Acţiune în restituirea preţului de piaţă al apartamentului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, ca urmare a constatării nulităţii absolute a contrcatului de vânzare-cumpărare încheiat cu eludarea dispoziţiilor legale. Respingere
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia nr. 2373 din 17 mai 2013
Prin Sentinţa civilă nr.11046/24.06.2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins ca fiind nefondată acţiunea civilă formulată de reclamanta R.A. în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice.
Pentru a pronunţa această sentinţă, judecătoria a reţinut următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 31175/21.11.1996 încheiat de SC Constructardealul S.A., în calitate de mandatar al Consiliului Local Cluj-Napoca, cu numita B.E., antecesoarea reclamantei, aceasta a achiziţionat apartamentul cu nr. 3 situat în Cluj-Napoca, str. B., nr. 19, jud. Cluj, în condiţiile Legii nr. 112/1995.
Prin decizia civilă nr. 87/05.06.2003 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 325/2007 pronunţată de aceeaşi Curte, instanţa a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare sus-menţionat, cu motivarea că ambele părţi contractante au eludat dispoziţiile art. 9 şi art. 14 din Legea nr. 112/1995, deoarece vânzătorul a ignorat faptul că succesorii în drepturi ai foştilor
proprietari ai imobilului înstrăinat formulaseră o cerere de restituire a acestuia în temeiul Legii nr. 112/1995, care nu fusese încă soluţionată la data vânzării, iar cumpărătoarea nu a dat dovadă de minimă diligenţă pentru a verifica, cel puţin din poziţia unui bun gospodar, care este situaţia apartamentului pe care l-a cumpărat şi, prin urmare, nu a acţionat onest şi conştiincios pentru a se putea reţine că a contractat cu bună-credinţă.
Prin sentinţa civilă nr. 5885/2008 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca a fost admisă acţiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâtul din prezentul dosar, care a fost obligat să-i plătească reclamantei suma de 18.853,75 lei reprezentând preţul actualizat al imobilului cumpărat prin contractul anulat şi dobânda legală aferentă acestei sume, începând cu data de 14.07.2007 şi până la data efectuării plaţii.
Prin expertiza tehnică efectuată în cauză de expert S.M.R. s-a stabilit că valoarea de piaţă a imobilului în discuţie este de 217.554 lei (echivalentul a 52.665 euro).
Potrivit disp. art. 50 şi 501 din Legea nr. 10/2001, aşa cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, chiriaşii imobilelor care au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, ale căror contracte au fost anulate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului imobilelor, cu precizarea că dacă aceste contracte au fost încheiate cu eludarea disp. art. Legii nr. 112/1995, foştii chiriaşi pot pretinde doar preţul actualizat al imobilului ce a făcut obiectul contractului, în condiţiile prevăzute de art. 50 al. 2 şi 3 din Legea nr. 10/2001, iar dacă, dimpotrivă, contractele desfiinţate au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, chiriaşii pot pretinde preţul de piaţă al imobilului, în condiţiile prevăzute de art. 50 al. 21 şi 3, precum şi art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Faţă de aceste dispoziţii legale, prima instanţă a apreciat că pentru ca reclamanta să beneficieze de restituirea preţului de piaţă al imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 31175/21.11.1996, acesta trebuia să fi fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. Or, aşa cum s-a arătat mai-sus, Curtea de Apel Timişoara a decis în mod irevocabil că acest contract a fost încheiat cu eludarea dispoziţiilor art. 9 şi art. 14 din Legea nr. 112/1995 şi respectiv că antecesoarea în drepturi a reclamantei a fost de rea credinţă la încheierea acestui contract, situaţie în care aceste aspecte nu mai pot fi repuse în discuţie în prezenta cauză, în privinţa lor existând autoritate de lucru judecat.
