, i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 3.670 mp în tarlaua 129 asupra terenului în suprafață de 3.670 mp în tarlaua nr. 129, compusă din parcela nr. 22643/1 în suprafață de 420 mp și parcela nr. 22644/1 în suprafață de 3.250 mp, acesta din urmă suprapunându-se cu terenul de 4000 mp dobândit prin uzucapiune de numiții H.I. și H.I., pe care l-au vândut reclamanților.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 17.01.2001, pârâta O.A. i-a înstrăinat pârâtului P.V. terenul în suprafață de 3.670 mp reconstituit prin titlul de proprietate nr. 27993/3020/2000, după care P.V. a promovat o acțiune ce a făcut obiectul dosarului nr. 3581/2001 al Tribunalului Cluj, obținând sentința civilă nr. 217/2001 care ține loc de act autentic de înstrăinare pentru cele două parcele cumpărate de la pârâta O.A.: parcela nr.22643/1 în suprafață de 420 mp și parcela nr. 22644/1 în suprafață de 3250 mp.
Titlul de proprietate nr. 27993/3020/16.10.2000 eliberat pârâtei O.A., a fost anulat prin sentința civilă nr. 10096/2005 a Judecătoriei Cluj-Napoca, reținându-se că prin raportul de expertiză efectuat în cauză s-a stabilit că terenul în suprafață de 3250 mp reconstituit pârâtei O.A., se suprapune peste terenul în suprafață de 4000 mp dobândit de H.I. și H.I. cu titlu de uzucapiune.
într-un alt ciclu procesual, prin sentința civilă nr. 2830/2004 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a admis acțiunea civilă intentată de P.V. împotriva numiților H.I., H.I. și reclamanții din actuala acțiune, care au fost obligați să îi recunoască lui P.V. dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 3.250 mp, reținându-se că titlul de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991 este preferabil dobândirii prin uzucapiune.
în prezent însă, titlul de proprietate al pârâtei O.A. este anulat, desființarea lui producând efecte retroactive, considerându-se că aceasta nu a fost niciodată proprietară asupra terenului în suprafață de 3.250 mp, dar principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis invocat de reclamanți nu operează în mod automat, el constituind doar regula în materie, de la care există excepția subdobânditorului de bună-credință cu titlu oneros a unui imobil, pârâtul P.V. fiind un subdobânditor cu titlu oneros al terenului, iar reclamanții nu au invocat și dovedit reaua lui credință.
Dar pârâtul P.V. nu numai că nu a formulat întâmpinare în cauză, dar fiind citat cu mențiunea la interogatoriu, nu a dat curs dispoziției procesuale, motiv pentru care judecătoria a dat eficiență prezumției instituite de art. 225 C.proc.civ.
Deși contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută parțială s-a solicitat să se constate, a fost încheiat în baza unei hotărâri judecătorești care a suplinit consimțământul părților, sentința civilă nr. 217/2001 a Tribunalului Cluj, însă reclamanții din prezenta cauză nu au avut calitatea de părți în acel dosar, astfel că hotărârea respectivă nu se bucură de autoritate de lucru judecat față de aceștia.
Prin decizia civilă nr. 208/A din 4 aprilie 2012 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefundat apelul declarat de pârâtul P.V. împotriva sentinței civile nr. 11255 din 30.06.2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a păstrat-o în întregime.
A fost obligat apelantul să le plătească intimaților B.I., B.F.A., R.V. și R.L., suma de 6.465 lei cheltuieli de judecată în apel și prima instanță.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că excepția puterii de lucru judecat raportat la hotărârile pronunțate în dos. nr. aaa/211/2007 al Judecătoriei Cluj-Napoca nu este întemeiată, deoarece nu este prezentă tripla identitate de obiect, părți și cauză prevăzută de art. 1201 C.civ., deoarece în ciclul anterior s-a urmărit a se constata ineficacitatea și caducitatea sentinței civile nr. 217/2001 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe când în actuala acțiune s-a solicitat să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza sentinței civile nr. 217/2001 a Tribunalului Cluj, de unde rezultă că între cele două acțiuni nu există identitate de obiect.
