ACŢIUNE ÎN REVENDICARE IMOBILIARĂ. COMPARAREA TITLURILOR. POSESIA DE BUNĂ-CREDINŢĂ NU VALOREAZĂ TITLU DE PROPRIETATE ÎN MATERIE IMOBILIARĂ. PERSOANELE CARE POT INVOCA ÎNSCRIEREA ANTERIOARĂ ÎN CARTEA FUNCIARĂ
| Comentarii |
|
Posesia de bună-credinţă nu valorează titlu de proprietate în materie imobiliară, cu excepţia situaţiei în care nici una dintre părţi nu poate produce un titlu.
întrucât părţile litigante au titluri de proprietate ce provin de la autori diferiţi, din compararea a înseşi titlurilor acestor autori rezultă că autorii reclamanţilor au un drept preferabil. Astfel, în vreme ce autorii reclamanţilor au fost adevăraţii proprietari ai imobilului, autorii pârâtului l-au dobândit prin moştenire de la două persoane care, la rândul lor, l-au cumpărat de la statul român, care nu avea calitatea de adevărat proprietar al imobilului şi, în consecinţă, nici posibilitatea de a-l înstrăina în mod valabil.
în privinţa anteriorităţii înscrierii în cartea funciară a actului de proprietate al pârâtului în raport de momentul promovării acţiunii în revendicare a reclamanţilor, acest aspect nu este relevant, întrucât beneficiul preferinţei celui care şi-a înscris primul titlul în cartea funciară exista în cazul titlurilor de proprietate care provin de la acelaşi autor.
(Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 2639 din 5 septembrie 2000)
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea formulată şi înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, la data de
17.03.1998, reclamanţii M.R., L.C.M. şi P.M. au chemat în judecată pe pârâtul P.A., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună obligarea acestuia din urmă să lase, în deplină proprietate şi posesie reclamanţilor,
apartamentul nr. 2 situat la parterul imobilului corp B din Bucureşti, sector 2, compus din două camere, bucătărie, baie, pivniţă şi boxă, în suprafaţă totală de 93,73 mp (65,09 mp suprafaţă utilă) precum şi terenul aferent în suprafaţă de 108 mp.
Pârâtul a depus la dosar împuternicire şi cerere de chemare în garanţie împotriva Consiliul General al municipiului Bucureşti, lui P.S. şi G.E., solicitând obligarea acestora să-l garanteze pentru evicţiune privind imobilul în litigiu, iar în cazul în care cade în
pretenţii, să-i plătească despăgubiri al căror cuantum îl va preciza ulterior.
Intervenienţii G.E. şi P.S. au formulat cerere reconvenţională, solicitând, în contradictoriu şi cu S.C. Foişor S.A., să se constate dreptul de proprietate al acestora asupra locuinţei în litigiu, ca urmare a uzucapiunii de la 10 la 20 de ani.
Prin sentinţa civilă nr. 5260/24.03.1999 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor, invocată de pârâtul P.A., s-au respins cererea reconvenţională şi cererea de chemare în garanţie formulată de acesta din urmă, ca neîntemeiate; a fost obligat pârâtul să lase, în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamanţilor, apartamentul în litigiu şi la 1.000.000 de iei cheltuieli de judecată către aceştia.
în pronunţarea acestei sentinţe, prima instanţă a reţinut că imobilul este o parte dintr-un alt imobil dobândit de soţii A. şi S.M., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 470/ 12.01.1920 de Tribunalul Ilfov, cumpărătorii fiind în prezent decedaţi, iar moştenitorii acestora, reclamanţii din prezenta cauză, au formulat acţiune în revendicare, în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi S.C. Foişor S.A., admisă prin sentinţa civilă nr. 7017/16.09.1996, rămasă definitivă şi irevocabilă.
Pârâţii au fost obligaţi conform acestei hotărâri judecătoreşti să lase în deplină proprietate şi posesie întreg imobilul situat în Bucureşti, sector 2, compus din teren şi suprafaţă de 546,78 mp şi trei corpuri de clădiri.
A mai considerat prima instanţă că intervenienţii - chemaţi în garanţie - nu au dobândit dreptul de proprietate prin uzucapiune asupra imobilului în litigiu, întrucât contractul de vânzare-cumpărare al acestora, nul absolut pentru cauză ilicită, nu poate sen/i drept just titlu în condiţiile art. 1897 alin. 2 C. civ.
în ceea ce-l priveşte pe pârâtul P.A., acesta poate formula acţiune în garanţie pentru evicţiune conform art. 1337 C. civ. şi să solicite despăgubiri, în contradictoriu cu Consiliul General al municipiului Bucureşti.
împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâtul P.A. şi intervenienţii P.S. şi G.E.
