Acţiune în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare. Imobil trecut în proprietatea statului din patrimonial unui cult religios
| Comentarii |
|
Secţia civilă şi de minori, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 812/R din 7 aprilie 2008
Prin sentinţa civilă nr.1572 din 24 februarie 2006 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins excepţia tardivităţii acţiunii reclamantei, invocate de pârâta P.M., s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, invocată de pârâţi şi în consecinţă s-a respins acţiunea civilă intentată de reclamanta Arhiepiscopia Romano-Catolică cu sediul în Alba Iulia, în contradictoriu cu pârâţii P.M. şi Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.32177/1997 încheiat între pârâţii P.M. şi Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară.
Pentru a hotărî astfel, judecătoria a reţinut că la data de 18.12.1996, între pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi pârâta P.M. s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul nr.15 situat în Cluj-Napoca, str.J. nr.7, înscris în CF nr.125491 Cluj-Napoca.
13
Excepţia tardivităţii acţiunii, invocată de pârâtă, a fost respinsă cu motivarea că acţiunea a fost introdusă de reclamantă în termenul prevăzut de art.II din Legea nr.48/2004.
În ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, invocată de pârâţi, aceasta a fost admisă cu motivarea că în CF nr.21182 Cluj-Napoca, figurează ca proprietari Episcopia Romano-Catolică de Rit Latin din Alba Iulia şi Fondul de Pensii al profesorilor romano-catolici administrat de Ordinariul Catolic de Rit Latin din Alba Iulia, iar reclamanta nu a făcut dovada că este continuatoarea acestora în drepturi şi obligaţii.
Prin decizia civilă M.737/A din 8 noiembrie 2006 a Tribunalului Cluj, s-a respins apelul declarat de reclamanta Arhiepiscopia Romano-Catolică de Alba Iulia, împotriva sentinţei civile nr.1572/24.02.2006 a Judecătoriei Cluj-Napoca.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că în mod corect a apreciat judecătoria că reclamanta nu este succesoarea în drepturi a Episcopiei Romano-Catolice de Rit Latin din Alba Iulia şi nici a Fondului de pensii al profesorilor romano-catolici.
Prin decizia civilă nr.330/R din 19 februarie 2007 a Curţii de Apel Cluj, s-a admis în parte recursul declarat de reclamanta Arhiepiscopia Romano-Catolică Alba Iulia împotriva deciziei civile nr.737/08.11.2006 a Tribunalului Cluj, pe care a casat-o şi rejudecând, a admis apelul reclamantei împotriva sentinţei civile nr.1572/24.02.2006 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a desfiinţat-o şi a trimis cauza la aceeaşi instanţă pentru rejudecarea pe fond a acţiunii reclamantei, în calitate de succesoare în drepturi a Episcopiei Romano-Catolice de Rit Latin Alba Iulia, coproprietară tabulară în cotă de V2 parte asupra imobilului.
În considerentele deciziei, curtea de apel a reţinut că reclamanta Arhiepiscopia Romano-Catolică Alba Iulia este una şi aceeaşi instituţie cu Episcopia Romano-Catolică de Rit Latin din Alba Iulia, dar ridicată la un rang mai înalt în cadrul bisericii.
În acelaşi timp, curtea de apel a reţinut că reclamanta nu este continuatoarea Fondului de pensii al profesorilor romano-catolici, care a fost desfiinţat ca persoană juridică prin Decretul nr.176/1948.
După casarea cu trimitere, Judecătoria Cluj-Napoca prin sentinţa civilă nr.5116 din 11 iunie 2007, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Arhiepiscopia Romano-Catolică Alba Iulia.
A admis acţiunea civilă intentată de reclamanta Arhiepiscopia Romano-Catolică Alba Iulia împotriva pârâţilor Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi P.M. şi în consecinţă, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.32177 din 7.01.1997 încheiat între pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi pârâta P.M..
S-a dispus restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei P.M. din CF nr.125491 Cluj-Napoca, nr.top 108/2/2/S/XV.
Au fost obligaţi pârâţii în solidar să îi plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 25,12 lei.
S-a respins cererea reclamantei privind obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocaţial.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că apartamentul în litigiu face parte din imobilul înscris iniţial în CF nr.193 Cluj-Napoca, nr.top 108/2, asupra căruia au fost coproprietari tabulari Episcopia Romano-Catolică de Rit Latin Alba Iulia şi Fondul de Pensii al Profesorilor Romano-Catolici de Rit Latin din Alba Iulia, administrat şi reprezentat de Ordinariul Catolic de Rit Latin Alba Iulia.
14
Imobilul a trecut în anul 1968 în proprietatea Statului Român, în baza Decretului nr.218/1960 şi a Decretului nr.712/1966, după care a fost împărţit în apartamente şi închiriat la diferite persoane.
În baza Legii nr.112/1995, pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca i-a vândut pârâtei P.M. ap.nr.15 din imobil, locuinţă pe care o deţinea în baza contractului de închiriere nr.302354/1991.
