Acţiune în restituirea preţului actualizat al locuinţei cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu privire la care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare. Respingere
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia nr. 1772 din 9 aprilie 2013
Prin cererea de chemare în judecată înregistrata pe rolul Tribunalului Cluj la data de 17.08.2011, reclamanta T.V. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi Primăria Municipiului Cluj-Napoca, obligarea la restituirea preţului de piaţă a imobilului situat în mun.Cluj-Napoca, str.G., nr.6, ap.2, înscris în CF nr.120936 Cluj-Napoca, nr.topo 11126/1/II.
Totodată s-a solicitat obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Prin Sentinţa civilă nr. 20905/2012 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca a fost respinsă acţiunea civilă formulată de T.V. în contradictoriu cu Ministerul Finanţelor Publice.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut în esenţă următoarele:
Printr-un contract de vânzare-cumpărare reclamanta şi soţul său au dobândit dreptul de proprietate asupra unui imobil situat în Cluj-Napoca, str. G., nr. 6, ap. 2.
Prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat nulitatea absolută totală a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă, reţinându-se că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil.
S-a reţinut că dispoziţiile art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001, precum şi dispoziţiile cuprinse în hotărârile judecătoreşti anterioare prin care s-a statuat cu putere de lucru judecat că reclamanta nu îndeplinea condiţiile Legii 112/1995 pentru a cumpăra apartamentul din litigiu, nu justifică îndreptăţirea reclamantei la restituirea preţului de piaţă a apartamentului.
Prin hotărâre judecătorească s-a reţinut că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat înainte de a se fi încheiat procedura de restituire prevăzută de Legea 112/1995, pârâta putând afla că imobilul din litigiu este revendicat prin simpla consultare a listei imobilelor revendicate afişate la sediul Consiliului Local.
Prin decizia civilă nr. 49/A din 05.02.2013 a Tribunalului Cluj s-a respins ca nefondat apelul declarat de T.V. împotriva Sentinţei civile nr.20.905/29 Octombrie 2012 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a menţinut-o în totul.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Starea de fapt decurgând din existenţa contractului de vânzare-cumpărare şi a hotărârilor judecătoreşti privitoare la acestea nu a fost contestată.
Prin decizia civilă 2405/2003 pronunţată de Curtea de Apel Cluj s-a constatat nulitatea absolută totală a contractului de vânzare-cumpărare 30108/1996 cu privire la imobilul situat în Cluj-Napoca, str. G., nr. 6, ap. 2.
S-a menţinut ca fiind întemeiată reţinerea instanţei de apel care a constatat că apelanta nu se poate prevala de buna sa credinţă pentru ca actul de înstrăinare încheiat de ea şi Statul Român să iasă de sub incidenţa dispoziţiilor art. 46 din Legea 10/2001 întrucât acest contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat înainte de a se încheiat procedura administrativă de restituire prevăzută de Legea 112/1995.
Contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat la data de 25.09.1996 în timp ce plângerea împotriva hotărârii Comisiei Judeţene a fost soluţionată abia în 1997.
Prin simpla verificare a listei imobilelor revendicate pârâta ar fi putut lua la cunoştinţă de existenţa cererii de revendicare. Atâta timp cât nu se pronunţase însă o hotărâre definitivă şi irevocabilă asupra cererii de restituire apelanta nu putea pretinde că a avut convingerea că statul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea.
Aceste statuări, prin care se atinge implicit şi buna credinţă a apelantei, motiv invocat în susţinerea apelului, se bucură de puterea de lucru judecat ce se impun în prezenta cauză.
Reclamanta nu a făcut dovada, din această perspectivă, a respectării dispoziţiilor Legii 112/1995 la momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare a cărei nulitate a fost constatată pe cale judecătorească.
Pentru a fi incidente dispoziţiile art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001 era necesar ca actul să fie încheiat cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, revederi care se complinesc cu dispoziţiile de drept comun prevăzute de art. 948 C. civil.
Or, în condiţiile în care s-a stabilit că imobilul nu putea fi înstrăinat întrucât a fost preluat de Statul Român fără un titlu valabil, iar contractul de vânzare-cumpărare este nul, neputându-se reţine buna-credinţă a reclamantei, soluţia instanţei de fond apare ca temeinică prin raportare la dispoziţiile de drept substanţial şi procesual invocate.