Pârâtul a criticat hotărârea primei instanţe ca nelegală şi netemeinică întrucât instanţa nu a
motivat respingerea cererii sale de chemare în garanţie, nu s-a pronunţat cu privire la buna-credin-ţă a intervenienţilor şi a apelantului la momentul cumpărării imobilului. Astfel, iniţial, Imobilul a fost vândut în baza Legii nr. 4/1973, când nu se putea cunoaşte schimbarea ordinii de drept care să determine soluţia retrocedării caselor naţionalizate. Pe de altă parte, prezumţia bunei-credinţe constituie un element esenţial al stabilităţii raporturilor juridice civile.
De asemenea, în mod greşit prima instanţă a apreciat că autorii reclamanţilor erau exceptaţi de la naţionalizare întrucât sentinţa civilă nr. 7017/1996 nu este opozabilă pârâtului, din înscrisurile dosarului nu rezultă identitatea de adresă între imobilul revendicat şi cel menţionat în titlul de proprietate iniţial, nu s-a făcut nici dovada existenţei acestui titlu.
în mod neîntemeiat a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor şi nu s-a ţinut seama de opozabilitatea dreptului de proprietate al pârâtului, rezultată din transcrierea actului său de proprietate.
Apelul declarat de intervenienţi nu a fost motivat.
Prin decizia civilă nr. 3647/A din 21.12.1999 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a lll-a civilă, s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a
S.C. Foişor S.A. şi excepţia privind tardivitatea motivării apelului declarat de apelantul pârât P.A.; s-a respins ca nemotivat apelul declarat de intervenienţi şi s-a admis apelul pârâtului menţionat, fiind schimbată în parte sentinţa atacată, în sensul respingerii ca neîntemeiată a acţiunii reclamanţilor. S-au menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei.
A reţinut instanţa de apel existenţa calităţii procesuale pasive în persoana S.C. Foişor S.A., în raport de cererile incidentale formulate în cauză, a motivării în termen a apelului declarat de P.A. la
16.06.1999, faţă de data comunicării către acesta a considerentelor hotărârii atacate (2.06.1999) şi a nemotivării apelului declarat de intervenienţi.
Cu privire la apelul formulat de pârât, a reţinut că este fondat întrucât acesta are un titlu legal asupra imobilului, transcris anterior formulării acţiunii în revendicare de către reclamanţi, în contradictoriu cu Consiliul General al municipiului Bucureşti şi S.C. Foişor S.A., nedesfiinţat şi obţinut cu bună-credinţă.
împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii, criticând-o pentru motive de nelegalitate, conform art. 304 pct. 9 C. pr. civ. întrucât în mod greşit instanţa de apel a considerat că actul de vânzare-cumpărare al pârâtului, transcris anterior promovării acţiunii în revendicare, de către reclamanţi, în contradictoriu cu reprezentanţii statului, ar conduce la respingerea prezentei cereri în revendicare.
Aceasta pentru că hotărârea judecătorească pronunţată în soluţionarea acţiunii în revendicare iniţiale are doar efect declarativ, iar nu constitutiv de drepturi, reclamanţii dobândind dreptul de proprietate anterior acestei hotărâri.
Pe de altă parte, efectele transcrierii actului de proprietate al pârâtului, constând în opozabilitatea acestui act faţă de terţi, prezintă relevanţă juridică în cazul în care titlurile de proprietate ale diferiţilor cumpărători provin de la acelaşi autor, situaţie care nu se regăseşte în speţa de faţă.
Pârâtul P.A. nu se poate prevala de această operaţiune juridică realizată anterior promovării acţiunii în revendicare de către reclamanţi, împotriva reprezentanţilor statului, întrucât a dobândit imobilul de la un neproprietar.
De asemenea, instanţa de apel în mod greşit a apreciat că posesia de bună-credinţă a pârâtului valorează titlu de proprietate, această regulă fiind aplicabilă doar în materia bunurilor mobile, nu şi a celor imobile.
în cauza de faţă trebuie să se procedeze la compararea titlurilor părţilor, după regulile consacrate în situaţia în care acestea provin de la autori diferiţi, urmând a se da câştig titlului de proprietate al reclamanţilor, care au dobândit imobilul prin moştenire legală de la adevăraţii proprietari, în timp ce pârâtul l-a dobândit de la statul român, care nu a avut niciodată în patrimoniul său acest bun.
Analizând decizia recurată, în raport de motivul de casare invocat, Curtea constată că recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Tribunalul, admiţând cererea de apel a pârâtului P.A. şi schimbând în parte sentinţa atacată, în sensul respingerii acţiunii reclamanţilor, a încălcat dispoziţiile art. 480 C. civ. privind persoana care are câştig de cauză într-o acţiune în revendicare.
Astfel, părţile au titluri de proprietate ce provin de la autori diferiţi, din compararea a înseşi titlurilor
acestor autori, rezultând că autorii reclamanţilor au un drept preferabil.