Apelantul s-a mai prevalat de faptul că prin demersul lor judiciar, reclamanții cer desființarea unei hotărâri judecătorești irevocabile prin aplicarea instituției nulității actului, ceea ce duce la concluzia că o asemenea hotărâre poate fi desființată pe alte căi decât cele prevăzute de normele procedurale.
într-adevăr, actul care a stat la baza transmiterii dreptului de proprietate al apelantului este o hotărâre judecătorească ținând loc de act autentic, însă intervenția justiției s-a realizat în vederea executării atipice a unor obligații contractuale neîndeplinite de bunăvoie de către debitor, ceea ce nu înseamnă că actul autentic care îmbracă forma hotărârii judecătorești, nu poate fi din nou supus cenzurii instanței din perspectiva unor cauze de nulitate invocate ulterior, pentru că hotărârea judecătorească reprezintă un act autentic similar sub aspectul efectelor juridice din perspectiva vânzării, cu cel notarial.
Dacă s-ar admite teza apelantului, ar însemna că în pofida unor impedimente care afectează valabilitatea actului juridic, ulterior să nu se mai poată solicita constatarea unei cauze de nulitate absolută, ceea ce este inadmisibil.
Prin cauza promovată acum de reclamanți, se urmărește analizarea valabilității actului juridic de dobândire a dreptului de proprietate, spre deosebire de litigiul anterior care a avut ca finalitate executarea antecontractului de vânzare-cumpărare, cauze total diferite, hotărârile pronunțate statuând asupra unor aspecte diferite. Neatragerea în procesul de constatare a nulității titlului de proprietate prin formularea unui capăt de cerere privind constatarea nulității absolute a actului subsecvent, nu constituie un impediment la promovarea prezentei acțiuni, cei interesați fiind doar reclamanții care puteau să își rezolve integral problema prin formularea unei acțiuni complexe.
Chiar dacă situația subdobânditorului de bună-credință și cu titlu oneros al unui imobil constituie o excepție de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, admisibilitatea unei asemenea excepții trebuie nuanțată deoarece în primul rând nu există un text de lege care să consacre acest principiu, iar în al doilea rând în sistemul de carte funciară în temeiul art. 34 pct. 1 și art. 36 din Legea nr. 7/1996 se poate realiza împotriva subdobânditorului care și-a înscris dreptul de proprietate cu titlu oneros numai în termen de 3 ani de la data la care a fost înregistrată cererea sa de înscriere a dreptului real în cartea funciară, perioadă în care publicitatea imobiliară este suspendată, însă apelantul nu și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, situație în care nu poate fi apărat de efectele titlului înstrăinătorului.
împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul P.V., solicitând desființarea ei și pe fond respingerea acțiunii în anularea sentinței civile nr. 217/2001 a Judecătoriei Cluj-Napoca.
în motivarea recursului, pârâtul a susținut că prin sentința civilă nr. 11255/2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a admis acțiunea având ca obiect anularea hotărârii judecătorești nr. 217/2001, împotriva căreia a declarat recurs, recalificat de Tribunalul Cluj ca fiind apel și respins prin decizia civilă nr. 208/ A din 4 aprilie 2012.
Pârâtul a supus atenției Tribunalului Cluj și a solicitat admiterea apelului, invocând faptul că a dobândit terenul în discuție în baza unei hotărâri judecătorești ce nu poate fi desființată pe calea solicitată de reclamanți, prin aplicarea unei instituții străine de aceasta. Cu o serie de argumente pur teoretice, împrumutate din literatură și doctrină, ce au valoare pur relativă, tribunalul a ajuns la concluzia că hotărârea ce a transferat un drept de proprietate asupra unui imobil, trebuie considerată ca fiind o stare de fapt, că se poate constata nulitatea absolută a actului, el nefiind opozabil reclamanților care nu au fost părți în acel proces, în consecință hotărârea respectivă având valoarea unui contract de vânzare-cumpărare, este admisibil și posibil să i se aplice acestuia și instituția nulității.