Prin decizia civilă nr. 96/A/din 10.02.2012 a Tribunalului Cluj s-a respins apelul declarat de R.A. împotriva Sentinţei civile nr. 11046/24.06.2011, pe care a păstrat-o în întregime
Pentru a hotărî astfel tribunalul a reţinut că atâta timp cât printr-o hotărârea judecătorească irevocabilă, pronunţată în contradictoriu cu reclamanta s-a analizat contractul de vânzare-cumpărare nr. 31.175/1995 încheiat de B.E. cu Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca cu privire la apartamentul nr. 3 situat în Cluj-Napoca, str. B., nr. 19, jud. Cluj, rediscutarea aceloraşi aspect în prezentul cadrul procesual nu a mai fost posibilă. A fost într-adevăr posibilă analizarea altor aspecte legate de acelaşi contract, dacă nu au fost supuse anterior analizei. Astfel, conform deciziei civile nr. 325/2007 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, pârâţii persoane fizice în calitate de cumpărători ai apartamentelor în cauză nu au dat dovadă de minimă diligenţă pentru a verifica, cel puţin din poziţia bunului gospodar, care este situaţia apartamentelor pe care intenţionează să le cumpere. Ei nu au acţionat onest şi conştiincios pentru ca instanţa să poată reţine că au acţionat cu bună credinţă.
S-a reţinut, de asemenea, că pârâţii, între care şi reclamanta din prezenta cauză, respectiv antecesoarea sa au încheiat contractele cu încălcarea dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995. Condiţiile esenţiale prevăzute de art. 948 cod civil pentru încheierea valabilă a contractelor de vânzare-cumpărare nu au fost îndeplinite. Părţile, nu au respectat Protocolul încheiat la 30.08.1996 între Consiliul local al Municipiului Cluj-Napoca şi unitatea specializată în vânzarea imobilelor în care s-a menţionat că se vor încheia contracte de vânzare-cumpărare numai după ce titularii contractelor de închiriere vor obţine viza de vânzare de la Direcţia de Administrare a Imobilelor de Stat.
Se poate cu uşurinţă observa că rolul obţinerii acestor vize era tocmai de a se verifica de către serviciul imobiliar din cadrul Consiliului local Cluj-Napoca a posibilităţii de restituire sau de vânzare a imobilului respectiv. Ori, antecesoarea reclamantei nu a îndeplinit nici această obligaţie. Dacă ar fi făcut demersuri pentru obţinerea vizei ar fi aflat că imobilul a fost revendicat de moştenitorii foştilor proprietari şi că până la soluţionarea acestei cereri, cererea sa de cumpărare a fost sub semnul incertitudinii. În aceste condiţii, a susţine că s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare doar pe baza culpei şi a relei credinţe a Consiliului local, ar fi total neîntemeiat.
Atâta timp cât s-a reţinut fără nici un dubiu că B.E. a eludat dispoziţiile legale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu a prezentat nici un fel de relevanţă dacă culpa acesteia a fost mai mare sau mai mică decât cea a Consiliului local.
În cauză, deşi au fost invocate Hotărârile CEDO Pinc şi Pincova împotriva Bulgariei şi cauza Stăin împotriva României, situaţia foştilor cumpărători nu a fost aceeaşi. Pe de o parte, era necesar ca cei care au dobândit să fie de bună-credinţă, ceea ce nu a fost cazul în speţă, iar pe de altă parte noţiunea de bun în sensul art. 1 din Protocolul 1 CEDO nu a fost îndeplinită în cauză în ceea ce o priveşte pe antecesoarea reclamantei şi, implicit pe reclamantă. În cauza Străin, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaş a fost confirmat în instanţă, reţinându-se că acesta a respectat condiţiile prevăzute de lege şi a fost de bună-credinţă. Ori în cauză situaţia a fost total diferită, reclamanta neputând invoca propria culpă pentru a obţine o despăgubire de 11 ori mai mare decât cea la care a fost îndreptăţită.