Din această perspectivă nu pot fi primite nici criticile legate de încălcarea unor principii fundamentale de drept comun, atâta vreme cât s-a stabilit irevocabil că atitudinea şi modalitatea în care a acţionat reclamanta nu sunt apte să justifice buna sa credinţă.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 296 C. proc. civ. a respins ca nefondat apelul declarat de T.V. împotriva Sentinţei civile nr.20.905/29 octombrie 2012 pronunţată în dosarul civil nr.26.648/ 211/2011 al Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a menţinut-o în totul.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta T. V. solicitând modificarea deciziei civile nr. 49/2013 a Tribunalului Cluj în sensul desfiinţării sentinţei civile nr. 20905/2012 a Judecătoriei Cluj-Napoca şi admiterea cererii formulate, cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că anterior introducerii prezentei cereri de chemare în judecată au existat numeroase proceduri demarate în cauză, inclusiv două acţiuni în instanţă, prin pronunţarea deciziei civile nr. 2405/2003 încălcându-se principiul autorităţii de lucru judecat în condiţiile în care prin sentinţa civilă nr. 15085/1997, definitivă, instanţa a statuat cu titlu irevocabil că persoana care a formulat cererea privind măsurile reparatorii aferente imobilului din str. G. nu are calitatea cerută de lege în ceea ce priveşte respectivul imobil.
În ceea ce priveşte principiile de drept invocate prin cererea iniţială şi prin cererea de apel, al dinamicii şi securităţii circuitului civil, al echităţii şi al aparenţei în drept, toate acestea sunt protejate şi de principiul autorităţii de lucru judecat.
Atât instanţa de fond cât şi cea de apel au reţinut greşit că în cauză ar fi fost formulată o cerere de restituire a imobilului de către persoana care a promovat şi acţiunea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare şi că buna credinţă nu poate fi reţinută deoarece reclamanta ar fi putut afla dacă respectivul imobil a fost sau nu revendicat atâta timp cât nu s-a depus o astfel de cerere ci s-a solicitat acordarea de despăgubiri băneşti. Buna credinţă a reclamantei nu poate fi pusă la îndoială, aceasta încheind contractul de
vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu după respingerea cererii de acordare a măsurilor reparatorii. Buna credinţă este întărită şi de faptul că după încheierea termenului de prescripţie pentru cererea de retrocedare, respectiv respingerea în instanţă a acţiunii prin care a fost atacată acţiunea de respingere a cererii pentru acordarea despăgubirilor reclamanta a avut certitudinea fermă că imobilul a rămas şi va rămâne în proprietatea aceleiaşi entităţi, putându-se deci transfera dreptul în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat.
Respingerea prezentei acţiuni ar echivala cu negarea şi încălcarea de către instanţă a unor principii fundamentale de drept: obligaţia de a executa convenţiile cu bună credinţă, principiul ocrotirii bunei credinţe a dobânditorului, principiul dinamicii şi securităţii circuitului civil, reglementări cu privire la echitate şi chiar teoria aparenţei în drept, principii reglementate de art. 969-970 Cod civil, altele fiind doar creaţii doctrinare şi jurisprudenţiale.
Sunt deci îndeplinite prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001, impunându-se restituirea preţului de piaţă al imobilului, recunoaşterea dreptului reclamantei şi implicit admiterea cererii de recurs.
În apărare intimatul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului formulat de către reclamantă.
În motivare s-a arătat că referirile reclamantei la autoritatea de lucru judecat sunt incomplete, nefiind menţionat nr. dosarului în care a fost pronunţată hotărârea. Oricum, aceste aspecte sunt nerelevante în condiţiile existenţei unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile în care se statuează fără putinţă de tăgadă faptul că contractul de vânzare-cumpărare în discuţie a fost încheiat cu eludarea Legii nr. 112/1995, respectiv decizia civilă nr. 547/2007 a Tribunalului Cluj modificată în parte prin decizia civilă nr. 2405/2003.
Susţinerile reclamantei referitoare la buna sa credinţă nu sunt relevante pentru soluţionarea cauzei.
Din cuprinsul prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 şi art. 50 pct. 3 din Normele Metodologice de aplicare a acesteia rezultă că scopul introducerii acestui articol a fost acela de a despăgubi într-o manieră mai avantajoasă proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile în situaţia în care au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Ţinând cont şi de prevederile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 rezultă că în prezent există o manieră diferită de despăgubire în funcţie de modalitatea în care au fost încheiate contractele de vânzare-cumpărare ulterior anulate prin hotărâri judecătoreşti irevocabile. Astfel, dacă în situaţia încheierii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995 modalitatea de despăgubire este restituirea preţului actualizat, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea aceluiaşi act normativ măsurile reparatorii constau în restituirea contravalorii preţului de piaţă al imobilului.
Reclamanta nu a făcut dovada faptului că a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, din cuprinsul deciziei civile nr. 547/2007 a Tribunalului Cluj, modificată în parte prin decizia civilă nr. 2405/2003 rezultând că imobilul în litigiu a fost preluat fără titlu valabil, această chestiune nemaiputând fi discutată întrucât s-ar aduce atingere celor constatate cu putere de lucru
judecat printr-o altă hotărâre judecătorească. În cuprinsul aceleiaşi hotărâri judecătoreşti se menţionează că reclamanta nu se poate prevala de buna credinţă.