Or, potrivit art.1 din Legea nr.112/1995, puteau fi vândute numai imobilele cu destinaţia de locuinţe, proprietatea persoanelor fizice, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice după 6 martie 1945 şi aflate în posesia acestora la data de 22 decembrie 1989.
Cum imobilul din care face parte şi apartamentul în litigiu a constituit proprietatea unui cult religios şi nu a unor persoane fizice, era exceptat de la vânzarea lui către pârâtă, sancţiunea fiind nulitatea absolută, în temeiul art.948 pct.3 şi art.962 şi urm.C.civ.
Prin decizia civilă nr.587/A din 26 octombrie 2007 a Tribunalului Cluj, s-au admis în parte apelurile declarate de pârâţii P.M. şi Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, împotriva sentinţei civile nr.5116/11.06.2007 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr.32177/07.01.1997 încheiat între pârâţii Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi P.M., privind cota de V2 parte.
S-a dispus restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei P.M. asupra cotei de V2 parte din imobilul înscris în CF nr.125491 Cluj-Napoca, nr.top 108/2/2/S/XV.
A fost obligată intimata Arhiepiscopia Romano-Catolică, să îi plătească pârâtei P.M. cheltuieli de judecată în apel în sumă de 200 lei.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut în esenţă că prin decizia de casare cu trimitere, instanţa de recurs a stabilit că reclamantei Arhiepiscopia Romano-Catolică Alba Iulia îi lipseşte legitimarea procesuală cerută de legea specială, asupra cotei de V2 parte care a aparţinut Fondului de Pensii al Profesorilor Romano-Catolici, astfel că şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare trebuia dispusă numai asupra cotei de V2 parte şi nu în întregime.
Tribunalul a mai reţinut că apelanţii nu pot invoca buna-credinţă şi principiul „error communis facit jus”, întrucât s-ar încălca principiul potrivit căruia nimeni nu poate invoca necunoaşterea legii, atât timp cât dintr-o simplă cercetare a cărţii funciare, cumpărătorul putea observa că imobilul a fost preluat de stat de la reclamantă şi că nu intra sub incidenţa dispoziţiilor Legii nr.112/1995.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii P.M. şi Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca.
Intimata Arhiepiscopia Romano-Catolică prin reprezentantul ei, a solicitat respingerea ambelor recursuri, ca nefondate.
Examinând recursurile prin prisma motivelor invocate, curtea reţine următoarele:
1.) În ceea ce priveşte recursul pârâtei P.M., este adevărat că potrivit art.25 din Legea nr.112/1995, s-a prevăzut că prin legi speciale se vor reglementa situaţiile juridice ale altor imobile decât cele care fac obiectul prezentei legi, trecute în proprietatea statului înainte de 22 decembrie 1989; de asemenea, conform art.8 alin.2 din Legea nr.10/2001, regimul juridic al imobilelor care au aparţinut cultelor religioase preluate de stat sau de alte persoane juridice, va fi reglementat prin acte normative speciale, iar până la adoptarea acestor reglementări este interzisă înstrăinarea imobilelor în cauză sau schimbarea destinaţiei acestora. Corespunde
15
realităţii că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.32177 s-a perfectat la data de 7.01.1997, cu privire la apartamentul nr.15 situat în Cluj-Napoca, str.J. nr.7.
În primii cinci ani de după evenimentele din 22 Decembrie 1989, în România au apărut trei acte normative cu putere de lege, referitoare la înstrăinarea unor spaţii locative, astfel: 1)Decretul-lege nr.61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie; 2) Legea nr.85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat şi 3) Legea nr.112/1995 privind reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului.
Contractul nr.32177 din 7.01.1997 s-a încheiat între pârâţi cu privire la apartamentul în litigiu, în baza Legii nr.112/1995, care în art.1 alin.1 stabileşte răspicat că obiectul acestui act normativ îl constituie imobilele cu destinaţia de locuinţe ce au aparţinut foştilor proprietari persoane fizice şi au trecut ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu. Numai aceste locuinţe care au aparţinut persoanelor fizice, puteau fi cumpărate de chiriaşi în baza art.9 din Legea nr.112/1995, la care se adăugau interdicţiile prevăzute de art.10 din aceeaşi lege.
Însă, anterior trecerii imobilului din care face parte şi apartamentul în litigiu, în proprietatea Statului Român şi în administrarea municipiului Cluj-Napoca, în cartea funciară nr.21182 Cluj-Napoca, nr.top 108/2, figurau în calitate de coproprietari sub B1 Episcopia Romano-Catolică de Rit Latin din Alba Iulia (antecesoarea reclamantei), iar sub B2 Fondul de pensii al profesorilor romano-catolici administrat de Ordinariul Catolic de rit latin din Alba Iulia, care au fost persoane juridice.