Aşa cum am menţionat mai sus, existenţa unei cereri de restituire din partea moştenitorilor foştilor proprietari putea fi cunoscută şi de către antecesoarea reclamantei. Cu diligenţe minime, aceasta avea posibilitatea de a solicita Consiliului local să-i comunice dacă proprietatea a fost sau nu revendicată. Se pare că acesta nu a făcut nici un fel de verificare, astfel că a pune totul pe seama Consiliului local a fost total neîntemeiat. Exista posibilitatea de a verifica şi afla dacă s-a solicitat sau nu restituirea imobilului, chiar şi în situaţia în care acesta nu figura pe lista imobilelor revendicate publicată în ziar. Acesta presupunea o diligenţă minimă şi nu necesita eforturi deosebite pentru a se putea susţine că i se impunea o sarcină disproporţională sau greu de îndeplinit. Aşadar, nu doar Consiliul local cunoştea cine au fost persoanele care au depus cereri de revendicare, ci orice persoană, cu pregătire şi eforturi minime avea posibilitatea de a obţine aceste informaţii.
Chiar dacă dispoziţiile legale în vigoare la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare prevedeau că se restituie în natură doar apartamentele locuite de foştii proprietari sau moştenitorii acestora, existenţa unei cereri de restituire a moştenitorilor foştilor proprietari, puneau sub semnul incertitudinii vânzarea apartamentului în favoarea
chiriaşului, cu atât mai mult cu cât aceştia aveau la îndemână mai multe posibilităţi de a acţiona, inclusiv pe dreptul comun.
În fine, titlul antecesoarei reclamantei nefiind confirmat în instanţă, acesta nu a deţinut un bun în sensul art. 1 din Protocolul 1 CEDO.
Raportat la considerentele mai sus invocate, în baza dispoziţiilor art. 296 Cod de procedură civilă tribunalul a respins ca nefondat apelul şi a menţinut integral sentinţa atacată.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta R.A. solicitând în baza disp. art. 312 Cod proc.civ., admiterea recursului, modificarea în totalitate a deciziei atacate în sensul admiterii apelului, modificării în totalitate a Sentinţei civile nr. 11046/2011 pronunţata de Judecătoria Cluj-Napoca şi admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată.
În motivarea recursului, recurenta a arătat că apreciază hotărârea pronunţată de instanţa de apel nelegală, în cauza fiind incidente motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 Cod proc. civ., pentru următoarele considerente:
Intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009 şi implicit a modificărilor aduse Legii nr. 10/2001 prin introducerea art. 50l, impun o reapreciere a Contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza prevederilor Legii nr. 112/1995. Aceasta întrucât instanţele de judecata trebuie să aprecieze şi să analizeze respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare strict raportat la situaţia cumpărătorilor, iar nu a Statului Roman prin organele sale, care, în mod evident, a fost de rea-credinţă în majoritatea situaţiilor.
Consideră astfel că este total prejudiciabil pentru un cumpărător ca situaţia sa să fie analizată prin raportare la culpa Statului Roman prin organele sale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru ca în acest caz ar beneficia sau nu de restituirea preţului de piaţă al imobilului în funcţie de culpa unei terţe părţi si, mai grav, a Statului Roman, reparaţia oferita de acesta fiind astfel total iluzorie.
În acest sens a statuat expres şi Curtea de Apel Oradea prin Decizia civila nr. 1177/2009-R pronunţata în data de 1 iulie 2009, reţinând că "cererea formulată de reclamantă este justificată şi potrivit dispoziţiilor art. l din Protocolul nr. l al CEDO, iar dispoziţiile legale interne mai sus enunţate vin în confirmarea jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, fiind necesar ca despăgubirea să fie reală, corespunzătoare prejudiciului suferit, urmare a anularii unui act ce conferă proprietatea asupra unui bun, în înţelesul convenţiei, cu atât mai mult cu cât în speţă, chiar dacă reclamanta a cunoscut existenta litigiului privind bunul, culpa acesteia este apreciată ca nerelevantă în raport de culpa Statului Roman, în condiţiile în care acesta a creat aparenţa unei înstrăinări valabile."