Aceasta pentru că autorii pârâtului, P.S. şi G.E., care i-au vândut imobilul în litigiu prin contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 28251/ 16.11.1994 de fostul notariat de Stat, sector 2 Bucureşti, l-au dobândit la rândul lor, prin moştenire de la P.l. şi P.I., care au încheiat contract de vânzare-cumpărare nr. 193/1973 cu statul român, care nu avea calitatea de adevărat proprietar al imobilului şi, deci, nici posibilitatea de a-l înstrăina în mod valabil.
Acest aspect rezultă din sentinţa civilă nr. 7017/ 16.09.1996 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, rămasă definitivă şi irevocabilă şi care, admiţând cu putere de lucru judecat acţiunea în revendicare a reclamanţilor, în contradictoriu cu reprezentanţii statului, constată nevalabilitatea titlului acestuia din urmă de preluare a imobilului, în baza Decretului nr. 92/1950.
Caracterul declarativ al acestei hotărâri consacră faptul că imobilul nu a ieşit niciodată din patrimoniul autorilor reclamanţilor, cu privire la care greşit a fost aplicat decretul de naţionalizare.
Aceasta nu înseamnă că o hotărâre judecătorească ar putea produce efecte faţă de persoane care nu au fost părţi în dosar, după cum încearcă să susţină intimatul-pârât cu ocazia dezbaterii fondului cererii de recurs, caracterul relativ al acestor efecte împiedicând o asemenea soluţie.
Relevanţa juridică a sentinţei civile sus-menţio-nate constă în faptul că i se oferă părţii, căreia i s-a recunoscut un drept prin intermediul unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, să folosească această hotărâre drept mijloc de probă într-o altă cauză care are legătură cu acest drept (aspect pozitiv al puterii de lucru judecat).
Compararea titlurilor de proprietate priveşte nu sentinţa respectivă, ci contractul de vânzare-cumpă-rare al autorilor reclamanţilor, A. şi S.M., care, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 470/12.01.1920, au dobândit imobilul de la adevăraţii proprietari, E. şi P.Ş., cu titlul de proprietate al autorilor pârâtului, P.S. şi G.E., care l-au dobândit prin moştenire de la persoane care nu aveau această calitate.
P.l. şi P.I., autorii celor din urmă, au încheiat actul juridic cu o persoană al cărei titlu de proprietate a fost desfiinţat cu efect retroactiv, din
chiar momentul constituirii sale, deci cu un neproprietar, la 29.12.1973.
Ca urmare, faptul că actul de vânzare-cumpă-rare încheiat între aceştia şi stat a avut loc sub imperiul Legii nr. 4/1973, când nu se prefigurau schimbări în ordinea de drept a statului, iar cumpărătorii au fost de bună-credinţă, nu poate prezenta relevanţă juridică sub aspectul aplicării principiului “validităţii aparenţei în drept” invocat de pârât, în soluţionarea acţiunii în revendicare.
Aplicarea acestui principiu, atunci când este posibilă, înlătură nulitatea unui act juridic civil încheiat într-un caz de eroare comună, obştească, dar nu produce efecte în situaţia acţiunii în revendicare imobiliară, care se soluţionează după alte reguli, sus-prezentate.
în cazul de faţă, titlurile de proprietate - al pârâtului ca şi al autorilor lui - au fost menţinute, fără a face obiectul verificării (sub aspectul validităţii lor) de către instanţă, procedându-se la compararea titlurilor părţilor, în condiţiile arătate.
Astfel, cum corect au susţinut şi recurenţii, în dezvoltarea criticilor aduse deciziei tribunalului, posesia de bună-credinţă nu valorează titlu de proprietate în materie imobiliară, cu excepţia situaţiei în care nici una dintre părţi nu poate
produce un titlu, situaţie în care, însă, nu ne regăsim.
în final, în ceea ce priveşte anterioritatea transcrierii actului de proprietate al pârâtului, faţă de momentul promovării acţiunii în revendicare a reclamanţilor, nici acest aspect nu este relevant întrucât beneficiul preferinţei celui care şi-a transcris primul titlul există într-un alt caz, cel al titlurilor de proprietate care provin de la acelaşi autor.
Reţinând încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor legale în materia dreptului de proprietate, în baza art. 304 pct. 9 C. pr. civ., Curtea, conform art. 312 alin. 1 C. pr. civ., va admite recursul declarat de reclamanţi, va casa decizia şi, procedând la judecarea în fond a apelului declarat de pârâtul P.A., îl va respinge, conform art. 296 C. pr. civ., pentru considerentele prezentate, păstrând în tot sentinţa primei instanţe, ca temeinică şi legală.
Va păstra celelalte dispoziţii ale deciziei tribunalului.
în baza art. 316, cu referire la art. 298 şi 274 C. pr. civ., va obliga intimaţii la plata către recurenţi a sumei de 1.000.000 de lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat conform chitanţei nr. 36/4.09.2000.
| ← ACŢIUNE ÎN REVENDICARE. IMOBIL PRELUAT ABUZIV DE STAT.... | Teren preluat abuziv. Cerere de restituire în natură. Art. 8... → |
|---|