Prin urmare, chiar făcându-se abstracţie totală de interdicţia de înstrăinare prevăzută de art.8 alin.2 din Lege anr.10/2001, care nici nu s-ar putea aplica retroactiv, apartamentul în litigiu nu putea fi vândut în temeiul Legii nr.112/1995, deoarece nu făcea obiectul acestei legi, respectiv nu era o locuinţă care să fi constituit proprietatea unor persoane fizice, anterior trecerii imobilului în proprietatea statului.
Faptul că pârâta-recurentă este o persoană în vârstă de 78 ani, sau că locuieşte în apartamentul în litigiu de 29 ani, nu are nici o importanţă în speţă, deoarece reclamanta-intimată nu a solicitat evacuarea din spaţiu, iar instanţele nu au dispus o asemenea măsură.
În speţă nu are relevanţă buna-credinţă a pârâtei-recurente din momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, raportat la dispoziţiile OUG nr.94/2000, ale art.6 alin.4 din OUG nr.184/2002 şi ale art.46 din Legea nr.10/2001, câtă vreme au fost încălcate dispoziţiile imperative ale art.1 din Legea nr.112/1995, în baza cărora apartamentul nu putea fi vândut, fiindcă nu a constituit proprietatea unor persoane fizice anterior trecerii imobilului în proprietatea Statului Român, aşa cum prevede ipoteza legală, ci a fost proprietatea unor persoane juridice din cadrul cultului catolic.
Pentru aceste considerente, în temeiul art.304 pct.9 C.pr.civ., se va respinge recursul pârâtei, ca nefondat.
2.) Referitor la recursul pârâtului Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, nu are nici o relevanţă juridică în speţă, faptul că imobilul din care face parte apartamentul în litigiu, respectiv cota de V2 parte aparţinând Fondului de pensii al profesorilor romano-catolici, a fost transcris în favoarea Statului Român în baza decretelor nr.176/1948, nr.266/1948 şi nr.45/1949, iar ulterior în temeiul procesului-verbal nr.34/1952 a fost dezmembrat în două numere topografice.
16
Dar Fondul de pensii al profesorilor romano-catolici de rit latin a fost o persoană juridică, motiv pentru care apartamentul în litigiu nu putea fi vândut de Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, chiriaşei de atunci, P.M., în temeiul Legii nr.112/1995, fiindcă nu făcea obiectul acesteia.
Numai că recurentul este în eroare atunci când insistă în motivarea recursului pe o pretinsă nelegalitate a deciziei atacate, în legătură cu cota de V2 parte din imobil aparţinând Fondului de pensii al profesorilor romano-catolici, deoarece chiar dacă şi acesta era persoană juridică şi prin urmare nu-i putea fi vândută pârâtei nici cota de V2 parte aparţinând acestuia, întrucât reclamanta nu a dovedit că este succesoarea în drepturi şi obligaţii a fondului, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţi a rămas valabil cu privire la cota de V2 parte ce aparţinuse Fondului de pensii al profesorilor romano-catolici anterior trecerii imobilului în proprietatea statului. În urma schimbării în parte a sentinţei prin decizia tribunalului, s-a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţi şi anume doar pentru cota de V2 parte ce a aparţinut Episcopiei romano - Catolice de Rit Latin din Alba Iulia, antecesoarea reclamantei, care fiind persoană juridică, partea ei din imobil nu putea fi înstrăinată de către pârât în favoarea pârâtei, în baza art.1 din Legea nr.112/1995.
Spre deosebire de Decretul-lege nr.61/1990 şi de Legea nr.85/1992, în art.1 alin.1 din Legea nr.112/1995 nu se face vorbire de fondurile din care au fost construite locuinţele, ci de condiţia ca acestea să fi fost proprietatea unor persoane fizice anterior trecerii lor în proprietatea statului. Dispoziţiile art.14 lit.c) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995, referitoare la locuinţele construite din alte fonduri decât cele ale statului şi trecute ulterior în proprietatea statului, au fost aprobate prin hotărâre de guvern, astfel că nu au aceeaşi forţă juridică precum legea şi prin urmare pot doar interpreta, dar nu modifica legea.
Nu are nici o relevanţă în cauză, aspectul că reclamanta nu i-a notificat pe pârâţi sau că aceştia, ori cel puţin numai pârâta ar fi fost cumpărătoare de bună-credinţă, aceasta fiind doar o prezumţie ce poate fi combătută printr-o altă prezumţie.
Este adevărat că potrivit art.32 alin.1 din Decretul-lege nr.115/1938, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei.
Dar şi această prezumţie este înlăturată de caracterul abuziv al trecerii imobilului în proprietatea statului, respectiv a cotei de V2 parte din imobil, fără titlu.
Aşadar, statul a fost un „non dominus” cu privire la cota de V2 parte din imobil, situaţie în care nu-i putea transmite valabil pârâtei un drept de proprietate pe care nu îl avea.
Pentru aceste motive, în baza art.304 pct.8 şi 9 şi art.312 alin.1 C.pr.civ., se va respinge recursul pârâtului, ca nefondat.
17
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Efectele... | Excepţie de neconstituţionalitate invocată într-o cale... → |
|---|