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în mai multe decizii de speţa (Cauza Pinvoca şi Pine contra Republica Ceha, Cauza Raicu împotriva României) că "diminuarea vechilor atingeri (ale dreptului de proprietate ale foştilor proprietari deposedaţi) nu trebuie să creeze noi prejudicii disproporţionate, astfel încât persoanele care şi-au dobândit bunurile cu bună credinţă să nu fie aduse în situaţia de a suporta ponderea responsabilităţii statului care a confiscat în trecut aceste bunuri". S-a statuat de asemenea că "este încălcat dreptul de proprietate al reclamanţilor ..., dacă au cumpărat acel bun cu buna credinţa şi au primit o indemnizaţie la valoarea la care 1-au cumpărat în timp şi nu la valoarea lui actuală".
De asemenea, Curtea de Apel Cluj a apreciat recent, în analizarea unor astfel de cereri, că deşi "nu se mai poate repune în discuţie valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, este necesar să se facă o scurtă trimitere la dispoziţiile Legii nr.112/1995, pentru a se putea reaminti ce anume prevedea acest act normativ cu privire la posibilitatea acordată chiriaşilor de a cumpăra apartamentele ce făceau obiectul acestei legi"; "în esenţă, dacă toate aceste cerinţe au fost respectate cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, se poate aprecia în sensul că respectivul contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995" (Decizia civila nr. 947/R/22.04.2010).
De aceea şi în speţa de faţă se impune a fi analizată strict culpa recurentei la încheierea Contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, iar nu să fie ţinuţi de culpa Statului Roman, a Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca, pe care s-a întemeiat soluţia pronunţată prin Decizia nr. 87/2003 a Curţii de Apel Timişoara.
Astfel, recurenta deţine apartamentul cu titlu de chirie, se încadrează în prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi a respectat termenul de 6 luni prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, contractul fiind încheiat în noiembrie 1996. I s-a imputat faptul că ar fi existat o cerere, formulată în baza Legii nr. 112/1995, de către moştenitorii fostului proprietar la data de 27 iunie 1996. Dar, despre aceasta cerere a avut cunoştinţă numai vânzătorul, nu a fost notată în Cartea Funciara a imobilului, iar recurenţii nu au fost notificaţi decât în anul 1999, mult după încheierea Contractului de vânzare-cumpărare. Mai mult, imobilul în care se afla apartamentul nu a apărut pe Lista imobilelor exceptate de la înstrăinare, publicată în acea perioadă în cotidianul "Adevărul de Cluj".
Prin urmare, i se impută de fapt numai culpa vânzătorului, a Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca, de care nu puteau fi ţinuţi răspunzătorii.
Reţinerile instanţei de apel cu privire la culpa recurentei sunt nelegale şi total desprinse de realitatea legislativa de la momentul vânzării-cumpărări apartamentului în litigiu.
Astfel, la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare, prevederile legale statuau, conform art. l alin. 2 din Normele metodologice de aplicare a Legii fir. 112/1995 aprobate prin H.G. nr. 20/1996, ca imobilele cu destinaţia de locuinţe trecute ca atare în proprietatea statului, cu titlu, sunt acele imobile care erau folosite ca locuinţe şi care au fost trecute în proprietate statului "în baza legilor şi decretelor în vigoare la data respectivă, cum ar fi Decretul nr. 92/1950...". Aşadar, la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare Decretul nr. 92/1950 era considerat un titlu valabil.
De asemenea, la acel moment art. 2 alin. l din Legea nr. 112/1995 prevedea expres că se restituie în natură în favoarea foştilor proprietari sau a moştenitorilor acestora doar apartamentele în care foştii proprietari sau moştenitorii lor locuiau sau erau libere. Raportat la aceasta realitate legislativa de la acel moment, chiar Curtea de Apel Cluj a reţinut (Decizia civila nr. 2274/R/2009 pronunţata în dos. nr. 40/33/2001) că "este fară însemnătate că reclamantele solicitaseră, anterior datei de 14.11.1996, restituirea imobilului în condiţiile Legii nr. 112/1995, iar cererea lor nu se afla încă soluţionată, căci prin art. 2 alin. l din aceasta lege se afla stabilit că se restituie în natură, prin redobândirea dreptului de proprietate, doar apartamentele în care foştii proprietari sau moştenitorii lor locuiesc în calitate de chiriaşi sau sunt libere".