Analizând recursul declarat de reclamanta T. V. împotriva deciziei civile nr. 49/A din 05.02.2013 a Tribunalului Cluj, Curtea reţine următoarele:
Prin primul motiv de recurs se invocă încălcarea principiului autorităţii de lucru judecat prin decizia atacată. Sentinţa civilă nr.15085/1997 a Judecătoriei Cluj-Napoca a stabilit irevocabil că persoana care a formulat cererea de acordare a măsurilor reparatorii în temeiul Legii nr.112/1995 nu are calitatea de persoană îndreptăţită la despăgubiri în ceea ce priveşte imobilul în litigiu, decizia civilă nr.2405/2003 a Curţii de Apel Cluj prin care s-a constatat nulitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat de către reclamantă fiind pronunţată cu încălcarea puterii de lucru judecat a primei hotărâri. S-au încălcat deci implicit şi celelalte principii de drept invocate în cererea de chemare în judecată şi în cererea de apel, cel al securităţii circuitului civil, al echităţii şi al aparenţei în drept.
Se apreciază de către Curte că aceste susţineri nu sunt întemeiate, obiectul celor două dosare în care au fost pronunţate hotărârile identificate mai sus fiind diferit, prin sentinţa civilă nr.15085/1997 verificându-se legalitatea hotărârii prin care s-a soluţionat cererea de acordare măsuri reparatorii formulată în temeiul Legii nr.112/1995, în timp ce prin ce-a de-a doua hotărâre s-a soluţionat cererea având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995. Nu se pune deci problema încălcării nici a celorlalte principii de drept, încălcarea acestora derivând în accepţiunea reclamantei în principal din încălcarea principiului puterii de lucru judecat.
Sentinţa civilă nr.15085/1997 a Judecătoriei Cluj-Napoca a fost avută în vedere în soluţionarea litigiului având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare, prin decizia civilă nr.547/2003 a Tribunalului Cluj reţinându-se puterea de lucru judecat a acesteia în ceea ce priveşte modalitatea de trecere a imobilului în litigiu în proprietatea statului, respectiv fără titlu. Doar acest aspect pus în discuţie în primul litigiu are putere de lucru judecat în cel de-al doilea, astfel cum în mod corect a reţinut tribunalul prin decizia menţionată.
În ceea ce priveşte îndeplinirea în cauză a condiţiilor art.501 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 se constată că în accepţiunea acestui text de lege restituirea valorii de piaţă a imobilului în cazul contractelor de vânzare-cumpărare desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile este condiţionată de respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 în momentul încheierii contractelor.
La art. 1 din Legea nr. 112/1995 sunt prevăzute imobilele care fac obiectul acestei legi, respectiv cele având destinaţia de locuinţe, trecute ca atare cu titlu în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, fiind evident că aceasta este prima condiţie pentru ca un contract de vânzare-cumpărare să poată fi apreciat ca fiind încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Din decizia civilă nr. 2405/2003 a Curţii de Apel Cluj, decizie prin care s-a soluţionat irevocabil litigiul având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare în ceea ce priveşte apartamentul care face obiectul cauzei rezultă că imobilul situat în Cluj-Napoca, str. G. nr.6, ap.2 a fost preluat de stat fără titlu valabil, fiind astfel menţinute statuările din decizia civilă nr.547/2003 a Tribunalului Cluj în acest sens.
Nerespectarea acestui text de lege face inutilă analizarea celorlalte condiţii impuse de legea specială, conform art.9 şi art.14 din aceasta, numai în cazul respectării tuturor cerinţelor legii contractul putând fi apreciat ca încheiat cu respectarea acesteia.
Problema modului în care imobilul a trecut în proprietatea statului, cu titlu sau fără titlu, a fost deci soluţionată irevocabil prin decizia menţionată mai sus, nemaiputând fi repusă în discuţie în prezentul litigiu fără a se încălca puterea de lucru judecat a acestei hotărâri judecătoreşti.
În ceea ce priveşte buna credinţă a reclamantei la încheierea contractului de vânzare cumpărare, şi această chestiune a fost tranşată prin deciziile pronunţate în litigiul având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, statuându-se cu putere de lucru judecat că aceasta nu a fost de bună credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Nu vor mai fi deci analizate susţinerile din cererea de recurs prin care se justifică buna credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare şi efectele reţinerii acesteia în cauză.