A arătat în motivele de apel și repetă că s-a creat un precedent, adică s-a ajuns la concluzia că hotărârea judecătorească este un act și în viitor se va putea cere de către oricine într-o situația identică desființarea unei hotărâri judecătorești prin constatarea nulității absolute a acesteia.
Recurentul a mai arătat că ceea ce îl nemulțumește și îl determină să declare recurs, este faptul că în discuție este și un principiu de drept rezoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. Instanța de apel a considerat că deși pârâtul este un subdobânditor de bună-credință cu titlu oneros, nu este ocrotit de lege.
în acest fel, s-a dat o interpretare cu totul eronată excepțiilor de la această regulă. Pârâtul a invocat în apărările lui un principiu general valabil, al ocrotirii bunei-credințe la momentul dobândirii terenului, când în cartea funciară era înscris un terț defunct, or Legea nr. 7/1996 prevede că acel care dobândește un drept real, nu este obligat să îl transcrie în cartea funciară.
Deci după argumentele date de instanța de apel, pârâtul-recurent nu poate să se prevaleze de principiul de generală aplicație, cel al ocrotirii bunei-credințe al subdobânditorului decât în situația în care își transcrie dreptul în cartea funciară. Interpretările instanței sunt eronate, a aplicat greșit legea.
în final, recurentul a solicitat verificarea conținutului interogatoriului și stabilirea dacă este aplicabil sau nu qui tacet consentire videtur.
Intimații B.I., B.F.A., R.V. și R.L. prin întâmpinare depusă la dosar f.18-25, au solicitat respingerea recursului și menținerea ca legală a hotărârii atacate și implicit a hotărârii primei instanțe, cu obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.
în motivarea întâmpinării, reclamanții-intimați au arătat că argumentul invocat de recurent că o hotărâre judecătorească nu poate fi lovită de nulitate, ci împotriva acesteia trebuie formulate căile de atac prevăzute de lege, reprezintă o motivare lapidară și superficială, făcând mai mult trimitere la argumentele invocate în fața instanței de apel.
Recurentul se află într-o evidentă eroare cu privire la obiectul cererii de chemare în judecată, prin care ei au solicitat să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat prin intermediul instanței.
Acțiunea reclamanților este perfect admisibilă, hotărârea judecătorească având valoarea unui înscris autentic, întrunind exigențele art. 1171 C.civ. și fiind supusă acelorași cauze de nulitate, la fel ca orice alt act juridic.
Contractul de vânzare-cumpărare dintre părți nu s-a încheiat în fața notarului public, ci în fața instanței de judecată, însă această împrejurare nu salvează contractul de cauzele de nulitate care lovesc orice act juridic care materializează acordul de voințe dintre părți.
Nu corespunde realității că pârâtul-recurent P.V. ar fi fost un terț subdobânditor de bună-credință, întrucât nu a intrat niciodată în posesia terenului în litigiu, la fel ca și pârâta-intimată O.A.
Excepția resoluto jure dantis resobitur jus accipientis este aplicabilă numai în situația celui care, întemeindu-se pe înscrierea din cartea funciară, a dobândit un drept real cu bună-credință și cu titlu oneros, după trecerea unui termen de 3 ani de la data la care a fost înregistrată cererea sa de înscriere.
Recurentul a depus și concluzii scrise la dosar f.30-32, prin care a dezvoltat principiul prezumției de bună-credință, pe care în motivele de recurs l-a expediat într-un singur alineat.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reține următoarele:
Prin titlul de proprietate nr. 27993/3020 din 16 octombrie 2000, s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea pârâtei O.A., asupra terenului în suprafață totală de 3670 mp în extravilanul municipiului Cluj-Napoca, parcela 129, din care 420 mp în parcela 22643/1 și 3250 mp în parcela 2264/1.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între promitenta-vânzătoare O.A. și promitentul-beneficiar P.V., la data de 17.01.2001, părțile au convenit la vânzarea-cumpărarea terenului în suprafață de 3670 mp reconstituit pârâtei O.A.