În ceea ce priveşte reţinerea instanţei de apel că antecesoarea recurentei ar fi putut afla de Notificarea înregistrată de foştii proprietari (care nu a fost notata în Cartea Funciara), dacă ar fi făcut mai multe demersuri în acest sens, arătă că la acel moment Consiliul Local al mun. Cluj-Napoca, care trebuia în mod cert să cunoască existenţa Notificării şi să e comunice despre existenţa acesteia, le-a asigurat că totul este în regulă şi nu există nici un impediment legal pentru cumpărarea apartamentului, că acesta nu este restituibil în natura, astfel că nimeni nu-şi punea la acel moment problema unor suprademersuri şi supraverificări peste asigurările date de Consiliul Local. Apartamentul în litigiu nu a fost singurul vândut din imobil, toate apartamentele fiind vândute în aceeaşi perioada chiriaşilor care le ocupau şi pentru toate situaţia juridică era clară.
Pe de alta parte, se ignora constant faptul că suma de bani pe care antecesoarea recurentei a plătit-o pentru apartament în anul 1996, reprezenta la acel moment preţul de vânzare-cumpărare a unui apartament, nu era un preţ derizoriu. Cu această sumă de bani antecesoarea recurentei ar fi putut cumpăra la acel moment un apartament într-un bloc construit din fonduri de stat, în vreme ce suma primită cu titlu de preţ actualizat nu mai are, nici pe de parte, aceeaşi putere de cumpărare. Din acest punct de vedere despăgubirea primită este una vădit derizorie, faţă de pierderea suferită.
Raportat la toate aceste aspecte, care reflectă realitatea legislativă de la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 va solicită să se observe că în sarcina recurentei nu poate fi reţinută o nerespectare a prevederilor acestei legi, aceasta revenindu-i în exclusivitate vânzătorului, astfel ca este îndreptăţită să beneficieze de disp. art. 50l din Legea nr. 10/2001.
Prin urmare, antecesoarei recurentei, care deţinea un spaţiu cu destinaţia de locuinţa, era chiriaşă, ştia că imobilul aparţinuse anterior unor persoane fizice şi a respectat termenul stabilit de art. 14 din lege, nu i se poate imputa vreo culpa.
În plus, cererea se impune a fi admisă şi raportat la prevederile art. l din Protocolul 1 la Convenţia Europeana a Drepturilor Omului fiind îndreptăţiţi la restituirea valorii reale a apartamentului, pe care l-a pierdut din culpa exclusivă a Statului Român prin instituţiile sale, care au creat aparenta unei înstrăinări valabile. S-a reţinut în mod nelegal de către instanţa de apel că, raportat la considerentele Curţii din Cauza Străin c/a României antecesoarea recurentei nu ar fi deţinut un bun, dreptul sau de proprietate nefiind validat de către instanţele de judecată, ori, în realitate, antecesoarea recurentei a deţinut „un bun" în înţelesul Convenţiei, respectiv suma de bani cu care a cumpărat apartamentul care reprezenta la acel moment contravaloarea unui apartament tranzacţionat pe piaţa imobiliară. Ea a deţinut un titlu de proprietate asupra apartamentului, a fost înscrisa în Cartea Funciara ca proprietar şi a pierdut apartamentul.
Pârâtul intimat MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE, PRIN D.G.F.P. A JUDEŢULUI CLUJ a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea sentinţei atacate ca fiind temeinică şi legală.