De altfel, reclamanta T.V. a formulat cererea de revizuire care a făcut obiectul dosarului nr.7948/2003 al Curţii de Apel Cluj cu motivarea că raportat la înscrisurile noi depuse în susţinerea acesteia nu putea fi reţinută reaua credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare, acceptând practic la acel moment că s-a reţinut reaua credinţă a cumpărătoarei prin decizia civilă nr.2405/2003 a Curţii de Apel Cluj. Cererea de revizuire a fost respinsă prin decizia civilă nr.27/2004 a Curţii de Apel Cluj.
Este oricum discutabilă relevanţa în prezentul litigiu a relei credinţe a cumpărătoarei reţinute prin decizia civilă nr.2405/2003 a Curţii de Apel Cluj, prin care sa constatat nulitatea contractului de vânzare cumpărare, având în vedere textul art.501 din Legea nr.10/2001.
Rezultă deci că în condiţiile în care prin decizia civilă nr.2405/2003 a Curţii de Apel Cluj s-a statuat irevocabil în sensul că imobilul în litigiu nu a fost preluat de către stat cu titlu valabil, cumpărătoarea fiind de rea credinţă în momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995, aceste aspecte nemaiputând fi repuse în discuţie în acest cadru procesual decât cu încălcarea puterii de lucru judecat a acestei decizii, nu se pune problema îndeplinirii condiţiilor prevăzute de art.501 din Legea nr.10/2001 în vederea restituirii preţului de piaţă al imobilului.
Relevantă în ceea ce priveşte sfera de aplicare a art.501 din Legea nr.10/2001 este şi practica instanţei supreme în materie, aceasta şi din perspectiva principiilor de drept invocate ca fiind încălcate în cauză.
Prin decizia civilă nr.1231/2011 aceasta a statuat că în conformitate cu jurisprudenţa CEDO este protejat prin art.1 din Protocolul nr.1 titlul de proprietate al subdobânditorului de bună credinţă constituit în baza Legii nr.10/2001, invocându-se în acest sens cauza Raicu împotriva României şi cauza Pincova şi Pina împotriva Republicii Cehe. Este restrânsă astfel sfera de aplicare a art.501 din Legea nr.10/2001 şi mai mult, apreciindu-se necesar a fi îndeplinită şi condiţia existenţei bunei credinţe în momentul încheierii contractului pentru ca acest text să fie aplicabil.
Prin aceeaşi decizie s-a statuat că legiuitorul român şi-a adaptat legislaţia specifică acestui domeniu la exigenţele CEDO, dispoziţiile art.501 din Legea nr.10/2001 modificată prin Legea nr.1/2009 nefăcând altceva decât să aplice instituţia răspunderii
pentru evicţiune într-un domeniu particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat şi înstrăinate ulterior unor chiriaşi de bună credinţă în baza Legii nr.112/1995.
Sfera de aplicare a prevederilor art.501 C.pr.civ. este şi mai mult restrânsă prin decizia nr.3769/2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în această decizie arătându-se că nu în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi, în sens larg, se impune acordarea valorii de piaţă a imobilelor care au format obiectul contractelor de vânzare cumpărare încheiate în considerarea Legii nr.112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care menţinându-se valabilitatea contractelor de vânzare cumpărare încheiate în temeiul Legii nr.10/2001, chiriaşii au fost evinşi prin efectul admiterii acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor. Aceasta deoarece evicţiunea presupune un contract de vânzare cumpărare valabil încheiat, în ipoteza în care contractul translativ de proprietate cu titlu oneros se desfiinţează ca o consecinţă a acţiunii în nulitate devenind aplicabile principiile ce guvernează efectele nulităţii, respectiv desfiinţarea contractului cu efect retroactiv, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară, principiu implementat de art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001.
În considerentele acestei decizii se mai statuează în sensul că atâta timp cât printr-o decizie anterioară, intrată în putere de lucru judecat s-a stabilit că este exclusă buna credinţă a cumpărătorilor, hotărârea bucurându-se de prezumţia de validitate, nu mai poate fi repusă în discuţie în dosar această problemă, constatându-se în consecinţă că titlul de proprietate al reclamanţilor a fost desfiinţat ca urmare a nerespectării Legii nr.112/1995, situaţie ce exclude aplicabilitatea şi incidenţa dispoziţiilor art.501 din Legea nr.10/2001.
Prin urmare, raportat la ansamblul considerentelor de mai sus, în temeiul art.312 alin.1 C.pr.civ. Curtea va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta T.V. împotriva deciziei civile nr. 49 din 05.02.2013 a Tribunalului Cluj, pe care o va menţine ca legală.
| ← Acţiune în revendicare formulată ulterior datei de 14... | Acţiune în restituirea preţului de piaţă al apartamentului... → |
|---|