Prin sentința civilă nr. 217 din 16 mai 2007 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a admis acțiunea civilă intentată de P.V. împotriva lui O.A., B.A., R.A. și A., P.I. și P.M., T.G. și printre altele, a fost obligată O.A. să încheie cu P.V. contract de vânzare-cumpărare pentru imobilele cu nr. top noi 22643/1 în suprafață de 420 mp teren „fânaț la Prepăniș” și 22644/1 în suprafață de 3250 mp teren „fânaț la Prepăniș”, pentru prețul de 28.000$ (730.000.000 lei), în caz contrar sentința ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Prin sentința civilă nr. 10096 din 4 noiembrie 2005 a Judecătoriei Cluj-Napoca, modificată prin decizia civilă nr. 281 din 7 martie 2006 a Tribunalului Cluj, s-a admis acțiunea civilă intentată de B.I., B.F.A., R.V. și R.L. în contradictoriu cu O.A. și Comisia municipală Cluj-Napoca de aplicare a Legii nr. 18/1991 și în consecință, s-a constatat nulitatea absolută parțială a titlului de proprietate nr. 27993/3020 din 16 septembrie 2000 cu privire la parcela nr. 22544/1 în suprafață de 3250 mp din tarlaua 129 (evident, este o greșeală materială, numărul real al parcelei este de 22644/1).
în speță, nu este vorba de desființarea unei hotărâri judecătorești pe alte căi decât prin cele de atac, așa cum susține în mod eronat pârâtul-recurent, ci de constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare consacrat prin sentința civilă nr. 217/2001 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe calea acțiunii în anulare, întrucât titlul de proprietate nr. 27993/3020/din 16.10.2000 eliberat pârâtei O.A., a fost anulat prin sentința civilă nr. 10096/2005 a Judecătoriei Cluj-Napoca.
întrucât s-a anulat titlul de proprietate cu privire la terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta O.A. și pârâtul P.V. cu privire la terenul în suprafață de 3250 mp, în baza principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, în mod corect s-a anulat și actul subsecvent chiar dacă a fost consacrat printr-o hotărâre judecătorească, urmare a anulării actului inițial.
Pârâtul-recurent a dobândit terenul în suprafață de 3250 mp într-adevăr prin act cu titlu oneros și a fost de bună-credință, numai că pentru a putea invoca dispozițiile Legii nr.7/1996, trebuia să își intabuleze dreptul de proprietate în cartea funciară, convenția neconstituind un mod de dobândire a dreptului de proprietate fără înscriere în cartea funciară, conform art. 26 din Legea nr. 7/1996 în forma atunci în vigoare.
Prin urmare, pârâtul-recurent nu poate invoca în beneficiul său principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului, ca excepție de la principiul resoluto jure dantis, resolvitur njus accipientis, fiindcă nu a respectat regulile de carte funciară.
Față de actuala configurație a recursului, care constituie o cale extraordinară de atac ce poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate prevăzute expres de art. 304 pct.1-9, după abrogarea pct. 10-11 ale art. 304 C.proc.civ., curtea nu poate da curs solicitării recurentului de a fi analizat chestionarul interogatorului ce trebuia luat acestuia, prin prisma regulii qui tacet consetire videtur = cine tace pare să consimtă.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct.7 și 9 și art. 312 alin. (1) C.proc.civ., se va respinge ca nefundat recursul pârâtului împotriva deciziei tribunalului, care va fi menținută în întregime.
în baza art. 274 alin. (1) C.proc.civ., recurentul va fi obligat să le plătească intimaților B.I., B.F.A., R.V. și R.L. cheltuieli de judecată în recurs, în sumă de 3720 lei.
| ← Acţiune în revendicare întemeiată pe dreptul comun,... | Asigurări sociale → |
|---|