Analizând actele şi lucrările dosarului, din perspectiva criticilor formulate în cererea de recurs şi a apărărilor formulate, Curtea reţine următoarele:
Recurenta arată că intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009 şi implicit a modificărilor aduse Legii nr. 10/2001 prin introducerea art. 50l, impun o reapreciere a Contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza prevederilor Legii nr. 112/1995. Aceasta întrucât instanţele de judecată trebuie să aprecieze şi să analizeze respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare strict raportat la situaţia
cumpărătorilor, iar nu a Statului Roman prin organele sale, care, în mod evident, a fost de rea-credinţă în majoritatea situaţiilor.
Curtea constată că acest motiv de recurs este nefondat deoarece contractele încheiate în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 nu trebuie reapreciate ci trebuie analizat dacă sunt întrunite condiţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001.
O modificare legislativă nu poate repune în discuţie puterea de lucru judecat a unei hotărâri judecătoreşti, pentru că ar semnifica imixtiunea puterii legislative în domeniul puterii judecătoreşti, ceea ce nu este admisibil, deoarece ar lăsa fără efecte decizia civilă nr. 325/2007 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara în dosar civil nr. 7053/59/2009.
Ceea ce interesează în cauză nu este reaua credinţă a vânzătorului Statul Român ci îndeplinirea de către reclamantă a condiţiilor prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Cât timp prin decizia civilă nr. 87/05.06.2003 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 325/2007 pronunţată de aceeaşi Curte, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare sus-menţionat, cu motivarea că ambele părţi contractante au eludat dispoziţiile art. 9 şi art. 14 din Legea nr. 112/1995, este foarte clar că nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Art. 501 din Legea nr. 10/2001 prevede că proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Prima condiţie este încheierea contractelor de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Ori prin decizia civilă nr. 87/05.06.2003 s-a constatat eludarea de către reclamantă a dispoziţiilor art. 9 şi art. 14 din Legea nr. 112/1995, prin urmare această condiţie nu este îndeplinită.
Situaţia reclamantei a fost analizată strict prin raportare la culpa sa şi la nerespectarea de către ea a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Invocarea art. l din Protocolul nr. l al CEDO nu schimbă situaţia reclamantei pentru că era necesar ca cei care au dobândit să fie de bună-credinţă, ceea ce nu a fost cazul în speţă, iar pe de altă parte noţiunea de bun în sensul art. 1 din Protocolul 1 CEDO nu a fost îndeplinită în cauză în ceea ce o priveşte pe antecesoarea reclamantei şi, implicit pe reclamantă.
Corect reţine aceste considerente instanţa de apel, şi că în cauza Străin, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaş a fost confirmat în instanţă, reţinându-se că acesta a respectat condiţiile prevăzute de lege şi a fost de bună-credinţă. Ori în cauză situaţia a fost total diferită, reclamanta neputând invoca propria culpă şi reaua sa credinţă la încheierea contractului pentru a obţine o despăgubire de 11 ori mai mare decât cea la care a fost îndreptăţită.
Cumpărătoarea nu a dat dovadă de minimă diligenţă pentru a verifica, cel puţin din poziţia unui bun gospodar, care este situaţia apartamentului pe care l-a cumpărat şi, prin urmare, nu a acţionat onest şi conştiincios pentru a se putea reţine că a contractat cu bună-credinţă.
Părţile nu au respectat Protocolul încheiat la 30.08.1996 între Consiliul local al Municipiului Cluj-Napoca şi unitatea specializată în vânzarea imobilelor în care s-a menţionat că se vor încheia contracte de vânzare-cumpărare numai după ce titularii contractelor de închiriere vor obţine viza de vânzare de la Direcţia de Administrare a Imobilelor de Stat.
Rolul obţinerii acestor vize era tocmai de a se verifica de către serviciul imobiliar din cadrul Consiliului local Cluj-Napoca a posibilităţii de restituire sau de vânzare a imobilului respectiv. Ori, antecesoarea reclamantei nu a îndeplinit nici această obligaţie. Dacă ar fi făcut demersuri pentru obţinerea vize ar fi aflat că imobilul a fost revendicat de moştenitorii foştilor proprietari şi că până la soluţionarea acestei cereri, cererea sa de cumpărare a fost sub semnul incertitudinii.
Existenţa unei cereri de restituire din partea moştenitorilor foştilor proprietari putea fi cunoscută şi de către antecesoarea reclamantei.
Cu diligenţe minime, aceasta avea posibilitatea de a solicita Consiliului local să-i comunice dacă proprietatea a fost sau nu revendicată.
Se pare că acesta nu a făcut nici un fel de verificare, astfel că a pune toată culpa pe seama Consiliului local a fost total neîntemeiat.
Exista posibilitatea de a verifica şi afla dacă s-a solicitat sau nu restituirea imobilului, chiar şi în situaţia în care acesta nu figura pe lista imobilelor revendicate publicată în ziar. Acesta presupunea o diligenţă minimă şi nu necesita eforturi deosebite pentru a se putea susţine că i se impunea o sarcină disproporţională sau greu de îndeplinit. Aşadar, nu doar Consiliul local cunoştea cine au fost persoanele care au depus cereri de revendicare, ci orice persoană, cu pregătire şi eforturi minime avea posibilitatea de a obţine aceste informaţii.
Oricum reclamanta nu a indicat dacă antecesoarea ei a efectuat vreo oricare altă diligenţă pentru a se interesa de situaţia imobilului pe care se pregătea să îl cumpere.
Situaţia imobilului putea fi aflată în orice alt mod, nu doar dacă era pe Lista imobilelor exceptate de la înstrăinare, publicată în acea perioadă în cotidianul "Adevărul de Cluj", care avea doar rolul unei publicităţi mai extinse, dar informală, pentru că situaţia o afla oricine dorea dacă se interesa la Consiliul local.
De asemenea este fără relevanţă că nu era notată în Cartea Funciara a imobilului o cerere, în condiţiile în care legea nu impune notarea în cf a cererii de restituire formulată în temeiul Legii nr. 112/1995 sau a vreunei alte cereri şi nici măcar notificarea prezumtivilor cumpărători de către fostul proprietar.
Nu reiese de nicăieri că în speţă Consiliul Local al mun. Cluj-Napoca le-a asigurat că totul este în regulă şi nu există nici un impediment legal pentru cumpărarea apartamentului, că acesta nu este restituibil în natură
Oricum nu a reieşit de nicăieri că antecesoarea reclamantei a adresat o cerere pentru a se interesa de situaţia imobilului sau că a făcut orice alt minim demers pentru a afla aceasta.
Faptul că apartamentul în litigiu nu a fost singurul vândut din imobil, toate apartamentele fiind vândute în aceeaşi perioada chiriaşilor care le ocupau, nu înseamnă că pentru toate situaţia juridică era clară, ceea ce din contră s-a dovedit în cauză, şi oricum interesează situaţia apartamentului reclamantei, fiind indiferentă situaţia altor apartamente din acelaşi imobil.
Susţinerea că suma de bani pe care antecesoarea recurentei a plătit-o pentru apartament în anul 1996, reprezenta la acel moment preţul de vânzare-cumpărare a unui apartament, şi că nu era un preţ derizoriu, nu poate fi primită pentru că este de notorietate că acela apartamente s-au vândut la un preţ social, mult sub preţul pieţei de la acel moment, astfel că despăgubirea primită nu este una derizorie, ci este una pe măsura preţului plătit.
În temeiul prevederilor art. 312 alin. 1 şi art. 299 şi urm. Cod procedură civilă, curtea urmează să respingă ca nefondat recursul, nefiind incidente nici unul din motivele de casare sau modificare prevăzute art. 304 Cod procedură civilă.
| ← Acţiune în restituirea preţului actualizat al locuinţei... | Plângere împotriva încheierii de carte funciară.... → |
|---|
